1、· 商業運營公司需要哪些素質fewreyahoo 商業運營公司是產業鏈中重要一環，商業運營公司需要具備哪些素質呢？· 解答:suzhe商業運營公司通常是指以商業規劃,經營管理為核心專業,為商業開發項目或企業提供系統化的商業運營管理服務。商業地產開發將取代住宅開發成為市場上利潤最高的行業。但會開發不等于懂運營，有投資不等于有回報，想要分羹這塊利潤大蛋糕，必然要懂得商業運營，運用專業的商業運營手段而為之，專業的商業運營管理公司便變應運而生。商業運營第一階段：項目市場調研  前期定位是商業運營項目的運作基礎，是項目招商與運營管理的指導原則，定位需要具備戰略眼光和豐富的實

2、操經驗，基于前期調查的基礎上而作出的戰略制定，且要遵循新穎性、合適性、排他性、指導性、延展性、品牌性和市場性等的原則；最后，統一的商業運營管理模式是商業地產成功的關鍵，也是商業運營的核心。 1、項目商業運營背景   包括項目的基本概況，項目研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。   2、商業運營宏觀環境調研   商業運營城市經濟發展環境   城市的經濟發展水平   城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出模式和消費結構狀況。   商業運營城市人口

3、環境   包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。   商業運營人文環境   包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。   商業運營商業環境   包括城市零售商品消費總量；城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特征；城市商業網點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。   其他商業運營宏觀環境 &

4、#160; 包括城市的規劃發展環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。   3、商業運營項目地段環境調研   商業運營項目周邊居民環境。   包括：周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向及周邊居民環境的風俗習慣等特征。   地段交通環境；   地段交通道路的性質；   地段交通輻射的區域；   地段交通車流狀況；   項目地塊交通條件狀況；   其他對外交通設施。   商

5、業運營項目地段商業環境。   地段環境中商業區的類型；   地段環境中商業區的經營規模、銷售規模；   地段環境中商業區商業構成及業態組合情況；   地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。   商業運營項目地段區位特征。   包括地段所在區域的性質、特征以及在城市中的地位等。   商業運營項目地段未來規劃狀況。   包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住規劃及其他公共設施的規劃狀況等。   商業運營項目地塊開發

6、條件。   通過對地塊的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查，分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。   4、商業運營項目商圈調研分析   項目商圈范圍確實定。   預測分析項目的商圈范圍；   商圈調查；   描繪項目的商圈范圍。   商圈分析。   商圈消費者的人口統計特征，包括人口規模與密度、人口年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等；商圈消費者的社會特征，包括商圈

7、居民的社會文化、社會階層、家庭生命周期、時間分配等；   商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。   經營者調研分析。   包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等。   商業運營第二階段：項目市場定位   1、商業運營項目分析   項目條件與資源分析   條件分析；   資源分析；   小結。   項目的SWOT分析。   優勢【S】

8、60;  劣勢【W】   市場時機【O】   市場威脅【T】   綜合分析   2、商業運營項目產品定位   經營業種規劃。   考慮租金回報因素；   考慮關聯性因素；   考慮一站式購物的因素。   經營業態組合。   包括主力商店、半主力商店以及普通專業、專賣店等的組合。   3、商業運營項目功能定位   購物功能定位；  

9、; 飲食功能定位；   娛樂功能定位；   休閑功能定位；   表演功能定位；   各功能區的規劃布局；   考慮消費人流在營業空間里均衡地運動的因素；   考慮獲取最大的租金收益因素。   4、商業運營項目主題定位   主題的導入；   主題的深化；   主題的差異性與適應性分析；   主題差異性分析；   主題的差異性分析；   主題

10、的適應性分析；   符合項目條件的候選主題；   主題的表現。   5、商業運營項目形象定位   形象品牌確立；   名稱確定；   形象品牌營運策略；   形象品牌延伸策略。   6、商業運營項目目標客戶定位   目標客戶細分；   目標投資客戶群細分；   目標招商商戶細分；   定單式委建、合作開發等多種方式的合作伙伴的尋求原則。  

11、; 7、商業運營項目目標消費者定位   目標消費群的甄別；   主力目標消費群；   輔助性目標消費群；   消費群體的區域定位；   消費群體的年齡結構定位；   消商業運營項目費群體的收入水平定位。   8、商業運營項目銷售招商價格定位   項目價格策略定位依據；   項目價格定位建議；   項目價格在市場競爭中調整策略。   9、商業運營項目規劃建議  

12、; 項目整體開發規劃思路與目的；   整體建筑規劃建議；   總體布局；   建筑結構；   建筑平面；   步行街；   項目整體建筑風格；   項目購物環境規劃；   項目交通組織規劃；   項目營業空間經營規劃布局。   10、商業運營項目經濟效益分析   成本費用分析；   營業利潤分析；   經濟效益分析。  

13、0;商業運營第三階段：招商及銷售推廣   1、商業運營項目銷售招商實操總綱   項目銷售招商推廣總體思路；   確定項目銷售與招商的面積比例；   項目支持點；   銷售招商推廣總體策略。   2、商業運營項目銷售招商策略   項目整體銷售招商部署；   項目整體銷售招商節奏；   項目階段性招商節奏；   項目銷售招商與價格策略的聯動；   3、商業運營項目整體包裝策略

14、60;  項目銷售招商現場包裝；   項目銷售招商道具包裝。   4、商業運營項目宣傳推廣策略   項目宣傳推廣整體策略；   項目階段性宣傳推廣策略；   項目媒體運用策略；   項目公關活動的運用策略。   5、商業運營項目銷售招商的實施   銷售招商實施；   確定銷售招商對象的特征；   確定招商條件；   組建銷售招商隊伍；   銷售招商資料準備。   銷售招商步驟；   銷售招商調查；   內部認租、認購；   公開銷售招商；   開業準備；   銷售招商管理。   6、商業運營項目銷售招商費用運用策略   項目整體銷售招商費用使用依據；   項目階段性銷售招商費用構成；   項目整體銷售招商費用預算。   商業運營第四階段：執行階段營銷及招商實施   制定銷售招商計劃；&#