1、桂林潤城物業管理方案 目    錄 致   函一、桂安物業管理有限責任公司簡介··         二、【梅瓏潤城】概況三、桂安物業管理公司組織架構四、【梅瓏·潤城】物業管理架構設置及人員成本費用核算五、【梅瓏·潤城】物業管理服務費用約定六、【梅瓏·潤城】物業管理內容設定七、【梅瓏·潤城】物業接管要求八、【梅瓏·潤城】物業管理服務分項標準與管理承諾九、【梅瓏·潤城】物業管理規章， 制度及操作規程 

2、結 束 語  致 函 尊敬的           房地產開發公司負責人： 桂安物業管理有限公司非常榮幸能為貴公司負責的【梅瓏·潤城】商住樓提供物業管理方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解貴公司【梅瓏·潤城】 商住樓之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對【梅瓏·潤城】商住樓進行更進一步的深入了解與分析，并在此基礎上提供全方位詳盡的管

3、理方案與建議給貴司審閱。我們希望能憑借自身積累的專業化管理經驗，以高度的誠意及熱情為貴司領導的【梅瓏·潤城】 商住樓提供優質高效的服務，并希望通過此項目的成功接管與貴司建立愉快、良好的合作關系！  一、桂安物業管理有限責任公司簡介桂林市桂安物業管理有限責任公司是桂林市公安局的直屬企業桂林市保安服務總公司創辦的有限責任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創辦的，是一家向社會提供專業化有償安全防范服務的特殊企業，是協助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。現擁有固定資產1000多萬

4、元，客戶150余家，客戶聘請保安員1900余名。公司下設辦公室、保安部、財務室、分支機構包括“技防公司”，“金豹武裝押運公司”、“桂安物業管理公司”；并開辦保安培訓基地1個、農場1個、保安器材銷售部1個，承接全市110開鎖服務業務等。整個保安隊伍分9個大隊，21個中隊進行管理。2000年被公安部、全國總工會、共青團中央聯合授予“首屆全國百優保安員”。2004年11月被評選為中國保安協會第三屆理事會常務理事單位，總經理張輝同志被選為常務理事。桂安物業管理有限責任公司注冊資金50萬元，物業管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業管理業務，從眾多物業管理企業的競爭中相繼接手了奇峰小筑、恒

5、祥花園、三星大廈、北斗·城南旺角、金山龍谷、商務經貿大廈、匯通廣場、彩虹小區、東方巨龍旅游公司、干細胞醫院、陽光旅行社、龍輝市場、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運商貿城、旅游發展總公司等樓盤的物業管理及專業化的人防服務管理項目。奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽路交叉處，占地面積30萬平方米，以別墅群為主體，配以高低錯落，適合普通大眾購買力的高級公寓。區內娛樂購物場所，酒樓等服務行業應有盡有，設施齊備。小區住戶3500多戶，情況錯綜復雜，是桂林市乃至廣西最大的物業小區，桂安物業公司進駐后，使小區面貌發生了根本改變，獲得了小區業主

6、及業主委員會的一致好評。彩虹小區位于桂林市象山區翠竹路，占地面積2.4萬平方米，建筑面積5.8萬平方米，住戶數540戶。桂安物業管理有限責任公司本著服務至上的宗旨，在小區努力建立自己公司的信譽及管理品牌。金山龍谷為典型的別墅樓群，座落于桂林市臨桂縣興臨路9號，已建成的建筑面積約40000，小區內綠化面積占總面積的53%，小橋流水、高山瀑布、完備的監防、巡更系統更提高了小區別墅品牌及檔次，桂安物業管理有限責任公司進駐，實施了專業化物業管理，更顯小區的風采。北斗·城南旺角位于瓦窯旅游批發城，建筑面積約40000，12棟住宅樓，監防系統完備，我公司現在正在進行前期物業管理。桂林市第二文化宮

7、座落在桂林市象山區瓦窯社區，二文化宮內集亭臺樓閣、小橋流水、休閑小筑、園林綠化、球場等為一體的群眾文化場所。桂安物業管理有限責任公司以一個專業化的管理，給瓦窯社區市民提供了一個安全、舒適、休閑、娛樂場所。美都飯店座落于寧遠河畔，集餐飲、住宿為一體的從事旅游業飯店。在桂安物業管理有限責任公司保安專業化管理運作后，讓賓客盡享賓至如歸的美好意境。桂安物業始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。在物業管理實踐中，通過提高自身管理素質，追求完美服務，不斷超越廣大業戶日益增長的對物業服務的需求，努力成為業戶的“好保姆、好管家”，成為發展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會各界的“好企業、好朋

8、友”。精良的服務品質，使桂安物業正逐漸獲得業主和行業主管部門的一致認可，亦培養和鍛煉了一支作風優良、技術精湛、團結敬業能打硬仗的隊伍，公司在冊員工200余人，管理層人員平均年齡為35歲，所受教育涉及物業管理、企業管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業。公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫療、商業、超大型住宅小區等多方領域，每接管一個新的項目，便針對項目的實際特點及客戶的需求，進行充分的研究，嚴密合理的設計，迅速建立與之相適應的服務管理模式。目前，公司管理實力日益增強，管理制度更加科學嚴謹，管理理念愈加體現了人文精神，促進并帶動各項經營管理工作。同時借助總公司的整體優勢

9、，結合本行業的特點，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發展新路，在物業管理行業中牢固地樹立“桂安”品牌形象。公司企業精神：人本精神、樂業情懷、誠信服務、求實管理。公司經營方針：一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業追求。公司管理目標： 服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。 二、【梅瓏·潤城】概況1、地理位置：【梅瓏·潤城】位于市區南側，南環路與凱風路交匯處，交鄰德天廣場，南接融合花園，與繁華的瓦窯批發市場、第八中學相呼應，交通相對便利。2、功能、結構、面積：1）本大廈為主體鋼混框架剪式結構商住樓，分別為11層及13層，總建筑面積20400。2）地下1層：停

10、車場，設備房，面積共2700，分有汽車、摩托車、自行車停車區（位）。3）第1-2層：商業群樓，為內商場（分隔單個鋪面），面積3000，無扶梯。4）第3-13層：高級住宅樓17000，160戶。 三、桂安物業管理公司組織架構        董事長        總經理    公司副總策劃總監公司副總人防市場總監       辦公及人力資源管理       財務部   

11、 市場運作部    四、【梅瓏·潤城】物業管理架構設置及人員成本費用核算  · 我司進駐【梅瓏潤城】的具體時間，終以雙方合同約定為準，初步建議為：雙方合同簽訂之日起至【梅瓏·潤城】通過竣工驗收并正式交付之日止，作為物業公司的前期介入階段。從通過竣工驗收并正式交付之日起至物業管理委托服務合同有效終止日為止的正常管理階段，期間負責成立小區業委員會。2、各階段的收費標準，服務內容以及派出人員要求可根椐項目銷售及工作需要，進行協商，相關費用由雙方協商確定。 3、前期介入階段所需人員配置及人員工資分配如下

12、： 序號職務人數基本工資（元/月/人）工資總額（元/月）備注1物業管理專業咨詢管理員112001200對項目前期工程建設、項目物業銷售、公共設施選擇及安裝調試，提供可行性建議2安管員（保安員）1950950售樓部及施工現場需求，對項目治安、保衛、交通秩序進行相關管理 4、正常管理階段所需人員配置及人員工資分配如下： 序號人員設置數量工資標準工資小計一管理層人員   1經理1人1500元/月1500元/月2財務收費及辦公事務主管1人1000元/月1000元/月二工程技術類人員   1水電工1人1000元/月

13、1000元/月三保安類人員   1隊長1人1000元/月1000元/月2保安7人750元/月5250元/月四保潔綠化類人員     1保潔2人650元/月1300元/月五工資總額及人員總數   1工資總額  11050元/月2人員總數  13人注以上人員工資含通信、交通補助，養老、失業、醫保、教育基金補助等。  5、正常管理階段每月費用總支出： 序號項目測算依據測算公式 月支出（元）一管理人員工資費用管理人

14、員13人123172081員工工資  110502養老保險費工資的20%11050元×20%22103其它費用工資的17.5%(福利費14%,工會基金2%,教育基金1.5%)11050元×17.5%19334國家法定假日加班費平均每月加班4天計,每日按9人計算(5250元1300元)÷26天×4天×200%2015二公共設備設施 1250001 公共設施(電梯維修、配電系統、年檢及維保、公共設施及場地、維修及養護、公共照明系統維護、消防系統維護、供水系統維護、發電機系統維護、安全監控系統維護等) 

15、; 保修期間內由開發商負責項目除外。保修期間外，該項目將由1000元/月調整為4000元/月。     1000元/月     10002電梯運行電費及水加壓電費  4000元/月4000三清潔衛生費 123001消殺費300元/月 3002垃圾處理費由住戶交環衛處  四綠化養護費 122941農藥化肥費30元/月 302綠化清潔用水100噸/月 264五辦公費用 1236001辦公用品

16、(含折舊)200元/月 2002辦公用水電200元/月 2003辦公通訊費200元/月 200六社區文化費由開發商承擔  七稅收按5.8%計算23400元×5.8%1357八利潤按10%23400×10%2340小計 一至八項一至八項  27099 6、費用收入核算： 序號物業性質收費單價收費面積估測費用收入小計1住宅1元/月/平方米建筑面積約1700017000元/月2商業門面18元/月/平方米建筑面積約30005400元/月3停車場30元/位 1000元/月4費

17、用合計為23400元/月5收入-支出=23400-27099=-3699元 備注  空置物業部分按100%收取生活垃圾費按環衛部門的價格為業主代收或由環衛部門另行收取收入減支出不足部分由開發商全額足月補償，補償期限為1年 7、項目前期物業開辦費用： 使用部門物品名稱數量單價（元）合計（元）備注    安管部辦公桌2套300600 電風扇2臺200200 警棍3根50150 對講機3部7002100 服裝11套5005500春、秋裝11套、冬裝11套餐具1套80080

18、0 上下鋪床4張3001200  綠化保潔部枝剪2把50100 噴霧器1個120120 軟水管50米4200 保潔設備1批300300 公共設施維護部步梯1把200200 絕緣鞋1雙8080 水電工具1套800800      管理處辦公室電腦1套50005000 辦公桌2套300300 電風扇1臺120120 檔案柜1個500500 電話機1部150150 文件夾架類1批400400 

19、飲水機1臺400400 沙發1套800800 合計     20020元    五、【梅瓏·潤城】物業管理服務費用約定 （一）物業管理服務收費約定：1、物業管理服務收費不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造、年檢的費用，公共維修基金使用依照國家建設213號文件規定執行。2、住宅物業管理服務費按建筑面積每月每平方米 1.00 元，向業主或物業使用人收取；該物業管理服務費不包含樓道照明、可視對講電費；但包括小區路燈、公共保潔綠化用水及電梯

20、用電電費的費用，不包括生活垃圾清運費用。3、門面物業管理服務費按建筑面積每月每平方米 1.80 元，向業主或物業使用人收取；該物業管理服務費包括小區商業門面外圍路燈、公共保潔綠化用水費用，但不包括商業垃圾清運費用。4、因業主原因或開發單位銷售原因空置房屋及商業門面，依照上述標準自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費用，但無須繳納生活垃圾清運費用及公用攤銷。5、項目前期物業開辦費用20020元在開發單位合同簽署完成后7個工作日內支付。6、物業管理項目收入減支出不足部分3699元/月由開發商全額足月補償給公司管理處，補償期限為1年。7、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費

21、用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。 8、  物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：      1）、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；      2）、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；      3）、物業管理區域清潔衛生費用；      4）、物業管理區域綠化養護

22、費用；      5）、物業管理區域秩序維護費用；      6）、辦公費用；      7）、物業管理企業固定資產折舊；      8）、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；      9）、經業主同意的其它費用。    物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造、年檢費用，應當通過專項維修資金予以

23、列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。（二）停車收費約定：1、露天停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位的管理規定支付停車管理服務費用給乙方，車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執行。2、業主自行購置地下停車場車位的，應按車庫車位_30_元個·月標準，交納停車管理物業服務費。3、電單車（含充電電費）摩托車停放物業管理服務費為30元/月/輛，收益用于停車場的管理成本。 六、【梅瓏·潤城】物業管理內容設定（一）對物業實施管理和對客戶提供服務是【梅瓏·潤城】物業管理的主要工作內容，其中的每項工作中的每個環節都將體現【梅瓏·潤城】物業管理的

24、專業化精神。（二）桂林市桂安物業管理公司將遵循以下7項原則，針對【梅瓏·潤城】物業管理制定明確的管理程序及高效操作的程序文件，并嚴格執行。遵循國家及地方政府的有關法規；執行有關物業經營管理規定；遵循有關物業管理的總則；維護客戶及管理單位的正當權益；建立系統全面的物業管理社會化體系；健全具有可操作性的程序文件；建立工作過程中的明確標識并具有可追溯性（三）【梅瓏·潤城】物業管理服務項目介紹【梅瓏·潤城】物業管理服務包括：1、物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養護；2、物業管理區域內公共秩序和環境衛生管理及維護；3、物業管理區域內的綠化養護和

25、管理；4、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經營管理；5、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時的協調和管理服務；6、物業管理區域的日常安全巡查服務；7、物業管理區域內的巡視、檢查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管；8、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理。9、物業管理工作中的業主日常溝通及投訴建議處理。 （四）物業管理工作中的便民服務管理物業管理公司將在【梅瓏·潤城】小區內設立便民服務，具體項目將根據【梅瓏·潤城】小區的特點及管理公司自身的實際情況確定。1、便民服務將分為無償服務

26、和有償服務兩類，內容與價格將透明化；2、無償服務的成本費用從管理費中支出，有償服務的價格應依照政府有關法規執行。 （五）物業管理工作中的業主日常溝通管理1、物業管理公司將高度重視與【梅瓏·潤城】小區業主的日常溝通，保持與每一個業主的良好關系。如遇業主發生違背管理規定或發生其它不愉快的事件時，承諾決不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。 （六）物業管理工作中的客戶投訴處理管理1、物業管理公司承諾：將嚴格規范客戶投訴的處理程序，并將努力做到：接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；針對投訴問題的大小，一定要做到逐級匯報與認真處理對待；在處理投訴問

27、題的過程中，應正確把握好與新聞媒體的關系，并應協助投訴客戶尋求法律援助。 七、【梅瓏·潤城】物業接管要求做好【梅瓏·潤城】物業接管工作是日后管理能夠良好運作的重要前提，接管前做好物業接管清單，接管時做到不遺漏、不疏忽，并做好相關記錄，是我們對【梅瓏·潤城】物業接管工作的基本承諾。（一）【梅瓏·潤城】物業接管的基本要求：1、資料齊全；2、施工符合要求標準；3、作好接管記錄。（二）【梅瓏·潤城】物業接管的原則：1、資料移交：應有工程圖紙及相關資料等；2、崗位移交：各崗位人員到位，測試設備試運行；3、責任移交：設備測試合格，由設備責任人簽署

28、意見后，責任移交。（三）【梅瓏·潤城】重點工程接管要求：1、消防接管；2、配電室、發電機、水泵房等重大設備接管；4、停車場接管；5、綠化接管；6、房屋本體接管。 八、【梅瓏·潤城】物業管理服務分項標準與管理承諾 （一）房屋及相關場地管理標準與完好率承諾：1、確保小區外觀完好、整潔；2、確保小區組團及棟號配備明顯標識及引路方向平面圖；3、確保小區房屋完好率達85%以上；無違反規劃亂搭、亂建現象；4、確保房屋零修及時率達到98，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄；5、確保資料檔案齊全、管理完善，并建立大廈業主及租戶檔案，實現清晰、隨時可查；6、建

29、立業主、使用人自用部位提供維修服務的管理規定；7、建立業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；確保裝飾裝修物業 的操作不危機房屋結構與他人安全。8、建立住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案。（二）公共設施設備完好率承諾：· 確保小區內所有公共設施設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。· 確保小區內水泵、配電等大型機電設備維修保養良好、運行正常，無事故隱患、保養、檢修制度完備。· 確保每日設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。· 確保居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。· 確保小區內消防系統設備完好無

30、損，可隨時啟用。（三）物業維修和管理的應急措施承諾：1、建立業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；2、建立小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；3、建立業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；4、建立雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；5、建立電梯突然停運或機電故障的應急措施；6、建立發生火警時的的應急措施。7、確保維修工程質量合格率和回訪驗收率實現100%滿意度。（四）市政公用設施管理承諾：1、確保小區內公共配套服務設施完好，不隨時改變供水、供電、通訊用途。2、確保小區內照明設備設施齊全，工作正常。3、確保小區內道路暢通，堅固平坦；污水排放通暢；4、確保小區內

31、交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車、非機動車。（五）綠化草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾1、確保小區內公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當。2、確保小區內綠地管理及養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。（六）街坊道路、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾1、確保小區內環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱等保潔設備。2、確保小區內實行標準化清潔保潔、垃圾日產日清。3、確保小區內不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物。4、確保小區內房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用。（七）治安、保衛管理承諾· 確保小區實行封閉式管理。· 確保小區保安工作規范、作風嚴謹。· 確保小區危機住戶安全處設有明顯標志和防范措施。· 確保小區重大火災、刑事和交通事故率實現零管理。（八）豐富社區文化，加強業主相互溝通的服務承諾1、建立小區管理公約，確保小區全體業主及租戶能自覺