1、碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 1 頁共 40 頁碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)（V2.0 版）制度編碼FR-1-2-1制度類型核心業(yè)務(wù)流程部門支持流程編寫部門集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部審批人伍碧君總經(jīng)理版本修改情況生效日期V1.0 版初稿（試行）2009-06-29V2.0 版1、對(duì)付款成本項(xiàng)目進(jìn)行了修訂2、新增了部分業(yè)態(tài)檔案3、對(duì)核算對(duì)象劃分口徑進(jìn)行了更新4、成本分?jǐn)傖槍?duì)自有物業(yè)的處理進(jìn)行了規(guī) 定5、對(duì)成本核算準(zhǔn)則進(jìn)行了調(diào)整6、增加成本財(cái)務(wù)接口業(yè)務(wù)規(guī)則2013-01-0140碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0

2、版 頁碼：第 2 頁共 40 頁目錄第一章總 則3第二章成本核算的基本程序3第三章成本核算的基礎(chǔ)工作4第四章確定成本核算對(duì)象7第五章成本項(xiàng)及費(fèi)用的核算11第六章科目設(shè)置16第七章成本的歸集與分配18第八章成本的結(jié)轉(zhuǎn)34第九章成本報(bào)表37第十章成本財(cái)務(wù)接口業(yè)務(wù)規(guī)則37第十一章 附 則40碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 3 頁共 40 頁第一章總 則一、 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算和成本管理，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，為成本 管理和動(dòng)態(tài)成本分析提供合理的數(shù)據(jù)，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及集團(tuán)公司對(duì)成本管理的 要求，制定本核算規(guī)范。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核

3、算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守 成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、 完整地提供成本核算數(shù)據(jù)。三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷加強(qiáng)成本核算基礎(chǔ)工作，區(qū)域 內(nèi)部組織成本核算規(guī)范的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。四、本指導(dǎo)僅供參考，各區(qū)域、項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序確定成本核算對(duì)象設(shè)置會(huì)計(jì)科 目和賬簿歸集開發(fā)成本費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的主營業(yè) 務(wù)成本編制成本報(bào)表確定成本分配方法碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 4 頁共 40 頁第三章

4、成本核算的基礎(chǔ)工作一、建立、健全原始記錄制度（一）、項(xiàng)目建設(shè)各階段應(yīng)取得與財(cái)務(wù)核算相關(guān)資料：資料名對(duì)應(yīng)部門作用注意要點(diǎn)拿 地 階 段可行性報(bào)告投資管理部了解項(xiàng)目調(diào)研情況成交確認(rèn)書投資管理部了解土地情況摘牌面積、土地款等土地合同投資管理部了解土地情況出讓面積、土地款等與政府約定的其他資料投資管理部如會(huì)議紀(jì)要、紅頭文件等，了解土地情況注意土地出讓過程中的特殊約定土地款、相關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)投資管理部成本歸集的依據(jù)土地款發(fā)票是否齊全、合法、支付土地償款等票據(jù)項(xiàng)目管理部費(fèi)用對(duì)應(yīng)土地使用證信息開發(fā)周期、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目管理部用于了解項(xiàng)目情況掌握開發(fā)范圍和開發(fā)不同環(huán)節(jié)時(shí)間前 期 準(zhǔn) 備立項(xiàng)文件項(xiàng)目管理部土地增值稅需要

5、信息、資料了解立項(xiàng)范圍、以及對(duì)應(yīng)成本核算和銷售苑區(qū)范圍開發(fā)數(shù)據(jù)簡表、型號(hào)表區(qū)域工程管理開發(fā)數(shù)據(jù)簡表記錄基底1、根據(jù)現(xiàn)有的施工許可證、國土證上面面積、室外車位面積、道路用地、綠化用地、總用地面所載的面積數(shù)據(jù)，核對(duì)簡表的面積積、可售建筑面積、建筑面是否準(zhǔn)確，并核對(duì)棟號(hào)是否齊全。積等數(shù)據(jù)。型號(hào)表記錄部、項(xiàng)目管理2、項(xiàng)目推進(jìn)各階段所發(fā)生的成本，按當(dāng) 各苑區(qū)型號(hào)構(gòu)成、不同型號(hào)部 月開發(fā)數(shù)據(jù)簡表中最新數(shù)據(jù)處理，以后的相關(guān)面積數(shù)據(jù)等，隨著項(xiàng)更新數(shù)據(jù)時(shí)對(duì)以前的成本分?jǐn)偛贿M(jìn)行追目報(bào)建、預(yù)售、竣工，面積溯調(diào)整（重大差異除外）。數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)行相應(yīng)更新。均可作為成本拆分的依據(jù)。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-F

6、R-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 5 頁共 40 頁世邦六證表項(xiàng)目總辦附有該項(xiàng)目從土地到竣工由“土地辦證清單”、“立項(xiàng)文件”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程的相關(guān)信息，劃分成本對(duì)施工許可證”、“商品房預(yù)售許可證”、區(qū)域辦公室象、成本拆分等均可參考上“竣工驗(yàn)收證”組成，應(yīng)核對(duì)其是否準(zhǔn)面相關(guān)信息確工程任務(wù)表項(xiàng)目總辦參考其工程進(jìn)度的安排工程任務(wù)安排因現(xiàn)場實(shí)際情況、公司策略等因素而改變，財(cái)務(wù)獲得更新信息實(shí)際開工時(shí)間項(xiàng)目部部分苑區(qū)計(jì)劃和實(shí)際開工 時(shí)間差異較大，其成本分?jǐn)傂栌脮r(shí)間判斷開工時(shí)間及對(duì)應(yīng)的開工苑區(qū)范圍明確自有物業(yè)與公共配項(xiàng)目管理部判斷作為“固定資產(chǎn)”或分各苑區(qū)動(dòng)工時(shí),應(yīng)向業(yè)務(wù)部門了

7、解自有套設(shè)施范圍攤成本進(jìn)苑區(qū)的主要依據(jù)物業(yè)情況，以便確定成本核算對(duì)象與施工方及監(jiān)理單位等項(xiàng)目管理部、成本歸集的依據(jù)合同金額、合同范圍、工程項(xiàng)目內(nèi)容等簽訂相關(guān)工程合同造價(jià)管理部成本預(yù)算造價(jià)造價(jià)管理部成本歸集、成本分析的依據(jù)組成總包合同總金額的預(yù)算信息成本核算對(duì)象資料項(xiàng)目管理部、造價(jià)管理部劃分成本核算對(duì)象的依據(jù)成本核算的載體與核心項(xiàng) 目 建 設(shè)工程進(jìn)度款、零星工程項(xiàng)目管理部、成本歸集的依據(jù)1、核對(duì)金額是否正確、工程款支付比例付款審批表是否合理、造價(jià)是否按要求進(jìn)行房地產(chǎn)支付工程款相關(guān)附列資料項(xiàng)目劃分等。 2、進(jìn)度款支付申請(qǐng)表應(yīng)由造價(jià)部審定支 付款項(xiàng)。代扣款項(xiàng)3、本期完成工程造價(jià)確認(rèn)表應(yīng)由施工方造價(jià)管

8、理部和監(jiān)理單位簽發(fā)。4、造價(jià)管理部申請(qǐng)計(jì)價(jià)表應(yīng)顯示到施工棟號(hào)。5、形象進(jìn)度說明項(xiàng)目管理部應(yīng)已復(fù)核。6、除造價(jià)部審核外的成本必須附明細(xì)資碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 6 頁共 40 頁料，可以體現(xiàn)受益范圍、成本構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)等。預(yù) 售 階 段預(yù)售款監(jiān)控銀行資料財(cái)務(wù)資金部集團(tuán)對(duì)于銀行賬戶資料存檔要求監(jiān)控協(xié)議財(cái)務(wù)資金部預(yù)售范圍、推售時(shí)間營銷中心預(yù)售時(shí)間及對(duì)應(yīng)的苑區(qū)范圍預(yù)售占地和建筑面積項(xiàng)目管理部成本拆分的依據(jù)核對(duì)棟號(hào)是否齊全，用地面積是否與國 土證一致，建筑面積較報(bào)建時(shí)差異是否合理銷售物業(yè)交樓時(shí)間營銷中心結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的依據(jù) 和成本核算單位是否

9、出現(xiàn) 不同時(shí)期交付而進(jìn)行第二次拆分交樓時(shí)間及對(duì)應(yīng)苑區(qū)范圍預(yù)售物業(yè)與施工區(qū)域?qū)φ毡頎I銷中心財(cái)務(wù)資金部成本核算對(duì)算與銷售苑區(qū)的對(duì)應(yīng)關(guān)系以銷售棟號(hào)對(duì)應(yīng)成本核算的施工棟號(hào)做一個(gè)對(duì)照表，以便賬務(wù)處理竣 工 驗(yàn) 收初步和最終結(jié)算資料造價(jià)管理部成本歸集的依據(jù)核對(duì)棟號(hào)是否齊全，初步結(jié)算還應(yīng)核對(duì)是否包含現(xiàn)場簽證等工程發(fā)票項(xiàng)目管理部、造價(jià)管理部等成本歸集的依據(jù)工程款發(fā)票是否齊全、票據(jù)是否合法實(shí)測占地和建筑面積等項(xiàng)目管理部成本拆分的依據(jù)核對(duì)棟號(hào)是否齊全，用地面積是否與國土證一致，建筑面積較預(yù)售時(shí)差異是否 合理二、健立健全各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點(diǎn)制度 做好各項(xiàng)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點(diǎn)工作，是正確計(jì)算成

10、本的前提。庫存物資要定期盤點(diǎn)，做到賬實(shí)相符，以保護(hù)其安全。各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資收發(fā)要按成本對(duì)象、成本要 素進(jìn)行分類核算。房地產(chǎn)行業(yè)部分原材料，如用于裝飾、裝修、綠化、電器用品等是直接在房地產(chǎn)公碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 7 頁共 40 頁司作為庫存出入庫管理，物料領(lǐng)用必須按成本核算對(duì)象、付款成本項(xiàng)目進(jìn)行分類核算。 板房物品也需要作為庫存管理，對(duì)于物品的領(lǐng)用、擺放、調(diào)撥、報(bào)損、盤點(diǎn)等應(yīng)設(shè)置完 備的登記制度。第四章確定成本核算對(duì)象一、 確定成本核算對(duì)象的基本原則1.產(chǎn)權(quán)歸屬Ø 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售、有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。不

11、能對(duì)外銷 售且產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的，成本最終應(yīng)分?jǐn)偟娇墒畚飿I(yè)中，可先作為過渡性成本 對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象。Ø各公司根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的公共配套設(shè)施（主要是指具有獨(dú)立使用功能的主要配套設(shè)施）如跨河橋梁、跨線橋、體育館、 售樓部、會(huì)所、交通中心等，不論是否有產(chǎn)權(quán)，不論其支出是否攤?cè)肷唐贩康?開發(fā)產(chǎn)品成本，均單獨(dú)作為成本核算對(duì)象歸集。Ø 對(duì)于只為一個(gè)成本核算對(duì)象服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)肷唐贩康乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低 的配套設(shè)施，可不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房

12、等。2.分類歸集 對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、不同竣工時(shí)間、不同產(chǎn)品類型、不同裝修標(biāo)準(zhǔn)、不同施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長 的開發(fā)項(xiàng)目，可按開發(fā)項(xiàng)目周期等劃分為不同的成本核算對(duì)象。3.功能區(qū)分 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，如裙房、公寓、寫字樓等，碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 8 頁共 40 頁可作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。若地上與地下的建筑均為一體，而地上建筑有不同產(chǎn)品， 應(yīng)以其整體為一成本核算對(duì)象歸集成本。4.裝修標(biāo)準(zhǔn)差異 開發(fā)項(xiàng)目因產(chǎn)品類型、功能不同或其他原因而導(dǎo)致交付裝

13、修標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，如毛坯、普通裝修、精簡裝修、升級(jí)裝修、豪華裝修等，應(yīng)分別作為成本核算對(duì)象。成本 歸集過程中，物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)通常是在后期確定改變或最終確定，成本歸集時(shí)往往不能 準(zhǔn)確的劃分裝修和毛坯的范圍，在不確定性較大情況下，歸集時(shí)可以不將未確定的裝修 和毛坯范圍分別作為成本核算對(duì)象， 但在完工結(jié)轉(zhuǎn)到庫存商品時(shí)應(yīng)分開（詳見第八章 成本的結(jié)轉(zhuǎn)）。5.成本差異 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本核算對(duì)象。如樣板區(qū)，其裝修成本較其他物業(yè)略高，可單獨(dú)作為一個(gè)成本核算對(duì)象。 6.權(quán)益區(qū)分 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)

14、象。二、確定成本對(duì)象的具體方法 外包單位的總包合同對(duì)應(yīng)施工范圍與銷售苑區(qū)并不能一一對(duì)應(yīng)，支付工程進(jìn)度款、出具預(yù)結(jié)算資料都只包含其施工部分。集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目，也可能一個(gè)銷售苑區(qū)分幾批建設(shè)、 完工，這種情況下，以施工范圍為主要思路劃分成本核算對(duì)象。各項(xiàng)目應(yīng)在開工后 2-3 月內(nèi)確定成本核算對(duì)象。以下為對(duì)確定成本核算對(duì)象有重要影響因素，供參考（根據(jù)現(xiàn)場特殊情況靈活運(yùn)用） 1.總包范圍 明確總包合同的對(duì)應(yīng)樓棟的范圍（對(duì)集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目，不造成影響），同時(shí)根據(jù)需要結(jié)合銷售苑區(qū)劃分。如：A 施工單位總包范圍為 1#-15#（均為聯(lián)排），其中 1#-10#為山湖翠柳苑、11-15# 為鳳鳴芷岸苑。假設(shè)不考慮其他影響

15、因素，成本核算對(duì)象可為 1#-15#，也可根據(jù)需求（假 設(shè)財(cái)務(wù)分析針對(duì)銷售苑區(qū)進(jìn)行等），將成本核算對(duì)象分為 1#-10#和 11#-15#。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 9 頁共 40 頁2.工程進(jìn)度 工程進(jìn)度跟竣工結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理有直接聯(lián)系，工程進(jìn)度不同的，由于竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)仍要將先結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本拆分，為避免重復(fù)工作，進(jìn)度差異超過三個(gè)月的應(yīng)成本歸集時(shí)就 分開核算。但對(duì)于工程進(jìn)度不一，最后還是同期竣工的，可以不分開核算。3.用地紅線范圍 規(guī)劃時(shí)建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線，暫不能報(bào)建和施工，若與該苑區(qū)其他物業(yè)一起發(fā)包的，應(yīng)向項(xiàng)

16、目部了解該部分是否可以趕進(jìn)度與該苑區(qū)其他物 業(yè)同時(shí)完工，還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建造，以此判斷是否單列 核算。4.立項(xiàng)范圍 基于對(duì)土地增值稅清算的考慮，在確認(rèn)成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)結(jié)合立項(xiàng)判斷。應(yīng)了解稅局對(duì)土增稅清算要求，盡量減少成本核算對(duì)象出現(xiàn)跨立項(xiàng)范圍情形，導(dǎo)致成本再次拆分。 5.建設(shè)工程施工許可證 對(duì)應(yīng)施工棟號(hào)與發(fā)包范圍，是否存在未取施工許可證但已開工情況，與項(xiàng)目管理部了解后續(xù)操作后再判斷成本核算對(duì)象的處理。6.其他相關(guān)信息 建設(shè)工程施工許可證時(shí)間、現(xiàn)場實(shí)際開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、銷售合同約定收樓時(shí)間，主要考慮計(jì)劃進(jìn)度和預(yù)計(jì)竣工時(shí)間相隔較遠(yuǎn)，將同一個(gè)發(fā)包范圍拆分多個(gè)成本核 算

17、對(duì)象，一般時(shí)間差異不超過 3 個(gè)月可以不單列核算。7.命名規(guī)則 苑區(qū)名+地塊（若需要）+施工單位+標(biāo)段名（若需要）+業(yè)態(tài)（若需要）成本核算對(duì)象采用后，應(yīng)與造價(jià)、項(xiàng)目等業(yè)務(wù)相關(guān)部門及時(shí)溝通，在不影響項(xiàng)目建 設(shè)開發(fā)的條件下，日后進(jìn)行簽訂工程合同、支付工程款等工作時(shí)，與成本核算對(duì)象一致， 避免業(yè)務(wù)部門對(duì)成本數(shù)據(jù)的拆分。成本核算對(duì)象的確定必須由項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核通過（流程：會(huì)計(jì) 會(huì)計(jì)主管財(cái)務(wù)經(jīng)理(或區(qū)域經(jīng)理)會(huì)計(jì)核算分部ERP 分部在系統(tǒng)上新增苑區(qū)），同時(shí) 與造價(jià)部、項(xiàng)目部等業(yè)務(wù)部門溝通其合理性，并確認(rèn)。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第

18、 10 頁共 40 頁為保證成本核算的準(zhǔn)確性，成本核算對(duì)象一旦確定不得隨意改變，若特殊情況需要 修改必須通過審批。三、特殊產(chǎn)品類型（一）同為一個(gè)基礎(chǔ)的不同產(chǎn)品 同為一個(gè)基地但有不同產(chǎn)品的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)品的重要性及占比進(jìn)行判斷，應(yīng)以“較為重要”或“較大占比”的產(chǎn)品作為該物業(yè)的“業(yè)態(tài)檔案”。如多層洋房底層帶有 商鋪，底層以上是洋房，則視為“多層洋房”；聯(lián)排別墅的底層全部或前面部分帶有商鋪， 其余是聯(lián)排別墅，則視為“聯(lián)排別墅”，結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時(shí)再分開。（二）關(guān)于車位物權(quán)法對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位歸屬作了以下明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃 用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由公司通過出售、附贈(zèng)或出租等方式

19、約定；占用業(yè) 主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。故對(duì)于車位核算以規(guī)劃 時(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬判斷處理。產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位可以由房產(chǎn)公司經(jīng)營銷售，其成本和收入都計(jì)入房產(chǎn)公 司，應(yīng)獨(dú)立為成本核算對(duì)象。產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主共有的車位可以由業(yè)主共同使用、經(jīng)營管理，一般采取出租的方式經(jīng) 營，其成本在房產(chǎn)公司的銷售物業(yè)中分?jǐn)偅饨鹗杖胗?jì)入物業(yè)管理公司。其成本應(yīng)分?jǐn)?至苑區(qū)，但可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營 銷售的成本對(duì)象。洋房底層下的地下車庫，車庫與洋房屬于同一整體，無論產(chǎn)權(quán)歸屬，在確認(rèn)成本核 算對(duì)象時(shí)視為“洋房”統(tǒng)一歸集成本，結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時(shí)再分開。洋房首層后

20、附有蓋車庫，若該車庫有占用土地，確認(rèn)成本核算對(duì)象視車庫和所連接 洋房為洋房產(chǎn)品類型，不將車庫單獨(dú)核算。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 11 頁共 40 頁第五章成本項(xiàng)及費(fèi)用的核算一、成本項(xiàng)核算釋義成本科目科目釋義1.土地成本費(fèi)用為獲取土地支付的全部費(fèi)用1.1 土地征用費(fèi)通過招拍掛或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲得土地所支付的成本，包含但不限于土地出讓金、安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用1.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他除土地出讓金中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)之外的，另外發(fā)生的有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng) 作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。以及各類土地租賃費(fèi)用、交易費(fèi)

21、 用等。1.3 契稅契稅2.前期工程指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測 繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 報(bào)建、七通一平等前期費(fèi)用2.1 七通工程費(fèi)指施工過程中的臨時(shí)道路、臨時(shí)變配電工程及設(shè)施、臨時(shí)給排 水、臨時(shí)辦公管網(wǎng)、臨時(shí)供暖等設(shè)施，不同于苑區(qū)內(nèi)的永久設(shè) 施2.2 場地平整指為施工過程中需要場地平整、土石方工程等，如鉤機(jī)填土平 整、取土費(fèi)運(yùn)費(fèi)、鉤機(jī)填土費(fèi)，土地平整費(fèi)2.3 臨時(shí)設(shè)施指施工過程中的臨時(shí)辦公設(shè)施、施工物資存施地、工地臨時(shí)圍 墻、臨時(shí)樣板房及銷售設(shè)施的攤銷2.4 勘測設(shè)計(jì)費(fèi)含勘查、設(shè)計(jì)、方案咨詢等費(fèi)用2.4.1 勘測費(fèi)勘察人根據(jù)發(fā)包人的委托，收集已有資料、現(xiàn)場踏勘

22、、制訂勘 察綱要，進(jìn)行測繪、勘探、取樣、試驗(yàn)、測試、檢測、監(jiān)測等 勘察作業(yè)，以及編制工程勘察文件和巖石工程設(shè)計(jì)文件等收取 的費(fèi)用2.4.2 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)人根據(jù)發(fā)包人的委托，提供編制建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文件、 施工圖設(shè)計(jì)文件、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)文件、施工圖預(yù)算文件、竣 工圖文件等服務(wù)所收取的費(fèi)用2.4.3 其他勘測設(shè)計(jì)費(fèi)除了上述勘測設(shè)計(jì)費(fèi)之外的勘測費(fèi)用2.5 行政規(guī)費(fèi)開發(fā)前期各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)費(fèi)用2.5.1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)按規(guī)劃應(yīng)發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施和建設(shè)費(fèi)用,此收費(fèi)屬政 府性收費(fèi)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V

23、2.0 版 頁碼：第 12 頁共 40 頁2.5.2 人防易地建設(shè)費(fèi)按國家規(guī)定，需要同步配套建設(shè)防空地下室的項(xiàng)目，因條件限 制不能同步配套建設(shè)的，應(yīng)支付人防易地建設(shè)費(fèi)。如配套建設(shè) 人防設(shè)施的（一般在地下室配套），其對(duì)應(yīng)成本費(fèi)用列支在“建 筑安裝-土建機(jī)電工程”科目中（含人防設(shè)計(jì)費(fèi)及工程費(fèi)等）2.5.3 其他行政規(guī)費(fèi)向政府歸口管理部門繳納的、除以上費(fèi)項(xiàng)的各項(xiàng)費(fèi)用2.6 工程相關(guān)費(fèi)2.6.1 監(jiān)理費(fèi)各類監(jiān)理工程合同費(fèi)用等2.6.2 定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)定額外的專項(xiàng)監(jiān)測費(fèi)用，如幕墻三性檢測費(fèi)，生活給水水質(zhì)檢 測費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測、樁基動(dòng)測、氡濃度檢測等2.6.3 工程測量費(fèi)用沉降觀測費(fèi)，工程開工前施工放線

24、、復(fù)線、驗(yàn)線、定線的費(fèi)用， 規(guī)劃驗(yàn)收建筑輪廓線驗(yàn)線費(fèi)用，規(guī)劃驗(yàn)收建筑竣工面積測繪費(fèi) 等2.7 其他前期工程成本以上沒有涵蓋到的其他前期工程費(fèi)用，如工程咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、 招投標(biāo)費(fèi)用、房管辦證費(fèi)用等3.建筑安裝單體土建、安裝、裝修發(fā)生的成本3.1 主體土建機(jī)電工程指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的單體列入總包合同預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（指總包合同中單體成本，含毛坯土建、外立面裝修、公共部 位裝修、門窗安裝、毛坯標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電安裝等）；以及工程相關(guān)維修 成本3.2 裝修工程各類裝修標(biāo)準(zhǔn)房發(fā)生的裝修裝飾費(fèi)用（含總包合同范圍中已含 的裝修工程費(fèi)用，比如有些總包合同中可能已經(jīng)含了總包單位3.3 電梯工程含電梯的采購、安裝、維護(hù)等

25、成本費(fèi)用3.4 石材工程指各類住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干掛石材，也就 是石材工程監(jiān)督部負(fù)責(zé)范圍的石材工程成本。3.5 其他建筑安裝工程指總包合同、裝修類工程合同之外的其他同單體建筑安裝有關(guān) 的工程合同費(fèi)用4.基礎(chǔ)設(shè)施含室外小區(qū)管網(wǎng)布置、園林綠化、小區(qū)道路等建設(shè)項(xiàng)目4.1 小市政工程4.1.1 道路工程主要含路基處理、道路基層、道路面層、人行道及其他、交通 管理設(shè)施、雨污水系統(tǒng)等工程。還含庭院路燈工程等工程。如4.1.2 擋土墻、護(hù)坡工程指由于地勢(shì)原因需建公共護(hù)坡或擋土墻工程4.1.3 圍墻工程主要指指該項(xiàng)目與外界永久圍墻建設(shè)工程。4.1.4 園建工程含建筑主體花園的園建（土建工程）工

26、程+室外的公共部分園林 綠化土建工程（土建工程）；具體指主體內(nèi)外土建類的園林綠化 工程，如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池管道工程、 花園草地?zé)舭惭b工程、泳池工程的建設(shè)及管道設(shè)備的安裝、包 括主體分部圍欄工程。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 13 頁共 40 頁4.1.5 綠化工程含建筑主體內(nèi)+室外公共部位的的園林綠化成本（苗木采購、場 地租用、機(jī)械費(fèi)、綠化種植合同及費(fèi)用等）4.1.6 人工湖含人工湖的設(shè)計(jì)、施工、土方等工程成本費(fèi)用4.1.7 其他室外市政工程其他的室外小市政建安工程（主要含總包單位/土建單位負(fù)責(zé)的 其他小市政建安工

27、程等）4.2 大市政及管網(wǎng)工程含室外給排水、燃?xì)狻⒏叩蛪合到y(tǒng)，整個(gè)小區(qū)或項(xiàng)目整體布局考慮的非個(gè)體設(shè)施4.2.1 給排水工程給水指掛網(wǎng)費(fèi)(政府收費(fèi))、紅線外主干管工程、用地紅線 內(nèi)的主管、干管工程、各苑區(qū)用戶計(jì)量表前的給水工程、加壓 泵房及設(shè)備工程（不含總包單位/機(jī)電公司負(fù)責(zé)范圍的工程及安 裝）。排水指掛網(wǎng)費(fèi)(政府收費(fèi))、雨水工程、污水處理站、 其他工程等（不含總包單位/機(jī)電公司負(fù)責(zé)范圍的工程及安裝）4.2.2 供電工程指永久供電類的市政工程，含掛網(wǎng)費(fèi)(政府收費(fèi))、紅線外電纜 工程、用地紅線內(nèi)至中心開關(guān)房的電氣工程、紅線內(nèi)電氣工程、 其他工程等4.2.3 供暖工程表前工程（以供暖公司所收配套費(fèi)負(fù)

28、責(zé)的工程內(nèi)容后至各業(yè)主 或運(yùn)營單位（酒店、會(huì)所）的入戶裝置進(jìn)水下法蘭前及回水上 法蘭后為分界點(diǎn)，但通常以土建總包合同約定的建筑物外墻外 1.5m 處做為市政供暖配套及土建總包的施工分界點(diǎn)。）4.2.4 燃?xì)夤こ讨饕ü艿老到y(tǒng)、調(diào)壓站等表前工程，也包括室內(nèi)部分的表 后工程（含燃?xì)夤艿馈⒐艿乐Ъ苤谱靼惭b、管道附件）具體指 以燃?xì)夤局付ǖ娜細(xì)饨尤朦c(diǎn)至業(yè)主用戶終端的設(shè)備、設(shè)施、 管線（不含燃具）為分界點(diǎn)，酒店、會(huì)所以接入點(diǎn)的計(jì)量表為 分界點(diǎn)，含室內(nèi)部分。4.2.5 智能化工程費(fèi)包括監(jiān)控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車 輛管理。 主要指碧日公司等內(nèi)判單位負(fù)責(zé)的社區(qū)智能化系統(tǒng)工 程，主要

29、指碧日公司4.2.6 其他室外市政管網(wǎng)工程由市政部分負(fù)責(zé)的其他室外市政及附屬管網(wǎng)工程（主要含電信、 電視、防雷等其他市政管網(wǎng)工程）5.公共配套設(shè)施指室外公共服務(wù)設(shè)施5.1 交通中心（巴士站）指為方便業(yè)主而建造交通網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)成本分?jǐn)?.2 幼兒園、學(xué)校指屬于公建性質(zhì)的教育配套工程（含建造成本及配套資產(chǎn)購置） 成本分?jǐn)?.3 業(yè)主活動(dòng)用房指為苑區(qū)內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)管理的辦公場所、活動(dòng)場所等成本分 攤（含醫(yī)務(wù)所、派出所等）5.4 售樓部產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，后期一般作為會(huì)所移交給業(yè)主的售樓部建造成 本（如產(chǎn)權(quán)屬于我司則不在這里列示）成本分?jǐn)?.5 會(huì)所屬于公建性質(zhì)的會(huì)所成本分?jǐn)?.6 大型橋梁工程大型的跨河、跨區(qū)橋

30、梁工程成本分?jǐn)偙坦饒@集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 14 頁共 40 頁5.7 其他配套設(shè)施其他公共配套設(shè)施成本成本分?jǐn)偅ê?dú)立配套的發(fā)電機(jī)房及設(shè) 施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套設(shè)施）6.貸款利息與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的貸款利息支出。7.開發(fā)間接費(fèi)用定期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本的間接費(fèi)用。指項(xiàng)目現(xiàn)場部門發(fā)生的費(fèi)用， 包括區(qū)域、項(xiàng)目管理部、采購、倉管等部門發(fā)生的費(fèi)用二、制造費(fèi)用主要核算內(nèi)容 指區(qū)域、項(xiàng)目管理部、采購、倉管等部門為組織和現(xiàn)場項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，月末分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本的付款成本項(xiàng)目【開發(fā)間接費(fèi)用】，正常開發(fā)情況下該科目余額為零。 主要包

31、括：(1) 現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)修理 費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷等。(2) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員 會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。(3) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì) 量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(4) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)辦理竣工驗(yàn)收費(fèi) 用以及補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以

32、及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi) 的費(fèi)用。三、銷售費(fèi)用主要核算內(nèi)容 指銷售管理部門在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： (1)按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤簟⒆杂梦飿I(yè)水電費(fèi)等。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓部軟裝、外鋪貼園林綠化等費(fèi)用。但樣板房、 售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣 板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作 費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)

33、、咨詢費(fèi)、辦銷碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 15 頁共 40 頁售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品 房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷 費(fèi)等。(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦 公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。四、管理費(fèi)用主要核算內(nèi)容 指財(cái)務(wù)資金部、人力資源管理部等管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛

34、員保 險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。(3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活 動(dòng)費(fèi)等。(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(9) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。發(fā)生費(fèi)用應(yīng)計(jì)入制造費(fèi)用還是期間費(fèi)用，以是否與直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 費(fèi)用還是與銷售商品和管理企

35、業(yè)經(jīng)營所發(fā)生的費(fèi)用來判斷，同時(shí)以部門屬性來判斷，一 般情況下在房產(chǎn)項(xiàng)目交付使用前設(shè)置的部門：如項(xiàng)目管理部、保安部（工地）、綠化部、 家政部發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入制造費(fèi)用。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 16 頁共 40 頁第六章科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及使用遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，資產(chǎn)類科目發(fā)生時(shí)在借方反映，轉(zhuǎn)出時(shí) 在貸方反映；負(fù)債類和損益類科目發(fā)生時(shí)在貸方反映，轉(zhuǎn)出時(shí)在借方反映。為了直接從 系統(tǒng)取數(shù)生成報(bào)表等功能，避免手工填報(bào)，增加日常工作量。賬務(wù)調(diào)整應(yīng)采取紅字更正 法， 以免虛增累計(jì)數(shù)。調(diào)整成本時(shí)應(yīng)先從生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入庫存商品，再結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本。一、

36、 生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本 核算商品房等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。各級(jí)明細(xì)科目詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。同時(shí)按【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【付款成本項(xiàng)目】輔助核 算。每月末出具財(cái)務(wù)報(bào)表前，應(yīng)檢查“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”科目中房地產(chǎn)專 用項(xiàng)目、業(yè)態(tài)檔案相對(duì)應(yīng)的付款成本項(xiàng)目各明細(xì)的輔助核算項(xiàng)目期末余額是否 出現(xiàn)異常，不允許出現(xiàn)貸方余額。二、 制造費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi) 制造費(fèi)用在本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【開發(fā)間接費(fèi)用】”。本科目按【部門檔案】輔助核算。 三、 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益

37、對(duì)象承擔(dān)的尚未支 付的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提。本科目按【客商檔案】進(jìn)行輔助核算。應(yīng)預(yù)提的成本費(fèi)用一般包括：已完工苑區(qū)尚未結(jié)算的工程成本；尚未完工的公共配 套設(shè)施但參與受益的成本；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的成本費(fèi)用、 租金、保險(xiǎn)金、由于工程質(zhì)量問題后續(xù)承擔(dān)的維修費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān) 的尚未支付補(bǔ)地差價(jià)等。四、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 核算施工單位已開發(fā)票的工程款支出，按【客商檔案】進(jìn)行輔助核算。 由于“生產(chǎn)成本”科目未采用客商檔案輔助核算，為及時(shí)向管理層提取每個(gè)集團(tuán)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 17 頁共 40 頁

38、外包單位累計(jì)已付工程款，在取得發(fā)票支付工程款時(shí)，需先通過“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程 款發(fā)票已到”（集團(tuán)內(nèi)施工單位通過“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”核算），然后計(jì)入相關(guān) 科目。舉例如下：1.支付工程款。XX 碧桂園經(jīng)審批支付 A 區(qū)工程款 100,000.00 元，并取得發(fā)票，賬 務(wù)處理為：借：生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項(xiàng)目】【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】 100,000.00貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到【客商檔案】100,000.00借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 【客商檔案】100,000.00貸：銀行存款100,000.002.預(yù)提成本。XX 碧桂園第一季度 A 區(qū)項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)合同金額預(yù)提

39、 XX 建筑 公司的工程款 13,000,000.00 元，賬務(wù)處理為：借：生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項(xiàng)目】【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】13,000,000.00 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估【客商檔案】13,000,000.00 XX 碧桂園 6 月經(jīng)審批需要支付 XX 建筑公司 A 區(qū)工程款 5,000,000.00 元，并取得發(fā)票，同時(shí)沖銷預(yù)提成本，賬務(wù)處理為： 借：生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項(xiàng)目】【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】 5, 00,000.00貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到【客商檔案】5,000,000.00借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 【客商檔案】5,000,0

40、00.00貸：銀行存款5,000,000.00同時(shí)紅字沖銷 借：生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項(xiàng)目】【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】 5,000,000.00貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估【客商檔案】5,000,000.00 五、 庫存商品開發(fā)產(chǎn)品 核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，本科目按【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【數(shù)量輔助核算】輔助核算。有些樓盤出現(xiàn)特殊產(chǎn)品在成本歸集時(shí)暫時(shí)不 需要拆分成本歸集，但在結(jié)轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)品時(shí)必須拆分不同產(chǎn)品類型，例如洋房底層下的地 下車庫，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)將產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位結(jié)轉(zhuǎn)至庫存商品開發(fā)產(chǎn)品【車位】。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1

41、-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 18 頁共 40 頁第七章成本的歸集與分配一、成本歸集及分?jǐn)偟囊话阍瓌t（一）成本歸集以結(jié)算為依據(jù)1.集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目以雙方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)歸集成本，交付使用時(shí)尚未出具結(jié)算書的， 由承建單位的預(yù)結(jié)算部門在物業(yè)交付使用前提供初步結(jié)算價(jià)，房地產(chǎn)公司以初步結(jié)算價(jià) 歸集成本，竣工驗(yàn)收備案后三個(gè)月內(nèi)預(yù)結(jié)算部門提供最終結(jié)算價(jià)，按最終結(jié)算價(jià)作調(diào)整。2.外包單位承建項(xiàng)目以實(shí)際結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)歸集成本，交付使用時(shí)尚未取得結(jié)算的按初 步結(jié)算價(jià)預(yù)提，若初步結(jié)算價(jià)超過合同總金額 10%，應(yīng)告之各相關(guān)業(yè)務(wù)部門簽訂補(bǔ)充協(xié) 議或書面說明，預(yù)提的外包成本須有合同或具體資料作依據(jù)，并編制表格作為核算底

42、稿， 待出具結(jié)算后調(diào)整。外包單位承建項(xiàng)目對(duì)于初步結(jié)算的處理方法Ø 現(xiàn)狀：取得造價(jià)部出具的初步結(jié)算，但該初步結(jié)算對(duì)應(yīng)的合同除總包合同外， 還包含室外附屬工程、綠化工程等輔助合同及零星合同的金額，且不能明確分 開相關(guān)工程對(duì)應(yīng)的合同。Ø 解決方案思路：根據(jù)重要性原則，因主體工程占整個(gè)建安工程比例較重，現(xiàn)只 針對(duì)總包合同的主體工程對(duì)應(yīng)的初步結(jié)算進(jìn)行預(yù)提，其他室外及附屬工程按合 同補(bǔ)提。Ø具體做法：先把“總包合同”金額拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額（若總包合同 沒有包含附屬工程的不需做該項(xiàng)工作）。把下發(fā)的“初步結(jié)算”拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額。帳上成

43、本拆分的比例參考“初步結(jié)算”中的主體工程金額的比例進(jìn)行拆分。補(bǔ)提成本時(shí)，根據(jù)“初步結(jié)算”中的主體工程金額進(jìn)行補(bǔ)提；“總包合同”的室外 及附屬工程金額和其他合同按通常的原則進(jìn)行補(bǔ)提。碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 19 頁共 40 頁補(bǔ)提部分的成本建議盡可能集中放入各成本要素的其中一個(gè)付款項(xiàng)目。 3.不論以何種方式發(fā)包，在收到預(yù)結(jié)算資料時(shí)，應(yīng)進(jìn)行核對(duì)相關(guān)信息，如棟數(shù)、型號(hào)等均應(yīng)與開發(fā)數(shù)據(jù)簡表上所記錄的正確信息一致。（二）成本歸集流程 由于外包和騰越、雅駿等內(nèi)部單位施工不同，現(xiàn)分兩種情況說明。 1、集團(tuán)內(nèi)部單位承建的項(xiàng)目，分不同階段：集2、外

44、包單位承建的項(xiàng)目，分不同階段：外2233二、各成本要素具體內(nèi)容及分?jǐn)傇瓌t碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 20 頁共 40 頁項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算，區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直 接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本應(yīng)直接計(jì)入產(chǎn)品成本，共同成本和不能分清成本 對(duì)象的，可先在“公共”歸集，然后根據(jù)成本動(dòng)因按收益原則和配比原則分配至各成本 對(duì)象，不得采用某些標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一簡單進(jìn)行分配。若成本動(dòng)因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的，可參考以下原則， 但必須以成本分?jǐn)偟赘遄鳛閼{證附件、工作底稿。（一）名詞解釋1、面積指標(biāo)基地面

45、積， 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在 總占地面積內(nèi)。占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹?標(biāo)，可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡表”上的“總用地面積”。建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī) 模大小，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)。建筑面積與占地面積可用于計(jì)算容積率，容積率=建筑面積/占地面積。 可售建筑面積，指取得商品房預(yù)售許可證、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。2、業(yè)態(tài)檔案業(yè)態(tài)編碼業(yè)態(tài)名稱01獨(dú)立別墅02超豪別墅03拼接別墅04聯(lián)體別墅05多層洋房06小高

46、層洋房07高層洋房08商鋪碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 21 頁共 40 頁09酒店10學(xué)校11會(huì)所12售樓部13體育館14車位15宿舍16幼兒園17超市20獨(dú)立別墅（毛坯）21超豪別墅（毛坯）22拼接別墅（毛坯）23聯(lián)體別墅（毛坯）24多層洋房（毛坯）25小高層洋房（毛坯）26高層洋房（毛坯）27拼接別墅（簡裝）28聯(lián)體別墅（簡裝）29衛(wèi)生站30公寓式酒店（精裝）31多層洋房（簡裝）32小高層洋房（簡裝）33高層洋房（簡裝）34公寓式酒店（毛坯）35多層洋房（大戶型）36多層洋房毛坯（大戶型）37四拼別墅(簡裝)38四拼別墅(毛坯)碧

47、桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 22 頁共 40 頁39拼接別墅（精裝）40拼接別墅（豪裝）41聯(lián)體別墅（精裝）42聯(lián)體別墅（豪裝）43高層洋房（精裝）44高層洋房（豪裝）45小高層洋房（精裝）46多層洋房（精裝）47多層洋房精裝（大戶型）（二）各成本要素分?jǐn)傇瓌t1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本土地費(fèi)用 公共 公共”歸集，分配計(jì)入 成本核算對(duì)象。也可直接分配計(jì)入“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【土地費(fèi)用】【房地產(chǎn)專 用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】。有關(guān)分配方法為：（1）按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納稅費(fèi)時(shí)Ø 方法一：按實(shí)際占地

48、面積將其分配到各苑區(qū)，將分配到苑區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ) 償費(fèi)，按苑區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型再進(jìn)行直接分配。若苑區(qū)內(nèi)的道路、廣場等單列總用 地面積，未計(jì)入產(chǎn)品（參考開發(fā)數(shù)據(jù)簡表，視項(xiàng)目而定），則將其分配得到的地 價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按該苑區(qū)各產(chǎn)品類型的占地面積比間接分配。直接分配數(shù)加 間接分配數(shù)，即該商品房等成本核算對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。Ø 方法二：將公用占地面積先分?jǐn)偟缴唐贩康瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，商品 房等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的 地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。（2）按建筑面積計(jì)征、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納稅費(fèi)時(shí) 不論是公共用地還是商品房等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的

49、“土地費(fèi)用”成本項(xiàng)目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按商品房等成本核算對(duì)象的占地面積來分?jǐn)偂?自有物業(yè)應(yīng)以其“辦理產(chǎn)權(quán)的面積”計(jì)算土地成本，在確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)按國有土碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 23 頁共 40 頁地使用權(quán)證所載剩余使用年限計(jì)入“無形資產(chǎn)”進(jìn)行攤銷。辦理產(chǎn)權(quán)的面積（在不影 響項(xiàng)目建設(shè)情況下，業(yè)務(wù)部門應(yīng)以基地面積辦理產(chǎn)權(quán)）與該自有物業(yè)總用地面積的差異 數(shù)所承擔(dān)的土地成本，計(jì)入所在銷售苑區(qū)土地成本（若售樓部處于某銷售苑區(qū)中，則分 攤至該銷售苑區(qū)；若售樓部相鄰有若干銷售苑區(qū)，則分?jǐn)傊料噜忎N售苑區(qū)），若屬多個(gè)成 本對(duì)象受益，按建筑面積分配。自有物

50、業(yè)確權(quán)時(shí)，若苑區(qū)已竣工結(jié)轉(zhuǎn)，則根據(jù)重要性原 則判斷是否調(diào)整。自有物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的面積與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本分?jǐn)?方法示例。售樓部所處 位置處于某銷售苑區(qū)中相鄰有若干銷售苑區(qū)圖示分?jǐn)偡绞椒謹(jǐn)傊了阡N售苑區(qū)（圖上為A 區(qū)）分?jǐn)傊料噜忎N售苑區(qū)（圖上為 A、B、C 區(qū)）2.前期工程費(fèi)根據(jù)成本動(dòng)因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入收益的成本核 算對(duì)象。如填土工程，占地面積對(duì)其影響重大，應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配；而報(bào)建費(fèi)用 等規(guī)費(fèi)，若是以建筑面積為計(jì)價(jià)依據(jù)，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配。七通一平等支出，建 筑面積對(duì)其影響重大，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅羰找鎱^(qū)域存在未開發(fā)部分，無 法取得建筑面積，應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項(xiàng)目分配，房地產(chǎn)項(xiàng)目若有不同業(yè)態(tài)檔案的， 則再按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂３杀痉謹(jǐn)偱e例：臨時(shí)施工供水設(shè)施案例。XX 碧桂園發(fā)生臨時(shí)施工供水設(shè)施支出 56,000.00 元，收益 苑區(qū)均開始施工建設(shè)，建筑面積資料等齊全，因此以建筑面積為權(quán)數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅謹(jǐn)偨Y(jié) 果如下：碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號(hào)：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 頁碼：第 24 頁共 40 頁房地產(chǎn)專用項(xiàng)目XX 鳳鳴芷岸一標(biāo)段XX 鳳鳴芷岸二標(biāo)段XX 鳳鳴芷岸三標(biāo)段合業(yè)態(tài)檔案聯(lián)體雙拼高層