1、2018新收入準則對房地產企業預繳所得稅的影響財政部于2017年7月19日發布了關于修訂印發的通知，根據通知要求“在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業，自2020年1月1日起施行；執行企業會計準則的非上市企業，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業提前執行。按照新的收入準則規定：滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：（-）客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益。（二）客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品。（三）企業履約過程中所產

2、出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于房地產企業而言：采用新收入準則的影響主要是部分開發項目收入確認原則由原來的交付物業所有權特定時點一次性確認收入，改為認定為某一時段內履行履約義務的房地產項目采用按照履約進度確認收入。根據公開資料顯示，碧桂園控股有限公司（股票代號：2007.hk）已于2017年1月1日起率先采用新的收入準則，萬科A（股票代號000002）從2018年1月1日起開始執行。而中糧地產（股票代號000031）、保利地產（股票代號600048）等多家國內上市公司仍在采用舊的收入準則。而從房地產企業的所得稅申報來說，根據第九條規

3、定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。即在項目未完工之前，應按照預計毛利來預繳申報和年度申報。在項目完工當年的匯算清繳時，根據項目實現的實際毛利再對以前年度已經預計的毛利之間的差額進行調整。那么新舊收入準則對房地產企業的所得稅申報又有何影響？會不會造成房地產企業的重復繳稅和多繳稅？下面結合18版企業所得稅季度申報表和17版企業所得稅年度申報表對此作一

4、簡要分析說明：情況一：假設A房地產公司從2018年1月1日執行新收入準則。A項目，2018年10月取得預售證，當期預售收入2億，2018年按履約進度確認收入0.8億，成本0.6億。2019年未發生預售收入，累計按履約進度確認收入1.5億，成本1.2億；2020年2月交房。確認的實際收入2.2億元，計稅成本1.8萬元，實際毛利0.4億元。當地所得稅預計毛利率15%，不考慮土增稅、城建稅等稅種及相關費用。2018年季度申報與年度申報：季度申報時，當期利潤額0.2億；按預售款2億的15%，計算出特定業務計算的應納稅所得額0.3億，實際利潤額0.5億，申報繳納所得稅1250萬元。年度匯繳申報，因相關收

5、入不符合所得稅收入確認條件，應調減應稅所得02億，按3000萬所得額申報，退稅500萬元。一、2018年季度申報：預繳稅款計算營業收入營業成本利潤總額本年累計金額800060002000加：特定業務計算的應納稅所得額3000實際利潤額（3+4-5-6-7-8）按照上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得UUU額稅率（25%）25%應納所得稅額（9X10）12502018年度匯繳申報:A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表21三、房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（22-26）3000300022（一）房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額（24-2

6、5）30003000231銷售未完工產品的收入20000*242.銷售未完工產品預計毛利額30003000253實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額（28-29）271銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入*282轉回的銷售未完工產品預計毛利額293轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅A105000納稅調整項目明細表行次賬載稅收調增調減項目金額金額金額金額12341一、收入類調整項目（2+3+4+5+6+7+8+10+11）*800011（九）其他80000800012二、扣除類調目CC.C4.CC.CC.OA.CC.C

7、T整項CC.CC*600029（十六）其他60000600035四、特殊事項調整項目（36+37+38+39+40）*300039（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額(填寫A105010)*3000300043合計(1+12+30+35+41+42)*90008000A100000中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）行次項目金額1一、營業收入（填寫A101010101020103000）80002減：營業成本（填與00013三、利潤總額（10+11-12）200015力口：納稅調整增加額（填寫A105000）900016減：納稅調整減少額（填寫A105000）800019四、

8、納稅調整后所得（13-14+15-16-17+18）300023五、應納稅所得額（19202122）300024稅率（25%）25%25六、應納所得稅額（23X24）7503132八、實際應納所得稅額（28+29-30）減：本年累計實際已預繳的所得稅額750125033九、本年應補（退）所得稅額（3132）-5002019年季度申報與年度申報：項目累計按履約進度確認收入1.5億，成本1.2億，2018年已確認利潤0.2億79年確認利潤0.1億，則季度申報時，當期利潤0.1億，應納所得稅250萬。年度匯繳申報時，因相關收入不符合所得稅收入確認條件，應予調整。季度申報：預繳稅款計算營業收入7000

9、營業成本60001000利潤總額加：特定業務計算的應納稅所得額本年累計金額項目實際利潤額（3+4-5-67-8）,按照上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得額woo應納所得稅額（9X10）250稅率(25%)25%年度申報：A105000納稅調整項目明細表賬載金額稅收金額調增金額調減金額1234稅bn賬載收調增調減行金額金金額金額次額12341一、收入類調整項目（2+3+4+5+6+7+8+10+11）*700011（九）其他700007000二、扣除類調整項12目*6000/HO.d/I.OH.CC.HO.nA.CU.C。.CC29（十六）其他60000600035四、特殊事項調整項

10、目（36+37+38+39+40）*39（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（填寫A105010）*43合計(1+12+30+35+41+42)*60007000A100000中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）行次項目金額1一、營業收入(填寫A101010101020103000)70002減：營業成本（填與500013三、利潤總額（10+11-12）100015力口：納稅調整增加額（填寫A105000）600016減：納稅調整減少額（填寫A105000）700019四、納稅調整后所得（13-14+15-16-17+18）023五、應納稅所得額（19-20-21-22）02

11、4稅率（25%）25%25六、應納所得稅額（23X24）031八、實際應納所得稅額（28+29-30）032減：本年累計實際已預繳的所得稅額25033九、本年應補（退）所得稅額（31-32）-2502020年季度申報和年度申報：2020年2月，項目實際交付，實際發生總收入22億，總成本1.8億。企業所得稅符合完工確認條件。季度申報：預繳稅款計算項目本年累計金額營業收入7000營業成本6000利潤總額1000加：特定業務計算的應納稅所得額實際利潤額（3+4-5-6-7-8八按照上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得額1000稅率(25%)25%應納所得稅額（9x10）250年度申報：A1

12、05010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表21三、房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（22-26）-3000-300022（一）房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額（24-25）231銷售未完工產品的收入*242.銷售未完工產品預計毛利額253實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額（28-29）271銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入20000*282轉回的銷售未完工產品預計毛利額30003000293轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅A105000納稅調整項目明細表行次項目賬載金額

13、稅收金額調增金額調減金額12341一、收入類調整項目（2+3+4+5+6+7+8+10+11）*1500011（九）其他7000220001500012二、扣除類調整項目*1200029（十六）其他6000180001200035四、特殊事項調整項目（36+37+38+39+40）*39（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（填寫A105010）*-3000300043合計(1+12+30+35+41+42)*1500015000A100000中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）行次項目金額1一、營業收入(填寫A101010101020103000)70002減：營業成本（填與

14、500013三、利潤總額（10+11-12）100015力口：納稅調整增加額（填寫A105000）1500016減：納稅調整減少額（填寫A105000）1500019四、納稅調整后所得(13-14+15-16-17+18)100023五、應納稅所得額（19-20-21-22）100024稅率(25%)25%25六、應納所得稅額（23X24）25031八、實際應納所得稅額（28+29-30）25032減：本年累計實際已預繳的所得稅額25033九、本年應補（退）所得稅額（31-32）0情況二：假設B房地產公司2018年1月1日仍執行舊收入準則，其它情況同情況一。2018年季度申報與年度申報：季度申

15、報時，按預售款2億的15%，計算出特定業務計算的應納稅所得額0.3億，應納所得稅750萬元。年度匯繳申報，無退補稅。季度申報：預繳稅款計算項目本年累計金額營業收入營業成本利J潤總額加：特定業務計算的應納稅所得額3000實際利潤額（3+4-5-6-7-8）按照上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得額3000稅率(25%)25%應納所得稅額（9X10）750年度申報：A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表21三、房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（22-26）3000300022（一）房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額（24-25）3000300

16、0231銷售未完工產品的收入20000*242.銷售未完工產品預計毛利額30003000253實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額（28-29）271.銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入28292轉回的銷售未完工產品預計毛利額3轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅A105000納稅調整項目明細表行次項目賬載稅收金金額額調增金額調減金額12341、收入類調整項目（2+3+4+5+6+7+8+10+11）11（九）其他12二、扣除類調整項目/4C4/4L4c4rYC4cCCC4CCCCCACCCT7CCCC、*29（十六

17、）其他35四、特殊事項調整項目（36+37+38+39+40）39（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（填寫A105010）*3000300043合計(1+12+30+35+41+42)*3000A100000中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）行次項目金額1一、營業收入（填寫A101010101020103000）2減：營業成本（填與13三、利潤總額（10+1112）15力口：納稅調整增加額（填寫A105000）300016減：納稅調整減少額（填寫A105000）19四、納稅調整后所得（13-14+15-16-17+18）23五、應納稅所得額（19-20-21-22）300

18、024稅率（25%）25%25六、應納所得稅額（23X24）7503132八、實際應納所得稅額（28+29-30）750減：本年累計實際已預繳的所得稅額75033九、本年應補（退）所得稅額（31-32）2019年季度申報與年度申報：因2019年項目未完工，未交付。未發生預收收入，季度申報無收入，年度申報無調整。申報（略）2020年季度申報和年度申報：2020年2月，項目實際交付，企業所得稅符合完工確認條件，會計上確認收入，并結轉成本季度申報：預繳稅款計算項目本年累計金額營業收入22000營業成本18000利潤總額4000加：特定業務計算的應納稅所得額實際利潤額（3+4-5-6-7-8）按照上一

19、納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得4000稅率（25%）25%應納所得稅額（9x10）W00年度申報：A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表21三、房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（22-26）-3000-300022（一）房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額（24-25）231銷售未完工產品的收入*242.銷售未完工產品預計毛利額253實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額（28-29）30003000271銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入20000282轉回的銷售未完工產品預計毛利額30003000293轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅A105000納稅調整項目明細表行次項目賬載金額調稅收增調減金額金金額額12341一、收入類調整項目（2+3+4+5+6+7+8+10+11）*11（九）其他12二、扣除類調整項目*29（卜六）其他行次項目賬載金額稅收金額調增金額調減金額123435四、特殊事項調整項目（36+37+38+39+40）*39（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（填寫A105010）-3000300043合