1、房地產開發手續流程一、開發合同。辦事依據:工程建設管理服務規范、城市房地產開發經營管理條例、山東省城市房地產開發經營管理條例。時間:取得土地使用權證,規劃申定后。提交:1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書;5、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同(協議;7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。發放:開發合同,項目手冊。二、開發經營許可證辦事依據:工程建設管理服務規范、城市房地產開發經營管理條例、山東省城市房地產開發經營管理條例。時間:取得開發合同后。由房管分局審批后報市局辦理。三、

2、單體工程審查辦事依據城市房地產開發經營管理條理、山東省城市房地產開發經營管理條理。時間:簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后,建設工程規劃許可證前。提交:1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。發放:單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據:城市房地產開發經營管理條理、城市商品房預售管理辦法山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法。時間:單體工程建設投資達到四分之一,已取得施工許可證。提交:1、營業執照:2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;3、土地使用權證或合法用地文件;4、建設工程規劃許可證;

3、5、開工許可證;6、單體工程審查表;7、施工合同;8、工程施工進度計劃; 9工程建設投資25%以上證明材料;10、商品房預售方案;11、備案回執單;12、平面圖、樓房表;13、商品房預售資金監管協議;14、商品房住宅質量保證書、使用說明書。發放:預售許可證。五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收合格證明文件。辦事依據:城市房地產管理法、山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法。時間:規劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。提交:1、開發項目綜合驗收申請;2、開發項目竣工圖紙;3、單體工程審查表;4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;5、物業管理落實情況報告。發放:綜合驗收

4、(分期綜合驗收合格證明文件。六、房屋初始登記時間:綜合驗收(分期綜合驗收后。提交:1、土地使用權證書或合法用地文件;2、建設工程規劃許可證;3、建設工程開工證明;4、建設工程竣工驗收證明;5、幢層戶平面圖;6、房屋初始登記申請表;7、聊城市房屋調查表;8、營業執照復印件;9、綜合驗收(分期綜合驗收證明文件。發放:房屋產權證。七、轉移登記時間:辦完大證,購房合同需備案后。提交證件:1.身份證復印件,2.購房合同,3.聊城市房屋調查表,4.購房發票,5.契稅發票,6.商品房移交結算協議書,7.房屋轉移登記申請、審批書,8.測繪發票,9.維修基金繳款證明。發放:房屋產權證。房地產開發手續辦理(非常詳

5、細項目收費標準責任部門前置條件1. 土地取得1.1征地報批所需文件1.1.1土地現狀利用圖市、園區規建局審核開發:到市規劃局查閱1.1.2總體規劃圖市、園區規劃局總工辦1.1.3用地紅線圖市、園區規劃局研發部明確用地范圍1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表市、園區土地處由園區土地處填寫1.2土地使用證的辦理1.2.1規劃選址意見書(控規市、園區規劃局研發部確定用地性質1.2.2規劃條件(用地范圍市、園區規劃局研發部明確用地范圍1.2.3土地使用可行性研究報告咨詢單位經營、總工辦、預算提供材料1.2.3協助規劃區域內企業土地掛牌動遷部相關企業1.2.3.1企業動遷摸底動遷部相關企業1.2.3

6、.2企業搬遷補償談判、達成搬遷協議動遷部相關企業園區搬遷補償洽談1.2.3.3企業提交土地轉讓申請動遷部相關企業園區1.2.3.4企業提交土地無經濟糾紛承諾書動遷部相關企業園區1.2.4規劃設計方案批復開發部市規建局、園區規建局規劃設計方案1.2.5土地掛牌評估市土地交易中心、園區科技發展局園區、搬遷企業、評估公司1.2.6辦理摘牌手續市土地交易中心1.2.7辦理固定資產投資計劃、基本建設計劃園區科技發展局詳規批復、紅線圖、開發申請1.2.8辦理中標通知書市土地儲備中心依繳款證明、摘牌前的保證金1.2.9簽訂開發履約保證書市土地儲備中心中標通知書1.2.10建設用地規劃許可證園區規建局依摘牌手

7、續1.2.11簽訂國有土地使用權出讓合同書園區規建局依摘牌手續1.2.12繳納土地出讓金園區財政局依摘牌手續1.2.13土地出讓契稅的交納園區財政局(市地籍處依摘牌手續1.2.14國有土地使用權出讓批復市土地局、園區規建局依摘牌手續1.2.15土地指界國有土地登記園區規建局、土地處依摘牌手續1.2.16辦理土地使用證1.3拆遷補償1.3.1動遷普查1.3.1.1 動遷地塊摸底開發部土地規劃設計條件及用地范圍的確定1.3.1.2 居民動遷摸底拆遷區域所在政府1.3.1.3 企業動遷摸底拆遷區域所在政府1.3.1.4 動遷標的物產權核實土地局、房產局1.3.2動遷手續辦理1.3.2.1 選擇拆遷單

8、位拆遷公司經理辦公會,招標、投標1.3.2.2 簽訂委托拆遷合同拆遷公司董事會1.3.2.3 辦理拆遷許可證開發部、財務部房產局中標通知書、規劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明1.3.2.4 辦理三停手續配套處煤氣、自來水、電業局1.3.3居民動遷實施1.3.3.1 編制拆遷方案董事會依據市拆遷政策及相關規定1.3.3.2 發布拆遷公告辦公室大連日報社1.3.3.3 摸底情況公示拆遷區域所在政府1.3.3.4 召開居民動遷大會拆遷區域所在政府1.3.3.5 制定拆遷補償費發放計劃財務部1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協議財務部1.3.3.7 動遷標的物拆除拆遷公司1.3.3.8 進行居

9、民回遷安置公證處1.3.4企業動遷實施被拆遷單位1.3.4.1 拆遷委托評估市房地產評估所1.3.4.2 拆遷補償費確定董事會依據市拆遷政策及相關規定1.3.4.3 簽訂拆遷補償協議財務部1.3.4.4 動遷標的物拆除拆遷公司1.3.4.5 拆除現場移交工程部1.3.5動遷管理1.3.5.1 拆遷政策法規搜集歸檔檔案室1.3.5.2 居民動遷資料歸檔檔案室1.3.5.3 企業動遷資料歸檔檔案室1.3.5.4 外理企業居民動遷糾紛法院、執法局、派出所1.3.6拆遷評價1.3.6.1 形成委托拆遷單位評價1.3.6.2 簽訂委托拆遷終止協議1.4土地變更用途和超面積補交的地價園區規建局、財政局確定

10、最終規劃用途和面積2. 勘測設計工作2.1勘察測繪與環評2.1.1現狀地形測量、基礎配套設施測繪2.1.1.1確定紅線圖2.1.1.2面積確認(根據坐標2.1.1.3基礎配套設施的測定2.1.2地質勘察(初勘2.1.3環境影響評價審批手續市環保局2.2設計招標提供規劃設計方案2.2.1下達設計任務書營銷部2.2.2確定設計單位2.3規劃方案設計2.3.1設計方案全圖(見備注2.3.2交通影響分析市交警支隊邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會2.3.3方案評審2.3.4方案調整2.4詳規方案批復市規劃局、園區規建局立項批復、選址意見書2.5擴初設計設計院2.6施工圖設計設計院2.6.1建筑施工

11、圖設計院2.6.2結構施工圖設計院2.6.3給排水施工圖設計院2.6.4暖通施工圖設計院2.6.5弱電施工圖設計院、專業公司2.6.6強電施工圖2.6.7消防施工圖設計院、電業局2.6.8人防設計消防局2.6.9自來水設計自來水公司、總工辦有項目規劃批文、小區水內線設計圖2.6.10煤氣設計煤氣公司、總工辦有項目規劃批文、小區建筑設計圖、房間布局方案2.7建筑工程單體施工圖審查園區規建局、市建委審圖辦2.8外網設計(采暖、雨水、污水、道路相關單位3.工程前期工作3.1建設工程規劃許可證研發部園區規劃局單體施工圖審批、消防審核3.2城建綠化審批市城建局、區城建局規劃批復3.3人防設計審核、批復及

12、履約保證手續總工辦市人防辦人防建設立項通知單3.4消防審核、批復本內閣3.5政府代收費3.5.1墻改基金繳納墻改辦規劃批復3.5.2砂石費繳納市水務局規劃批復3.5.3散裝水泥專項基金繳納市經貿委散裝水泥辦規劃批復3.5.4水土保持費水土保持辦規劃批復3.5.5白蟻防治費房產局白蟻防治辦公室3.5.6辦理勞動保險繳費手續質量處市建委統籌辦規劃批復3.5.7人防費繳納人防辦規劃批復3.6市政手續3.6.1市政道路挖掘(占用審批市城建局市政處規劃圖紙、工程預先提要求3.6.2占用公路路產賠償及挖掘審批交通口岸管理局規劃圖紙、工程預先提要求3.6.3市政工程質量監督手續市城建局市政工程質量檢查站工程

13、預先提要求3.6.4路燈設置工程路燈處規劃圖紙、工程預先提要求3.7建設項目有關手續3.7.1施工圖審查3.7.2防雷審查3.7.3行政執法檢查手續3.7.4辦理工程招投標手續招標委員會市建委招標辦3.7.5辦理質量、安全監督手續3.7.6辦理檔案手續3.7.7辦理備案手續3.7.8交易中心手續3.8辦理建筑工程施工許可證3.9辦理預銷售許可證開發部、營銷部市房產局、房屋測繪部門詳規方案批復、規劃、施工進程3.9.1商品房面積測繪市房屋測繪管理部門建筑施工平面圖3.9.2商品房登記3.9.3商品房銷售價格認定3.12增容項目3.12.1水大連水務局、項目部、總工辦詳規圖、規劃批文并報送自來水公

14、司;主體工程基本封頂。3.12.2電電業局、項目部、總工辦詳規圖、規劃批文3.12.3煤氣煤氣公司、項目部、總工辦詳規圖、規劃批文;工程已竣工;總戶數已確定。3.12.4熱力熱力公司、項目部、總工辦詳規圖、規劃批文;工程已竣工;總戶數已確定。3.13紅線外市政設施3.13.1紅線外道路、水、電、氣、熱力市政、自來水、電業局、煤氣規劃方案3.13.2通訊建造電訊公司規劃方案3.13.3管線鋪設規劃方案3.13.4接口規劃方案3.14三通一平3.14.1臨時道路3.14.2臨時用電電業局、項目部項目部提前20天提供用電負荷及使用地點3.14.3臨時用水自來水公司、項目部項目部提前20天提供用水點及

15、使用地點3.14.4場地平整3.15臨時設施3.15.1臨時圍墻3.15.2臨時辦公室3.15.3臨時場地占用3.15.4臨時圍板9.后期手續項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局工程檔案、監理檔案9.1綜合驗收項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局工程檔案、監理檔案9.1.1工程檔案驗收項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局工程檔案、監理檔案9.1.2環保驗收手續市環保局建設項目環保設施竣工驗收檢測報告審批市環保局、環保監測單位依規劃批復協調環保三同時項目驗收手續市環保局依規劃批復協調9.1.3工程竣工規劃驗收項目部園區規劃局竣工9.1.4工程竣工消防驗收項目部市消防局竣工

16、9.1.5工程竣工人防驗收項目部市人防辦竣工9.1.6工程竣工電梯驗收項目部市消防局竣工9.1.7工程竣工市政驗收項目部市竣工9.1.8工程竣工防雷驗收項目部市消防局竣工9.1.9工程竣工專家組驗收項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局工程檔案、監理檔案9.2竣工備案質檢站備案科9.3辦理地名及建筑物門牌號批復手續市民政局地名辦規劃批復9.4房產測繪9.5房產證203一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分,房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計

17、參數和效果圖,并落實足夠的開發資金。第二部分,行政審批部分房地產開發前期手續辦理流程根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1選址定點;2規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3初步設計及施工圖審查;4規劃報建圖審查;5施工報建;6建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目

18、選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、

19、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告,發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規劃單體審查階段,此階段辦理以下一般事項:1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專 業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設 單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標 確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施 工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 開發企業申請辦理 商品房預售許可證 應當提交下列證件 （復印件） 及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和