1、樓盤物業(yè)管理策劃方案 前 言家逸生活作為華隆地產(chǎn)開發(fā)的中高檔樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。吉林市天成物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓

2、業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。 第一部分吉林天成物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、企業(yè)簡(jiǎn)介二 、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念      根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和

3、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管

4、理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。 4、“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念（暫定）。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。 第二部分   天成物業(yè)家逸生活項(xiàng)目管理目標(biāo)及策劃方案一、 物業(yè)概況 

5、;     1、 用地面積：25000      2、 總建筑面積： 38007.693、容積率：1.52      4、 綠化率：  36%      5、 商鋪：3297.9 （22個(gè)）6、車庫：1750.64（共計(jì)37個(gè)） 二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置財(cái)務(wù)：2人，出納1人，會(huì)計(jì)1人（兼職）人力資源、行政、接待中心：3人，房管員2人，接待1人安管班：5人  （每個(gè)出、入口2名安管員、班長(zhǎng)1人）保潔員：5人（每人平均8個(gè)單元）維修班：4人食堂：1人共

6、計(jì)：20人 三、物業(yè)辦公及員工休息用房計(jì)劃接待中心10m2倉庫2（工程）10m2財(cái)務(wù)室、檔案室15m2儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）10m2男女更衣室各一間10m2保潔員、安管員休息室10m2食堂10m2維修人員休息室10m2四、物管費(fèi)的成本測(cè)算       1、 人員工資費(fèi)用（1） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）       序 號(hào) 項(xiàng) 目   人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月）      1會(huì)計(jì)（兼職） 1

7、60;           500              500元2出納         1            600    

8、60;         6003維修人員     4            700              2800      4接待員     &

9、#160; 1            700              700      5安管員       5            8

10、00              4000      6房管員       2            900             

11、0;18007保潔員       5            600              30008食堂         1      

12、      500              500     合計(jì)      20                    

13、;       13900  (2)福利費(fèi)用測(cè)算       1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見表(02)       序 號(hào) 項(xiàng) 目                金額（元/月）       &

14、#160;         1、加班費(fèi)（不計(jì)）      2、服裝費(fèi)                      500注(1) 3、伙食費(fèi)           

15、           1200注（2）4、團(tuán)隊(duì)拓展、培訓(xùn)費(fèi)用          417注（3）合計(jì)                      2117     

16、 注(1)： 服裝按年均300元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?#160;     20×300元/人/年÷12月=500(元/月)      注(2)： 伙食費(fèi)年均720元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?#160;     20×720元/人/年÷12月=1200(元/月)      注(3)：?jiǎn)T工每年春游或秋游、相關(guān)專業(yè)書籍費(fèi)用按全年5000元計(jì)算，分?jǐn)偟矫總€(gè)月為417元。員工的社保、醫(yī)保未計(jì)算在內(nèi) (3)、 小區(qū)路燈照明公共照明所用電為（晚間

17、19：00分至次日清晨6：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有50盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：      （60瓦/盞×50盞×12小時(shí)×30日/月）×1.10元/千瓦/小時(shí)=1080千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)=1188元/月備注：此次計(jì)算未安季節(jié)性劃分，只是總體估算。 (4)、 綠化管理費(fèi) 綠化管理費(fèi)測(cè)算見表（3）      序 號(hào) 項(xiàng) 目       

18、0;  金額（元）    測(cè)算結(jié)果（元/月.）      1 綠化工具費(fèi)         400元/年       33.332 勞保用品費(fèi)         400元/年      

19、0;33.33      3 綠化用水費(fèi)         4050元/年      337.5      4 農(nóng)藥化肥費(fèi)         500元/年       41.675、毒餌站及鼠藥費(fèi)用  2000元/年   &

20、#160;  166.67合計(jì)                             612.50小區(qū)綠化面積為25000×36%=9000,0.3噸/平方米·年×9000平方米×1.5元/噸=4050元。 (5)、 清潔衛(wèi)生費(fèi) 

21、;     清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見表（04）      序 號(hào) 項(xiàng) 目          金額（元）      測(cè)算結(jié)果（元/月）1 工具購置費(fèi)           200元/人.年      66.672 

22、;勞保用品費(fèi)           300元/人.年      100      3 化糞池清掏費(fèi)         3000元/年(注4)   250      4 裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)      

23、 5000元/年(注5)   416.67合計(jì)                                 833.34      注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：3000  元。注(5):裝

24、修垃圾是根據(jù)實(shí)際產(chǎn)生情況而定的。此數(shù)值只是估算。 (6)、 安管費(fèi)：      保安費(fèi)測(cè)算表（05）      序 號(hào) 項(xiàng) 目          金額（元/年） 測(cè)算結(jié)果（元/月）      1 裝備費(fèi)             250元/人.年

25、60;  83.332 人身保險(xiǎn)費(fèi) （不計(jì)） 合計(jì)                                          

26、60; 83.33 （7）、 辦公費(fèi)：全年開支辦公費(fèi)約2 萬元（含固定電話費(fèi)用及招待費(fèi)用）每月平均辦公費(fèi)用=2萬元÷12月=1666.67元 (8)、小區(qū)文化活動(dòng)小區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用測(cè)算表（06）      序 號(hào)     項(xiàng) 目              金額（元/年） 測(cè)算結(jié)果（元/月）    &#

27、160; 1、春節(jié)及正月十五            3000          2502、 五一勞動(dòng)節(jié)                500         &

28、#160; 423、   十一國(guó)慶節(jié)                500           424、   圣誕節(jié)                &

29、#160;   500           42 5、   元旦                      500          

30、60;42 合計(jì)                                     418 (9)、攤派費(fèi)用攤派費(fèi)用測(cè)算表（07）序 號(hào)     項(xiàng)

31、60;目          金額（元/年）   測(cè)算結(jié)果（元/月）      1、清雪費(fèi)          5000              416.672、其他    

32、0;       5000(注6)         416.67合計(jì)                              833.34注6：報(bào)刊

33、費(fèi)用，小區(qū)爭(zhēng)創(chuàng)、評(píng)比等費(fèi)用。 10、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用序 號(hào)     項(xiàng) 目          金額（元/年）   測(cè)算結(jié)果（元/月）1、      景觀再造費(fèi)用     5000          

34、60; 416.672、      單元門維護(hù)       3200(注7)       266.673、      感應(yīng)燈維護(hù)       1700(注8)       141.674、    &#

35、160; 地上停車位劃線（預(yù)計(jì)）4500(注9)  3755、      其他維護(hù)費(fèi)用     10000(注10)     833.33         合計(jì)                

36、;              2033.34注7：小區(qū)共計(jì)32個(gè)單元門，平均每個(gè)每年胡維護(hù)費(fèi)用為100元，故32個(gè)×100元/個(gè)·年÷12月=266.67元。注8：小區(qū)共有業(yè)主約340戶，感應(yīng)燈約170個(gè)，每個(gè)感應(yīng)燈每年維護(hù)費(fèi)用按10元計(jì)算，故170個(gè)×10元/個(gè)·年÷12月=141.67元。注9：為了使小區(qū)業(yè)主車輛有序停放，因此要?jiǎng)澇鲕囄唬A(yù)計(jì)共計(jì)能劃90個(gè)車位，每個(gè)成本按50計(jì)算，總費(fèi)用90個(gè)

37、×50元/個(gè)·年÷12月=378元。注10：小區(qū)路面、下水井、智能化等公共部位的維護(hù)費(fèi)用。匯總表序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果（元/月）備注1人員工資費(fèi)戀用13900 2福利費(fèi)用測(cè)算2117 3小區(qū)路燈照明1188 4綠化管理費(fèi)612.50 5清潔衛(wèi)生費(fèi)833.34 6安管費(fèi)83.33 7辦公費(fèi)1666.67 8小區(qū)文化活動(dòng)418 9攤派費(fèi)用833.34 10公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用2033.34 11合計(jì)23715.52  (10）、物業(yè)管理費(fèi)收入住宅物業(yè)

38、每月收繳額度=34710.05×0.6元/月·=20826.03元/月商業(yè)物業(yè)每月收繳額度=3297.9 ×1.1元/月·=3627.69元/月備注：上述計(jì)算方法系按照收繳率100%進(jìn)行測(cè)算的。 （11）、測(cè)算稅前收益收入-支出=24453.72-23715.52=738.20元/月 四、管理目標(biāo) （一）、公司總目標(biāo) 1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95% 2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3% 3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。  （二）、目標(biāo)分解財(cái)務(wù)（1）、公司

39、各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100% 人力資源：（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、內(nèi)外文件起草合格率90%（3）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95%（4）、清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%（5）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%（6）、合同評(píng)審率100% 后勤保障：（7）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購率95%,（8）、入庫物品檢驗(yàn)合格率100%（9）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（10）、庫管物品年差錯(cuò)率0.1%（11）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85%  

40、接待中心：（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100%（4）、物管費(fèi)收取率95%（5）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率1（6）、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%（7）、業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率90%。（8）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100% 綠化保潔：（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%（3）、綠化檢查合格率85%（4）、小區(qū)綠化年成活率95%  安管員：（1）

41、、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率1%（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%  工程維修：（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%（5）、機(jī)電

42、設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98%五、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收； 5、 物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促； 6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

43、0;（二）、業(yè)主入住管理1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。 （三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù) 公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；（4）、水電管理；（5）、排污設(shè)施管理；（6）、道路維修管理；（7）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（8）、物業(yè)檔案資料管理；（9）、車輛停放及交通秩序管理；（10）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（11）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。 （二

44、）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)       1、房屋管理與維修      （1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。      （2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。 2、設(shè)備管理       設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。 3、供電系統(tǒng)