1、1土地增值稅有關政策及清算審核土地增值稅有關政策及清算審核主講人：賈主講人：賈 麗麗2 公司公司簡介簡介 四川君誠稅務師事務所有限責任公司是經國家稅務四川君誠稅務師事務所有限責任公司是經國家稅務總局注冊稅務師管理中心批準設立的專業財稅服務機構。總局注冊稅務師管理中心批準設立的專業財稅服務機構。公司秉承公司秉承“君子之道，貴在于誠君子之道，貴在于誠”的經營理念的經營理念; ;充分貫充分貫徹徹“以客戶財稅需求為關注焦點的以客戶財稅需求為關注焦點的”服務宗旨；為各類服務宗旨；為各類企事業單位提供全方位、多層次、優質、高效的財稅專企事業單位提供全方位、多層次、優質、高效的財稅專業服務；建立了完善的經營

2、管理機制和質量控制體系；業服務；建立了完善的經營管理機制和質量控制體系；專業水平高、服務理念好，贏得了廣大客戶的信賴，深專業水平高、服務理念好，贏得了廣大客戶的信賴，深得國稅、地稅等政府職能部門的認同，在業內享有盛譽。得國稅、地稅等政府職能部門的認同，在業內享有盛譽。3 主要內容主要內容第一部分第一部分 土地增值稅法規體系土地增值稅法規體系第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算第四部分第四部分 土地增值稅的核定征收土地增值稅的核定征收4n一、土地增值稅法規體系一、土地增值稅法規體系n1、行政法規、行政法規 1993年年12月

3、月13日，國務院頒布日，國務院頒布中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例（國務院令第（國務院令第138號）號）n2、部門規章：、部門規章：1995年年1月月27日，財政部頒布日，財政部頒布中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（財法字19956號）號）第一部分第一部分 土地增值稅法規體系土地增值稅法規體系5n3、規范性文件：、規范性文件：n國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知國稅發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知國稅發201053號號n國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函國家稅務總局關

4、于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函2010220號號n國家稅務總局關于印發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程的通知國稅的通知國稅發發200991號號n國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發的通知國稅發2006187號號n第一部分第一部分 土地增值稅法規體系土地增值稅法規體系6n二、與土地增值稅相關的文件目錄二、與土地增值稅相關的文件目錄n土地增值稅政策匯編土地增值稅政策匯編1993-20111993-2011第一部分第一部分 土地增值稅法規體系土地增值稅法規體系7第二部分第二部

5、分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 土地增值稅的概念土地增值稅的概念 土地增值稅是對土地增值稅是對有償轉讓有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得附著物產權并取得增值性收入增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。的單位和個人所征收的一種稅。 土地增值稅的特點土地增值稅的特點 （一）以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象（一）以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象 （二）征稅面比較廣（二）征稅面比較廣 （三）采用扣除法和評估法計算增值（三）采用扣除法和評估法計算增值 （四）實行超率累進稅率（四）實行超率累進稅率8第二部分第二部分 土地增值稅基本

6、政策介紹土地增值稅基本政策介紹一、征稅范圍一、征稅范圍 土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。 9第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（一）征稅范圍的一般規定（一）征稅范圍的一般規定 1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。 國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質上屬于政府憑借所有權在土地一級市場上收

7、取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。10第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。 3.土地增值稅只對有償轉讓有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。11第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 不征土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況：不征土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況： （1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權

8、、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為。 （2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。12第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（二）具體規定有關事項有關事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.以房地產投資、聯營1.凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，征2.房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，征3.投資聯營企業將投資聯營房地產再轉讓，征4.非房地產開發企業將房地產投資入股非房地產企

9、業，暫免2.合作建房1.建成后自用，暫免2.建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征3.企業兼并轉讓房地產暫免13第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹有關事項有關事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍4.房地產交換1.單位之間換房，征2.個人之間互換自住房免征5.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征6.出租不征（無權屬轉移）7.房地產評估增值不征（無收入）8.國家收回房地產權不征9.轉讓、抵押、置換征14第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹二、納稅人二、納稅人 土地增值稅暫行條例規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有

10、土地使用權及地上的建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業事業單位、個體工商業戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業、外國企業及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。即不論法人還是自然人，不論經濟性質，不論內外資，不論部門。15第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹三、課稅對象三、課稅對象 土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。即計稅依據是其增值額部分。 土地增值額轉讓房地產收入稅土地增值額轉讓房地產收入稅法規定的扣除項目金額法規定的扣除項目金額16（一）收入額的確定（一）收入額的

11、確定 納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。不允許從中減除任何成本費用。第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹17第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（二）扣除項目及其金額（二）扣除項目及其金額第一類：新項目轉讓第一類：新項目轉讓房地產企業扣房地產企業扣5項項1.取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本） （1）土地征用及拆遷補償費 （2

12、）前期工程費 （3）建筑安裝工程費 （4）基礎設施費 （5）公共配套設施費 （6）開發間接費 3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）18第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 4.與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金 指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教營業稅、城市維護建設稅，教育費附加育費附加。房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除單獨扣除。 對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含

13、在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。5.財政部確定的其他扣除項目財政部確定的其他扣除項目 對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。的扣除。19第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第二類：舊房及建筑物扣除項目為：第二類：舊房及建筑物扣除項目為：3項項 1.房屋及建筑物的評估價格房屋及建筑物的評估價格。 評估價格重置成本價格成新度折扣率 【提示】評估僅僅針對房地產，不評估土地。單純的土地轉讓，計算土地增值稅時

14、，一般不需要評估價格，而是實際取得成本。 2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。統一規定繳納的有關費用。 3.轉讓環節繳納的稅金。轉讓環節繳納的稅金。 注意：評估的費用（是否隱瞞虛報成交價格）20第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第三類：轉讓未進行項目開發的土地使用第三類：轉讓未進行項目開發的土地使用權：扣除為權：扣除為2項項 1.取得土地使用權所支付的地價款和按取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。國家統一規定繳納的有關費用。 2.轉讓環節繳納的稅金。轉讓環節繳納的稅金。 21第二

15、部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹四、稅率四、稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據增值率大小確定。級數級數增值額與扣除項目金額的比率增值額與扣除項目金額的比率稅率（稅率（%）速算扣除系數（速算扣除系數（%）1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%部分50154超過200%的部分603522第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹五、計算方法五、計算方法 （一）確定收入額及扣除項目金額（一）確定收入額及扣除項目金額 （二）計算增值額

16、（二）計算增值額 增值額收入額扣除項目金額 （三）計算增值率（三）計算增值率 增值率增值額扣除項目金額100% （四）確定適用稅率（四）確定適用稅率 依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。 （五）依據適用稅率計算應納稅額（五）依據適用稅率計算應納稅額 應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數實施細則：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。23第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 財法字財法字1995第第6號號實施細則

17、實施細則：納稅人在項目全部：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補 。 土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表向專管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納

18、土地增值稅稅款的行為。24第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算一、一、 清算時點清算時點 應清算應清算：應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續； 可清算可清算：對可以要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。 清算時點的確定主要考慮清算單位和清算條件兩大因素的影響清算時點的確定主要考慮清算單位和清算條件兩大因素的影響25第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 1、清算單位的界定、清算單位的界定n

19、實施細則：以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算n國稅發2006187號土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。應分別計算增值額。n 國稅發【2009】91號清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。26第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 1、清算單位的界

20、定、清算單位的界定 實際工作中實際工作中對于一個屬于常規開發業務的項目，對于一個屬于常規開發業務的項目，在確認清算條件時，以五證的內容為條件，由于在確認清算條件時，以五證的內容為條件，由于建建設工程規劃許可證設工程規劃許可證是在城市規劃區內，經城市規劃是在城市規劃區內，經城市規劃行政主管部門審定，許可建設各類工程的法律憑證，行政主管部門審定，許可建設各類工程的法律憑證，具體明確了項目開發的建設項目名稱和建設規模，在具體明確了項目開發的建設項目名稱和建設規模，在實際操作中，以建設工程規劃許可證作為分期依據為實際操作中，以建設工程規劃許可證作為分期依據為宜宜。27第三部分第三部分 土地增值稅清算土

21、地增值稅清算 2 2、清算條件：、清算條件：第一種情況：納稅人符合下列條件之一的，第一種情況：納稅人符合下列條件之一的，應進行應進行土地增值稅的土地增值稅的清算清算。 （1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。 竣工、完成銷售的界定竣工、完成銷售的界定第二種情況：對符合以下條件之一的，主管稅務機關第二種情況：對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求可要求納稅人進行土納稅人進行土地增值稅地增值稅清算清算。 （1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85

22、%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。 28第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 二、清算流程土地增值稅清算流程土地增值稅清算流程1、納稅人自行清算或稅務機關責令清算（1）在符合清算條件時，納稅人向主管稅務機關填報土地增值稅納稅清算申報表及要求報送的其他資料。（2）在符合可清算條件時，主管稅務機關下達土地增值稅清算通知書。納稅人按要求填報土地增值稅納稅清算申報表及主管稅務機關要求報送的其他資料。清算應報資料

23、29第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算2、受理及審核（1）主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算事宜，出具土地增值稅清算受理通知書。（2）對納稅人資料提供不全要求補充資料的，下達土地增值稅清算補正資料通知書。（3）對實行查賬清算的項目，審核人員應按照土地增值稅相關規定對本項目的應稅收入，扣除項目金額等進行認真審核，計算應納稅額。對不具備查賬清算條件擬實行核定征收的項目，由主管稅務機關向納稅人下達土地增值稅查賬清算終止核定通知書。同時，由審核人員對本項目的應稅收入進行審核，計算應納稅額。（4）下達清算審核通知主管稅務機關向納稅人下達土地增值稅清算審核通知書，納稅人據此辦理土地增值稅納稅

24、手續。30三、清算審核三、清算審核（一）收入部分的審核（一）收入部分的審核 1、政策依據、政策依據n國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）n土地增值稅清算管理規程（ 國稅發200991號）n國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算31第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 2、審核重點、審核重點n評價有關收入的內部控制是否存在、有效且一貫遵守；n獲取或編制房地產轉讓收入明細表，并與會計資料、稅務資料核對；n了解清算項目有關的銷售合同執行、商品房銷售發票開具、有關

25、部門實際測繪等情況；n審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實應計入增值額的收入；n查明收入的確認原則、方法，注意會計規定與稅法規定以及不同稅種在收入確認上的差異；n正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性；n對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；n審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項。確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況；n銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調整。32第

26、三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算3、重點關注、重點關注 （1）非直接銷售收入及自用：）非直接銷售收入及自用： 國稅發國稅發2006187號；國稅發號；國稅發【2009】91號號n將開發產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。 按下列方法確認收入：A、按本企業同年在同地區銷售同類房屋的平均價計算；B、按當地同年同類房屋平均銷售價計算。n將開發產品用于自用或出租：產權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。33第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算(2)拆遷安置房收入的確認

27、拆遷安置房收入的確認 房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。(3)房地產交易價格偏低且無正當理由的認定房地產交易價格偏低且無正當理由的認定 對于房地產交易價格低于本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格、且無正當理由的，稅務機關有權進行調整。34第三部分第三部分 土地增值稅清算土地

28、增值稅清算(二二)扣除項目的審核扣除項目的審核1、取得土地使用權支付的金額、取得土地使用權支付的金額（1）細則細則第七條，取得土地使用權所支付第七條，取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規定繳納的有的金額，包括地價款、按國家規定繳納的有關費用。關費用。 國稅函國稅函2010220號：號：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。 35第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（2）審核要點）審核要點n 審核取得土地使用權所支付金額的真實性、合理性n 審核支付土地價款所取得的票據是否合規n 審核同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否

29、正確。n 審核土地契稅的繳納情況關注土地使用權取得方式、金額、票據及其他36第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算2、房地產開發成本、房地產開發成本 開發成本開發成本：包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑：包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。 （1）土地征用及拆遷補償費n 審核同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。n 審核是否存在將房地產開發費用記入土地征用及拆遷補償費的情形。n 審核拆遷補償費是否實際發生，尤其是

30、支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 37（2）審核前期工程費審核前期工程費應當重點關注：n前期工程費是否真實發生，是否存在虛列情形。n是否將房地產開發費用記入前期工程費。n多個（或分期）項目共同發生的前期工程費，是否按項目合理分攤。n支付的設計勘察費用真實性、合理性，對支付境外的關注代扣稅n對三通一平地下掩埋隱蔽工程，根據勘察報告及設計圖紙審核是否存在虛增工作量。第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算38 （3）審核建筑安裝工程費時）審核建筑安裝工程費時應當重點關注：應當重點關注： n發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合

31、同記載的內容相符。n房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。同時重點關注甲供料票據的真實性、付款情況、與施工單位的交接手續以及甲供料營業稅繳納情況。 甲供料應如何開具發票甲供料應如何開具發票n參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。重點關注增量、重復施工、使用材料與常規不符合等非常規情況，必要時可核查監理記錄第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算39第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（3）審核建筑安裝工程費時）審核建筑安裝工程費時應當重點關注：應當重點關注：n房地產開發企業采用自營

32、方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 n建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發票的情況。必要情況下可以向發票開具方進行發票信息的核查。n所開具的發票的相應款項是否已足額支付。n審核納稅人是否存在利用關聯方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。40（4）審核基礎設施費）審核基礎設施費n前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。n是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。n多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。n審核各項基礎設施費金額

33、是否合理，重點關注園林、道路、綠化等工程費用，必要時核查設計圖紙并實地核查。 n審核是否向業主單獨收取基礎設施安裝費第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算41第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（5） 審核公共配套設施費審核公共配套設施費時應當重點關注時應當重點關注：n公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。n是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。n多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出

34、所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：n建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；n建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；n建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 42第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（6）審核開發間接費用審核開發間接費用時應當重點關注：時應當重點關注：n是否存在將企業行政管

35、理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。n開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。（7）車庫、精裝房、樣板房、質保金等的處理43第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算3、房地產開發費用的審核、房地產開發費用的審核n（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供項目計算分攤并提供金融機構金融機構證明的，允許據實扣除，證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費

36、用，在按照金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用取得土地使用權所支付的金額權所支付的金額”與與“房地產開發成本房地產開發成本”金額之和的金額之和的5%以內計算扣除。以內計算扣除。n（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供出或不能提供金融機構金融機構證明的，房地產開發費用在按證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”與與“房地產開發成房地產開發成本本”金額之和的金額之和的10%以內計算扣除。以內計算扣除。 四川省的規定川財稅（四川省的規定川財稅（2010）12號號44第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 審核利息支出審核利息支出時應當重點關注：時應當重點關注：n是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用