1、低碳房地產(chǎn)論文：低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略低碳房地產(chǎn)論文：低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略摘要低碳經(jīng)濟既給房地產(chǎn)企業(yè)提出了挑戰(zhàn)，也為其發(fā)展到更高階段提供了機遇。分析房地產(chǎn)企業(yè)在低碳經(jīng)濟中的博弈和其所面臨的困境，并在此基礎(chǔ)上提出解決對策。關(guān)鍵詞低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)企業(yè)；博弈；節(jié)能減排；碳匯Abstract:Low-carbon economy is not only the challenge of real estate enterprises,but also an opportunity for themto reach a higher development stage3>

2、.This paper analyzes the game among real estate enterprises in the low-carbon economy,and analyzes difficulties the real estate enterprises are facing,on this basis,it suggests solution approaches.Key words:low carbon economy;real estate enterprise;game;energy-saving and emission reduction;carbon si

3、nk1住房發(fā)展中的低碳經(jīng)濟內(nèi)涵所謂低碳經(jīng)濟，是指在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，在材料選用、能源系統(tǒng)設(shè)計中，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)1。“低碳經(jīng)濟”是一種新的經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，它以低能耗、低排放、低污染為基本特征；以對碳基能源的低消耗、輔之以碳封存和碳捕獲等措施，降低人均“碳足跡”為基本要求；以緩解人們生產(chǎn)、生活對生態(tài)環(huán)境的破壞，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展為基本目的。低碳經(jīng)濟的關(guān)鍵在于提升能源的高效利用、開發(fā)利用可再生能源和綠色能源、提供低碳產(chǎn)品、實行

4、低碳消費，促進住宅產(chǎn)品的低碳開發(fā)和維持全球的生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)中“低碳建筑”有兩個含義：一是在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和公共建筑物使用的整個生命周期內(nèi)減少化石能源的使用，降低二氧化碳的排放量；二是在施工或者使用過程中采用對環(huán)境友好的技術(shù)材料，節(jié)省材料減少環(huán)境污染。2我國房地產(chǎn)企業(yè)在低碳經(jīng)濟中的博弈房地產(chǎn)行業(yè)是消耗資源、能源以及排放有毒有害氣體的大戶。目前我國的建筑物主要為鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)形式。有資料顯示，2003年我國房地產(chǎn)業(yè)耗鋼1.43億噸、耗混凝土15億m3，且逐年在增加2，它直接或間接消耗大量的能源以及造成大面積的環(huán)境污染，排放大量有毒有害氣體，因此，房地產(chǎn)業(yè)無疑是節(jié)能減排的重點之一

5、。防范全球變暖具有公共產(chǎn)品的特性，即消費上的非競爭性和享受上的非排他性，因此盡管各房地產(chǎn)企業(yè)對氣候變暖的危害都有一致的認識，但在采取行動應(yīng)對節(jié)能減排的問題上卻互相推諉。究其原因主要是房地產(chǎn)企業(yè)的根本目的是追求最大化的利潤，節(jié)能減排在某種程度上，會影響到企業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，沒有哪個理性的企業(yè)愿意為集體公益來犧牲企業(yè)自身的利益。可以用奧爾森集體行動的邏輯理論來分析：房地產(chǎn)企業(yè)都知道保護氣候限制溫室氣體排放具有公益性，不僅有助于保護氣候，同時也惠及子孫；但從現(xiàn)實來看，誰都不愿意先采取節(jié)能減排行動。效益好的企業(yè)不愿意采取行動，因為“減排”會降低既有的經(jīng)濟發(fā)展速度，效益差的企業(yè)則面臨擴大企業(yè)規(guī)模，嚴峻

6、的現(xiàn)實不允許他們以停滯發(fā)展為代價來參與環(huán)境保護。假定愿意減排為合作項，不愿減排是不合作項，比較圖1、圖2，我們不難發(fā)現(xiàn)：在圖1中，各企業(yè)都從本企業(yè)利益最大化出發(fā)，即不愿意犧牲短期利益來節(jié)能減排。或者說，從個人理性角度出發(fā)所選擇的占優(yōu)策略的結(jié)局（-10，-10）卻不如合作策略的結(jié)果（-8，-8）。也就是說，個人理性角度出發(fā)所選擇的占優(yōu)策略的結(jié)局，從整體來看，卻是最差的結(jié)局。所以，要走出這種困境，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念，使節(jié)能減排的思想深入人心；同時加快低碳型新材料的研制。無論是效益高的企業(yè)還是效益差的企業(yè)只有積極承擔(dān)起道義上的責(zé)任，以主人翁的心態(tài)來面對這一挑戰(zhàn)，積極履行自己在節(jié)能減排中的義務(wù)，我們才可以

7、走出這一困境，如圖2所示。發(fā)展低碳經(jīng)濟已經(jīng)成為當前的全球性共識，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)未來重要的發(fā)展方向，但在低碳經(jīng)濟的浪潮下，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。（1）我國人多地少的國情和土地國有化的制度，使得小區(qū)建設(shè)逐步形成以“三高（高層、高密度、高容積率）3建筑”為主的格局?！叭呓ㄖ睅砣矫娴膯栴}：一方面，供暖系統(tǒng)管網(wǎng)的傳送效率較低，樓層越高，傳送過程中散失的能量越多；另一方面，高密度造成通風(fēng)效果較差，對建筑物通風(fēng)提出更高的要求，使得本來可以利用自然通風(fēng)的樓層不得不依靠人工通風(fēng)；第三，高容積率使得綠化面積銳減，也不利于二氧化碳的封存。（2）人們越來越關(guān)注居住的舒適度問題。人們對舒適度的追求，使

8、得家用耗能設(shè)備越來越多。有研究表明，我國城市居住建筑能耗呈剛性增長趨勢，空調(diào)、洗衣機、冰箱、電視機、電腦等已經(jīng)成為家用必需設(shè)備，這些設(shè)備的使用往往消耗大量的能量，這是有悖于低碳經(jīng)濟的要求的。（3）缺乏新材料的研制。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍尚未延伸至材料的研制和生產(chǎn)，因此作為購買方的房地產(chǎn)企業(yè)要受制于新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，面對低碳經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)的必然需求對新材料研制提出了更高的要求。我國新材料企業(yè)在低碳經(jīng)濟環(huán)境下取得突破，并實現(xiàn)跨越式發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更高階段發(fā)展的前提條件。（4）我國建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵機制尚不健全。發(fā)達國家在可再生能源利用方面都有很大力度的經(jīng)濟激勵政策，特別是對可再生能源的上網(wǎng)、收購

9、、稅收等都給予很大優(yōu)惠，使得建筑可再生能源利用成為一項有利可圖的投資事業(yè)。我國目前還未出臺相應(yīng)的激勵機制，雖然房地產(chǎn)企業(yè)都知道節(jié)能減排具有公益性，但誰都不愿意成為“第一個吃螃蟹的人”，不愿意先承擔(dān)節(jié)能減排的責(zé)任，行動慢于認識，這是我國節(jié)能減排尚未推廣的主要原因。（5）舊城改造帶來的種種弊端建筑物的使用壽命普遍較低，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴重，交通成本增高，造成了巨大的資源浪費。由于我國曾長期處于“一窮二白”的貧困狀態(tài)，為了少花錢多辦事，在很長一段時間內(nèi)我國規(guī)范確定的建筑結(jié)構(gòu)可靠度水平相對較低，造成建筑物的使用壽命偏低；同時近年來我國舊城改造中許多建設(shè)項目匆忙上馬，沒有長遠規(guī)劃，更有拆遷開始后才進行規(guī)劃調(diào)

10、整的現(xiàn)象；甚至有些地區(qū)，打著舊城改造的旗號，搞形象工程，造成重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴重。由于城市中噪聲污染、大氣污染等現(xiàn)象嚴重，使得目前許多有車一族都選擇居住在遠離市區(qū)的郊區(qū)買房，這使得生活在這里的居民交通成本增高，同時造成大量的二氧化碳排放。（6）當前我國住宅低碳技術(shù)仍存在著不足：第一，技術(shù)研發(fā)及產(chǎn)品轉(zhuǎn)化存在一定困難。當前我國住宅低碳技術(shù)存在著研究經(jīng)費投入不足、起步較晚、技術(shù)不成熟、研發(fā)不均衡、市場前景不確定、推廣宣傳力度不夠等問題，其中節(jié)能技術(shù)向市場轉(zhuǎn)化過程中缺乏相應(yīng)的政策和合適的轉(zhuǎn)化方式，造成了轉(zhuǎn)化的成功率低，產(chǎn)學(xué)研無法有機結(jié)合的現(xiàn)象。第二，低碳產(chǎn)品良莠不齊。據(jù)2009年上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督

11、總站對112組工程節(jié)能材料的監(jiān)督抽查，結(jié)果顯示抽樣不合格率高達19.6%。其中在某住宅項目中，某涂料公司提供的兩種外墻外保溫產(chǎn)品均不合格。第三，節(jié)能產(chǎn)品大多價格較高，不利于低碳住宅的普及。當前我國居民建筑節(jié)能意識較為薄弱，在節(jié)能與價格面前常常選擇一時的低價，間接造成了開發(fā)商對低碳住宅的不重視，低碳住宅推廣較為困難。3低碳經(jīng)濟下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略（1）樹立低碳觀念。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立低碳觀念，實現(xiàn)觀念創(chuàng)新。切實貫徹“低碳經(jīng)濟是落實科學(xué)發(fā)展觀重要途徑”的思想，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部廣泛宣傳低碳經(jīng)濟的概念、內(nèi)涵、措施和發(fā)展低碳經(jīng)濟的重要性、必要性，全面推行低碳經(jīng)濟，促進價值觀念的轉(zhuǎn)變、供能系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能環(huán)

12、保型材料的使用和推廣，努力建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型建筑，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（2）加大宣傳力度實現(xiàn)行為節(jié)能和行為減排。低碳經(jīng)濟不僅意味著加速淘汰高能耗、高排放的落后產(chǎn)能，推進節(jié)能減排的科技創(chuàng)新，而且意味著所有人都要參與節(jié)能減排，每個人都是低碳經(jīng)濟的組成。在小區(qū)內(nèi)，通過開展各種活動，加強宣傳力度，引導(dǎo)人們避免奢侈浪費，改變便利消費、一次性消費、面子消費和奢侈消費的傳統(tǒng)消費習(xí)慣，改變依賴汽車、追求大戶型豪宅和破壞生態(tài)的生活方式，改變浪費能源、增加污染的不良嗜好。（3）合理規(guī)劃小區(qū)建設(shè)，做到低碳住宅設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計水平高低既影響住宅品質(zhì)，又影響節(jié)能減排的成效。比如，根據(jù)當?shù)厝照諚l件和最大可

13、獲得的太陽能資源，來確定層高；根據(jù)當?shù)赝寥赖拇蟮責(zé)崃髦怠⑦m宜利用的土地面積，計算可持續(xù)利用的本區(qū)域地源熱泵的熱源量等等。低碳住宅設(shè)計應(yīng)做到加強節(jié)能、提高能效；發(fā)展可再生能源和核能；增加森林碳匯；發(fā)展綠色經(jīng)濟、低碳經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，研發(fā)和推廣氣候友好技術(shù)。（4）增加綠化面積擴大碳匯。碳匯是指自然界中碳的寄存體，森林植被是地球上存在的巨大的碳匯。研究表明：陸地森林植被的生長通過光合作用，可以吸收并將二氧化碳固定在森林生物有機體中，每年森林植被凈碳吸收量約10億15億噸4。因此，植樹造林的功能并不是簡單的綠化生態(tài)環(huán)境，而是成為發(fā)展低碳經(jīng)濟的重要組成部分，成為生物因碳、擴大碳匯、減緩溫室效應(yīng)、減少二氧化

14、碳排放最經(jīng)濟和最有效途徑之一。同時，人們越來越關(guān)注生活環(huán)境的質(zhì)量問題，因此房地產(chǎn)商可以通過屋頂綠化等擴大小區(qū)綠化面積，并將其作為賣點，以在激烈的市場競爭中占據(jù)先機，可謂一舉兩得。（5）選擇節(jié)能環(huán)保型材料。在選擇建筑材料時，要對其環(huán)境屬性（危害性、可回收利用性）進行充分考慮，并從建筑主體節(jié)能、優(yōu)化利用常規(guī)能源、發(fā)掘利用可再生能源及降低對環(huán)境影響四個方面進行綜合平衡，優(yōu)先選擇可回收和可再生的環(huán)保材料，以提高資源利用率；選擇低能耗的材料，以減少材料對環(huán)境的破壞；選擇兼容性好的材料，以減少材料的種類，便于回收。目前一些知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)率先采用節(jié)能環(huán)保新材料，以提高樓盤自身品質(zhì)。如萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的

15、施工工藝就是用鋼模取代木模板，減少使用木材85%，在一定程度上起到了表率作用。而2008年落成、2009年投入使用的北京電視臺高樓，是北京新興建筑物中并不起眼的一座，但北京電視臺集成了目前建筑界對環(huán)保建筑要求的最佳狀態(tài)。這其中，不僅大到包括了所有建筑材料的就地取材、無鉛化設(shè)計、太陽能和日光利用、噪音、振動對策，而且小到電梯的節(jié)能、低輻射玻璃、既能蓄熱也能散熱。（6）采用太陽能供電系統(tǒng)。在日本太陽能技術(shù)的應(yīng)用十分普遍，百姓日常生活所消耗的電能中有80%以上是來自家庭太陽能供電系統(tǒng)。房屋的屋頂甚至墻面都可安裝太陽能集熱板，收集能量，家庭供電系統(tǒng)把太陽的能量轉(zhuǎn)換成電能，供人們使用。家庭供電系統(tǒng)的采用

16、可使家庭生活不再依賴大型電力公司的集中供電。國奧村的采暖和照明就全部采用太陽能，為國奧村節(jié)能減排二氧化碳8000噸5。因此，有條件的地區(qū)，在建筑中安裝太陽能供電系統(tǒng)應(yīng)成為供電的主力。（7）廢棄物的回收再利用。舊城改造產(chǎn)生的廢棄物，對環(huán)境造成了相當嚴重的污染。這些廢棄物如果沒有妥善的處理，最后往往與都市廢棄物同時進入都市廢棄物處理系統(tǒng)（如掩埋、焚化等），造成廢棄物處理體系的超荷負擔(dān)。因此，如能將其妥善利用將可提供作為建筑或公共工程所需之材料，此對于減少天然資源消耗及推動綠建筑理念將有積極功用。廢棄物以混凝土及磚塊為最大宗，約占80%以上，可再利用之途徑不外乎作填方材料、骨材級配或制成混凝土制品。比如，當以廢混凝土塊、磚塊為主要之再利用對象時，主要的途徑可概括三大類:即作為土方填補、填方料、道路級配料、預(yù)拌混凝土原料、建筑基本原料（各種粒徑之砂、石等）或制成各種再生混凝土制品如高壓混凝土磚等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重研究廢棄物的回收再利用，以達到減輕環(huán)境污染，創(chuàng)造經(jīng)濟利益之目的。4結(jié)語綜上所述，低碳經(jīng)濟時代正在到來，并將逐步涉及社會經(jīng)濟各個層面，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)思維模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟的要求，而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，“低碳建筑”必將在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場“產(chǎn)業(yè)革命”。因此，使建筑物有效地節(jié)能減排