1、分類：建筑百科房地產開發企業相關知識 （2009-09-27 16:37:08） 標簽： 房產 商品房現售 商品房預售 用 地規劃許可證 雜談房 產： 是房屋及其權利的總稱。地 產： 是土地及其權利的總稱。房地產： 是房產和地產的總稱，是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及 其權利構成的財產總體。也稱不動產，是動產的對稱。房地產的主要特點 ：有限性、壟斷性、固定性、耐久性、級差性、整體性、異質性（單一性）、適應性、 風險性、敏感性、基礎性、綜合性、先導性、超前性、保值增值性。房地產轉讓 ：指由土地批租出讓時的原受讓者將其開發過的土地（地產）使用權或連其地上的建筑物（房

2、 產）、其它附屬物的所有權一次性出售給新的土地受讓者或房地產的購買者的行為。房地產抵押 ：指抵押人以其所擁有的房地產作為本人或第三債務償還或履行合同的擔保。房地產的基本類型： 居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其他專用房地產。房地產業： 是指從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。其中包括土地開發、房屋建設、 房屋的維修與管理、土地使用權的有償轉讓與出讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產抵押、房地產中介 咨詢等行為，以及對經濟活動進行控制和管理的行為。房地產相關企業的四大類型： 開發經營管理企業、 中介組織企業、 物業管理企業、 房地產金融企業。開發經營管理企業

3、 ：是指通過市場調查、可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設，在一個特定的地 點和預期的時間內，把資本轉化成房地產商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業。中介組織企業： 是指在房地產投資建設、交易、消費、物業管理等各個環節和階段中，為當事人提供有償 的中間服務的經營活動的企業。物業管理企業： 是適應市場經濟規律要求的社會化、 專業化、企業化、 經營型的房地產管理模式。房地產金融企業： 是指各種金融機構中專門從事房地產信貸的機構。 房地產二次開發： 指先將“生地”（不具備使用條件）開發成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和 出租，由買地者去建造房屋。房地產一次開發： 一次性連土地、房屋開發

4、完成。工業物業開發： 是指將資金投入到工業標準廠房、 倉庫及其他工業項目的開發經營活動商業物業開發： 是指將資金投入到商店、 商業大廈、購物中心、 庫房、加油站、飲食業、旅店、賓館、批發和零售市場等物業的開發經營活動。房地產開發經營的大體流程： （1）建設工程項目設立和企業組建；（2）房地產建設工程項目規劃與審批；（3）土地使用權的取得；（4）征地與拆遷；（5）工程建設與管理；（6）房地產的租售管理；（7）房地產的物業管理房地產經營成本的組成： （1）土地征用費用。主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地 建設費、勞動力安置費、耕地占用稅等。（2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、

5、賠償費用。（3）前期工程費用。主要包括勘察設計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。4）房屋建筑安裝費用5）基礎設施建設費。（ 6）公共設施建設費用。（ 7）管理費用。（ 8 ）籌資成本與利息的支出。（ 9）其他必要的支出。取得城市建設用地的步驟： （ 1）建設用地單位應當按照國家有關規定，向市或區、縣規劃管理部門申請建 設用地規劃許可證；（2）經過主管部門審查，符合條件的，由城市規劃部 門核發建設用地規劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規劃部門通知已取得建設用地規劃許可證 范圍內的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在的區、縣房屋土地 管理局，再

6、由區、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內，在拆遷的范圍內停止辦理以下有關手 續：房屋的買賣、交換、析產、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續；暫停核發 工商營業執照等手續。取得房屋拆遷許可證條件： （ 1）建設項目的批準文件；（2）規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證；（3）區、縣級以上人民政府批準的使用土地的 證明文件（如國有土地使用權證）；（4）房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案；商品房銷售 ：包括商品房現售和商品房預售。商品房現售 ：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人， 并由買受人支付房價款的行為。商品房預售： 是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預

7、先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價 款的行為。商品房預售的條件： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的 25%以上并已確定施工進度和竣工交付日期；（ 4）低層建筑主體結構封頂、多層主體結構施工至2/3 、小高層高層主體結構施工至 1/2 ；（ 5）已辦理預售登記， 取得商品房預售許可證明。申辦商品房預售登記，應當提交的文件：（1）上面（1 ）（3）項規定的證明材料；（ 2）營業執照和資 質等級證書；（ 3）工程施工合同；（4）預售商品房分 層平面圖；（5）商品房

8、預售方 案。商品房現售的條件： （1 ）營業執照和資質等級證書；（ 2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3 ）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；4）已通過竣工驗收；5）拆遷安置已經落實； 6）供水、供電、供熱、燃氣、通迅等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎。房地產市場 ：指房地產交換的場所，也是房地產交換關系或流通過程的總和 房地產市場的類型： . 按市場層次和交易權益的劃分：市場層次 子市場土地征購市場一級市場 土地批租市場房地產轉讓市場房地產租賃市場房地產市場 二級市場 房地產抵押市場房地產信托市場房產租賃市場房產買賣市場三級市場 房產調換市房產典當市場房產按揭市場房產

9、拆遷市場房產租、售后服務市場 . 按市場組成要素劃分：土地使用市場房屋商品市場房地產勞務市場房地產信息服務市場房地產銷售名詞解釋 (2009-09-27 16:43:28)標簽：房產地價基礎設施開發 名詞解分類：建筑百科釋 場地平整 雜談土地 ：一般泛指地球表面上的一切陸地。城市土地 ：指城市建成區內的地球表面陸地與水域。郊區土地 ：指城市土地以外的土地。地皮 ：指供建筑使用的土地。空地 ：指沒有被利用或沒有建筑物之地。建 筑物 ：指人工建筑而成的物體，包括房屋和構筑物兩大類。房屋： 指能夠遮風避雨并供人類生活、居住，從事生產、經營、文化、科研、軍事等活動的有一定空間的建筑物。構 筑物 ：指一

10、般不能在其內進行生活與生產的建筑物。物業 ：是港澳粵地區方言對房地產的稱呼。開發商： 是指從事房地產開發和經營的企業和組織。建筑商： 是指從事房屋建設和設備安裝的企業。按揭 ：由香港傳入之信貸專業用語。指由購房人以即將購得的房產或樓花作抵押，開發商提供擔保而取得 購房貸款的法律行為。樓花 ：指預售的房地產。售房五證 ：指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品 房銷(預)售許可證。三通一平 ：指路通、電通、水通與場地平整。它是土地開發所必須進行的最起碼的基礎設施開發內容。七通一平 ：指道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱

11、力（供暖） 通和場地平整。它是土地開發中較為完整的基礎設施開發內容。城市基礎設施內容 ：一般包括能源系統、給排水系統、道路交通系統、郵電通訊系統、環保系統、安全系 統、土地平整工程。城市公共配套設施內容 ：一般包括： 行政用房、 文教用房、商業網點用房、車庫（車棚）、其它。層高： 指房屋的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距離凈高： 指樓板與地面之間的凈距離。進深： 建筑外墻縱向軸線之間的距離。開間： 建筑橫向軸線之間的距離。建筑間距： 建筑平面外輪廓線之間的距離。平均每平方米造價 =建筑物總造價 / 建筑面積。總 地 價 ：指一塊土地的全部價格，又稱土地總價格。單位地價 ：指一塊土地的

12、全部價格，它可反映地價水平高低。單位地價=總地價土地面積樓面地價 ：指平均該土地上每單位房屋建筑面積的地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價=總地價該塊土地上總建筑面積=單位地價容積率 注：本資料轉載自房地產培訓教材 , 原文地址：分類：建筑百科房地產面積計算相關解釋 （2009-09-27 16:46:57） 標簽： 房產 投影面積 套內墻體面積 計 算建筑面積 公用建筑 通道 雜談人均總占地面積 =建筑紅線內總用地 / 本小區規劃居住總人數。人均住宅用地面積 =小區內總住宅用地 / 本小區規劃居住總人數。 總建筑面積（平方米）： 指小區內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和 使用面積系數=總使

13、用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）X 100% 居住面積系數=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）X 100% 結構面積系數 =總結構面積（平方米） /總建筑面積（平方米） X 100%。人口毛密度 =小區內總居住人數 /小區內占地面積（公頃） 。容積率=小區內總建筑之和（平方米）/小區總占地面積（平方米）X 100%建筑密度 =小區總居住建筑基地面積（平方米） /小區居住總用地（平方米） X 100% 居住建筑面積毛密度 =小區總居住建筑面積 （平方米） /小區總用地面積 （平方米）居住建筑面積凈密度 =小區居住總面積（平方米） /小區居住總用地（平方米）居住小區總用地： 是包括住

14、宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用的總和住宅總用地： 指低層、多層、中高層住宅用地面積的總和公建總用地： 指小區內部公共建筑占地面積的總和道路、廣場用地： 指小區內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 1.5 米的步行道及停車、回車 廣場和有鋪砌地面的場地面積之和庭院、綠化面積： 指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架水榭、水池、 以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用的綠化面積之總和 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積 商品房建筑面積： 建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和 , 包括陽臺、挑

15、廊、地 下室、室外樓梯等。 且具備有上蓋， 結構牢固， 層高 2.20 米以上 （含 2.20 米）的永久性建筑。套內建筑面積 : 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內 的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積 +外飄窗建筑面積套內使用面積 ：指分戶門內除墻體厚度外全部使用空間凈面積之和（吊柜不算；坡屋頂室內一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小，凈高不低于1.5米時，可計使用面積，否則不計；每戶陽臺面積在6就以下的，不計入使用面積，超過 6就，超出部分按陽臺凈面積的1/2折算使用面積）套內墻體面

16、積 ：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外 墻（包括山墻）均為其用墻，其用墻墻體水平面積的一半計入套內墻體面積；分戶內非共用墻水平投影面 積全部計入套內墻體面積。陽臺建筑面積 ：封閉陽臺按全面積折算；沒有封閉的陽臺按面積的一半折算。外飄窗建筑面積 ：高度不超過 2.2 米的不計入套內面積；高度超過 2.2 米的按面積的一半折算。公用建筑面積： 各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可 分割的建筑面積。可分為應分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。公攤系數：該幢房屋的使用面積之和該幢房屋的總建筑面積公用分攤面積

17、： 包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、 設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃 圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。公用分攤建筑面積 =為整棟建筑服務的公共部位和公共用房的建筑面積+公用墻面積的一半為整棟建筑服務的公共部位 ：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、電梯前廳。為整棟建筑服務的公共用房 ：變電室、設備室、公共地下室、值班警衛室、其它管理用房、公廁、水泵房。不計入的公用分攤面積：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共

18、開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用 的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。公用墻面積：各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。計算全部建筑面積的部分：（1 ）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在 2.20米以上部位計算建筑面積。（3 ）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20以上的，按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道

19、井等均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂設計 在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平 投影面積一半計算建筑面積。（8 ）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。（9 ）建筑間永久性的封閉架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外

20、圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。涉及到土地及房產開發的知識太多了，取得房地產開發項目土地使用權的一點基礎如下：房地產開發前期手續辦理流程房地產開發項目行政許可事項辦理簡明流程一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作 報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條

21、件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管

22、局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范 圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主

23、單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件 審查批準書。四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4 、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件， 在建設單位繳納有關規費后， 核發建設工程規劃許可證五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類

24、工程直接發包。并取得中 標通知書。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3 ）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的

25、位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管 理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門， 按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建 設工程規劃驗收許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求

26、的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標 準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記 2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。房地產開發項目手續流程 s:145一、開發合同。辦事依據： 工程建設管理服務規范、 城市房地產開發經營管理條例、 山東省城市房地產開發經營管理條例。 時間：取得土地使用權證，規劃申

27、定后。提交：1、可行性研究報告 ;2 、資質證明文件 ;3、房地產開發項目審批書 ;4 、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確 認書） ;5 、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖 ;6、前期物業管理合同（協議） ;7、相關規費繳納證 明 8 、項目開發資金監管協議。發放：開發合同，項目手冊。二、開發經營許可證辦事依據： 工程建設管理服務規范、 城市房地產開發經營管理條例、 山東省城市房地產開發經營管理條例。 時間：取得開發合同后。由房管分局審批后報市局辦理。）三、單體工程審查 辦事依據城市房地產開發經營管理條理、山東省城市房地產開發經營管理條理。 時間：簽定開發合同、規劃許可證

28、、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規劃許可證前。提交：1、當年計委計劃批文 ;2 、單體工程建施圖 （圖紙審查中心審查過的） ;3、建施計劃書及投資計劃書 ;4、開發合同、 開發經營許可證。發放：單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據 ：城市房地產開發經營管理條理、城市商品房預售管理辦法山東省商品住宅質量保證和使用說明 書試行辦法。時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。提交： 1、營業執照： 2、資質證書、開發合同、開發經營許可證； 3、土地使用權證或合法用地文件； 4、建設工程規劃 許可證； 5、開工許可證； 6、單體工程審查表； 7、施工合同； 8、工程施工進度計劃； 9 工程建設投資 25%以上證明 材料； 10、商品房預售方案； 11、備案回執單； 12、平面圖、樓房表； 13、商品房預售資金監管協議； 14、商品房 住宅質量保證書、使用說明書。發放：預售許可證。五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分