1、畢業設計調研題 目:“升龍又一城”地塊房地產項目策劃報告四院系名稱：土木建筑學院 專業班級:學生姓名：學 號：指導教師： 教師職稱： 年 月 日調研（開題）報告填寫要求1調研（開題）報告適合于工程管理專業完成畢業設 計類題目的學生（招投標文件編制、施工組織設計、工程 量清單、可行性研究等），并作為畢業設計（論文）答辯 委員會對學生答辯資格審查的依據材料之一。此報告應在 指導教師指導下，由學生在畢業設計（論文）工作前期內 完成，經指導教師簽署意見及所在專業審查后生效。2調研（開題）報告內容必須用黑墨水筆工整書寫或 按教務處統一設計的電子文檔標準格式（可從教務處網頁 上下載）打印，禁止打印在其它紙

2、上后剪貼，完成后應及 時交給指導教師簽署意見。3調研（開題）報告應按論文的格式成文，調研（開 題）報告應是對擬完成的設計題目的一個或多個相似工程 或相應的文檔資料進行的認真考察并適度參與完后完成的 總結，主要內容應該涵蓋擬建工程（文檔資料）的基本材 料、特點和難點，以及得到的體會。調研（開題）報告可 適度有一些參考文獻，主要是關于同類研究的工程進展和 異同點，以及對擬完成的設計借鑒意義。4 有關年月日等日期的填寫，應當按照國標 GB/T 7408 94 數據元和交換格式、信息交換、日期和時間表 示法規定的要求，一律用阿拉伯數字書寫。如“ 2006 年 11 月 20 日”或“ 2006-11-

3、30 ”。畢業設計調研（開題）報告1.結合畢業設計課題情況，根據所查閱的文獻資料或者參與的工程實踐，每人撰寫4000字左右的調研報告，對和設計題目相似的工程 的特點、難點進行總結，并反映出對設計題目的借鑒意義：調研報告1 房地產市場概況眾所周知，2014年的房地產出現了很大的波動，整個房地產行業不太景氣，房價一 跌再跌缺少人問津，而房地產行業作為中國主要的經濟行業，與中國的經濟息息相關.世 界在發展，局勢也不停在變化，如果中國房地產行業繼續延續過去多年的經濟發展模式 而不做出調整，最終會出現可怕的局面，從而導致整個社會緊張關系加劇。中國是經濟 大國，在全球經濟一體化的今天，中國的一舉一動都牽動

4、著整個世界經濟鏈的神經。房 地產是中國經濟的主體，它與其他相關產業息息相關，如果促使中國房地產行業的健康 快速發展成為重中之重。2. 國家最新政策2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制有望逐步 確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的 背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現有的行政化調控手段很難在短期內退出，不 同城市的政策取向繼續差別化。中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地 產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性 措施才有望逐步退出，促使房地產業發展更加健康。在全面深化改革的大

5、背景下，房地 產業也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期 房地產市場環境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。隨著新“國五條”地方細則的 落實，以及前期需求的集中爆發，或致樓市進入觀望期，成交量或將有所下降。但隨著 中原經濟區和新型城鎮化建設、以及城中村改造、合村并城的積極推進，穩中有升仍是 市場發展的大勢所趨。雖然短期內會因供求矛盾對房價上漲形成壓力，但我市在貫徹落實新“國五條”的 實施細則中明確提出，2014年新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅，并在預售審批時，對商品房預售方案中商品住房價格明顯高于該項目上一 期實際成交價格或本區域

6、同品質樓盤實際成交價格的商品房項目，可暫不核發預售許可證；對擅自提高商品住房銷售價格的，可暫停網上簽約資格。相信通過這些措施的逐步 落實到位、隨著市場預期的變化以及下半年供應形勢的好轉，預計房價將趨穩或略有上 升。2014年全國房地產市場呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩” 的特點：在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，預計2014年全國商品房銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%;商品房銷售均價為6705-6746元/ 平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價同比增速均較 2013年放緩；房地產開發 投資額為9.8-10.0萬億元，同

7、比增長15.0%-17.5%；房屋新開工面積為20.9-21.3億平 方米，同比增長6.0%-8.0%。3. 高新區市場分析隨著城市配套的逐步完善，鄭州高新區正從一個環境優美、產業迅猛發展的高新科 技開發區，向地鐵交通便利、生活設施完善、商業日漸旺盛的新城邁進。近年來，隨著 鄭州城市框架日益拉大和高新區各種配套的成熟，高新區的價值漸現，成為大家逐新的 新領域，優美的環境加上高端的大學學府，讓高新區的市場熱度被推升到一個新標度。 在鄭州各大區域中，高新區的地價和房價都相對偏低，隨著高新區變身為科技城，相關 配套逐漸完善，區域未來的升值空間很大。加上高新區有很多產業，將提供更多的就業 和創業的機會

8、。未來區域的價格和價值將趨于一致，地價和房價的不斷攀高是不爭的事 實。2015 年1月16日，恒大地產以9.6億資金，買下高新區的土地。高新區拍出高價， 并不讓人意外。近年來，高新區房地產業高速發展，隨著眾多房企相繼進駐，攪熱了區 域土地市場，一度成為鄭州土地市場成交量最為活躍的區域。4. 高新區房價2014年，當全國各大城市房地產銷售數據都在連續環比下跌的同時，鄭州房地產欣欣向榮，而其中給鄭州房地產市場做了最多“貢獻”的則是高新板塊。據某機構最新數 據顯示，2014年鄭州房價為8736元/卅，環比漲幅僅為5.5%。而高新區2014年成交均價 為7064元/卅，環比上浮821元/叭上漲幅度達1

9、3.1%,房價漲幅超過鄭州平均漲幅一倍 之多。數據統計，在鄭州樓市推盤量中，高新區 2014年住宅新增供應面積為158.4萬卅，占全市供應總面積的20.4%。合計共推出房源10388套，獨占區域鰲頭，超鄭東新區9倍 之多。2014年鄭州市商品住宅各區域成交量排名上，高新區以84.71萬卅排名第四位。在開盤成交方面，高新區成交8250套，開盤去化率達79.40%，分別占據鄭州八大主城區 首位，開盤去化率超過鄭東新區一倍之多。表4.1鄭州市平均房價圖（元加）鄭州房價高新區房價西雅圖房價翰林國際房價萬科城房價2014年6月89367467730077002014年7月8974749473007700

10、2014年8月901975637300780077002014年9月920676307300780077002014年10月913177067300780077002014年11月909577907300780078002014年12月894878097500780080002015年1月901977997500780080002015年2月907078047500780080002015年3月909777567500780080005. 周邊樓盤分析5.1西雅圖西雅圖位于鄭州高新區蓮花街與牡丹路口，河南工業大學東側，總占地面積約576畝，總建筑面積約96.3萬平米；由10棟6.5層稀缺花園洋

11、房、4棟15-17層小高層住 宅、20棟18-33層高層住宅（未含安置區）和2棟近100米的寫字樓組成。容積率2.50， 綠化率40%住宅建筑面積為89-130平方米。物業形態涵蓋花園洋房、高層住宅、風情 商業街、寫字樓等多種物業形態。社區配有1個小學和兩個幼教中心，更有鄭州外國語中學及分校、艾瑞德國際學 校、鄭大實驗小學等多個高端中小學環伺周邊；緊臨地鐵一號線1000米；連霍高速溝趙入口距西雅圖僅5分鐘車程；新龍路、西環等城市快速路無縫連接；73路、205路、45路、BRT等多條公交線路貫穿項目左右。5.2 翰林國際翰林國際城位于長椿路與蓮花街交匯處東南角，緊鄰地鐵1號線站口，城市快速公交B

12、RT站。翰林國際城由河南三德置業有限公司投資，總占地面積約570畝，總建筑面積達90萬平方米，共由A、B、C、D四個組團組成，戶型面積為 80-159川，車位配比 達到了 1:1。建筑外立面采用Art DeCO建筑風格三段式的設計理念，采用獨具創新的首 層架空設計。5.3萬科城萬科城位于鄭州高新區科學大道與西四環交會處，東鄰鄭州大學，毗鄰鄭州輕工業 學院。萬科城總建筑面積約 320萬卅。涵蓋住宅、商業等多種業態，其中項目商業配套 約50萬叭集餐飲、娛樂、休閑于一體；教育配套資源共17所，其中3所小學、2所中學。未來項目周邊醫療、商業、教育、公園、交通配套完善，實現“一座萬科城，改 變一座城”。

13、萬科城一期地塊位于須水河東路與楓楊街交會處東南，一期西側80米寬須水河景觀長廊，西北緊鄰政府規劃的高新新城核心區域：湖心島。項目首批推出的產品面積主要 為約75卅兩房，80-90卅小三房，產品類型全部為裝修房。萬科城二期地塊位于須水河 東路與科學大道交會處東北角，眥鄰 80米寬須水河，有商業斜街。二期戶型主要為約 77川兩房，85-89川三房，118卅三房。6. 周邊客戶分析購房者的年齡主要集中在25-35歲，所占比重為31%這其中購房的大部分為剛畢 業沒多久白領。高新區經濟開發區周邊有眾多的企業，聚集人群主要為剛畢業沒多久的 大學生。如今房價居高不下，年輕人買房的壓力很大，而年輕人買房的市場

14、缺占整個市場的大多數，如何打開市場，讓年輕人買得起房將成為重中之重。中小型住宅成本低， 易開發，如果能夠合理布局，在有限的空間里創造出更大的利用價值將會帶動整個樓盤 營銷的飛速增長。周圍的樓盤也發映出中小戶型的廣闊市場，所以，我們把住宅的開發 主要放在中小型戶型上。高新區周邊有大量高端的企業，現已建成的園區有：河南省國家大學科技園西區、 國家863中部軟件園、新材料產業園、生物醫藥產業園、光機電產業園。科技的進步必 將帶動周邊經濟的飛速發展，可以想象出，未來的高新區一定會是個經濟繁榮的中心區 域，商品房寫字樓具有很大的市場。因此，商業街，寫字樓的市場的開發不可缺少。7. 開發定位根據調研結果顯

15、示，未來的需求是集商業居住為一體的多功能建筑，針對不同的 人群開發不同用途的建筑。商品房項目定位為：集國際高尚住宅、主題性商業廣場、超 5A級寫字樓于一體的城市地標性綜合體項目，也是未來高新區最具代表性的標志性建筑 群，打造精品、樹立地標建筑為核心目標。居住生活型中小戶型住宅采用：聯體單元或 高層塔式結構，用于居民日常居住生活，追求生活的舒適性和便利性為主；休閑度假型 中小戶型住宅常采用外廊式板式結構，并將建造地址選擇在風景優美的地段；家庭辦公 型中小戶型住宅是為適應青年人的生活方式和創業而興起的商住兩用公寓，其特點是戶型空間變化較為靈活；投資型中小戶型住宅一般是在人口集中、交通方便，設施齊全

16、的 區域，以較低的價格購房，獲得既快又高的投資回報。高新區現在有眾多樓盤，謙祥萬和城、萬科城、翰林國際、西雅圖等等，彼此相 差不大，均價都在7000元以上，我們的潛在競爭對手有很多，并且就目前發展形勢而 言還有可能會出現更多的競爭對手。因此，對于不同的對手我們要指定不同的策略，這 就需要我們不僅在自身的產品質量和配套設施與服務上要超過他們，而且要在市場營銷策劃方面做好相關的工作，開拓創新，精益求精。參考文獻：1 李偉才.談城市中小戶型住宅設計與發展J.城鄉規劃，2014( 18)： 15-16.2 劉麗，高芬.論城市住宅戶型實用性J.房地產導刊，2014(9) : 12-13.3 李睿.鄭州房

17、地產市場發展態勢、問題與解決對策J.市場研究，2014(03): 11-12.4 張永萍.中國房地產趨勢J.科技致富向導，2013(15) : 9-10. 方晨，朱永恒.對土地政策調控房地產市場的思考J.科技致富向導，2013( 1).畢業設計調研（開題）報告2 .本設計要研究或解決的問題和擬米用的研究手段（途徑）：本次畢業設計調研就高新區地塊作出分析，主要研究以下幾項問題：1等;2、待規劃地塊的項目概況，具體包括此地塊的位置、大小、形狀、以及周邊環境、影響待規劃地塊開發和收益的各種因素，具體包括政府政策，市場狀況，人均 收入，科教文衛等；3 、擬定設計方案，包括層高、產權性質、建筑風格、建筑類型以及項目規劃用地 布局等等；研究手段：1、案例研究法：案例研究法是結合市場實際，以典型案例為素材，并通過具體分析、解剖，結合擬 建項目的實際情況進行研究決策。2、資料查找（1）相似項目比較分