1、近幾年來，隨著物業管理行業的發展，因住戶在物業管理區域內 受到第三人侵害而導致的物業管理合同糾紛時有發生，受害人往往不 是起訴第三人而是直接把物業服務企業推上被告席。南京市浦口區締景名苑小區業主許某，因2007年10月28日小 區內有人搬家，所燃放的鞭炮飛進其家中爆炸點燃陽臺上的洗衣機和 衣物引起大火一事，將南京市清茳物業管理有限公司告上法庭。 南京 市浦口區人民法院2008年2月21日作出一審判決，認定“被告清茳 物業公司在業主燃放鞭炮時既未指定安全燃放地點，也未采取安全防 范措施?，F被告南京市清茳物業管理有限公司不能提供肇事鞭炮的實 際燃放人，故應對該小區的業主燃放鞭炮給原告許飛的財產造成

2、的直 接損失6092元承擔民事賠償責任?！焙竽暇┦星遘飿I管理有限公司 上訴至南京市中級人民法院，隨后南京市物業管理協會也向南京市中 級人民法院發出意見函，懇請南京中院予以改判。后經南京市中級人 民法院依法認定，判決南京市清茳物業管理有限公司對一審原告許飛 某的直接財產損失6092兀，承擔20%的賠償責任，并認定在賠付該 款后，可向直接侵權人追償。上述案例，從法律性質上看，涉及一個物業服務企業的安全保障義務人的角色定位問題。我們把它縮小在一個比較小的范圍內來探討, 這就是住戶在物業管理區域中受到第三人的侵害時， 物業服務企業對 住戶承擔的安全保障義務問題。、物業服務企業安全保障義務人的角色定位

3、物業管理條例第二條規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定， 對房屋及 配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區 域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理條例第四十七條明 文規定“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。應當及時向發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時, 有關行政管理部門報告，協助做好救助工作?！蔽飿I管理的內容不僅 僅只是包括對物的管理和對人的服務，還包括物業管理區域內環境管 理、物之利用秩序管理和公共秩序的管理。物業管理服務中的安保義 務，直接關系到小區住戶的人身和財產安全。根據最高人民法

4、院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問 題的解釋（以下簡稱人身損害賠償解釋）第六條第一款規定，“從 事住宿、餐飲、娛樂等經營活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請 求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿） 第八條也做出了類似規定。這里的人身損害應該做擴大解釋，即經營 者對服務場所的安全保障義務，應指經營者在經營場所對消費者、潛 在的消費者或其他進入服務場所的人的人身、 財產安全依法承擔的安 全保障義務。除法律的明確規定以外，在物業服務企業簽定的（前期）物業

5、 服務合同中，也會根據物業服務的等級對保安義務作出相應的具體 規定。由于物業管理服務的民事服務合同性質， 物業管理區域作為物業服務企業提供服務的場所，應該認定為人身損害賠償解釋所指 的“服務場所”，物業服務企業作為物業管理服務的提供者，屬于從 事“等經營活動的法人”范圍，屬于安全保障義務的義務主體。南京的這起案件中，受害人與南京市清茳物業管理有限公司簽定的締景名苑小區前期物業服務合同明確規定“物業公司提供的 前期物業管理服務內容為公共秩序維護、安全防范等事項的協助管 理”，其具體標準為“協助公安機關維持管理區域內正常生活秩序, 防止不安全事件發生”合同還規定“物業公司不承擔業主、物業使用人的人

6、身、財產保險、保管的責任”。這就在法律與合同層面上規定了南京市清茳物業管理有限公司在物業管理區域安全防范工作中的地位和作用，即協 助公安部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范 工作全面負責。由此可以看出，物業服務企業的安全保障義務，不僅僅是法定的義務，更主要的是一種約定的義務。正如公安和保安在治安管理職 責與處置權限上具有巨大的不同。安全保障義務應該在多大程度上保 障住戶的人身和財產安全，應當按照法律規定、合同約定或誠實信用 原則來確定，而不是一般意義上的“保障人身財產安全絕對不受侵犯”。物業服務企業的安全保障義務在實踐過程中通常是作為合同的附隨 義務出現的。因為在實務中，物業

7、服務合同一般不會對安全保障義務 做出詳細的約定，或者雖有約定但約定也非常不明確。 物業服務企業只要基于誠實信用原則對業主或物業使用人盡到一般的、有限度的安全注意義務即可視為已經履行了作為附隨義務的安全保障義務。二、物業服務企業與直接加害人不構成共同侵權， 不承擔連帶責任根據人身損害賠償解釋第三條規定，共同侵權包括具有共同過錯實施加害行為或無意思聯絡但數個行為直接結合發生同一后果 并應承擔連帶責任的侵權行為。在第三人實施加害行為的情形中， 盡 管第三人和物業服務企業的行為都可能是損害的發生和擴大的原因, 對損害也都有過錯，但這種過錯一般并非基于共同的故意或過失， 所 以不構成共同侵權，物業服務企

8、業與第三人不負連帶責任。南京的這起案件中，受害人許飛的財產損失，系由鞭炮燃放人的積極侵權行為所致。南京市清茳物業管理有限公司只是消積的不作第三為，其過失的違反安全保障義務只是加大了損害發生的蓋然性;人的燃放侵權行為才是損害發生的直接的、 事實上的原因。物業服務 企業是過失違反安全保障義務，而第三人則是故意或過失地違反不得 侵犯他人合法權利的義務。所以物業服務企業與第三人并不承擔連帶責任。受害業主許某應該首先對燃放侵權業主提起訴訟，而不是南京 市清茳物業管理有限公司索賠。但是南京市浦口區人民法院在一審中, 以南京市清茳物業管理有限公司“未指定安全燃放地點，未采取安全 防范措施，未提供肇事鞭炮的實

9、際燃放人”為由，判令其承擔全部損 失，實際上是把清茳物業公司與燃放鞭炮的侵權人視為共同侵權人, 顯然有悖于法理。三、物業服務企業應承擔的是一種有限度的過錯補充責任 人身損害賠償解釋第六條第二款規定“因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。 安全保障 義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應 的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的， 應當將第三人作為共同被告，但 第三人不能確定的除外?！卑踩Ｕ狭x務人對損害承擔補充責任，只 有窮盡對加害人的追償的前提下，安全保障義務人才承擔部分或全部 賠償責任，但

10、義務人證明自己無過錯的除外。 安全保障義務的制度價 值在于，一方面受害人能夠得到充分的賠償，另一方面使負有安全保 障義務的人承擔的責任不至于過重，從而實現兩者利益維護的兼顧與 平衡。物業服務企業提供的保安服務是一種有限的安全保障服務。南京 市清茳物業管理有限公司針對締景名苑小區提供的小區公共區域秩。判斷該范序維護行為應限定在“其能夠防止和制止損害的范圍內” 圍時，應當綜合考慮物業服務企業的經濟能力、對損害的控制能力與 有效性、損害的性質與來源等多種因素，而不應對其提出超過合同義 務限度的要求。具體到該案中，該小區約定的物業服務費僅為多層 0.45元/每平方米/月，小高層0.75元/每平方米/月

11、，較低的物業費標 準很難保證優質的物業管理服務。物業服務企業只在過錯范圍內承擔補充賠償責任。在南京的這起案件中，南京市清茳物業管理有限公司對于第三人燃放煙花爆竹致 他人財產受損的行為是存在一定過錯的，例如沒有指定燃放的區域和 危險告知義務等。盡管南京市并未規定浦口區屬于禁燃區域， 也未規 定住宅區內禁止燃放煙花爆竹；盡管燃放煙花爆竹的行為具有較強的 隨意性和不可預測性，物業公司不可能對每個業主或使用人的每個行 為進行有針對的性的事先管理；但作為物業管理服務的提供者和具備南京二級資質的物業服務企業，為保障物業管理區域內的正常秩序, 市清茳物業管理有限公司應該按照誠實信用原則劃定專門的燃放區 域或

12、在業主燃放時予以危險告知或勸導。 也正是基于此種理由，南京 市中級人民法院在二審時，判令該企業承擔20%的補充責任，而不是完全免責。這種責任認定，絕不是簡單意義上的“二八開”，而是在 充分分析案情后依法審慎做出的決定。四、物業服務企業的風險提示盡管安全保障義務人僅承擔補充責任，但是既然存在承擔責任的可能，我們就應該努力避免或減少這種可能性；因為這種補充責任 是一種過錯推定責任，所以物業服務企業只要證明自己沒有或較少過 錯，依然可以免責或減責。這個案件提醒我們，物業服務企業在日常 管理服務過程中應該嚴格依照法律規定和合同約定， 審慎履行安全保 障義務，避免或減少因過錯而承擔責任。具體說來，應該努

13、力做到以 下幾點:（一）簽定合同有限度物業服務企業無論是在與建設單位簽定 （前期）物業服務合同時，還是與業主簽定物業服務合同時，都要根據法律的規定和雙 方協商的物業服務等級和收費標準等因素綜合考慮后， 對所應負的安 全保障義務作出明確規定。切不可為拿項目，夸大承諾、大包大攬, 以免后期引起法律糾紛。（二）事先告知有文字物業服務企業要在（前期）物業服務合同、業主（臨時）管 理規約、業主手冊等文件中對物業管理區域內的注意事項，向業 主書面告知，并將上述材料留檔保存，以備查驗。（三）日常管理有預案物業服務企業在日常管理過程中， 要檢查保安人員、保安制度和監控措施是否符合法律法規等規范性文件的強制性要求；要制定各種 突發事件的處理預案，并對員工進行培訓。在發生突發事件時，能夠 做到有條不紊地處理。（四）勸說制止有節制由于物業服務企業只是物業管理服務的提供者