1、2009年中級經濟師-房地產經濟專業知識與實務一、單項選擇題(共60題，每題1分，每題的備選項中，只有一個最符題意的)1下列關于區位的說法中，錯誤的是（）。 A區位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系 B區位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定 C地理環境變化和交通網絡擴張都會引起區位的變化 D政治區位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區位 2中心商務高度等于（）之比。 A中心商務區建筑面積總和與總建筑基底面積 B中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積 C中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積 D中心商務區建筑面積總和與總建筑面積 3消費者對某種房地產未來價

2、格的預期與其對該種房地產現時需求的關系是（）。 A若預期房地產價格上漲，則會減少其現時需求 B若預期房地產價格下降，則會增加其現時需求 C若預期房地產價格上漲，則會增加其現時需求 D若預期房地產價格不變，則會減少其現時需求 4“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的（）。 A環境 B方位 C通達性 D朝向 5根據古典地租理論，地租是農產品市場價格扣除生產成本和（）后的余額。 A平均稅費 B平均利潤 C平均市值 D平均價格6集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，強制取得集體 土地（）的行為。A所有權 B使用權 C繼承權 D通行權7在評估公益事業用房的拆遷補償價

3、格時，通常采用的方法是（）。A市場法 B收益法C成本法 D假設開發法8征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（）所有。A農民個人B剩余勞動力安置單位C地上附著物所有人D農村集體經濟組織9房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的（）。A所有權 B使用權C處分權 D收益權10下列建設用地使用權處置方式中，不屬于建設用地使用權轉讓的是（）。A抵押 B出售C互換 D贈與11下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是（）。A互換的標的物必須都是建設用地使用權B互換的標的物之一必須是建設用地使用權C互換后的建設用地

4、使用權人不發生變化D互換的建設用地使用權應當是等值的12下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（）。A通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權B通過協議出讓方式取得的建設用地使用權C通過轉讓方式取得的建設用地使用權D已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權13建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。A新增建筑物屬于抵押財產B在建設用地使用權實現抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分C新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓D實現抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優先受償14下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。A

5、維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益B按規劃用地、節約用地、保護耕地C按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標D如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續15進行房地產市場調研時，首先應明確（）。A調研人員 B調研計劃C調研目標 D調研方案16在房地產市場環境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（）調研。A經濟環境 B政治法律環境C區域環境 D社會文化環境17消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的（）。A主體 B動力C保障 D結果18在房地產市場供給調研中，對同類企業的數量、規模、實力狀況的調研屬于（）調研。A市場行情 B市場反響C市場競爭者 D消費行為19下列在房

6、地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（）。A官方統計資料中有關房地產的分析資料B公司發展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料C來自主管部門和行業管理機構的資料D專業研究機構提供的相關資料20房地產開發投資和置業投資是根據投資是否直接（）而劃分的。A作用于房地產產品B形成增量房地產C使投資者擁有房地產D取得土地使用權21銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（）。A614% B615%C617% D650%22房地產開發項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建筑物（）米以外的各種管線、道路工程的建設費用。A1

7、 B2C3 D423若某房地產投資方案的財務凈現值小于零，則該方案在經濟上不可行，因為該方案是（）的方案。A投資虧損B不能滿足基準收益率要求C無利可圖D風險很大24投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環境、生產能力及經營管理條件下，對產品的（）進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。A產量、價格、成本B產量、利潤、價格C產量、成本、利潤D成本、利潤、價格25在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數值。A由可行變為不可行B由低風險變為高風險C由敏感性弱變為敏感性強D由盈利變為不盈利26從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（）階段的重要內容。

8、A風險識別 B風險估計C風險評價 D 風險應對27預售是房地產開發商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看，該營銷方式采用了（）的方法。A風險回避 B風險組合C風險轉移 D風險自留28某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（）個。A1 B2C3 D429若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（）。A凈現值法 B凈將來值法 C凈年值法 D凈現值率法30采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率(IRR)與基準收益率(ic)進行比較，判別標準是（）。A若IR

9、Ric，則投資大的方案為優B若IRRic，則投資小的方案為優C若IRRIC，則投資大的方案為優D若IRRIC，則方案間無法直接比較 31在房地產投資項目可行性研究中，要對現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價的（）原則的要求。 A有無對比B以動態分析為主C以定性分析為主D收益與風險權衡32對于房地產開發項目的工程系統構成而言，下列包含關系的說法中，正確的是（）。A單項工程單位工程分部工程分項工程B單位工程單項工程分部工程分項工程C分項工程分部工程單位工程單項工程D分項工程分部工程單項工程單位工程33在房地產開發項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。A縱向部門 B

10、橫向部門 C縱向和橫向兩個部門 D項目經理34在房地產開發項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。A項目建議書獲批準B編制可行性研究大綱C項目機會研究D簽訂設計合同35在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。A承諾 B議價C要約 D邀約36房地產項目建設投資的工程費用不包括（）。A稅金 B土地使用費C間接費 D直接費37某房地產開發企業對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發項目規劃沒計的依據之一，這表明該企業開發經營遵循的觀念是（）。A生產觀念 B推銷觀念C市場營銷觀念 D產品觀念38房地產開發經營企業采取直接渠道進行商品房銷售的優點是（）。A有利于

11、發揮銷售專長B銷售隊伍建設成本低C銷售策略調整快捷D銷售效益好39某商品房開發項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發建設資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩妥的定價目標宜設定為（）。A實現預期利潤B維護企業形象C維持市場占有率D維持營業40某商品房開發項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/。根據市場調查結果，80%的被調查者可接受的價格范圍是6 0006 500元/，10%的被調查者可接受的價格范圍是7 000元/以上，企業決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/。該項目采用的主要定價方法是（）。A目標利潤定價法B需求導向定價法C競爭導向定價法D比較定價法4

12、1在某花園洋房開發項目開盤前，房地產開發企業邀請了約200名當地不同行業的人士到現場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的（）。A人員推銷 B活動推廣C營業推廠 D公共關系推廣42某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲03%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元/。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格，則調整后的價格是（）元/。A3 55282 B3 56300C3 56347 D3 5741643某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20，單位建筑面積的重置價格為600元/，年折舊額

13、為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A8100% B8400%C8417% D8480%44某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%，運營費用率為20%，該住宅的年凈收益是（）萬元。A140 B144C160 D180 45凈收益=潛在毛租金收入-（）+其他收入-運營費用。A空置和收租損失B還本付息額C折舊額D所得稅46在物業管理中，制定臨時管理規約的主體是（）。A業主大會B業主委員會C物業建設單位D物業服務企業47在物業管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規則對所有的投標人都是一致的，這體現了物業管理招投標的（）原則。A公開 B公平C公

14、正 D誠實信用48下列關于前期物業服務合同特點的說法中，錯誤的是（）。A前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂B前期物業服務合同具有過渡性C前期物業服務合同的有效期限應為三至五年D前期物業服務合同屬于附終止條件的合同49下列原則中，不屬于物業服務收費原則的是（）。A合理原則B公開原則C費用與服務水平相適應原則D費用與支付能力相適應的原則50商品住宅房屋所有權轉讓后，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金所有權歸（）。A該房屋出售人B該房屋買受人C該房屋所在住宅小區業主大會D該房屋所在地政府房產主管部門51抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是（）。A借款人 B抵押人C貸款人 D抵押權

15、人52在房地產抵押貸款期間，未經（）同意，抵押人不得變賣抵押房地產。A保險機構 B房屋主管部門C抵押權人 D房屋承租人53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（）萬元。A53 B55C57 D5954在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是（）。A降低首付款比例B降低貸款利率C降低抵押率D延長貸款期限 55房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的（）確定。A評估價值 B賬面價值C歷史成本 D交易價格56下列與房地產有關的稅種中，屬于房地產保有環節稅種的是（）。A耕地占用稅 B房產稅C契稅 D土地增值57下列關于房產稅

16、的說法中，正確的是（）。A房產稅按評估值征收B房產稅的稅率全國統一C房產稅按季度征收D非出租的房產不征收房產稅58計算房地產開發項目土地增值稅應納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50%但不超過100%的部分，適用稅率是（）。A30% B40%C50% D60%59在征收土地增值稅時，固定扣除項目（）。A包括為取得土地使用權所支付的金額B不包括為取得土地使用權所支付的稅金C不包括與轉讓房地產有關的稅金D包括房地產保有環節的稅金60下列經濟活動中，不需繳納印花稅的是（）。A書立土地使用權出讓合同B領受房產證C領受國有土地使用證D書立土地租賃合同二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有

17、2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得05分)61決定房地產需求量的一般因素有（）。A房地產的價格水平B消費者的收入水平C消費者的偏好D相關物品的價格水平E房地產開發商對未來的預期62城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（）為主的集市。A畜牧業 B商業C制造業 D手工業E服務業63下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（）。A未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人B能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經抵押權人認可C不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權人D不能解除抵押合同的，按照法律規定的清償順序進行清償E抵

18、押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失64國有建設用地使用權的協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別有（）。A適用范圍不同B出讓金形成方式不同C最低價確定的原則不同D協議出讓無需公布出讓計劃E出讓主體不同 65國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（）。A出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利B對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要C國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同D承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任E按照租賃合同的規定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權

19、利66房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（）等方面的資料。A外貌 B傾向性C感覺 D動機E態度67房地產投資具有（）等特點。A投資品種的多樣性 B投資收益的穩定性C投資價值的附加性 D投資變現的便利性E投資區域的差異性68下列因素中，影響出售型房地產開發投資項目經濟效益的主要不確定因素有（）。A土地取得成本 B經營成本C租賃收入 D租售價格E建安工程費69在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（）。A被比較方案的投資額相同或相近B被比較方案具有相同的不確定因索C被比較方案的費用及效益計算口徑一致D被比較方案具有相同的計算期E被比較方案現金流量具有相同的時間單位

20、70房地產開發項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據（）等階段循環的原理建立起來的。A計劃 B協調C執行 D檢查E處理71建設工程招標文件包括（）等。A投標人須知 B合同專用條款C工程量清單 D標底E投標書格式72房地產開發經營企業在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（）。A先進性 B可控性C社會性 D適應性E經濟性73編制房地產廣告預算的基本方法有（）等。A目標任務法 B消費者需求法C銷售百分比法 D銷售人員規模法E競爭對等法74采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（）。A選取的報酬率偏低 B預測的未來凈收益偏大C估計的使用期限偏短 D估計的運營費用偏大E估計的空置率偏

21、高75房地產估價報告通常由（）等組成。A估價委托書 B注冊房地產估價師聲明C估價委托合同 D估價結果報告E估價技術報告76下列主體中，能被判定具備業主身份的有（）。A房屋權屬證書記載的房屋所有權人B房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶C尚未辦理產權登記但已實際占有物業的合法買受人D房屋登記簿記載的房屋所有權人E房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶77物業管理規約對（）具有約束力。A全體業主 B物業承租人C借住在業主家的親戚 D物業建設單位和物業服務企業E物業的繼受人78下列財產中，不得抵押的有()。A宅基地 B土地所有權C集體土地使用權 D鄉鎮企業廠房E村企業廠房79等額本金還款抵押貸款

22、方式的特征有（）。A每月支付的本金均等 B每月支付的利息均等C每月還款額先大后小 D每月還款額先小后大E借款人不易發生違約風險80下列行為中，列入契稅征收對象的有（）。A國有土地使用權出讓 B土地使用權贈與C土地使用權交換 D房屋使用權轉移E農村集體土地承包經營權轉移三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得05分)(一)某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業園區，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規劃?，F該市成立了工業園區開發管理委員會，負責管理和監督土地的一級和二級開發。開發管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發承包商。81

23、土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（）。A方案符合當地控制性詳細規劃要求B方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標C補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃D補充耕地面積至少與占用面積相等82農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（）日內將批復發出。A3 B5 C7 D1083甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（）。A建設項目批準文件 B建設用地規劃許可證C房屋拆遷許可證 D拆遷計劃和拆遷方案84在

24、房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規定就補償、安置等問題簽訂書面協議。該協議的特征為（）。A拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人B被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人C協議簽訂有嚴格的時間限制D協議簽訂有相對的強制性(二)某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。85若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（）。A國家 B政府C企業 D個人86在貸款期內，該家庭的月還款額為（）元。A1 667 B

25、2 006C2 034 D3 06787如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應為（）元。A5 557 B6 687C6 780 D1022488對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（）。A貸款利率上調 B房價下跌C房地產周期波動 D資本價值變化(三)某商品住宅開發項目的樓面地價為500元/，建筑安裝工程費為2 500元/，各項規費為300元/。該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分

26、。(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/的價格優惠。89在該項目市場分析中，應注重（）。A當地商圈的一般規模B潛在消費者需求傾向C本項目的成本分析D項目的機會和威脅90該項目采用的銷售渠道為（）。A直接渠道、參與代理B間接渠道、共同代理C間接渠道、參與代理D直接渠道、共同代理91若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為l2%，則按照成本加成定價法確定的價格應為（）元/。A3 977 B4 261C4 620 D4 68892該項目營銷方案采用的促銷方式有（）。A廣告 B人員推銷C活動推

27、廣 D營業推廣(四)某建筑物的建筑面積100，套內建筑面積80，按套內建筑面積計算的重置價格為4 000元/，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。93該建筑物單位建筑面積的重置價格為（）元/。A3 200 B4 000C4 100 D5 00094采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（）。A20% B50%C81% D95%95采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（）元。A4 000 B6 080C6 400 D7 60096計算該建筑物現值可采用的公式為()。A建筑物現值=建筑物重置價格一年折舊額B建筑物現值=建筑物重置價格成新率C建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額D建筑物現值=建筑

28、物重置總價(1一經過年數經濟壽命)(五)王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為025萬元?，F甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。97F房屋在互換前的房產稅納稅人應為（）。A王某 B甲公司C乙公司 DF房屋所在地地方政府98F房屋的房產稅應納稅額為（）萬元/年。AOO3 BO36C042 DO8499房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為（）萬元。A10 B50C90 D100100契稅的基本特點有（）。A屬于所得稅B實行一次性征收C由土地、房屋權屬的承受人繳納D各地的稅率可能不同為

29、進一步強化公司安全生產、文明施工管理，切實落實安全生產責任，防止重大安全事故發生，保障企業和員工的生命和財產安全manufacturers drawings bolt fastened in the cylinder and outer cylinder. Cylinder cylinder in the drain pipe installation and measuring component leads. 6.4.4.3 blade carrier, partitions and lower installation check the sealing ring of the seal

30、 and springs, which shall conform to the technical requirements manufacturers drawings. Cylinder gasket on the mounting brackets supporting the Group assembled, the lugs shall be no Burr on the surface, and other debris. Department suite in place to measure surface and inner cylinder surface height difference, compared with the original values confirm the location. 6.4.4.4 lower bearing and thrust bearing installation clean bearing and bearing,