1、住宅用地容積率修正系數確定方法研究一、問題的提出各住宅用地宗地地價修正體系中多有容積率這一修正因素，認為容積率不同，其地價也應不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數表；一種是類似其他因素分成優劣5等，列出各等的修正系數。但我們在評估實踐中發現，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層數不同，地價卻有明顯差異。例如：某一宗地，總用地面積200m，規劃建一住宅樓，容積率為2，有兩種可取的設222計方案：A方案建筑占地面積200m，建2層，每層建筑面積均為200m，總建筑面積400m；222B方案建筑占地面積100m，建4層，每層建筑面積均為100m，總建筑面積400m。A、B兩種

2、不同的設計方案，盡管容積率相同，但由于建蔽率和房屋層數不同，對地價的影響是不同的。進一步分析其原因，發現容積率、建蔽率、房屋層數有如下關系： 建筑面積 每層建筑面積容積率用地面積 用地面積建筑占地面積建蔽率用地面積若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有：建筑占地面積容積率×房屋層數建蔽率×房屋層數用地面積因此，容積率對地價的影響，其實質是由建蔽率和房屋層數兩個不同的因素相互影響而產生的，要正確確定容積率修正系數，必須正確確定建蔽率和房屋層數對地價的影響，而不能簡單地用容積率修正系數進行修正。二、建蔽率和房屋層數聯合修正確定容積率修正系數思路1確定區域基準條件容積率

3、修正系數。首先應對同一區域范圍內住宅用地的建蔽率和房屋層數進行實地調查，確定該區域一般條件建蔽率具體數值和房屋的一般樓層層數值，以該值為基準條件，確定在該基準條件下的容積率修正系數為0，即K基0，K基為基準條件下的容積率修正系數。2確定無地上建筑物時的地價。 2利用成本逼近法，測算無地上建筑物即建蔽率為0時的土地取得成本，作為建蔽率為0時的宗地地價。3測算建蔽率在基準條件下，房屋層數變化對地價的影響。利用區域內住宅樓房商品房銷售資料，運用剩余法，測算建蔽率在基準條件下，由于房屋層數的不同，地價的變化情況。4測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。利用上述有關資料，建立容積率修正系數

4、、建蔽率、房屋層數代數式，逐項求出不同建蔽率，不同樓層數量條件下的相應容積率修正系數。三、容積率修正系數確定方法模似實例現以某城關鎮級住宅用地區域為例，說明容積率修正系數確定方法。1區域基準條件確定某城關鎮級住宅用地區域均為近幾年開發建成，按照城鎮建設規劃，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面積建筑占地面積樓層面積，即建蔽率為100%。房屋層數一般為5層，所以，區域基準條件為建蔽率100%，房屋層數為5層，即K基K（100%.5）0。 K（100%.5）建蔽率為100%，房屋層數為5層時的容積率修正系數。2確定無地上建筑物時的地價。根據成本逼近法求取地價的計算公式：土地價格土地取得費土地審批稅費

5、土地開發費用投資利息投資利潤土地所有權權益，計算得到某城關鎮級住宅用地無地上建筑物即建蔽率為0時的成本地價為2620元/m。3測算建蔽率在基準條件下，房屋層數變化對地價的影響。（1）調查同一區域商品房售價資料。在實地調查了某城關鎮級區域有關商品房售價市場資料，將同一區域其它條件相似的不同房屋層數商品房平均售價資料整理編制成表1。表1 某縣級住宅用地商品房各樓層售價表（2）建筑成本計算。根據某房地產開發成本資料，開發房地產的成本包括建安成本、投資利息、開發商合理2利潤、有關稅費等在內，合計約800元/m。 （3）各樓層應分攤的地價計算。根據剩余法原理，利用剩余法評估土地價格的基本公式：土地價格開

6、發后的房地產總價值（整個開發項目的開發成本開發商合理利潤），不同層數樓房應分攤的地價計算結果如表2：表2 某縣級住宅用地各種不同層數樓層地價分攤表（4）計算各種不同層數地價與房屋層數在基準條件下的地價差額P。通過對該縣城關鎮級住宅用地的調查，房屋層數大多是5層樓，以5層樓的地價1780為基準房屋層數地價，計算不同層數樓房地價與基準樓層地價差價P，結果如表3：表3 各種不同層數樓房地價與基準樓層地價差P（5）計算建蔽率在基準條件下，由于樓層數量變化后的容積率修正系數。將各種不同層數樓房地價與基準樓層地價差P，除以區域基準地價P基，得出的百分比即為建蔽率在基準條件下，由于房屋層樓變化后的容積率修正

7、系數，設Kn為建蔽率在基準條件下，且層數為n層時的容積率修正系數，那么 P 1160K0×100%×100%65.46% P基 1772P 625K1×100%×100%35.27% P基 1772P 430K2×100%×100%24.27% P基 1772依此類推，百分比取整數，得出Kn如表4：表4 Kn修正系數表 單位：%4測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。設m為建蔽率，n為各類房屋層數，Kmn為建蔽率m，房屋層數n的容積率修正數，Kn為建蔽率為基準條件，且層數為n層時的容積率修正系數，Pmn為建蔽率為m，房屋

8、層數為n時的地價，P基為基準地價，根據上述計算的資料，此時有： （1）Pmn（1m）×35%P基m（1Kn）P基 PmnP基（2）Kmn×100% P基將（1）代入（2）得：Kmn（1m）×35%m（1Kn）1即Kmn0.65（m1）mKn依此式計算，得到不同建蔽率，不同房屋層數條件下的容積率修正系數如下： K（100%.1）0.65×（100%1）100%×（35）35% K（90%.1）0.65×（90%1）90%×（35）38% K（80%.1）0.65×（80%1）80%×（35）41% 依此類推，計算結果如表5。表5 城關鎮級住宅用地容積率系數修正表四、結語1從各基準區域建蔽率和樓層修正系數可以看出，容積率對住宅地價影響有時很大，是一個重要修正因素，不能忽略。2容積率修正應結合建蔽率和房屋層數進行，不能以單一的容積率修正來代替建蔽率和房屋層數聯合修正。3建蔽率和房屋層數確定容積率修正系數關鍵是要確定出在基準建蔽率時不同房屋層數的容積率修正系數Kn，否則其它建蔽率和各不同房屋層數