1、第十一章第十一章 智能化物業管理智能化物業管理Shanghai Technical College of Urban Management上海城市管理職業技術學院上海城市管理職業技術學院.第一節第一節 智能化物業概述智能化物業概述一、智能化物業的概念及其產生背景一、智能化物業的概念及其產生背景1、智能物業的概念 智能化物業又稱智能物業，也叫智能建筑(Intelligent BuildinglB)，目前主要指的是智能大廈，也包括智能化住宅和小區。智能物業是信息時代的必然產物，它是多學科、多種高新技術的有機結合，也是現代物業發展的方向。.2、智能物業產生背景 (1)技術背景 (2)經濟背景 (3)

2、社會背景.二、智能物業的組成二、智能物業的組成 1、建筑設備自動化系統(BAS) 2、通信網絡系統(CNS) 3、辦公自動化系統(OAS).三、智能物業的特點三、智能物業的特點 1、創造了安全、健康、舒適宜人的辦公、生活環境 2、節約能源 3、能滿足多種用戶對不同環境功能的要求 4、現代化的通信手段與辦公條件大大提高工作效率 5、極大豐富方便人們的生活，提高生活質量 6、方便管理.四、智能化物業管理四、智能化物業管理 1、智能化物業管理的概念 智能化物業管理，是指在物業管理中，運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施、設備、物業環境、物業消防、安

3、防等的自動監控和集中管理，實現對業主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理，以完善業主的生活、工作環境和條件，以便充分發揮智能物業的價值。.2、智能化物業管理的目的 智能化系統運行管理的目的就是充分發揮建筑物中央控制室總調度、聯系、協調、控制作用，并監控物業各系統的運行狀況，確保出現異常情況時能及時處理。3、智能化物業管理的特征 智能化系統與傳統建筑系統的最大不同，在于它是以電子類產品為主體的設備設施。 .4、傳統物業管理與智能物業管理的比較 智能物業管理不但在管理手段上和管理模式上與傳統物業管理有很大的改進和提高，同時在管理內容和功能上也有很大的轉變和擴充。 智能物業管理將傳統單一的

4、物業管理功能轉變為多樣化的服務功能，根據建設部智能化住宅小區技術導則的要求，智能小區的物業管理不但包括傳統物業管理的內容和功能，還增加了信息服務與管理、機電設備自動化監控管理、三表數據遠傳與收費管理等12項新增管理與服務內容和功能。.第二節第二節 智能化物業技術基礎智能化物業技術基礎一、計算機控制技術一、計算機控制技術 計算機控制技術是計算機技術與自動控制技術的結合，是構成智能建筑樓宇設備自動化的關鍵技術。1、計算機控制系統的基本工作原理自動控制的任務是控制某些物理量按照指定規律變化，為此，采用負反饋構成閉環控制系統。測量元件對被控對象的被控參數進行測量，反饋給控制器，控制器將反饋信號與給定值

5、進行比較，如有偏差，控制器就產生控制信息驅動執行機構工作，直至被控參數值滿足預定要求為止。.3、常用計算機控制系統 按照系統構成、控制目的、控制方案和應用特點可將工業過程計算機控制系統分為操作指導控制系統、直接數字控制系統、監督計算機控制系統和分散控制環境系統等。在樓宇設備自動化中常用的控制系統是直接數字控制系統。 .二、現代通信技術二、現代通信技術1、通信的基本概念 將信息通過各種方式從一地傳輸到另一地的過程稱為通信，簡單地說，信息傳輸就是通信。 借助于“電”進行通信的方式稱為“電通信”。這種電通信迅速、準確、可靠，且不受時間、地點和距離的限制，因而，近百年來得到了迅速的發展和廣泛的應用，如

6、今“通信”一詞幾乎是“電通信”的同義詞。完成通信功能的所用設備的總和稱為通信系統，.2、模擬通信與數字通信 通信系統所傳輸的信息是多種多樣的，但是，就其特性來說，都可以把他們分為兩類；連續信息和離散信息。連續信息是指其狀態為連續變化型的信息，如強弱連續變化的語音、亮度連續：變化的圖像等。離散信息是指其狀態為可數型或離散型的信息，如符號、文字和數據等。現在人們又常把連續信息稱為模擬信息，把離散消息稱為數字信息。根據信道中傳輸的是模擬信號還是數字信號，通信分為模擬通信和數字通信兩大類。 由于模擬信號和數字信號之間可以互相變換，因此，增加適當的變換設備，數字通信系統可以用來傳輸模擬信息，模擬通信系統

7、也可以用來傳輸數字信息。.3、現代通信技術 現代通信技術是實現大廈內部、大廈與大廈、大廈與國內、國外信息交換不可缺少的關鍵技術。它在作為未來“信息高速公路”網站主節點的智能大廈中的地位和作用不言而喻。現代通信的內容涵蓋了多媒體通信、計算機通信網絡、個人通信、數字圖像通信、程控交換、信息高速公路、語音信箱與電子信箱等。通信網絡正在由模擬走向數字、由單一業務走向綜合業務、由話音業務走向非話音業務、由自動控制走向智能控制、由窄帶走向寬帶、由固定走向移動、由服務到家走向服務到人、由電氣通信走向光通信、由封閉式的網絡結構走向開放式的網絡結構。隨著信息時代的到來，以數字化為基礎、綜合化為核心的電信網、計算

8、機網和電視網將融合成新的通信網絡，高清晰度電視(HDTV)、視頻點播(VOD)、數字電聲廣播(DAB)在數字傳輸方面已獲成功，由移動通信和固定通信結合運用所組成的個人通信網(PCN)將向全球化、綜合化、智能化的多媒體方向發展，幫助人們超越空間的限制。.三、計算機網絡技術三、計算機網絡技術 1、什么是計算機網絡 計算機網絡是通過通信設備將地理上分散的多個計算機系統連接起來，按照協議互相通信，達到信息交換、資源共享、可互操作和協作處理的系統。.計算機網絡有以下一些特點： 1.計算機網絡是多個計算機系統互連而成的一個群體，這些系統在地理上是分散的，小到一間辦公室就可容納，如局域網；大到遍布一個國家基

9、至全球，如因特網。 2.進行信息的每臺主機都是獨立工作的，他們需要遵循共同的網絡協議，才能協同工作。 3.系統互連需要通過各種有線、無線或衛星等通信線路及相關設備組成的通信設施實現。.第三節第三節 智能化物業的管理基礎智能化物業的管理基礎一、智能物業設備管理概念一、智能物業設備管理概念1、物業設備管理概念 國際物業設施管理協會（International Facility Management Association，縮寫為IFMA）以于物業設施管理所下的定義是：“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作。”.2、物業設備管

10、理的目標 用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標.設備的維護及檢修是物業設備管理的重要環節。.3、設備管理的內容 (1)物業設備基礎資料的管理 （2）物業設備運行管理 （3）物業設備維修管理 （4）物業設備更新改造管理 （5）備品配件管理 (6)固定資產(設備)管理.二、智能物業設備的基礎資料管理二、智能物業設備的基礎資料管理 1、設備原始檔案的管理 2、設備維修資料檔案管理 三、三、 智能物業設備運行管理智能物業設備運行管理 1、物業設備技術運行管理 2、物業設備經濟運行管理 .四、智能物業設備維護管理四、智能物業設備維護管理 1、物業設備的維護保養 2、物業設備的計劃檢修 3、計劃檢修和維護保養的關系 4、設備“三期”的管理工作 5、設備狀況診斷 .6、六種常見維修方法 （1）預防性維修。 (2)故障維修。 (3)輕微潤滑維修， (4)預見性維修。 (5)因地制宜的維修。 (6)零故障維修. 7、維修計劃