1、ICSA 12DB37山東省地方標準DB37/2011物業服務規范 第2部分：中小學物業2011-12-14發布2012-01-01實施山東省質量技術監督局發布目 錄前言II1 范圍12 規范性引用文件13 基本要求1 服務機構1 人員1 規章制度1 財務管理2 檔案24 房屋維修與保養服務25 設施設備運維與保養服務2 綜合管理2 供配電設備2 給排水系統3 供暖系統3 避雷裝置3 消防設施3 教學用課桌椅維修46 公共秩序維護4 安全防范4 門崗服務47 消防安全管理48 應急服務59 保潔服務510 綠化養護611 教輔服務7 學生宿舍管理服務7 實驗室管理服務7 圖書室（館）管理服務7

2、 電教室管理服務8 餐廳812 監督與投訴8 信息收集8 投訴處理8前言DB37/T 1997物業服務規范分為七個部分：第1部分：住宅物業；第2部分：中小學物業；第3部分：高校物業；第4部分：醫院物業；第5部分：寫字樓物業；第6部分：商場物業；第7部分：工業園區物業。本部分為DB37/T 1997的第2部分。本部分按照2009給出的規則起草。本部分由山東省住房和城鄉建設廳提出。本部分由山東省服務標準化技術委員會歸口。本部分由山東省住房和城鄉建設廳負責解釋。本部分主要起草單位：山東省標準化研究院、山東省房地產業協會物業管理專業委員會、山東明德物業管理有限公司、濟南綠園物業有限責任公司、青島聯泰物

3、業服務有限公司、山東物業管理專修學院、青島市公安消防支隊嶗山區大隊。本部分主要起草人：黎燕、劉春藏、羅翔、王眾、孟琮、許鵬舉、劉德明、劉偉、董延華、郭廣寶、王連修。物業服務規范 第2部分：中小學物業1 范圍本部分規定了中小學物業管理服務涉及的基本要求、通用服務、教輔服務、監督與投訴的要求。本部分適用于山東省內的中小學物業服務。業主自主管理型物業參照執行。注： 在物業服務實踐中，物業服務企業與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容，增減服務項目。2 規范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，

4、其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 5749 生活飲用水衛生標準GB 8978 污水綜合排放標準GB 17051 二次供水設施衛生規范3 基本要求3.1 服務機構物業服務企業應根據具體情況和合同約定，設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求： 物業服務企業應具有符合建設部物業服務企業資質管理辦法的資質； 設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內設立值班室； 各類值班室布置規范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施； 設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務； 采用信息化手段進行管理。3.2 人員物業服務機構人

5、員應符合以下要求： 具有良好的職業道德、身體健康； 管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書； 進駐物業服務點之后，針對實際情況物業服務企業應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗； 統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話； 辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區域內服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內人員、物品情況，如實做好登記。3.3 規章制度物業服務企業應完善各項管理制度，主要包括： 物業服務方案； 各崗位職責、工作流程及服務標準； 內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。3.4 財務管理應建立財務管理制度，并符合

6、以下要求： 物業服務費和其它費用收支應符合物業管理企業財務管理規定等相關法規要求； 合同約定收費項目，應按合同要求執行； 為業主提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算； 實行酬金制物業收費方式的物業服務企業每年至少公開物業服務費用收支情況1次。3.5 檔案有較完善的物業服務檔案，至少應包括： 技術檔案，包括物業竣工驗收檔案、物業權屬資料、物業承接查驗資料等； 日常檔案，包括物業使用人資料、物業租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。4 房屋維修與保養服務4.1 應提供24小時報修電話，登記報修記錄。4.2 對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養護。4.3 急修3

7、0分鐘內到達現場，并制定維修方案，及時維修，記錄規范齊全。4.4 制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養計劃，經校方同意后，組織實施。4.5 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態應滿足以下要求： 屋頂無積水、無滲漏； 外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落； 陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂； 煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。5 設施設備運維與保養服務5.1 綜合管理5.1.1 制定設施設備維修保養計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養檔案。5.1.2 設置24小時報修電話，報修記錄規范，配備專業人員，對學校電氣、

8、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養。5.1.3 及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網圖，確保學校正常工作和教學秩序。5.2 供配電設備5.2.1 按要求對供配電設備進行周期檢查、保養，并登記記錄結果。5.2.2 供配電設備發生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協同排除異常或故障。5.2.3 定期檢查維護應急供電系統，確保正常工作狀態。5.3 給排水系統5.3.1 按照規范定期對給排水系統進行維護、潤滑。5.3.2 每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。5.3.3 定

9、期對污水處理系統全面維護保養,作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。5.3.4 中水按規程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。5.3.5 用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。5.3.6 每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。5.3.7 高層供水設備定期保養，確保水質無污染并符合規定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執行。5.3.8 定期對水泵、水質處理

10、和消毒裝置及設備控制柜進行保養。5.3.9 如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。5.4 供暖系統5.4.1 市政集中供暖及自行供暖的根據實際情況協助學校做好維護工作。5.4.2 每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。5.4.3 供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。5.4.4 在每個交換站所供區域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監測點），每天統計，室內溫度達標率在97%以上。5.5 避雷裝置5

11、.5.1 公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。5.5.2 每月1次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。5.5.3 保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。5.5.4 所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4，弱電設備接地電阻應不大于1。5.6 消防設施5.6.1 疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，嚴禁占用防火間距。5.6.2 室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。5.6.3 室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋

12、、圈占現象。5.6.4 滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應定期維修、檢測；5.6.5 消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。5.6.6 消防水池等消防儲水設施水量達到規定水位，冬季應有防凍措施。5.6.7 自動消防設施運行正常；發生火災時，設施應能及時聯動，啟停均在消防控制室有信號反饋。5.7 教學用課桌椅維修5.7.1 制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。5.7.2 課桌椅的維修應在非教學時間。5.7.3 不能現場維修的，維修期間提供備用桌椅。6 公共秩序維護6.1 安全防范6.1.1 根據學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預

13、案。6.1.2 處理學校內各種突發事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。6.1.3 監督學校內裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。6.1.4 在施工現場及危及人身安全區域設立明顯標志，禁止學生進入現場。 6.1.5 協助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。6.1.6 定期開展自我培訓，熟悉安全防范規程。6.1.7 建立和公安及相關部門的聯動機制，對學校周圍的環境進行排查。6.1.8 實行巡查和24小時專人值班，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括： 巡查通道、公共場所等區域，做好防火防盜安全防范工作； 檢查各種設備是否完好，協助記錄維修事項，

14、如照明、漏水、漏氣等； 查看停車場情況，防止發生車輛盜竊、丟失現象。6.2 門崗服務6.2.1 實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。6.2.2 應做好人員出入管理工作，憑有效證件如學生證、工作證等進出校園，無關人員禁止進入。6.2.3 應確保學校出入口道路暢通。6.2.4 對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。6.2.5 監督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區物品放行事宜。6.2.6 引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。7 消防安全管理7.1 物業服務企業應與校方協議約定各自消防管理職責。7.2

15、 制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。7.3 按規定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少于2次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。7.4 每季度至少進行1次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。 7.5 制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行1次消防應急疏散演練。7.6 開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。7.7 組織學校老師、工作人員至少進行1次集中消防培訓，使有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能

16、力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。7.8 組織學生參觀當地消防站、消防博物館，參加消防夏令營等活動。 7.9 消防控制室實行24小時值班，每班不少于2人，自動消防系統操作人員應取得國家認可職業資格證書、持證上崗。7.10 由物業企業承擔自動消防設施管理責任的，物業企業應委托具備相應資質的檢測、維修保養機構對消防設施進行維保，每年至少進行1次全面聯動檢測，每月進行1次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。7.11 物業服務企業應建立消防檔案，統一保管、備查。8 應急服務8.1 物業服務企業協助學校建立突發事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發事件引起的危害。8.2 物業服務企業應對服務

17、人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發事件。8.3 突發事件主要包括： 人員踩踏事故； 突發傳染病； 食物中毒； 盜竊、斗毆等； 水浸； 高處墜落 燃氣泄漏； 停電、停水； 觸電； 火災、爆炸； 機動車輛傷害； 設備設施故障； 機械傷害； 自然災害等。9 保潔服務9.1 建立專業化保潔隊伍，制定詳細的操作規程和工作標準，每日8個小時保潔服務。9.2 校內環衛設施完備，各類衛生宣傳標識齊全、整潔。9.3 生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉，日產日清。9.4 定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。9.5 應根據實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作

18、，并符合表1的要求。表1 學校清潔服務要求序號部 位清潔服務要求1道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡2樓道地面水泥地面每日清掃1次，每隔2小時巡掃1次，每月沖洗1次；瓷磚地面每日擦拭1次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土表1（續）序號部 位清潔服務要求3樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹1次，每月沖洗1次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物4垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗1次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺1次，無積水，無污漬5教室內（需物業承擔清潔）每日清掃1次，每周進行1次大掃除;保持空氣清新，墻面干凈，

19、無蜘蛛網、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦拭1次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊6公共墻面內墻面每周清潔1次，無灰塵、蛛網；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬7公共照明燈桿、燈罩每月擦拭1次，保持表面整潔8消火栓、電盒柜、管線等每周擦拭1次，保持潔凈，無灰塵、蛛網9玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭1次，每周徹底清洗1次；無灰塵、污跡10指示牌、標識每周擦拭1次，無灰塵，無破損11宣傳欄每日擦拭1次，保持玻璃明亮，無灰塵12水（花）池每月擦拭池子外壁1次，隨時清理池內污染物13體育設施每月擦拭1次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損14功能室使用前協助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊

20、；使用后協助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內空氣清新，特殊區域進行消毒9.6 學校衛生間清潔應做到以下要求： 保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出； 地面整潔無水漬，衛生清掃工具擺放整齊； 教學樓內衛生間每次課間使用完畢后應清掃1次； 學生宿舍樓內衛生間每半天清掃2次； 室外衛生間每半天清掃1次。10 綠化養護10.1 建立物業服務區域綠化養護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務工作記錄。10.2 根據服務區域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。10.3 根據季節要求，按照規范養護。10.4 保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環境協調。10.5 室外綠化養護應符

21、合表2的要求。表2 學校室外綠化養護要求序號項 目服務要求1修剪草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節光滑。針葉樹應保持明顯頂端優勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀2澆水、施肥常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復合肥2遍，滿足植物生長需要3中耕除草、松土每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，無雜草

22、4病蟲害防治預防為主，生態治理，各類病蟲害發生低于防治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲5扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固6花壇花卉長勢良好，造型優美；無枯萎、黃葉現象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施7綠植擺放樓內或室內綠植根據業主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢8其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭11 教輔服務11.1 學生宿舍管理服務11.1.1 實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。11.1.2 嚴格執行作息時間制度，按時開、關宿舍大門，并督促學生自覺遵守。11.1.3 熟悉本宿舍區域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。11.1.4 嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如維修房屋、檢查衛生等。11.1.5 對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證，并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。11.2 實驗室管理服務11.2.1 實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每日打掃1次