1、寫在前面自我司承接乘風花園全案策劃與營銷代理工作以來。為使本項目成功銷售，我司對本項目的宏觀環境、競爭對手、項目現狀、目標人群進行了全面解讀。從宏觀來看，共青城作為一個人口僅5萬，經濟基礎相對薄弱，對房產總需求有限的縣級城市卻有著巨大的房產開發供給總量。由于總供給大于總需求所以必然導致房地產市場競爭激烈。從中觀來看，近期房價的快速上漲使得購房者還不能坦然接受目前的價格，人們依然會將價格作為選擇的首要因素，因此本項目在這一階段受到低價入市開發策略的開發商沖擊是必然的。下階段的購房者又將受到更多新樓盤的吸引，從“后來者競爭優勢”的理論來分析，這將極大威脅到乘風花園的銷售。從微觀來看，乘風花園前期市

2、場推廣出現了諸多失誤，基本上沒有結合共青房地產市場特有的營銷環境來制定相應的銷售目標和戰略，甚至沒有專業的銷售組織和有效的銷售方法。這將給乘風花園帶來較為長期的負面影響。共讀認為：“乘風花園”實際上是一個挑戰多于機會的項目，絕不能盲目樂觀或幻想奇跡。只有對項目進行科學詳細的分析研究，根據共青特有的營銷環境制定出相適應的市場戰略，建立起高效的營銷組織才有可能保障本項目成功銷售。共青是一個典型的房地產初級形態的市場，雖然目前出現了成熟的競爭項目，但不足以提供完整的參考和類比。我們只能通過對城市和房地產市場的深入調查來解決營銷策劃上的問題，并結合我們多年的成功操作經驗，將本調查報告溶入實戰，使本報告

3、成為對項目成功運作的一次有利推進。營銷問題的確定，是市場調研成功的一半，能夠解決營銷問題的市場調研才是正確的市場調研。那么，我們現在面臨什么營銷問題呢？問題一：城市規劃對本項目的影響？問題二：項目賣給誰？問題三：項目賣多少錢合適？問題四：房地產市場未來價格趨勢？問題五：項目的媒體通路怎么走？以上五大問題，是項目價值最大化的關鍵，是項目定位的核心，是引爆銷售/實現最大收益的唯一保障！問題1：城市規劃對本項目的影響？什么是房地產項目的完美售馨的前提？是市場環境！對房地產項目來說，市場環境大多是不可控制因素，比如城市的規劃、城市發展戰略、能對消費者購買決策產生影響。只有了解城市規劃和發展方面，才能制

4、定出符合市場環境的銷售方案，對銷售起到推動作用。調研思路共青城市慨況城市的發展和規劃調查分析得出結論：對項目的影響元素城市規劃對本項目的影響？一、城市慨況n 共青開放開發區位于江西省北部，北望廬山，東接鄱陽湖，開發區國土面積為169.2平方公里，規劃城區面積70平方公里，建成區面積27平方公里，下轄三個鎮（甘露、江益、金湖）及五個街道居民委員會。人口規模： 整個共青城人口6.5萬人，其中城鎮人口約5萬人。n 交通環境：共青開發區交通環境優越，昌九高速公路四通八達，距南昌九江僅60公里，南昌昌北機場近在咫尺，為來共青考察投資的商務人士提供了極大的便利。共青火車站被國家鐵道部列為風景名勝站。水路直

5、達鄱陽湖，與長江相連。n 作為城市環境核心和經濟發展支柱的房地產行業會隨著城市的發展長期看好。二、城市的發展和規劃n 城市用地發展方向：近期以向西和向北發展為主，遠期以向南發展為主。n 城市空間結構規劃城市總體布局采用“組團發展”的模式，形成“一心”、四軸、四組團“的布局結構。n 一心：即中部服務組團，以共青大道、發展大道、南湖大道為軸形成以行政辦公、商業金融、娛樂、居住、教育為主的綜合功能區。中部服務組團北側設置行政文化中心；東側以商業、娛樂、居住為主；中部和南側結合現有南昌大學共青學院建設文教綜合區。n 四軸：共青大道、發展大道為兩條東西向發展軸；騰飛路、翔鶴路南湖路金紡路為兩條南北向發展

6、軸。n 四組團：西部工業組團、北部生活組團、東部休閑組團、南部生活組團。n 西部工業組團：位于鐵路及高速公路以西地區，以共青大道、騰飛路為軸形成以紡織服裝、食品加工產業為主的輕工業片區。該組團分為三個部分：北部為類工業園區；中部為居住、倉儲物流園區和青年企業家創業園；南部為二類工業園區。n 北部生活組團：以共青大道、翔鶴路為軸形成以居住、旅游、文教、商貿為主的綜合功能區。該片區分為兩部分：西側為九仙嶺旅游配套區和野生動物園；東部為大型居住區及商貿區。n 東部休閑組團：依托南湖大道和共青外環路，形成以共青國際高樂夫球場、國家網球訓練中心為中心的休閑娛樂綜合區。n 南部生活組團：以金紡路為軸形成以

7、居住為主的功能區，作為城市遠期發展用地，并在南部留有發展備用地。分析說明:n 曾以農業為基礎產業的共青城已進入了工業時代。因此房地產市場迅速的全面啟動并進入成熟期。市場競爭激烈，競爭手段日益成熟，競爭層面將在不遠的將來發生質變。n 共青城市人口約五萬人，相當于九江市城區人口的1/12，城區人口較少。但在過去1年至未來2年內規劃上市的住宅面積卻相當巨大，競爭將成白熱化趨勢。競爭將由現在的價格競爭延伸成產品品質的競爭和產品差異化的競爭。n 本案位于共青城最南端的項目，偏離主干道，屬于共青城區的二類地區；很難成為置業者首選的地段，這無疑會不利項目的銷售。但只要能結合中期城市發展的規劃并對本項目進行科

8、學合理的市場細分，展開有放矢的系列推廣，本項目依然有充分的市場發展空間。問題2：項目賣給誰？房地產項目的市場細分，要依據一定的細分變量來進行。所以必須事先了解消費者的構成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來開展項目的銷售活動。由于乘風花園檔次定位的特殊性，在共青沒有任何一家的樓盤客戶群可以完全借鑒，我們認為只有對共青整個房地產市場競爭樓盤以及同地塊項目乘風小區進行客戶群調查分析，再結合本項目的實際情況總結出項目的客戶群定位。調研思路競爭樓盤客戶群特征調查分析乘風小區客戶群特征調查分析得出結論：乘風花園客戶定位本項目賣給誰？一、競爭項目目標客戶群調查競爭樓盤客戶群調查項目名稱

9、區域客戶群天福花園共青大道企業職工，外出打工人員，生意人益和花園南湖大道企業職工百利花園南湖大道企業職工，教師，做生意人華遠名苑南湖大道老師，企業職工，生意人好旺角商住樓共青大道退休干部、企業中層、公務員中心花園共青大道公務員、企業職工及部分生意人 我們對目前共青在售樓盤，進行了走訪和調查，其中有效的客戶職業類型大致分為分為企業職工、在外務工、生意人、政府公務員、教師、退休干部六大類，統計結果顯示：企業職工、公務員、生意人是共青城的三大購房主體。二、乘風小區客戶群特征調查分析為了更深入了解項目客戶構成情況，我們特別針對同片區屬于本公司開發的乘風小區進行了抽樣，抽取了63位已經購買了乘風小區的客

10、戶進行了統計。 乘風小區年齡調查付款方式年齡段人數按揭付款28253524人公集金付款14364524人現金付款21465512人55歲以上1人1、 從項目的購買方式里面大致分出項目的主客戶群體，按揭購房客戶主要是由企業職員構成，公積金購房客戶全是公務員，現金購房客戶里面包括生意人，外出打工人員。他們排名依次為企業職員44%，公務員33%，生意人和外出打工人員22%2、乘風小區25-35歲之間的業主占總調查比例的38%， 46-55歲的占總調查比例的19%，55歲以上的點總調查比例的2%。購房的消費者的年齡特征為25-40歲，消費年齡年青化。乘風小區客戶群體區域統計：城區江益甘露金湖星子九江德

11、安永修南昌外省34912141722分析：1、 城區客戶為乘風小區購房主體，比例高達54%，在已成交的63位業主中，通過合同查閱，按照購房區域劃分為城區、周邊鄉鎮、其它地區三塊，統計結果為：在63位客戶中，城區客戶購房34戶，比例高達54%，遠遠超過鄉鎮客戶19%的比重。2、在鄉鎮客戶中，江益的客戶占總鄉鎮客戶的75%，而甘露和金湖兩個鄉鎮也只占到比重25%，說明該項目在江益的影響力。3、在對外省客戶統計中，我們發現外省客戶二人購房三套，并且都是一次性現金付款，投資炒房可能性偏大。小結：通過對競爭樓盤客戶、乘風小區客戶區域、職業、年齡等特征進行分析，至少可以為乘風花園的客戶定位做以下二點總結：

12、1、區域性消費影響力的加重使得本案無論是在廣告推廣上還是客戶定位上將更具個性化，對城區客戶和鄉鎮客戶特別是對處于項目周邊的江益鎮應該進一步挖掘；2、企業職員、公務員、生意人、在外務工人員是乘風花園項目的主要目標客戶。問題3：項目賣多少錢合適？價格因素是影響置業者購買決策行為的首要因素，共讀認為本項目，只有對共青城市的經濟發展情況作出調查評估，結合開發成本和競爭對手多方面的情況，相互比較驗證才能制定合適的價格，項目成本是項目固有元素，那么，現在需要了解的是共青的經濟發展情況和競爭樓盤價格。調研思路共青經濟發展情況調查分析查分析競爭樓盤價格調研調查分析得出結論：適合市場行情的價格項目賣多少錢合適？

13、一、 共青經濟發展情況2005年共青城生產總值達5.48億元，同比增長59.8%；社會固定資產投資5.17億元，同比增長58.7%；在崗職工人均收入8716元，同比凈增1516元；農民人均純收入3018元，同比凈增318元。一方面是社會固定資產投資的增加，另一方面是個人年收入水平的不斷提升，說明城市在不斷擴大發展，人口必然不斷增多，而收入水平的不斷提升又為居民住宅購買消費提供了堅強保障。隨著收入的提高置業者對房屋的心理需求將逐步從面積需求發展為對社區環境和產品品質的需求。二、競爭樓盤價格調研在售樓盤銷售價格與平均價格：項目名稱區域最低價-最高價平均價天福花園共青大道968-11981083益和

14、花園南湖大道728-948838百利花園南湖大道850-998924華遠名苑南湖大道978-11881083好旺角商住樓共青大道1088-11881138中心花園共青大道768-1138953平均成交表價10032元/分析說明:1、 通過對共青在售的6個樓盤的平均價做簡單平均求平均值得出共青現在商品房住宅平均價格。同時考慮到付款方式折扣98折需要，則2007年1月份共青商品房住宅實際成交底價為:983元/。計算公式：P=（P1*S1+P2*S2+PNSN）/S總2、 利用同樣的方法我們可以推算出共青大道與南湖大道的實際成交底價為: 共青大道版塊商品房住宅的平均成交底價為: 1037元/南湖大道

15、版塊商品房住宅的平均成交單價為: 929元/區位優勢，是共青大道版塊高于南湖版塊的重要原因。 3、 市場樓盤按照價格分割成二個檔次，一類是以華遠名苑、天福花園、好旺角商住樓為代表的共青高檔次樓盤；二類是以益和花園、百利花園為代表的低價位樓盤；按照產品規模與產品特征，本項目屬于高檔樓盤。而：2007年1月份共青房地產市場的高檔次樓盤平均底價格為：1079元/在售樓盤銷售平均價格與銷售比例：項目名稱平均價銷售比例天福花園1083一、二期售完，三期已售45%益和花園83832%百利花園92460%華遠名苑108390%好旺角商住樓113830%中心花園95390%分析說明:1、 銷售排名前兩名的華遠

16、名苑和中心花園，平均價都超過1000元/，說明價格不是消費者選擇房屋的唯一障礙；2、 據了解，好旺角商住樓雖只銷售30%，但銷售周期在同類樓盤中最短。調查訪談顯示：950-1100元/價位的樓盤是市場容易接受的價格，亦是最受歡迎的熱銷樓盤價格。3、 從上表統計我們還可以看出，銷售排名最好的兩個樓盤華遠名苑、中心花園和銷售最差的兩個樓盤益和花園、好旺角商住樓，在板塊上都分別屬于共青大道版塊和南湖大道版塊，可見銷售好壞并不與樓盤位置有最直接關系。并且隨著城市的發展，共青大道置業勢頭將更猛。問題4：房地產市場未來價格趨勢？房地產市場未來的價格趨勢和走向，是開發商和消費者都關注的問題。對房地產的需求在

17、價格方面是富有彈性的，當價格低時人們就傾向于購買大尺度的住宅，當價格高時人們就更愿意購買小戶型的住房。了解未來的價格趨勢，能清楚知道房地產企業的發展空間，及消費者隨著房地產市場的發展，對商品房的需求數量和質量，對代理機構在操盤過程中的營銷策劃能起到重要的作用。首先應了解共青房地產市場的特點，發展情況及房地產市場的現狀。調研思路房地產市場特點調查分析房地產市場發展情況調查分析房地產市場現狀調查分析得出結論：市場的未來價格趨勢房地產市場未來價格趨勢？ 一、房地產市場特點1、行業法規同其它縣市相同，共青城開發區政府對商品房開發用地統一規劃、統一征用、統一儲備、統一開發、統一供應、統一管理，加強舊城改

18、造的用地管理；設置土地儲備中心，對土地實行統一的儲備，有計劃的交由土地交易市場公開出讓；凡商業、旅游、娛樂、房地產開發等經營性項目用地，必須實行招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權；2、市場特征受城市發展的制約，城區人口少、面積小。雖然房地產住宅市場起步早但發展緩慢。住宅市場主要以中低檔產品為主，房價較低，戶型設計上比較單一，僅僅滿足基本生活需求，需求總量小仍是制約共青房地產發展的主要原因。由于消費階層主要為首次換房戶, 目前市場單套面積總體都相對較大,多層住宅的兩房兩廳戶型的面積區間在100-110之間，三房兩廳的戶型在125-145左右，復式樓面積集中在200以上；多層商住樓為市場主流

19、產品，目前在售項目僅有一個小高層即位于汽車站的天福花園，但由于是新推產品，受傳統的房價、管理費用、得房率低等多種因素影響，置業者對高層住宅的認同度很低。現有競爭樓盤的土地，大多數是共青2004年、2005年拍賣的土地，土地的價格相對低廉約2030萬/畝，2006年共青的土地拍賣價格已上升到4050萬/畝，土地價格的上漲和建筑成本的上升呈剛性特征，共青的房地產價格還將保持增長的態勢。3、置業偏好 共青主要的購房群體是職工及行政事業單位職員，其次是個體戶，絕大多數為首次置業的換房戶，購房的目的多為提高居住品質；隨著購房入戶等戶籍政策的放開，周邊鄉鎮置業者將會逐漸增多，主要以自住為主，一般不用于投資

20、用途。 在樓盤朝向首選坐北向南，但在同等條件下，消費者一般不會選擇朝西的戶型。在各個功能區的處理上，首先照顧客廳、主人房、陽臺朝向，以保證有較為充足的日照時間和通風條件。4、交房標準與物管 共青城商品房普遍以清水房或毛坯房的標準交樓，小區配套設施簡單，物業管理不受到重視, 大多數由開發商成立一個物業部門進行管理或者無物業管理，物業內容也僅局限于簡單的保潔工作。二、房地產市場發展情況：21世紀以來，隨著共青城市建設的腳步加速，當地的房地產市場從無到有，正在走向從量變到質變的階段，共青人民的生活方式即將迎來劃時代的轉變。進入21世紀以來，共青地產從起步到成型，呈現出跨越式發展的特點：第一階段（20

21、03年2005年）以珍珠湖小區為代表的樓盤是共青城開發第一個住宅項目，主要分布在南湖大道的兩旁，一期開發的6棟僅幾天時間就搶購一空，平均售價300多元/，后連續開發10多棟，價格有些上漲，最高價480元/，2004年上半年已經全部售完。這是典型的萌芽階段，商品房的發展嚴重滯后，與國內逢勃發展的房地產業級不相稱。它們有兩個顯著特征：A大部分物業都是由私人批地蓋房或是由政府興建的房改房，極小部是由開發商興建的零星住宅和集資房。B市場以住宅加商鋪為主，商住混合一體，商鋪是住宅的副產品。在這個階段的市場上，住宅是實驗品，沒有真正的小區，更談不上商業物業。第二階段（2005現在）雖然共青的房地產起步較慢

22、，但整體發展趨勢尚受國家宏觀調控及江西房產走勢特別是九江房地產市場走勢影響，從華遠名都的小高層建筑、到天福花園的一期工程，共青房地產市場開始由量變到質變階段，一批相對規范化的樓盤不斷出現，樓盤價格也從700800元/上升到2006年的9001000元/。三、房地產市場現狀1、共青城目前在售樓盤分布圖2、交樓標準2、交房標準：共青城商品房普遍以清水房和毛坯房的標準交樓，提供裝修房的做法比較少見一般樓盤的交樓標準：結構多層以磚混或以底框結構為主外墻：一般采用涂料內墻：一般水泥沙漿抹平，或者白粉打底地面：水泥沙漿抹平門：一般為普通防盜門窗：一般為鋁合金窗供水：接市政供水網，分高低區加壓，接入廚衛，水

23、電表為一戶一表 供電：接市政電網,一戶一表供氣：沒有通訊：一般預留寬帶數據通訊接口、電話線、有線電視接口廚衛：地面墻面水泥砂漿抹平，廚房衛生間預留各種裝置，并設置通風管道及給水、排水管道3、競爭樓盤情況及價格調查 天福花園位于共青大道汽車站旁，有物業管理共青三米田公司房地產公司開發，總共分三期一期全部售完，二期有套尾房，三期工程一棟，東邊是小高層西邊為多層，2006年10月份開盤，總共58套，已售26套，電梯房銷售均價1200元/，多層銷售均價1083元/，據訪談了解，其購買者大多數是企業職工，外出打工人員，做生意人。 中心花園位于共青大道移動公司旁，屬于共青城黃金地段，項目計3棟80多套，銷

24、售情況良好，還有8套尾房，分全框架結構和和磚混結構，平均售價953元/ 。購房者主要為公務員、職工及部分生意人。 香樟美樹苑位于共青大道移動公司旁，屬于共青城黃金地段，項目銷售異常火暴，住宅已銷馨，只剩一套門面。 好旺角商住樓坐落于共青酒廠轉盤處，是一棟多層商住混合樓，底下二層為臨街商鋪，住宅六層，和香樟美樹苑隔路相望，并是同一開發公司開發，住宅銷售均價1138元/，目前銷售比例33%。 百利花園位于南湖大道共青一中旁，項目分三期開發，目前開發第一期四棟，60套住宅，平均銷售均價924元/，項目銷售約60，據訪談了解，其購買者為企業職工，教師，做生意人。益和花園位于南湖大道和發展大道交匯處，項

25、目較大，約900多套住宅，是由本地開發商多人組團而成，多采用以房抵工程費用方式銷售，目前銷售約32，銷售均價為838元/ 。小結：1、 共青城的房地產市場雖然受到總需求不足的制約，但隨著城市的發展，土地和建筑成本的剛性上漲，可以推斷共青城的商品房價格還將持續增長。2、 共青城目前的土地價格在50萬/畝，商品房價格均價983元/，而同等城市九江縣在相同的土地價格時，商品房的均價已超過1200/，共青的商品房價格在短期內還會有一定的上漲空間。3、 南湖大道在城市提升、地產運作的形勢下必定會將自身的資源優勢發揮至極，為后來者留下了寶貴的機會。問題5：項目的媒體通路怎么走？房地產廣告目標通常定位為，提

26、升品牌的同時促進最終的市場銷售。這必須要有媒體通路作為后盾來將項目的關鍵資訊和產品信息準確地傳達給消費者。例如戶外廣告、電視廣播、報刊雜志、互聯網、海報等各種傳播途徑。本項目的媒體通路根據地域特征，吸收本地社會中的優勢資源作為戰略伙伴，使各部位資源得以整合在一起，通過幾條具有社會優勢服務產品組合吸引市場，一方面達到整合營銷傳播的目的，另一方面達到通過建設好的共享平臺二次獲利，實現企業和產品的多層次增值，提升企業的獲利能力。簡單地說就是通過結合營銷、傳播以及社會活動的手段，使企業的銷售利潤獲得更有效的增長，并同時建立一個長期的營銷傳播渠道。調研思路共青現有廣告媒體調查分析競爭樓盤廣告策略調查分析

27、得出結論：項目的媒體通路建議項目的廣告通路怎么走？一、共青廣告媒體調查(一)、戶外廣告1、戶外廣告現狀共青城現有戶外廣告主要是以跨街、路邊燈箱、樓頂廣告、跨街條幅組成，但受政府城市管理制度影響，共青城區戶外廣告沒有形成規模，大型戶外廣告位較少，沒有空置廣告位。 戶外條幅為共青戶外廣告的次發布媒介,現主要分布在南湖大道和金紡路。 2、戶外廣告牌分析戶外廣告是房地產行業首選的廣告投放方式，視覺沖擊力強，覆蓋面廣，持續時間長，但動態更換性較差。在相對的時間段里，優越于其它媒體的投放效果，達到強化品牌的目的。由于戶外廣告的固定性，所以需要在不同的商業繁華路段（或位置）及城市主干道進行同步投放，以達到強

28、化記憶，保持品牌的統一性及持續性。3、戶外投放商圈形勢分析（1）共青大道戶外投放商圈形勢分析共青大道為共青繁華地段，人、車流量大,主要是以行政單位為主，在此路段辦公的行政單位有電力公司、交警大隊、城建局、國土局、國稅局、煙草專賣局、環保局、郵政局等等,共青大道是德安縣、九江市等地進入城區的主要入口，共青長途汽車站就坐落于此。屬各行業廣告集中投放地，以服裝行業廣告為主。在此路段投放優質的房地產平面廣告，能直接提升項目主體的品牌價值。（2）南湖大道戶外投放商圈形勢分析南湖大道是共青城區主干道之一，融商業、居住于一體的密集區，大量的商家匯聚凝結成另一強勢消費群體，每日人流及車流量大，廣告效果覆蓋面廣

29、。珍珠湖小區近30棟住宅樓分布在此路沿線，且道路的末端的南昌大學共青學院，使得校園經濟成為該條道路的亮點。南湖大道區域對于品牌傳播極為有利，從而進一步強化樓盤在消費群體中的形象，提高樓盤知名度。（3）城區各入口處戶外投放分析主要針對共青周邊鄉針消費群體及潛在消費群體，同時通過對周邊地區輻射優勢，強化品牌效應。從而達到有效地擴展消費群。（二）、出租車廣告共青城區共有出租車58輛，由于共青城區較小沒有公共汽車的原因，出租車價格低廉，是市民出門的主要交通工具。出租車廣告價位媒體種類單位期限價格（元）頂燈廣告輛三個月20元后玻璃窗廣告輛1年220元/年/輛附聯系方式：共青長途汽車公司 王翔出租車戶外公

30、交廣告分析出租車廣告雖然在共青沒有形成較強的廣告趨勢，但其獨特的優越性：第一、 強迫性視覺效應；第二、 覆蓋面廣，節省一定的廣告投放成本；第三、 持續時間長；第四、 流動性強。依靠強烈新穎的畫面效果來刺激受眾的視覺神經，從而達到加深品牌形象的目的。鑒于以上特點，考慮到本項目高品質定位，不宜使用出租車頂燈、拉手等小型廣告，盡量使用后玻璃窗廣告。（三）、報紙廣告根據報刊媒體實地調查結果（消費者閱讀調查、書報刊亭零售調查），江西日報、九江日報、江南都市報是共青的三大主流報刊，江西日報、九江日報是黨報，各機關單位強制性訂購，江南都市報郵政發行。根據共青僅有的二家書報刊亭零售調查，江西日報、九江日報除政

31、府部門訂購外，市民幾乎沒有購買力，而江南都市報的銷售量整個共青城每天也不足100份，就算按每份報紙三個受眾計算，江南都市報的覆蓋率也不足300人，但是報紙廣告有覆蓋面廣，讀者穩定，遍及各階層，時效性強，傳遞迅速，有區域性，易收集、保存等特點。(四)、電視廣告1、電視廣告現狀共青有線電視臺此頻道隸屬于九江市廣播電視局，節目種類豐富，節目覆蓋整個共青地區，其中，共青城區有線用戶達7000戶以上（南昌大學、南昌理工大學不在計算內），鄉鎮客戶達2000多戶，受眾人口達5萬以上。據調查19：50檔的廣告時間收視率較高。共青有線電視臺節目安排節目時間節目備注19：0019：30中央新聞19：38共青新聞每

32、星期二、四、五、六19：50廣告時間插播停電、停水通知20：00電視劇場2集連播21：30重播廣告21：40電視劇場共青有線電視臺廣告收費價目表：項目內容收費標準文字廣告制作費100元/次圖文廣告制作費（含攝像）300元/次共青新聞前，后15秒1500元/月共青新聞前，后30秒2000元/月共青新聞前，后45秒2500元/月電視劇前、中（1分鐘）100元/天一星期優惠一天，一個月優惠五天2500元/點播電視劇連續劇（含劇場角標）80元/集單本劇（含劇場角標）160元/集游字50字每晚游走10次100元/晚80字每晚游走10次150元/晚互動點播圖文畫面（10秒）600元/月供求信息（10秒）6

33、0元 /天2、電視廣告分析電視廣告生動直觀，能同時描述圖像、聲音和文字，動態特性，形象逼真，收視率高，覆蓋面廣，不受時空限制，選擇性強，由于面對群體更為廣泛，能更進一步地將項目的形象植根于市民的心中，進一步加強本項目的形象推廣，加深市民對項目品牌的印象，且由于其在新聞炒作上具備優勢，因此，在事件營銷上也應該是本項目重點考慮的媒體之一。二、競爭樓盤媒體通路調查項目名稱媒體策略天福花園出租車廣告/海報、樓書/電視廣告益和花園無百利花園海報華遠名苑海報、樓書/電視廣告好旺角商住樓無中心花園無分析：1、 由于共青房地產開發規模較小，用于廣告宣傳的費用有限。2、 共青房地產市場發展緩慢，廣告投放市場基本由本地服裝業占據，現有廣告位置的制約也是房地產廣告投放比例較小的原因。3、 共青的媒體業不發達，能利用的除戶外廣告和電視廣告外，基本沒有其它的廣告媒介，導致房地產廣告策劃單一。三、本案媒體通路建議（一）戶外廣告戶外廣告是共青城區首選的投放方式，視覺沖擊力強，覆蓋面廣，持續時間長，但動態更換性較差。在相對的時間段里，優于其它媒體的效果，達到強化品牌的目的，是房地產廣告的最佳媒體。本項目高品質的市場定位，建議使用跨街廣告，大型戶外墻體廣告；不宜使用路邊廣告牌、小型戶外墻體廣告。建議：A、共青大道（汽車站處）墻體廣告與樓頂廣告（2