1、二二八年六月八年六月1. 1 1. 1 房地產基金定義房地產基金定義 所謂所謂房地產基金房地產基金, ,是指以房地產項目或公司為投資對象是指以房地產項目或公司為投資對象, ,在房地產的開發、經營、在房地產的開發、經營、銷售等價值鏈的不同環節銷售等價值鏈的不同環節, ,及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制度。度。 一、房地產基金概要一、房地產基金概要1. 2 1. 2 房地產基金的分類房地產基金的分類 一般來說，房地產基金可以分為以下幾種形式：一般來說，房地產基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發型基金，投資于開發公司或項目以實現高額

2、回報；第一種為開發型基金，投資于開發公司或項目以實現高額回報； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產的基金，這種基金一般不直接從事第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發，主要投資于房地產投資信托基金及已上市或即將上市的房地產具體房地產項目的開發，主要投資于房地產投資信托基金及已上市或即將上市的房地產開發企業等來實現間接的房地產投資；開發企業等來實現間接的房地產投資； 第三種是資產運營型基金，以房地產投資信托基金（）為代表，即不進行項目第三種是資產運營型基金，以房地產投資信托基金（）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地

3、產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；注：當前，在中國產業基金只能向確定的投資者發行基金份額，也就是說產業投資基金只能注：當前，在中國產業基金只能向確定的投資者發行基金份額，也就是說產業投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的，因此它又被稱為向特定對象

4、募集的基金。行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。1. 41. 4 房地產投資信托基金的一般投資特征1. 31. 3 房地產基金的投資領域 基金持有人基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益關系上，基金持有人是基基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益關系上，基金持有人是基金資產的所有者，對基金享有資產所有權、收益分配權和剩余資產分配權等法定權益。金資產的所有者，對基金享有資產所有權、收益分配權和剩余資產分配權等法定權益。 基金組織基金組織在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。在公司型基金中，基金組織通常設有

5、基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構，董事會負責對日常重大事項做出決策。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是一種名義上的存在。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產的機構，主要職責是：進行基金資產的投資運作，負責基金管理人是管理和運作基金資產的機構，主要職責是：進行基金資產的投資運作，負責基金資產的財務管理，促進基金資產的保值增值及其他與基金資產有關的經營

6、活動。基金基金資產的財務管理，促進基金資產的保值增值及其他與基金資產有關的經營活動。基金管理公司內部一般設有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險管理公司內部一般設有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構。控制委員會等機構。基金托管人基金托管人基金托管人又稱基金保管機構，通常由商業銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金基金托管人又稱基金保管機構，通常由商業銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產，監督基金管理公司在基金投資動作中各種資產活動，辦理基金資產變動的有關事宜。資產，監督基金管理公司在基金投資動作中各種資產活動，辦理基金資產

7、變動的有關事宜。1. 5 1. 5 房地產投資基金的組織體系房地產投資基金的組織體系房地產投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構成系統：房地產投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構成系統：1. 6 1. 6 房地產投資基金的主要部門分工房地產投資基金的主要部門分工 基金規劃部基金規劃部負責房地產投資標的篩選確認，規劃基金內容和機構，并負責基金所決定的房地產投負責房地產投資標的篩選確認，規劃基金內容和機構，并負責基金所決定的房地產投資方案各項前期準備工作。資方案各項前期準備工作。 基金募集部基金募集部負責基金募集的銷售策略并協助金融機構及證

8、券公司，負責代銷基金受益憑證募負責基金募集的銷售策略并協助金融機構及證券公司，負責代銷基金受益憑證募集資金。集資金。 基金管理部基金管理部負責所有基金的房地產投資標的購買，開發與管理及其他業務。負責所有基金的房地產投資標的購買，開發與管理及其他業務。 投資服務部投資服務部按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發盈余給投資人。名冊，及時配發盈余給投資人。 財務部財務部負責所有基金的會計、稅收及現金管理，并負責向證監會定期報告并接受稅務當局查負責所有基金的會計、稅收及現金管理，

9、并負責向證監會定期報告并接受稅務當局查賬等各項業務。賬等各項業務。根據發達國家經驗在設立封閉式的契約型房地產投資基金時，國外發達國家一般都根據發達國家經驗在設立封閉式的契約型房地產投資基金時，國外發達國家一般都設有設有5個部門分工管理，分別為：個部門分工管理，分別為：2. 1 2. 1 房地產投資基金的管理模式房地產投資基金的管理模式 世界范圍的產業投資基金的管理模式，其基本形態有兩種：一是投資基金自行管理模式，世界范圍的產業投資基金的管理模式，其基本形態有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式、自行管理模式 在有限責任公司

10、制地產投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業經理人團隊在有限責任公司制地產投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業經理人團隊管理。管理。自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業經理人組織專業管理團隊，并將投資自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業經理人組織專業管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的日常投資經營權明確分離，職業經理基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的日常投資經營權明確分離，職業經理人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的

11、決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。事會甚至控股股東掌控。優點：優點：這種管理模式一般更多地體現董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體這種管理模式一般更多地體現董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現現投資者主權投資者主權的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產投資管理的專業特點。的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產投資管理的專業特點。缺點：缺點：經過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權經過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權太大，管理團隊缺乏自主性和穩定性，不利于系統地整合資本市場和投資市場的資源

12、，不太大，管理團隊缺乏自主性和穩定性，不利于系統地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創新。利于發揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創新。有限合伙制地產投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理有限合伙制地產投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基模式，只不過其本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業化水平。金管理的專業化水平。 二、房地產投資基金的管理

13、、運作及盈利模式二、房地產投資基金的管理、運作及盈利模式2、委托管理模式、委托管理模式基本特征：基本特征：投資基金不設經營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經驗的投資基金不設經營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經驗的專業投資管理機構負責投資經營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協議，從專業投資管理機構負責投資經營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協議，從而實現管理團隊的機構化和專業化，并通過量化業績報酬和管理費等標準建立激勵而實現管理團隊的機構化和專業化，并通過量化業績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。機制和約束機制。一般運作程序一般運作程序：有限責任公司制、有限合伙

14、制地產投資基金委托管理運作機制的有限責任公司制、有限合伙制地產投資基金委托管理運作機制的受托投資管受托投資管理機構負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經投資基金最高決策機構理機構負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經投資基金最高決策機構（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構決策。資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構決策。信托契約制地產投資基金由于信托契約制地產投資基金由于“信托信托”投資的本

15、質屬性，其基金管理無一例外類屬投資的本質屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的于當然的“信托契約信托契約”委托管理模式。委托管理模式。優勢：優勢：相對于聘請職業經理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優勢不言相對于聘請職業經理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優勢不言而喻，其最大的特征和優勢就是而喻，其最大的特征和優勢就是專家理財、專業投資專家理財、專業投資。目前肩負地產基金、準地產基金委托管理之責的地產投資管理公司也開始改變過目前肩負地產基金、準地產基金委托管理之責的地產投資管理公司也開始改變過去去潛水運行潛水運行的低調姿態而逐漸的低調姿態而逐漸浮出水面浮出水面，如在地產投資市場日見

16、活躍的福建，如在地產投資市場日見活躍的福建聯華信托投資有限公司、上海中誠聯盟投資管理有限公司、北京偉業資產管理有聯華信托投資有限公司、上海中誠聯盟投資管理有限公司、北京偉業資產管理有限公司、北京精瑞聯合住宅產業投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環境、限公司、北京精瑞聯合住宅產業投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環境、法制環境和專業人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發揮及委托管理市法制環境和專業人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發展和完善的過程。場的形成，還需要一個逐步發展和完善的過程。2. 2 2. 2 房地產投資基金運作流程房地產投

17、資基金運作流程房地產基金籌集過程房地產基金籌集過程撤撤 資資 退退 出出投投 資資 后后 監監 督督詳詳 細細 評評 估估尋找和篩選項目尋找和篩選項目基金發起設立的過程基金發起設立的過程選擇正確的投資項目遠比經營管選擇正確的投資項目遠比經營管理投資項目重要理投資項目重要項目的市場潛力、資金狀況、管項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規等多方面因素理隊伍、政策法規等多方面因素房地產投資基金運作流程房地產投資基金運作流程2. 3 2. 3 房地產基金操盤關注點房地產基金操盤關注點項目規模項目規模開發面積開發面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，萬

18、平米，年即可完成年即可完成成長型企業成長型企業在管理、經驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊在管理、經驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當的積累，正處于快速發展期和爬坡階段相當的積累，正處于快速發展期和爬坡階段城市選擇城市選擇首選戰略城市，現在已進入二三線城市，如內陸重要省會城市如首選戰略城市，現在已進入二三線城市，如內陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等客戶選擇客戶選擇在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當地市場有主導影在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當地市場有主導影響力的開發商，

19、而在戰略城市主要選擇優秀的項目響力的開發商，而在戰略城市主要選擇優秀的項目企業機制選擇企業機制選擇民企主要選擇已進入規范化和職業化管理且知名度較高的企民企主要選擇已進入規范化和職業化管理且知名度較高的企業；國企主要選擇已改制或正要改制的企業。這類企業市場化程度較高，有利業；國企主要選擇已改制或正要改制的企業。這類企業市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規則于與基金管理公司對接，遵守游戲規則房地產基金操盤關注點：房地產基金操盤關注點：基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資基金目標客戶的選擇基金目標客戶的選擇風險收益穩定的項目

20、風險收益穩定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業已開發和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣選擇品牌連鎖型項目及企業已開發和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性性風險相對高收益也相對高的項目風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規劃、產品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣選擇硬件條件如規劃、產品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發力沖擊力大、有較大潛力的項目和服務等軟件較為完善，且爆發力沖擊力大、有較大潛力的項目項目市場綜合優勢強項目市場綜合優勢強 項目和企業管理團隊做到專業分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合項目和企業管理團隊做到專業分

21、工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強能力強基金選擇項目的傾向基金選擇項目的傾向方式一方式一 選擇選擇2-3個好項目，安全快速實現回報個好項目，安全快速實現回報方式二方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業，在資金的其他方面給予選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業，分享綜合收益支持，將其培育成強勢企業，分享綜合收益基金組合投資基金組合投資基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入土地投標土地投標拿到預售證拿到預售證結構封頂結構封頂拿到四證拿到四證拿拿 地地 缺口一：缺口一： 啟動資金啟動資金 缺口二：缺口二：

22、四證未全，銀四證未全，銀 行不發放開發行不發放開發 貸款貸款 缺口三：缺口三： 項目未封頂，項目未封頂， 銀行不發放按銀行不發放按揭貸款揭貸款 2. 42. 4 房地產基金介入房地產開發的時點及個案房地產基金介入房地產開發的時點及個案1、房地產基金介入房地產開發的時點、房地產基金介入房地產開發的時點 北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題：業基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項目控股權方的身份介入項目，偉業不參與項目分紅，但發展商須

23、向其支付高于以項目控股權方的身份介入項目，偉業不參與項目分紅，但發展商須向其支付高于銀行的利息；銀行的利息； 協助發展商向銀行貸款；協助發展商向銀行貸款； 資金鏈連上后，偉業作股權轉讓退出項目。資金鏈連上后，偉業作股權轉讓退出項目。 北京國恒基業大廈項目。該項目發展商資金鏈在該環節出現斷裂，偉業基金介入后的北京國恒基業大廈項目。該項目發展商資金鏈在該環節出現斷裂，偉業基金介入后的操作方式：操作方式： 偉業以項目全程打理方身份介入項目，調整原項目定位，提高其項目投資可行性；偉業以項目全程打理方身份介入項目，調整原項目定位，提高其項目投資可行性； 推薦有實力的建筑商帶資施工；推薦有實力的建筑商帶資

24、施工； 自身拆借自身拆借2500萬給發展商，發展商按銀行同期利率支付偉業利息；萬給發展商，發展商按銀行同期利率支付偉業利息； 發展商四證全后，偉業協助其向銀行貸款發展商四證全后，偉業協助其向銀行貸款1.2億。億。 2、房地產基金介入房地產開發時點的案例、房地產基金介入房地產開發時點的案例資金缺口一的解決個案：資金缺口一的解決個案：資金缺口資金缺口二的解決個案：二的解決個案：資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團“蘋果社區蘋果社區”的的“貼息委托貸款貼息委托貸款”案例。因為案例。因為“121文文件件”規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房發放個人

25、住房貸款，為解決從拿到預售證到項目規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房發放個人住房貸款，為解決從拿到預售證到項目封頂這段時期內的資金瓶頸，今典集團推出封頂這段時期內的資金瓶頸，今典集團推出“發展商貼息委托貸款發展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資的策略，今典自己出資2億元，億元，以以“貼息委托貸款貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常的方式委托給北京市商業銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉為

26、正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：國投的介入改變來了上述模式：資金缺口三的解決個案：資金缺口三的解決個案： 先由北國投針對蘋果社區發行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，先由北國投針對蘋果社區發行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內外的機構和個人融資；向國內外的機構和個人融資； 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發行信托融得的資金，來向蘋果社區的購房者在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發行信托融得的資金，來向蘋果社區的購房者按揭貸款；按揭貸款； 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者樓盤封頂之后，北

27、國投將按揭項目轉給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者轉向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做；轉向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做；購購 房房 者者機構和個人機構和個人（精瑞基金）（精瑞基金）蘋果社區蘋果社區北北 國國 投投樓盤封頂之前提樓盤封頂之前提供按揭供按揭封封頂頂之之后后轉轉按按銀銀 行行支支付付購購房房款款樓房封頂之后提供按揭貸款樓房封頂之后提供按揭貸款房產房產支付購房款支付購房款投資房貸信托投資房貸信托銷售房貸計劃銷售房貸計劃基金基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模

28、式的最大變化是：舊模式中發展商自己要拿前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發展商自己要拿2億元出來委托銀行億元出來委托銀行“貼息貸貼息貸款款”。在新模式中，這。在新模式中，這2億元不用發展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括億元不用發展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括國外基金和國內的機構和個人國外基金和國內的機構和個人,信托和基金在這個時候發揮作用了。信托和基金在這個時候發揮作用了。 2. 5 2. 5 三種典型的盈利模式三種典型的盈利模式增值為王增值為王房地產基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想房地產基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統地對

29、目標項目實施投資運作及管理運作，尋以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統地對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現了地產投資基金作為產業發展集合投資工具的本質特征，求投資資本的收益和增值，體現了地產投資基金作為產業發展集合投資工具的本質特征，因而可以作為地產投資基金的主導經營業務。因而可以作為地產投資基金的主導經營業務。 1、以投資管理能力為主導的盈利模式、以投資管理能力為主導的盈利模式2、以融資業務為主導的盈利模式、以融資業務為主導的盈利模式 以投資銀行業務為主導的盈利模式將房地產資本運營（如房地產并購、房地產公司重組、以投資銀行業務為主導的盈利模式將房地產資本運營（

30、如房地產并購、房地產公司重組、房地產公司上市策劃等）作為基金的主要經營業務。房地產公司上市策劃等）作為基金的主要經營業務。 3、以投資銀行業務為主導的盈利模式、以投資銀行業務為主導的盈利模式 以融資業務為主導的盈利模式把為目標房地產發展項目提供融資支持和融資服務作為主以融資業務為主導的盈利模式把為目標房地產發展項目提供融資支持和融資服務作為主要經營業務，由于房地產銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環境下有著一定的發展空要經營業務，由于房地產銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環境下有著一定的發展空間。間。 2. 6 2. 6 以投資管理業務為主導的地產投資基金的投資運營和盈利模式以投資管理業務為主導

31、的地產投資基金的投資運營和盈利模式 一是一是開發型投資開發型投資-對目標房地產開發項目進行投資，尋求投資的增值；對目標房地產開發項目進行投資，尋求投資的增值； 二是二是風險投資型投資風險投資型投資-運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業（如新材料）的目標企業進行投資，尋求風險投資的增值；業（如新材料）的目標企業進行投資，尋求風險投資的增值； 三是三是收租型投資收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業廠房等收租型物業，長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業廠房等收租型物業，尋求物業的長期穩健經營收益，并在條件成熟時

32、透過房地產投資信托基金方式在境尋求物業的長期穩健經營收益，并在條件成熟時透過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是四是抵押資產型投資抵押資產型投資-投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發行的益權轉讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發行的“深國投深國投深圳發展銀深圳發展銀行總行營業部信貸資產受讓項目集合資金信托計劃行總行營業部信貸資產受讓項目集合資金信托計劃” 于于2005年年1月月1

33、4日成立，這一日成立，這一金融創新模式為國內資產證券化和地產投資基金參與銀行抵押資產投資提供了可資金融創新模式為國內資產證券化和地產投資基金參與銀行抵押資產投資提供了可資研究和借鑒的范例；研究和借鑒的范例； 五是五是不良資產處置型投資不良資產處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內不良資產的處置和投資情有獨鐘。投資銀行就對國內不良資產的處置和投資情有獨鐘。 以投資管理業

34、務為主導的地產投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營以投資管理業務為主導的地產投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營和盈利模式：和盈利模式： 3. 1 3. 1 進入中國的境外房地產基金運作機構及其進入中國的境外房地產基金運作機構及其基金基金產品產品澳大利亞最大投行澳大利亞最大投行“麥格理麥格理”公司（公司（MacquarieBank）與英國基金管理公司）與英國基金管理公司“施羅施羅德德”所屬的所屬的“亞洲物業集團亞洲物業集團”（SAP）合資成立了）合資成立了“第一中國房地產發展集團有限第一中國房地產發展集團有限公司公司”，并成功開發了高檔住宅小區，并成功開發了高檔住宅

35、小區“奧麗花苑奧麗花苑”。這是上海住宅開發商中第一個。這是上海住宅開發商中第一個非亞洲區開發商。非亞洲區開發商。 1、第一中國房地產發展集團有限公司、第一中國房地產發展集團有限公司 “中國房地產基金中國房地產基金”由荷蘭由荷蘭 ING國際集團與首創集團在國際集團與首創集團在2002年在開曼群島共同年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區的大合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區的大型房地產企業和金融企業。該基金籌集資金超過型房地產企業和金融企業。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為億元，期限為810 年，這也年，這也是全球

36、首家面向中國房地產市場的基金，由是全球首家面向中國房地產市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。全資子公司霸菱投資管理。 中國房地產基金和首創置業合作開發中國房地產基金和首創置業合作開發“第三置業第三置業”，并占有，并占有 30的股份；而在的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產基金也擁有東壩河附近的太平洋城，中國房地產基金也擁有80的控股權。的控股權。 中國房地產基金負責人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務中國房地產基金負責人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務開發。地產基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內，由于大多存開發。地產基金在國外

37、投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內，由于大多存在非理性競爭、市場不穩定等因素，這類能夠做好的物業并不多見。因此，在國在非理性競爭、市場不穩定等因素，這類能夠做好的物業并不多見。因此，在國內又不適合做投資基金。但是，中國經濟高速發展的誘惑，又使得他們難以割舍。內又不適合做投資基金。但是，中國經濟高速發展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發新項目。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發新項目。 2、 中國房地產基金中國房地產基金 三、境內外房地產基金在中國的運作機構及基金產品三、境內外房地產基金在中國的運作機構及基金產品 2003年年7月底月底,亞洲最大上

38、市地產公司之一亞洲最大上市地產公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發展基金成立中國住宅發展基金,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至億至 2 億美億美元成立中國住宅發展基金元成立中國住宅發展基金,投資于上海或北京的中高檔私人住宅項目。同時，該投資于上海或北京的中高檔私人住宅項目。同時，該基金也關注上海、北京和廣州等城市價位在基金也關注上海、北京和廣州等城市價位在500020000 元平方米的不同檔次元平方米的不同檔次的商品房投資。的商品房投資。、中國住宅發展基金、中國住宅發展基金 2003 2003 年

39、年 7 7 月月 10 10 日日, ,摩根士丹利房地產基金摩根士丹利房地產基金 MSREF MSREF 宣布，與上海盧灣區政府宣布，與上海盧灣區政府控股的地產發展商永業集團建立共同投資上海房地產市場的戰略聯盟。控股的地產發展商永業集團建立共同投資上海房地產市場的戰略聯盟。 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產基金雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產基金 MSREF MSREF 聯同聯同兩家新加坡公司，入股永業集團旗下的大型地產項目錦麟天地雅苑。項目總投資兩家新加坡公司，入股永業集團旗下的大型地產項目錦麟天地雅苑。項目總投資達達90009000萬美元折合人民

40、幣萬美元折合人民幣7 74545億元。該項目位于盧灣區，緊鄰上海著名的大型億元。該項目位于盧灣區，緊鄰上海著名的大型休閑區、由香港瑞安集團開發的新天地旁。該項目由住宅、服務式公寓和商業組休閑區、由香港瑞安集團開發的新天地旁。該項目由住宅、服務式公寓和商業組成。項目在成。項目在 2004 2004 年春完成預售，于年春完成預售，于 20052005年初竣工。這是美資首次進軍上海高年初竣工。這是美資首次進軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在端住宅市場，摩根士丹利在 “ “錦麟天地雅苑錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的中的投資額大概占總投資額的10%10%左右。左右。 、摩根士丹利、摩根士丹利以房

41、地產公司面貌在大陸出現的外資地產基金以房地產公司面貌在大陸出現的外資地產基金新加坡投資公司旗下的新加坡投資公司旗下的GIC 地產地產斥資斥資 4200 萬美元萬美元,在浦東陸家嘴批租了一塊在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地萬平方米的土地, 興建寫字樓綜合物業興建寫字樓綜合物業、新加坡、新加坡 GIC 地產地產 2000年，美國成立了針對中國市場的房地產投資基金，年，美國成立了針對中國市場的房地產投資基金，2003年，著名投資銀行高年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機構。盛公司也宣布成立了此類機構。 2003 年，美國房地產同業公會房地產基金會、韓國房協房地產基金會和德意志銀年，

42、美國房地產同業公會房地產基金會、韓國房協房地產基金會和德意志銀行房地產投資基金開始尋找在中國落地的機會。目前這幾大基金巨頭都已經尋找行房地產投資基金開始尋找在中國落地的機會。目前這幾大基金巨頭都已經尋找到國內合作企業。其中，美國房地產同業公會房地產基金已經和北京置地展開合到國內合作企業。其中，美國房地產同業公會房地產基金已經和北京置地展開合作，在京城北部開發項目；德意志銀行房地產投資基金也鎖定北京、上海國內兩作，在京城北部開發項目；德意志銀行房地產投資基金也鎖定北京、上海國內兩家房地產企業，并和前者在東四環和小湯山附近開發項目；韓國房協房地產基金家房地產企業，并和前者在東四環和小湯山附近開發項

43、目；韓國房協房地產基金則與國內三十多個房地產企業接觸，已經在中國房地產業撒下了一張網。則與國內三十多個房地產企業接觸，已經在中國房地產業撒下了一張網。 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產投資基金美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產投資基金也紛紛進入上海也紛紛進入上海,已與上海房產發展商達成緊密合作意向已與上海房產發展商達成緊密合作意向,并進入實質操作階段。并進入實質操作階段。、其他、其他合作公司背景合作公司背景公司信譽公司信譽公司性質公司性質/ /背景背景公司業績公司業績注冊資金注冊資金項目基本情況項目基本情況項目權屬項目權屬地理位置地理位

44、置政府相關批文政府相關批文市場評估市場評估成本價格成本價格回報率（回報率（IRRIRR）（一般要求（一般要求3 3年在年在25%25%以上）以上）市場租金市場租金/ /市場售價市場售價項目轉讓項目轉讓合作方式合作方式項目公司轉讓項目公司轉讓參股參股在對市場環境、項目投資回報的調研分析得基礎上，評估項目在市場層面上是否具有可操作性對合作公司的歷史、實力等背景情況進行系統的調查研究，評估合作公司是否適合建立長期合作關系了解項目合作的方式，評估項目在法律層面上是否具有可操作性 2 2、海外基金投資項目盡職調查流程圖海外基金投資項目盡職調查流程圖3. 2 3. 2 國內房地產基金產品及運作機構國內房地

45、產基金產品及運作機構在利用房地產基金融資過程中，存在以下比較典型的運作模式：在利用房地產基金融資過程中，存在以下比較典型的運作模式：、偉業資產管理有限公司類基金計劃、偉業資產管理有限公司類基金計劃 偉業資產管理公司偉業資產管理公司合作銀行合作銀行房地產項目房地產項目直接投資直接投資房地產項目房地產項目間接投資間接投資房地產證券化房地產證券化金融業務金融業務二手房吞吐二手房吞吐及中介業務及中介業務部分資金進行部分資金進行證券投資證券投資房地產項目房地產項目股權投資股權投資投資人投資人偉業資產管理有限公司類基金運作模式偉業資產管理有限公司類基金運作模式2 2、中城房網投資管理有限公司房地產投資基金

46、、中城房網投資管理有限公司房地產投資基金 、 、 境內投資人境內投資人PRCInvestors集合資金信托計劃集合資金信托計劃Fund Trust Planning信托合同信托合同Trust Contract信托投資公司信托投資公司Trust Company北京精瑞聯合住宅產業北京精瑞聯合住宅產業投資公司投資公司OnshoreBeijing ELITE Housing Industry Investment Co.咨詢顧問委托咨詢顧問委托Consultancy Agreement中國住宅產業商會中國住宅產業商會CHIA組織籌辦監管組織籌辦監管OrganizingSupervising境外投資人

47、境外投資人ForeignInvestors中國住宅產業精瑞基金中國住宅產業精瑞基金控股公司控股公司Offshore CHIEF holding Company基金管理公司基金管理公司OffshoreMGMT Company基金投資合同基金投資合同FI Contract聯合投資協議聯合投資協議Co-Invest Agreement投資設立投資設立Setting-up投資目標投資目標管理委托管理委托Mgmt Agreement國內房地產基金的運作模式（案例）總結國內房地產基金的運作模式（案例）總結四、房地產投資信托基金四、房地產投資信托基金（REITsREITs）與中國房地產發展的結合與中國房地產

48、發展的結合REITs的定義的定義房地產投資信托基金（房地產投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,Real Estate Investment Trusts,簡稱簡稱REITsREITs）是一種以發行）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是19601960年美國國會據年美國國會據房地產投資信托法案房地產投資信托法案的規定按一定的

49、法人組織形式組建成的。的規定按一定的法人組織形式組建成的。 4. 1 REITs4. 1 REITs概述概述REITs 實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或信托受益單位，吸引公實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機構經營管理。眾投資者的資金，并委托專門機構經營管理。REITs通過多元化（多個房地產項目、通過多元化（多個房地產項目、多種類型、多個地區）投資，有效地降低風險并獲取較高投資收益。多種類型、多個地區）投資，有效地降低風險并獲取較高投資收益。REITs的基本特性的基本特性稅收優惠稅收優惠 在很多國家和地區，在很多國家和

50、地區，REITs的最大特點就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來的最大特點就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來說具有很大的吸引力。說具有很大的吸引力。 REITs 在投資信托公司（或機構）層面是免征企業所得稅的。在投資信托公司（或機構）層面是免征企業所得稅的。 穩定的高收益穩定的高收益 REITs 必須要把必須要把 90 的應稅收入作為股利分配，因此的應稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合的收益率比其他股票綜合指數的收益率相對要高。指數的收益率相對要高。 REITs股利源自股利源自 REITs 所持有房地產的定期租金收入，因此所持有房地產的定期租金收入，因此 R

51、EITs 的股利較為穩定，波動性小。盡管的股利較為穩定，波動性小。盡管 REITs 的股票價格也受到市場力量的影響，的股票價格也受到市場力量的影響，但是基于穩定的租金收入，股票價格波動較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而但是基于穩定的租金收入，股票價格波動較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而調整，因此調整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。流動性強流動性強 公開上市的公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的可以在證券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑的股份或信托受

52、益憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此， REIT股份的流動性相對較強。股份的流動性相對較強。專業化管理專業化管理 REITs 對房地產進行專業化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上，對房地產進行專業化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上， REITs 具有基金的特點。具有基金的特點。投資風險分散化投資風險分散化 REITs的收入也受到房地產業、經濟基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風險。的收入也受到房地產業、經濟基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風險。但但REIT 一般擁有多樣化的房地產投資組合，比單個的

53、房地產商或個人投資者擁有更為一般擁有多樣化的房地產投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，因而投資風險更為分散。多樣的房地產，因而投資風險更為分散。獨立的監督獨立的監督 大部分大部分 REITs 屬于公募性質的投資機構，因此受第三方監督的力度越來越大。這些監屬于公募性質的投資機構，因此受第三方監督的力度越來越大。這些監督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。良好的融資渠道良好的融資渠道 就房地產商而言，就房地產商而言，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。在在融資方

54、面提供了更大的靈活性和有效性。在REITs推出以前，推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。 REITs 則不同，它具則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產市場的流動性和效率。有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產市場的流動性和效率。 REITs 使房地產商能夠通過規范的使房地產商能夠通過規范的 REITs 渠道及時回籠資金，投資于其他房地產開發項目，渠道及時回籠資金，投資于其他房地產開發項目，促進房地產業和房地產金融市場的發展。促進房地產業和房地產金融市場的發展。 股本房地產

55、基金股本房地產基金 (Equity REITs)(Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產市場投資形式：直接投資房地產市場 主要收入：租金主要收入：租金 按揭房地產基金按揭房地產基金 (Mortgage REITs)(Mortgage REITs) 投資形式：向發展商提供建筑資本或為物業項目提供按揭投資形式：向發展商提供建筑資本或為物業項目提供按揭 主要收入：利息主要收入：利息 混合房地產基金混合房地產基金(Hybrid REITs) (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物上述兩種基金的混合物 私人地產基金私人地產基金(Private REITs)(Private RE

56、ITs) 非上市或場外交易的非上市或場外交易的REITsREITsREITs的種類的種類據資料顯示，據資料顯示，REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資REITs的平均收益率約的平均收益率約6.7%，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約3.7%；在日本及；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為新加坡，兩者的平均收益率差距同為4%。 REITs的投資收益的投資收益4. 2 REITs4. 2 REITs的發展歷程的發展歷程REITsREITs最早出現于最早出現于6060年代初期的美國，此

57、后得到日本、英國等國家爭相仿效。年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。經過近經過近1010年的發展，在年的發展，在7070年代初達到頂峰，其后由于經濟危機和房地產市場的年代初達到頂峰，其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條，房地產投資基金開始出現衰落，蕭條，房地產投資基金開始出現衰落，隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，在隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，在8080年代再次回升，資產價值不斷增年代再次回升，資產價值不斷增長。長。 截止到截止到20032003年年1111月，全球已有月，全球已有1818個國家和地區制定了個國家和地區制定了REITsREITs的相關法規。美國的相關法規。

58、美國和澳大利亞目前是世界上和澳大利亞目前是世界上REITsREITs發展規模最大的兩個國家。以美國為例，美國發展規模最大的兩個國家。以美國為例，美國REITsREITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過在證券市場中的比重日益上升，已有超過30003000億美元的市值。億美元的市值。REITsREITs進入亞洲是本世紀的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發展非常迅速。進入亞洲是本世紀的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發展非常迅速。20022002年第一個年第一個REITsREITs產品在新加坡上市，當時僅產品在新加坡上市，當時僅3 3億坡幣，僅億坡幣，僅3 3年時間，已達到年時間，已達到9595億坡

59、幣，三年增長了億坡幣，三年增長了3030倍。倍。4. 3 REITs4. 3 REITs與集合信托的區別與集合信托的區別4. 4 4. 4 國外房地產投資信托基金（國外房地產投資信托基金（REITsREITs）基本情況）基本情況歷史和發展歷史和發展法律核心規定法律核心規定美國美國REITs投資的資產類型投資的資產類型REITs投資的投資的美國美國REITs的盈利比較的盈利比較簡簡 介介日本的日本的REITsREITs與美國的不同，它的信托財產不是資金而是土地及房產，它是以管理和與美國的不同，它的信托財產不是資金而是土地及房產，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。出售土地房屋為目的的信托。在日

60、本，在日本，REITsREITs有兩種型態：一是公司型態，所發行的證券是投資憑證；另一種形式有兩種型態：一是公司型態，所發行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發行受益憑證是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發行受益憑證(beneficiary (beneficiary certificates)certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。；兩類都可以在東京股票交易所上市。運作流程運作流程房地產公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地房地產公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司；產公司；