1、房地產估價模擬試題一、單項選擇題（共25 題，每題1 分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1 不動產具有供給有限特性，本質上在于（C ） 。A. 土地總量有限B.規劃限制C.不動產不可移動D .價值量大2 某套住宅總價為30 萬元， 套內建筑面積為125m2， 套內陽臺建筑面積為10 m2，套內墻體面積為20 m2,分攤的共有建筑面積為25 m2。該套住宅每平方米建筑面 積的價格為（D ） 。A1667 元m2：B1765 元m2C1875 元m2D2000元m23在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用

2、（B ）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系4 .某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0. 8,樓面地價為700元/m2。現 按規劃擬改為商業用地，容積率為 5. 0,樓面地價為960元/m2。理論上應補地 價（ D ） 。A 78 萬元B 882萬元C 1210 萬元D 1272萬元5 . 一套建筑囤積為100 m2,單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來 10 年內以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5 31，則該套住宅的（ C ） 。A,實際單價為2000元/m2,實際總價為30. 16萬元B.名義單價為1950元/ m2,實際總

3、價為20萬元C,實際單價為2000元/m2,實際總價為20萬元D.名義單價為2000元/m2,實際總價為30. 16萬元6現實中，不動產市場上某種不動產在某一時間的供給量為（A ） 。A 存量十新開發量十其他種類不動產轉換為該種不動產量一該種不動產轉換為其他種類不動產量拆毀量B 存量十新開發量十該類不動產與其他種類不動產之間轉換總量十拆毀量C.存量十新開發量十空置房量一拆毀量D 存量十新增竣工量一拆毀量7、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格

4、的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（D ）元/m2。A 2139 B 2146 C 2651 D 26598 現需評估某宗不動產2004年 10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類不動產自 2003年7月末至2004年6 月末平均每月價格遞增1，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ C ）。A. 2648 元 / m2 B. 2688 元 / m2 C.

5、 2708 元 / m2 D. 2734 元 / m29 .根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（D ）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值 10、假如可比實例房地產與估價對象房地產本身有若干差異，則在評估時，當已經進行了交易情況修正和交易日期調整后，還需要進行關于（ D ）調整。A市場狀況 B經濟狀況C 物價狀況 D房地產狀況11 .某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出 讓手續，土地使用權出讓年限為 50年，建筑物剩余經濟壽命為 35年，則計算該 建筑物折舊的經濟壽命應為（ B ）。A. 35

6、 年 B. 45 年C. 48 年 D . 50 年12 .某不動產的土地取得成本為 1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為 200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該不動產的投資利潤率 為（B ）。A. 10. 0% B. 11. 1% C. 11. 9% D. 12. 5%13 .某建筑物的建筑面積為200 m2 ,有效經過年數為12年.重置價格為800元 /m2 ,建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現 值為（C ）。A. 10. 2萬元 B. 11. 0萬元 C. 11. 3萬元 D.11. 5萬元14 .某宗不動產32年土地使用

7、權的價格為4000元/ m2,對應的報酬率為7%。現 假定報酬率為9%,該宗不動產40年上地使用權條件下的價格最接近于 （C ）。A. 3275 元/ m2B. 3287 元/ m2C. 3402 元/ m2 D. 4375 元/ m2'15 .設臨街深度價格修正率見下表。設臨街深度價格修正率見下表。 tl射斷U£44T>lfl學均本H忖牛如也事慳125110ipo另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價的40%、20%,則下圖的宗地 B的單價為（B ）元加2。4 5m 4 5m 43m詢房&產代價溫於b溫才聞卷上答案A.64

8、00B.6800C.6960D.760016某宗不動產的土地使用年限為50 年，至今已使用8 年，頂計該宗不動產年有效毛收人為80 萬元，運營費用率為40，安全利率假定為6，風險補償率為安全利率的40，該不動產的收益價格為（B ） 。A 368 萬元B 552萬元C 561 萬元D 920萬元17、 某估價事務所在1998年 3月 27日至 4月 12日評估了一宗房地產于2004年 4月 6 日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為（A ） 。A 2004 年 4 月 6 日B現在要求重新估價的委托方指定的日期C 重新估

9、價的作業期18.某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為 萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度的矩形土地的總價為（C ） 。A 53 34 萬元C 106 68 萬元19、估價上的折舊注重的是（D ）A 原始取得價值的減價修正BC 重置價格的攤銷與回收D121 9215. 24m（即50英尺），臨街寬度25mB 85 34萬元D 213 36萬元原始取得價格的攤銷與回收價值的減價修正20. 在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（ C ）A、未知、需要求取的待開發房地產的價值B、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費C、開發商利潤和銷售稅

10、費D、開發成本和管理費用21甲、已兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506 元/m2,容積率為1.5, 土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2,容積率為2 4，土地使用年限為70 年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（D ） 。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于400元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D 乙地塊的70 年使用權樓面地價高于340 元m222市場比較法的理論依據與下列哪種估價方法的理論依據相同（C ） 。A .假設開發發B.收益還原法 C.路線價法D.成本法23.某宗土

11、地的面積為1000 1tf，其上建筑物的建筑面積為 5000 1tf，建筑物的基 底面積為700 nl、建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為（C ）。A 8 0 B 5 6 C 5 0 D 0 724 某可比實例的實物狀況比估價對象優9，則其實物狀況修正系數為（ B ）A 0 91 B 0 92 C 1 09 D 1 1025下列表述中，錯誤的是（E ） 。A.開發經營期可分為開發期和經營期B 開發期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期C 開發期的終點是預計待開發不動產開發完成的日期，起點與開發經營期的起點相同D 經營期可具體化為銷售期和出租期E.在有租賃

12、的情況下，租售期通常到開發完成的日期結束。二、判斷題（共25 題，每題1 分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用表示正確；用“ X”表示錯誤）1、城市房屋拆遷是強制性的，是某些特定條件限制下的價值，因此城市房屋拆遷估價不應采用公開市場價值標準進行評估，而是采用清算價值標準。（ X ）2、在城市某一塊土地，規劃用途為居住用地，但其周圍是繁華的商業區，如果改作商業用地，其收益遠遠大于居住用地，因此這類土地的評估，其最高最佳用途應為商業。（ X ）3、估價通常僅是求取估價對象在某一時間上的價格，而且這一時間估價人員可以隨意假定。（ X ）4、在影響不動產價格的各因素中，如果某影響因素最初

13、對某不動產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該不動產價格的影響可能出現相反的情況。 （ ）5、交易稅費非正常負擔的不動產交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。 （）6、 土地由于具有不可毀滅性，不能再產生，所以無折舊，在中國也不例外。（ X ）7、不動產收益可以分為主觀收益和客觀收益兩類。（）8、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。（）9、在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為自然壽命。（ X ）10、假設開發法用于估價和用于不動產投資分析都是站在一個具體的投資者的立場。 （ X ）11、假設開發法在

14、本質上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）12、出讓土地使用權的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降，這是與不動產的保值增值特性相悖。（ X ）13、某可比實例的實物狀況比估價對象優9，則其實物狀況修正系數為1.09。（X）14、不動產具有供給有限特性，本質上在于土地總量有限。（ X ）15、若估價報告在其有效期內未付諸使用，則估價責任隨之終止。（ X ）16、在城市規劃上，地下建筑面積通常計容積率。（）17、 地 役 權 是 指 土 地 所 有 人 或 使 用 人 允 許 他 人 在 自 己 土 地 通 行 的 權 利18、某宗地已經完成拆遷和三通一平，由于這些費用已經發生，在應用假

15、設開發法進行估價時，一定注意在評估待開發房地產價值時，要扣除拆遷成本和三通一平的成本。（ X ）19、對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似不動產就可以作為可比實例。 （ X ）20、交易日期調整系數應以成交日期時的價格為基準來定。（）21、房地產的獨一無二性，派生出了其不可移動性，可以說沒有兩宗房地產時完全相同的。（ X ）22、就使用價值與交換價值相對而言，不動產估價所評估的是不動產的交換價值。（）23、所謂估價時點，是指房地產估價人員在進行房地產估價活動時的作業時間。（ X ）24、對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發不動產，不適宜采用假設開發法估價。

16、（）25、估價時所依據的房地產市場情況應始終是估價時點時的。（）四、計算題（共50 分、第 1 小題 15 分，第 2 小題 15 分，第 2 小題 20 分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答）1. 6 年前甲公司提供一宗40 年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2 建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現 今，乙方欲

17、擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80 元， 出租率為85，年運營費用約占租賃有效毛收入的35，報酬率為10。2、現有一平房，基底面積150 m2,建筑面積面積100 m2, 土地使用權年限60年，從 1990 年 5 月 20 起計。該建筑物于1991 年 5 月 20 日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500月/ m2,殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元 ,押金1 萬元。押金運用收益率8，報酬率10。租金損失準備金按1 月租金收入計提。稅費包括房產稅、營業稅、城市

18、維護建設稅和教育附加，四稅合計為年租金收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%計提。維護費和保 險費均按建筑物原值2%計提。試根據上述資料，評估該出租房屋 2003年5 月20日的收益價格。3、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某不動產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一 幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全 部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排(見如下橫道圖)，項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年1、取得2、工程建設1)住宅 樓建設2)寫字 樓建設3、經營1)住宅 樓銷售2)寫字 樓出租根據市場調查，有關數據如下:(1)該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為銷售價格6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為 120元/m2