1、成都某地產公司物業管理中心管理流程匯編維修人員安全操作規程1、目的保證轄區物業配套設備設施的正常使用運行，保障設備及人身安全。2、范圍物業管理中心維修人員。3、職責3.1 工程部主管負責督促維修人員按照安全操作規程進行工作，并對操作安全負管理責任；3.2 維修人員必須按照安全操作規程工作，并對操作安全負直接責任。4、工作程序4.1 在潮濕場地工作時，應先切斷電源，不能停電時，必須有人監護，并應著絕緣手套和鞋等防護措施；4.2停電維修時，4.3停水工作時，應懸掛標志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應有人監護； 應提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水；4.4上梯工作時，應停放穩當，高空作業時，應系

2、好安全帶；4.54.64.7架設臨時線路時，應安全可靠，使用完畢及時拆除；清掃配電箱，所用刷子必須絕緣；拆除線路時，應處理好剩余部份；4.8開、合開關時，隨時鎖好配電箱（柜） ，利用手柄操作時，不應面對開關；4.9 在辦公區維修時，盡量避開上班時間，并負責清理干凈現場。配電室工作規程1、目的確保正確無誤地操作配電設備，防止事故的發生，滿足顧客正常用電需求。2、范圍適用于所管項目配套配電設備設施管理。3、職責3.1 工程主管負責配電室的日常管理；3.2 維修班負責配電設備的操作和保養；3.3 項目部部負責配電設備的制度制定，月度巡檢，重大問題的組織解決。4、工作程序4.1 工作制度4.1.14.

3、1.2未經工程部主管許可，非工作人員不得進入配電室；密切注意電流、電壓、功率因素等數據變化情況，并作好配電室運行記錄4.1.3高壓室應定時巡檢，雷雨天巡視高壓設備時，應穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時應嚴格填寫配電室工作票4.1.6值班人員有權拒絕違章操作要求；4.1.74.1.8嚴格執行交接班制度，在出現故障情況時，接班人協助交班人處理完畢后方可交班；在緊急與嚴重危及人身安全情況下，應先切斷電源，事后立即報告工程主管；4.1.9停電作業時，須在開關或刀閘操作機構懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標志牌；4.1.10 值班途中不得睡覺，不得無

4、故脫崗，不可連續疲勞代班。4.2 操作規程4.2.1 送電前認真檢查各高低壓開關是否斷開，然后再按高壓開關低壓總開關各分路開關送4.2.2電，停電則相反；送（停）電操作時，至少應有 2 人在場；4.2.3送（停）電操作時，必須關上開關柜門；4.2.44.2.5除特殊情況外，禁止帶負載停電；進入配電屏（柜）等工作時，必須先驗電，待確認無電后方可進行；停電檢測（修）高壓設備時，必須先對系統放電，然后按規定驗電，待確認無電、并 按規定掛好接地線后，方可檢修；4.2.64.2.7 停電檢修時，必須設立標志牌，并有監護人；4.2.8 停電檢修完畢后，須清理現場，防止遺失工具，然后解除接地線，作好送電準備

5、。柴油發電機運行維護管理規程1、目的通過對發電機的管理，在市電停供時能及時正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運 行，滿足用戶應急安全用電的使用需求。2、范圍適用于物業管理中心管理的柴油發電機的運行管理。3、職責3.1 供配電人員負責發電機的操作、監控、記錄、清潔、維修保養。3.2 工程主管負責柴油發電機的綜合管理及檢查監督。4、工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于職守，強化自身業務能力，提高技能水平；4.1.24.1.3遵守安全操作規程和各種規章制度，杜絕違章事故發生； 工作中應保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴禁酒后操作發電機；4.1.44.1.5發電機做到定期檢查、保養，清潔； 運行中做

6、好發電機組運行記錄 ；4.1.64.1.7維修中做好問題處理記錄； 嚴禁在發電機房內進食、吸煙；4.1.8定期打掃機房及設備衛生，保持發電機房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2 安全規程4.2.1 為確保發電機在市電停電時能可靠地運行， 確保設備處于正常待命備用狀態， 必須嚴格按照本文件“運行操作規程”進行工作；4.2.2 做好開機前檢查、 準備工作，檢查機油油量， 冷卻水量，柴油是否能滿足運行時間的要求，油路有無漏油等；操作時嚴格按照發電機操作運行手冊要求進行操作，并及時開啟風機進行降溫；4.2.34.2.4發電機運行過程中要注意觀察各供油管路、 電壓、電流、頻率、溫度及機械系統運行情況；4.2

7、.5發電機在運行中操作人員不得擅離職守；4.2.64.2.7發電機不準超負荷運行；保持啟動電瓶清潔，定期對啟動電瓶的容量進行檢查；4.2.8 若發現油壓急劇下降，應立即檢查其原因并做處理。4.3 運行管理規程4.3.1 非工作人員進入發電機房，必須經得工程主管的同意，由部門安排人員陪同方可進入；4.3.2 在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應迅速趕到發電機房。整個發電機的啟動運行必須嚴格遵照“運行操作規程”進行，不允許帶負荷啟動，在投入負荷前，必須認真地對冷卻系統、潤滑系統、燃油系統、空氣系統進行檢查，在確認無問題后，迅速手動啟運發電機；4.3.3 帶負荷運行過程中，每小時抄填一次發電機組

8、運行記錄4.3.4 發電機房內消防設施完好，室內嚴禁吸煙；4.3.5 保持良好的通風和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網進行隔離，以防止小動物進出；4.3.6 平時要保證發電機存油量能運行 8 小時以上，蓄電池電壓正常，潤滑機油油質油量正常。油庫存油兩桶以上；4.3.7分析運行各項數據， 發現隱患及時排除， 重大異常情況及時報告工程主管及項目部主管解決；4.3.8依照設備維修保養計劃表要求進行維修保養，并記錄在設備保養表中；4.3.9負責發電機及機房的清潔衛生，做到無積塵、水漬、油漬；4.3.10 工程主管負責提出維保材料的申購、 報廢計劃， 負責向工程管理部提出外委修理的申

9、請；4.3.11 工程主管根據設備維護保養計劃表負責執行中修、大修計劃。4.4 運行操作規程4.4.1 在發電機運行前須進行機油、冷卻水量、燃油量等各項檢查；4.4.2 潤滑部分： 檢查潤滑機油油位， 保持引擎機油量盡量靠近油標尺的高油位且不會添加過量（HI 位置）；443冷卻系統；檢查引擎冷卻水量。冷卻水量應位于水箱開口處往下約 5cm位置。切勿在引擎處于高熱狀態下檢查水量，避免燙傷；4.4.4 燃油系統：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通；4.4.5 啟動程序：4.4.5.1 在發電機控制盤上啟動運行啟動：把匙從“ O'經過“ I ”位轉到（預熱）位，激化預熱器。保持 7秒鐘來預

10、熱吸入的氣體， 7 秒后，把匙再進到（ start ）位置，起動，當發動機組啟動后，立即松手讓匙回復到“ I ” （ON）的位置。必須空載運行5分鐘以上，才可送負載；如果不能起動，起動時間不要超過 57 秒。保持每隔 10秒，鑰匙要完全復“ O”（off ）位。如果起動了 4 次仍未著車，則要停下來參看柴油機手冊445.2停機方法正常停機：要停機時，先把發電機組輸出斷路開關扳下“off ” （柄向下），讓發電機組在無負載情況下運轉5分鐘以便冷卻。然后把匙轉回“ O （off）位置，發電機組即會停止；緊急停機：如按下緊急停機按鈕或控制旋鈕擰到“Stop”（停機）位置，發電機組立即停止。在再起動之

11、前，控制旋鈕擰到“ Stop” （停機）位置，緊急停止按鈕順時針旋轉復位及確認消除 警報。4.5運行檢查及保養要求:保養檢查項目保養檢查周期運行8小時每周或運行50小時每月或運行100小時半年或運行250小時每年或運行500小時檢查發電機組X 1檢查冷卻風扇與充電機皮帶的松緊X 1檢查機油位X 1檢杳冷卻水位X 2檢查空氣及機油濾清器X 1檢查電瓶充電系統X 1排出柴油過濾水分X 1檢查冷卻水和防銹劑X 1檢查驅動皮帶張力X 1X 1檢查燃油油位X 4檢查電瓶液位及比重X 1檢查發電機頭排風口X 1更換潤滑油和濾清器X 1檢查水箱管路有無松脫或磨損X 1更換柴油濾清器X 1清潔冷卻系統X 1發

12、電機外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發電機燃油、機油量、冷卻水用量保證油箱內機油足夠運行8H;機油位接近油尺HI，不 夠加補箱水在水蓋下50M M不夠加滿每周一次機油濾清器更換機油濾清器1個250運行小時燃油濾清器更換機油濾清器1個500運行小時空氣濾清器更換空氣濾清器個250運行小時機油更換機油機油發黑且無粘度時水箱水換水250運行小時斷路器、電纜接點對斷路器的固定螺絲緊固，發電機電源輸出端與電纜 接線耳鎖合螺絲進行緊固。年保養監控設備運行維護管理規程1、目的使監控設備處于最佳工作狀態，最大限度的記錄周邊所發生的一切并得以保存。2、范圍適用于所接管項目監控室的管理。3、職責3.1 監控人

13、員負責操作并記錄時間，嚴格遵守崗位工作制度 , 定期進行設備清潔保養；3.2 維修由項目部維修人員或維保單位負責；3.3 項目部工程主管負責同維保單位聯系損壞設備維修與更換事宜， 各項目部應不定期的抽檢記 錄。4、工作程序4.14.2為保障設備性能與延長使用壽命，應讓設備每天交替停用 1-2 小時；開機后立即進入錄制狀態， 并檢查設備是否處于正常工作中， 然后查看各攝像頭成像是否正常、清晰；4.34.4檢查紅外監控系統是否能正常布防與解除布防報警；檢查樓宇對講系統正常與否；4.54.6檢查云臺變焦功能的攝像機能否正常變焦、旋轉；將云臺的攝像機對準主要出入口進行攝錄像；水泵房操作規程1、目的通過

14、對水泵房的管理，保障用戶生活經營用水和消防儲備用水。2 范圍適用于水泵房、供水管道、消防供水系統的全部機電設備的管理。3 職責3.1 工程主管負責對水泵房管理情況進行指導監督和檢查；3.2 維修人員負責按規定進行保養、維修、清潔、記錄。4.14.24 工作程序 設備操作須由維修人員進行，無關人員不得私自進入及操作；非工作人員進入水泵房必須經項目部批準后，由相關人員陪同方可進入；4.3保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損；4.44.5生活水泵主接觸器開關元件每月檢查清潔一次；控制柜上的開關，無特殊情況下應置于“自動”狀態。生活水泵隔日進行輪換運行；4.64.7不得擅自更改機房線路、器材，若需

15、改動，須經工程主管同意方可進行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關應置于自動狀態，所有操作標志簡單 明確；4.8 消防泵、噴淋泵按照消防系統月檢規定進行保養，保持機房干凈整潔無塵，每周打掃一次， 不得堆放雜物；4.9 水泵房機組每月清掃一次，設備無積塵、水漬、油漬；4.10 管道每年年底 12月至次年 1 月進行防銹處理并按規定定期清洗除塵；4.11 按照設備檢查保養計劃表進行維修保養；給排水設備運行管理規程1、目的確保給排水設備（設施）處于良好狀態，保證生活用水的需要。2、范圍適用于所接管項目排水設備、設施的運行管理。3、職責3.1 項目部負責向用戶通知停水情況；3.2 工程

16、主管負責給排水設備（設施）的綜合管理及檢查監督；3.3 維修人員負責給排水的操作、監控、記錄、維修保養。4、工作程序4.1 維修人員負責給排水系統運行監控并記錄給排水設備 （設施） 啟動時的各項技術數據， 傾聽 機械部件運轉時有無異常響聲，并記錄于值班情況記錄表中；4.2 工程主管負責給排水設備綜合管理， 包括材料的采購計劃、 零星設備配件的編制， 并銜接外 委修理事宜；4.3 工程主管每年 12 月份編制下一年度設備維修保養計劃表及制定大、中修計劃；4.4 工程主管組織進行周檢、月檢，并于每月組織相關人員對給排水設備（設施）進行一次檢測 工作，填寫設備運行狀態月報表 ；4.5 工程主管組織維

17、修人員按照設備檢查保養計劃表要求進行維修保養；4.6 消防設施完好，禁止吸煙；4.7 停水管理工作程序：4.7.1 因市網停水、維修等原因造成停水，應提前提醒業主 / 住戶及商家儲存生活和經營用水； 并由工程主管通報項目部，以便做好解釋工作；4.7.2 由項目部提前 24 小時將書面通知貼于單元大門側告示板上以告知用戶；4.7.3 因突發事件停水， 應立即將書面通知貼于大門口的告示板上， 并在 1 小時內聯系有關部門 處理并由項目部做好用戶的停水解釋工作；4.7.4. 發電機組立即發電，確保消防水設備能隨時運行；4.7.5 檢修完畢，恢復供水后，將單元及告示牌上的停水通知及時取下。1、目的二次

18、供水管理規程保證二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。2、范圍適用于二次供水的管理。 二次供水是指從一次配水網引入的水通過二次供水裝置再次（或多次）提供給用戶使用的生活用水。3、職責3.1 工程部負責清洗工作的聯系；3.2 工程主管負責提出年度水池 （箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業務培訓的組織、聯系工作。并負責聯系衛生部門的水質檢查聯系工作；3.3 項目部負責發出停水通知，并向用戶或單位解釋停水原因。4、工作程序4.1 二次供水管理的要求4.1.1 給排水工作人員負責水池（箱）的管理，要求每個水池（箱） （包括地下、樓頂） 完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次

19、供水衛生合格證；須結構4.1.2 新建、擴建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫機構進行設計審定和工程驗收。4.2 每年至少兩次水池（箱）進行清洗及消毒；4.3 通知：維修班在每次水池（箱）清洗消毒計劃實施前一天張貼停水通知；4.4 放水：為確保用戶的正常用水，放水時間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小時，并記錄在水池 （ 箱） 清洗及消毒記錄表開始放水時間和結束時間；4.5 二次供水的清洗消毒程序： 通過外委方進行， 根據雙方簽定的協議， 工作程序和施工安全由 乙方負責，保證清洗后的水質達到國家衛生標準，并向項目部提供清洗后水質的國家衛生防疫機構的檢測報告；4.6 注水：在清洗工

20、作結束后，開閘向水池（箱）注水，以達到標定水位高度。并加蓋加鎖；4.7 記錄和報告4.7.1 由工程主管負責安排整個清洗消毒的工作的協調配合，并負責記錄清洗、消毒工作的全過程監控；4.7.2 衛生防疫站的衛生檢測結果報告單 、水池（箱）清洗檢測報告單原件交由辦公室存檔備查。消防系統檢查保養操作規程1、目的保障所接管項目的設備設施以及業主商家人身生命財產安全。2、范圍適用于公司管理項目的消防系統管理。3 、職責3.1工程主管負責編制維養計劃， 聯系消防系統外委維保工作， 并對系統運行情況進行檢查、 評定；3.2工程主管負責消防系統的外委維保的管理。對所反映的問題及時安排整改；3.3項目部主管負責

21、抽查值班情況和值班記錄，對相關問題進行解決。4 工作程序4.1 維修人員每天至少一次對消防系統進行巡查，并填寫值班記錄 ，以了解設備運行情況，巡檢內容如下：4.1.1噴淋頭有無漏水，自動與手動報警器有無遺失，消火栓內水帶水槍是否缺少；4.1.24.1.3防水箱內是否有充足的消防備用水，開關是否處于打開位置；水泵電控箱電壓是否正常，指示為多少；4.1.44.1.5觀察各壓力表的指示，并作比較看是否正常；控制中心正常與否，有無異常報警等；4.1.6干粉滅火器數量、是否使用及使用數量；4.2 每月由維修班與保安部一起對消防系統進行一次全面檢查，檢查內容如下：4.2.1 觀察火災報警器 （包括區域報警

22、器或樓層顯示 ）和聯運控制裝置，各種顯示是否正常， 時鐘是否正確；4.2.2 火災報警器和聯動裝置的各種功能是否正常，如：主備電轉換、自檢、消聲、復位、查首址、查容量、探頭、屏蔽、開啟、對講等；模擬火災響應和故障報警試驗，查一個防火區，查探測和手動按鈕；4.2.34.2.44.2.5消防通信檢查，檢查通話是否清晰、準確；檢查水系統壓力表是否正常；4.2.64.2.7檢查閥門有無跑、冒、漏、滴的現象；開啟一個末端試水閥放水，檢查水流指示器、壓力開關、水力警鈴是否動作，消防控制室報警顯示是否正常；4.2.8 防火分隔現場控制按鈕及遮攔是否完好；4.2.9 防火分隔手動和現場電動開啟卷簾門，觀察設備

23、運行情況；門有無卡、碰、擦情況，延時 限位是否正常，電動機運行有無異常；4.2.10 排煙、送風道有無銹蝕、損壞、阻擋現象，風機能否正常工作；4.3 定期檢查4.3.1 除進行以上檢查外，還應由工程管理部組織進行季檢、年檢，并填寫設施設備季度檢查 評分表，檢查內容如下：4.3.2 啟動消防水泵、排煙風機、正壓風機，觀察設備運行是否正常，各閥門啟閉是否靈活，電 控箱及消防聯運控制臺受各種顯示是否正常；4.3.3 備用設備自動投入功能試驗，檢查是否正常；4.3.4 輸入電源為雙電源時，還應進行該功能檢查；4.3.5 火災事故廣播檢查： 檢查選層廣播切換功能， 采用喇叭強功能備用功放轉換功能是否正常

24、，4.3.64.3.7有無不響喇叭； 檢查聲光訊響器有無不響不亮的現象；消火栓放水試驗，檢查各閥門啟閉是否正常，測試出水水壓是否符合要求；4.3.8聯運控制臺功能是否正常；4.3.9消火栓泵、自動噴淋泵在聯控臺上顯示是否正確，在各控制啟動處，能否正常啟動；4.3.10 防火卷簾門手動和聯運試驗、檢查其控制功能、延時、反饋、信號開啟是否正常；4.3.11 通風、空調防排煙設備聯動控制檢查，分別進行手動和聯動試驗，其聯動邏輯關系和功能應符合要求；4.3.124.3.13消防電梯及其它聯動設備均要求進行手動和聯運控制檢查， 查其功能和顯示應符合要求；普查水系統各閥門位置是否正常，有無銹蝕和卡死；4.

25、3.144.3.15自動噴淋系統末端試水閥和消火栓箱閥，排放污水，沖洗管道；水泵、風機及管道、閥門、防火卷簾門等應進行全面檢查、維護、保養；4.3.16加裝滅火器內干粉等。電梯運行維護管理規程1、目的確保電梯技術性能處于安全、良好狀態，保證電梯的正常運行。2、范圍適用于客梯、貨梯、扶梯的管理。3.13、職責物業管理中心負責對項目部電梯管理情況進行巡檢、 評價， 審定維修保養方案， 簽定維保合 同；3.2工程主管負責電梯設備的管理工作；3.3電梯操作工負責電梯設備的日常維護、檢修、故障排除。4、工作程序4.1 維修管理制度4.1.14.1.2遵守公司各項規章制度，按照安全操作規程操作，杜絕事故發

26、生; 熟悉電梯構造、原理，對電梯主機、控制屏定期檢查，提高維修技能;4.1.34.1.4嚴格按照電梯維修保養計劃表對電梯進行維修、保養，并作好記錄; 應有兩人同時對電梯進行維修保養，兩人間要配合協調，互相提醒，確保安全;4.1.54.1.6每天上、下班時，應巡視電梯，發現問題及時處理;對安全系統做到定期檢查，及時處理電梯的突發故障，并作好記錄;4.1.74.1.8做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關順暢;做好電梯機房的“三防”工作，如機房門窗有損壞時，應及時修復;4.1.9出現火警時，應及時停用電梯消防電梯除外，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態;4.1.

27、10 電梯機房、井道、底坑進水時，應及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層;4.1.11 協助、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養工作;4.1.12 當電梯年檢期臨近時，通知維保單位對電梯進行年檢保養，并根據電梯年檢報告，督促維保 單位整改不合格項目;4.1.13 妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告;4.1.14 保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。4.2 安全操作規程4.2.1 電梯維修人員必須經過國家相關部門的專業培訓并取得上崗證后方可上崗工作;4.2.2 電梯維修人員應按照電梯維修保養計劃表定期對電梯進行檢查;4.2.3 開啟廳門進入轎廂之前，需注意轎廂是否

28、停在該層;4.2.4嚴禁在電梯運行中開啟廳門；4.2.54.2.6每日按照要求對電梯進行巡視檢查，發現問題立即處理；電梯因故停用時，必須將轎內照明、風扇開關斷開，必要時關斷電梯主電源；4.2.74.2.8嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行；手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處；4.2.9 檢修時，必須有兩人以上，協調配合、相互提醒確保安全；4.2.10 維修時，如機房無人必須鎖上機房門；4.2.11 進入轎頂、底坑作業時，必須切斷急停開關，同時穿戴好防護用品，注意轎廂、配重的移動以免掛傷；4.2.12 檢修時的短接跨線，完工后必

29、須拆除；4.2.13 更換保險管（絲）必須與原規格相同，嚴禁用銅絲替代保險管（絲）4.2.14 電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙必須由維修人員保管和使用。4.3 維修工作制度4.3.1 維修人員上崗前應做到不酗酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷；4.3.2 維修時須嚴格遵守 電梯安全操作規程 及電梯維修有關規定， 并在電梯基站廳門前設置 “電梯維修，請勿靠近”等告示牌；4.3.3 維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴禁合閘”警示牌；4.3.4 當電梯發生困人事故時， 必須先救人， 然后進行維修。 救人時先通過各種方式聯系被困人員，以穩定其情緒；4.3.5 需要手動盤

30、車時，須先關斷總電源開關，然后將轎廂就近平層；4.3.6 嚴禁電梯正常運行時將安全回路和保護回路元件如安全窗開關、 安全鉗開關等用機械或電氣方法短接。維修情況下進行短接，檢修后必須立即恢復；4.3.7 在轎頂作業時， 應斷開安全鉗聯動開關及轎頂檢修急停開關。在底坑作業時， 應斷開限速器張緊安全開關及底坑檢修急停開關。檢修后各類開關要及時復位；4.3.8 井道中作業時， 必須戴安全帽。 嚴禁作業時一腳踏在轎頂， 一腳踏在井道中任何一支點上作業。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發生碰撞；4.3.9 檢修作業時，嚴禁從井道外探身到轎廂內或轎廂頂作業；4.3.104.3.1

31、1檢修時所用照明必須是 36V 安全電壓； 除維修工作需要，嚴禁使用慢車；4.3.124.3.13維修中，嚴禁擅自更改系統電氣線路，保證系統線路同圖紙保持一致；維修結束后，必須將各線路、開關等恢復到原始狀態（正常運行狀態） ，并清理干凈工作現場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用；4.3.14 維修中無關人員嚴禁入內；4.3.15 維修中做好故障狀態和故障處理記錄工作。4.4 運行管理制度4.4.1 轎廂內嚴禁吸煙， 嚴禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動。 嚴禁和杜絕一切發生在電梯內的不良和不法行為；4.4.2電梯嚴禁運載易燃易爆的危險物品及國家規定禁運的任

32、何物品。 特殊情況下， 須請示公司經理；4.4.34.4.4非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂；電梯運行貨物時，應安排專人操作電梯運行。裝貨時注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩。避免貨物損壞轎廂內壁；4.4.5 廳門開啟后，人員在進入轎廂前，必須首先確認轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道。電梯運行中嚴禁依靠轎廂門；進出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時間停留。避免電 梯超載運行；4.4.6 電梯正常運行時， 嚴禁將檢修開關作為正常運行開關使用。 電梯的檢修狀態不能作為電梯的正常運行狀態；4.4.7 電梯在不使用時，必須停放在基站，關斷轎廂內的控

33、制開關，關好轎門和廳門；4.4.8 電梯鑰匙必須由維修部和保安部負責管理使用，任何單位和個人不得私自加配和使用。4.5 操作注意事項4.5.1 全自動運行4.5.1.1 進入停放在基站的電梯內， 打開轎廂內的操作箱。 打開轎內照明開關， 將風扇開關打開，使風扇正常運行。將自動 / 手動開關置于自動狀態；4.5.1.2 將自動/ 手動開關置于“自動”狀態。并關閉操作箱。經數秒后，電梯自動關閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行；4.5.2 手動運行4.5.2.1 將操作箱內自動 / 手動開關置于“手動”狀態。電梯呈開門狀態；4.5.2.2 按預選樓層，按下關門按鍵至關門起動后松手，電梯進入手動

34、狀態運行；4.5.2.3 客梯以承載商場部分貨物進出及公司工作人員上下大樓為主。4.5.3 安全運行程序4.5.3.1 監控中心保安員 24 小時監控電梯運行情況，發現異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進入電梯；4.5.3.2 電梯維修人員每周按照電梯檢查保養表進行一次檢查保養，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進行相關的工作；4.5.3.3 維修、保養等原因造成停梯，應在一層掛牌告示；4.5.3.4 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。4.5.4 電梯機房的管理4.5.4.1電梯機房內所有設備非電梯維修工作人員、電梯公司專業人員，

35、禁止操作；4.5.4.2非工作人員進入機房， 須經工程主管和項目部主管批準后， 由電梯維修人員陪同， 方可進入；4.5.4.3保持良好的照明和通風，保持機房內溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損；4.5.4.44.5.4.5保持機房內整潔，不準堆放雜物；消防器材完備良好，機房內嚴禁吸煙；4.5.4.6因電梯維修保養造成停機，應在一樓放置告示牌。4.5.5 運行異常4.5.5.1 當發生火災時監控中心保安員打開迫降開關，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態，電梯維修人員應當迅速關閉無消防功能的電梯；4.5.5.2 當發生地震時根據震前預報由電梯維修人員關閉所有電梯，地震后開啟時由專業電梯

36、公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行；4.5.5.3 當電梯進水時1)2)底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水， 應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。3)電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。4.6 維護保養4.6.1 維修保養時一般應切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設備事故；4.6.2 因維修保養停機時，須確認轎廂內無乘客方可停機；4.6.3 在維修保養中必須注意工作協調和配合，有人協同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到 對方的回答后方可操作；4.6.4 在機頂做檢修、保養工作時，除判斷故障和調試需要外

37、，禁行快車；4.6.5 下底坑作業時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近；4.6.6 在底坑作業時，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關，必須佩帶安全帽；4.6.7 機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業時，必須遵守消防工作規程，指定專人監視，事后清理火種，防止火災發生。維修保養結束后，必須認真清理現場，清點工具和物品;4.7.1切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌;4.7.24.7.3檢查電梯機房內情況是否一切正常；機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置;4.7.41)如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米:用專用廳門鑰匙開啟廳

38、門；2)3)轎頂用人力開啟轎廂門;協助乘客離開轎廂；4)4.7.5如果轎廂停于遠離層門位置時，應先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客:重新將廳、轎門關妥。1)用對講機通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂 外，以免發生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態，貝U應將其完全關閉；2)用抱閘扳手前：確保電梯總開關已切斷；確保所有廳門、轎門已關好。3)4)使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉動手輪；將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向左或向右,5)以比較易扳動方向為準；再次提醒乘客救援工作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而

39、移動，為了避6)免；轎廂上升或下降太快發生危險，操作時應斷續動作使轎廂逐步移動，以免發生意外;7)4.7.6慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂;4.7.7當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關好;468電梯清潔衛生職責劃分序號項目責任人時間相關記錄1電梯機房電梯維修人員一周電梯檢查保養表2轎廂內面、地坎及廳門清潔工每班電梯檢查保養表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養表4.7電梯困人故障的救援步驟4.7.8操作時尚應注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器 令轎廂自由移動，而應在撬開制動器

40、的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。1、目的空調管理工作規程通過空調管理，確保設備正常運行，延長設備使用壽命，滿足用戶使用需求。2、范圍適用于所接管項目的空調設備、設施管理。3 職責3.1 物業管理中心負責對項目部上述工作的巡檢、評價，以及大、中修管理、維養計劃審定；3.2 工程主管負責空調設備設施的維保計劃編制和實施，提供日常使用管理；3.3 維修人員負責空調設備設施的使用操作和維護保養。4、工作程序4.1 管理制度4.1.1非工作人員進入空調機房須經工程主管或項目部經理批準后， 由空調維修人員陪同， 方能進入；4.1.2空調機房內機電設備由空調維修人員負責操作，其他人員不

41、得擅自操作；4.1.34.1.4運行中若出現停電等異常情況，應立即停機。恢復供電半小時后，方能開機； 消防設備完好，機房內嚴禁吸煙；4.1.54.1.6保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物；空調維修人員應根據氣溫變化，及時調節空調負荷，以達到節能的目的；4.1.7保持良好室內照明及通風、門窗開啟靈活無破損。4.2 中央空調操作規程4.2.1 中央空調機房是重要設備機房， 為保證中央空調系統安全、 正常運行， 必須嚴格遵照操作 規程進行操作；4.2.2 嚴格遵守中央空調機組操作手冊要求，保證安全生產；4.2.3 掌握中央空調系統各主要設備及管路系統的工作原理、 構造和實際運行狀況， 在規定時期

42、內巡視檢查各運行參數是否在規定范圍內，作好運行記錄，保證數據準確無誤；4.2.4 發現異常情況以及設備故障應迅速查明原因， 正確處理， 及時報告有關領導和部門， 認真 作好記錄（內容應包括異常情況或故障的現象、過程、原由及處理方法、結果） 。嚴格遵守設備 檢修記錄歸案制度；4.2.5 及時掌握外界環境溫度和內部各部分空調負荷需求，合理調整機組、水泵等投入的數 量及有關參數，在保證安全生產和用戶需求前提下，做到經濟運行；4.2.6 空調機組開啟前的操作426.1首先檢查所有電源（泵、風機、主機）處于正常狀態，刀閘、開關使用靈活、電壓、電流恒定;426.2開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門，開啟欲啟動

43、之機組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷卻塔分扇，手動或自動啟動冷卻泵;4.2.6.3開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵;4.2.6.4在上述步驟完成后，檢查機組狀態是否滿足開機條件，確認無誤后按照中央空調機組 操作手冊啟動機組。4.2.7停機操作在空調機組停機515分鐘后，按上述步驟反向操作。4.3空調運行日常巡視工作規定時間空調機房1、空調機組1、檢查并記錄有關運行參數（溫度、壓力、2、水泵、電機電流等）3、閥門及管路2、有無不正常之聲響、振動及溫升。每小時一次4、壓力表、溫度計3、有無跑冒滴漏現象。5、控制柜電氣裝4、指示是否正確。檢查內容控制系統信號指示是否正確，開關狀態

44、是否正確。空調末端1、風機盤管、新風1、檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網每小時一次機組、空調器是否臟堵2、電磁閥、溫控器2、開啟是否靈活，溫度控制是否準確3、閥門3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現象4、管路保溫4、保溫材料是否損壞5、自動排氣閥5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現象&冷凝水系統&有無堵塞，滴漏7、控制柜電氣裝7、控制系統信號指示是否正確，開關狀態是否正確。冷卻塔1、電機、風扇、皮1、有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打每天二次帶滑2、布水器2、有無損壞、掉落3、填料3、有無損壞、有無堵塞4、浮球閥4、位置是否正確、有無損壞5、集水盤，濾網5、是否臟壞&控制

45、柜電氣裝&控制系統信號指示是否正確，開關狀態是置否正確。7、冷卻塔主體7、有無跑冒滴漏現象4.4.1.1啟動前的檢查與準備1)檢查水泵進水閥門應打開，水泵出水閥門應全關;2)水泵出口壓力表應完好，指針指示“ 0”位，開啟（旋塞）；3)4)檢查電動機及水泵軸承，應有足夠潤滑油；檢查電動機接地線是否完好，停用已超過半年的，則在啟動前應通知電工做絕緣檢查;5)6)用手搬動靠背輪（聯軸器），應能輕快轉動，無摩擦及異聲;啟動前應開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通；7)8)檢查填料箱壓蓋，應松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸; 檢查地腳螺絲是否牢固無松動。4.4.1.2起動1)合上開關，起動水泵，注意

46、電流表，當空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口壓力正常后，開啟出口閥門;2)3)注意補水泵出口壓力應穩定；注意熱水系統的循環水泵工作參數是否正常，如果壓力低，可用補水泵向系統內補水。4.4.1.3正常運行的維護工作441電動離心泵的運行操作3)3)4)1)按巡回檢查制的內容檢查水泵及電動機，應無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應超過70C；注意各表指示穩定在正常工作范圍內;水泵進、出口壓力正常穩定；備用泵應處于隨時可以投入使用的狀態，每班應檢查一次。4.4.1.4正常停機1)關閉水泵出口閥門;2) 按停泵按扭停止電動機運轉；3) 關閉冷卻水閥門。4.4.2 空調運行操作程序4. 4

47、.2. 1起動前的檢查1)盤動引風機、鼓風機，軸應無摩擦和卡住現象；4)2)3)齊全良好；電動機地腳螺絲無松動，接地線可靠；各軸承的潤滑油應充足，加油設備應齊全，冷卻水管應暢通，軸承箱不漏油，防護設備4)4.4.2.2起動與運行1)風機啟動前，一般將調節閥調到閉合的位置；2)按啟動按鈕，啟動后達到正常轉數時，再逐漸開大調節閥，直至規定負荷為止；3)4)運行過程中，運行過程中，軸承溫升不高于 40°C，表面溫度不高于80°C； 注意檢查有無異聲和振動。4.4.2.3風機的緊急停車風量調節器開關靈活好用，遠距離操作機構齊全，動作靈活。1)2)3)4.4.3 壓力表的維護與沖洗運

48、行中，風機有劇烈的噪聲，必須緊急停車；運行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停車； 運行中，風機發生劇烈的振動和有撞擊的現象時，必須緊急停車。4.4.3.1 壓力表的使用維護： 運行中，壓力表的表管和旋塞均不應泄漏， 壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔， (在校表時應把工作壓力用紅線標在刻度盤上)使表針指示清晰可見。發現壓力表有異常變化，應及時查明原因。在更換壓力表時，必須使用經過檢驗，并4.4.3.2沖洗壓力表步驟1)2)關閉壓力表的三通旋塞；開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘；3)關閉放水閥門； 停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運行。4.4.4 安全閥的使用與維護4.4.4.1 熱

49、水機組正式運行之前，要先校對安全閥；4.4.4.2 安全閥的裝置，零件必須齊全良好1) 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調整螺絲的裝置；有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗一次；2)3)運行中，未經主管人員的批準，嚴禁調整安全閥；4)安全閥的維護杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導架；? 須定期做手動或自動排氣試驗，操作時防止燙傷，應輕拉、輕放；? 如果發現安全閥嚴重泄漏，應停機檢修；? 嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。4.4.5 運行中臨時停機因工程維修等原因臨時停機，應由空調維修人員填寫空調停機通知單 ，經工程主管、項 目部經理批準后，由項目部提前 24 小

50、時通知用戶。因突發事件停機，應在 1小時內聯絡有關部門經理，并在恢復供冷（暖）后 24 小時內向用戶作出解釋。4.5 維護保養4.5.1 新風柜4.5.1.1月保養1)清洗空氣過濾器 12 次；2)更換破損過濾網；3)檢查出風口避震喉，如有破損則更換。4.5.1.2季保養1)給風機軸承加黃油。2)檢查皮帶松緊情況，加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現； 若皮帶緊但仍出現打滑現象，可將皮帶擦凈。4.5.1.3年度保養1)檢查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；2)3)檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕， 若出現損壞，則應用優質防銹漆重新油漆；清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用