1、動態成本管理作業指引編制： 日期 審核： 日期 審批： 日期 修訂記錄日 期修訂狀態修訂內容修訂人審核人批準人1. 流程概況流程目的及時發現項目動態成本與目標成本的偏離，及時采取預警措施，最終使項目結算成本在成本目標的可允許范圍內。適用范圍適用于公司房地產開發項目目標成本確定后的動態成本管理。定義1. 動態成本：是對項目結算的成本預測，是在某一時點對項目已發生和預計發生成本的綜合考慮。一般而言，動態成本管理主要指目標成本確定后的管理監控事項。2. 成本預警：項目開發建設過程中發生了原先預見不到的事項或者因管理不善，導致成本細項即將或很可能超出目標成本時，由相關責任人向上一級領導發出警示的行為。

2、流程主導部門成本管理部/城市公司成本部流程參與部門集團各部門、城市公司各部門流程關鍵點關鍵點說明備注項目工程成本動態控制2.3動態成本管理實施2.4部門流程中承擔職責城市公司成本部1. 負責項目成本（管理費用、財務費用、非工程類營銷費用除外）的動態監控。2. 負責編制每月城市公司成本簡報，并上報成本管理部。成本管理部1. 負責對各城市公司項目成本監控。城市公司財務部1. 負責項目管理費用、財務費用、非工程類營銷費用的動態監控。相關部門1. 配合成本動態信息收集并根據要求控制成本。2. 工作程序2.1 動態成本管理基本原則2.1.1 成本管理部/城市公司成本部是動態成本監控的責任部門，對動態成本

3、信息的真實性、及時性和準確性負責。2.1.2 動態成本管理主要是對動態成本相對目標成本的變動情況及項目開發各環節責任成本執行的分析，通過成本簡報及時反映、上報。2.1.3 動態成本預估主要依據包括：合同臺帳（含合同變更信息）、月度簽證匯總表、材料價格信息變動、外部相關單位的價格取費標準變動、索賠訴訟等。2.1.4 動態成本需從項目整體投資出發、盡可能對各種成本變動已發生和預計發生項目進行列舉，原則上，各月動態成本平均值與項目結算值的差異將作為評價各項目動態成本管理的依據之一，對特別異常現象，城市公司成本部有權直接進行或上報城市公司分管副總經理審批后組織相關調查。2.1.5 項目實施過程中，成本

4、管理部/城市公司成本部需對動態成本顯示已突破或很可能突破的目標成本項目啟動預警。2.2 動態成本控制方法2.2.1 由于某些成本細項是在一個項目周期內逐年逐月漸漸開支掉的，到真正突破該細項成本目標時，都已到了項目的后期。若在項目后期出現許多細項突破而預警時，其實成本早已發生失控，因此動態成本可表示為：動態成本=合同價已支付部分+變更部分+預計將要發生部分。2.2.2 只要某個成本細項即將發生超支或很大可能超支（即雖然已支付部分在合同價以內，但加上預計發生部分已超合同價）就必須預警，而不是成本科目超支再預警。2.3 項目工程成本動態控制2.3.1 工程進度付款控制1) 在工程開工之前，城市公司項

5、目部組織確定工程施工進度計劃，擬定單項工程形象進度計劃。2) 施工單位按照合同提出付款申請，提交到城市公司項目部，城市公司項目部填寫付款審批表并按權責手冊規定審核審批，付款流程參見財務付款管理作業指引。3) 城市公司成本部、財務部分別建立工程進度款臺帳，每月核對，臺帳作為成本簡報的內容，城市公司成本部每月定期報送成本管理部。2.3.2 甲供材料設備付款控制1) 在工程開工之前，根據項目對材料設備的需求，城市公司項目部擬定單項工程的甲供材料設備供應計劃。工程采購部/城市公司項目部按權限根據供應計劃按照工程類招標采購管理程序按期完成甲供材料設備的采購工作。2) 城市公司項目部按照材料設備采購合同和

6、樣板等驗收甲供材料。供貨單位按照合同提出付款申請，經監理單位審核后交城市公司項目部，城市公司項目部填寫付款審批表提交審核審批，付款流程參見財務付款管理作業指引。3) 城市公司成本部、財務部分別建立材料設備付款臺賬，每月核對。臺賬作為成本簡報的內容，城市公司成本部每月定期報送成本管理部。2.3.3 設計變更成本控制，參見設計變更管理作業指引。2.3.4 工程簽證成本控制，參見工程現場簽證管理作業指引。2.4 動態成本管理實施2.4.1 城市公司成本部每月5日前對本城市公司合同的結算成本目標進行預測，并填寫成本簡報中的目標成本執行情況表，并對超成本目標的項目進行分析，提出相關解決建議，超成本目標的

7、原因主要有：1) 不可預見事項：l 發生工程事故或其他經營活動事故；l 發生法律訴訟；l 因經濟合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；l 因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規、政策）調整收費、稅率、利率標準；l 發生原先未預見的情況而增加了經濟合同的補充協議、對外承擔新的責任；l 出現了未計劃的對外捐贈；l 目標成本預測時不準確；l 發生工程簽證；l 市場材料設備價格波動；l 其他經營過程出現的意外情況。2) 管理不善事項：l 作業現場管理松懈，導致物料被盜或被搶；l 因計算不精準而發生多余采購物資；l 為無效勞動支付了勞動報酬；l 工作質量低劣引起的返工開支；l 使用過程中的

8、浪費；l 非必需的計劃外開支；l 未能以市場最合理的價格購物或價與質不匹配；l 工期拖延造成的費用增加；l 其他管理不嚴的情況。2.4.2 成本管理部/城市公司成本部根據動態成本信息，按照以下原則啟動預警程序：事項公司相關措施1、三級子目突破指標l 向責任部門提示，在動態分析報告中作有關說明l 成本管理部/城市公司成本部組織相關部門溝通，分析原因、提出下階段成本控制要求2、 二級子目突破指標l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、總裁審批，否則均不得突破成本指標來簽署合同3、一級子目突破l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、產品決策委員會審批，否則均不得突破成本指標來簽署合同2.4.3 成本管理部每月匯總分析各項目成本統計情況，經集團分管副總裁審批后，抄送各部門負責人以上管理人員及各城市公司負責人。3. 支持性文件3.1 LYJT-OP-CB01項目成本管理程序3.2 LYJT-WI-SJ06設計變更管理作業指引3.3 LYJT-W