1、鹽城市房地產市場調查報告一、鹽城國民經濟狀況1、回顧和綜合評述鹽城市地處江淮平原東部、江蘇的北部，浦東經濟開發區、長江三角洲輻射區內，是江蘇沿海 中心城市之一。東臨黃海、南與江城南通市、泰州市毗鄰，西傍文化名城揚州市和古城淮陰 市，北與山城連云港市接壤。下轄一區二市五縣,市區、東臺市、大豐市、響水縣、濱海縣、 阜寧縣、建湖縣、射陽縣。鹽城地形皆為平原,南北部地區分別由長江和黃河攜帶的泥沙，經海潮、風浪作用沉積而成, 地勢最髙處在灌溉總渠兩側、廢黃河兩岸高地和響坎河兩岸，海拔8-9米，最低處在大縱湖、 北龍港一線，真髙只有0.7-1米。鹽城境內渠港灣四通八達，通榆運河縱貫南北，蘇北灌溉總渠、 串

2、場河、中山河、射陽河、新洋港、斗龍港等著名河流縱橫交錯。鹽城上地而積14911平方公里。東部有海岸線582公里，占江蘇省海岸線總長度的56%o沿 海灘涂而積45.3萬多公頃，占全省沿海灘涂而積的75%o鹽城總人口 796.51萬人，其中非農 業人口 269.62萬人，占總人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。鹽城處于亞熱帶向曖溫帶的過渡區，也是我國南北的連接區，年日照時數2252小時，年均氣溫 15.7攝氏度，年降水雖：840亳米左右，土地肥沃，水域廣闊.氣候溫和，四季分明，冷曖有常,雨量適 中，宜農宜林，宜牧宜漁。鹽城市市區成立于1983年，全區總而積1696平方公里，人口 66.

3、34萬，下轄20個鎮，有305個 村民委員會和139個居民委員會，是鹽城市政治、經濟、文化中心和對外開放的窗口。鹽城 市區由亭湖區和鹽都區構成。亭湖區是鹽城成熟的商業、居住、生活區;鹽都區是市區政治 經濟科技文化中心。鹽城是江蘇重要新型的工商業城市，具備較好的工業、農業基礎，被國務院列為對外開放地區。 鹽城工業經濟具有一泄規模和技術水平，全市現有各類工業企業4萬家左右。尤苴是汽車產 業成為鹽城的支柱產業，帶動了相關產業的發展。近幾年，全市的經濟發展迅猛，到2003年國 內生產總值髙達760億元，同比增長15.68%。人均國內生產總值達9542元，同比增長15.55%。 城市居民人均可支配收入為

4、8059元，冋比增長10.79%。鹽城市大部分為農業人口(66%),外出 打工的較多，據有關數字顯示，至2000年底已有46.7萬人在市外打工,占當時的農業人口的 17%。他們從市外省外境外帶回的收入并沒有能有效地訃入當地的統計數字，所以實際人均 收入要髙于統汁數字。(搦有關資料顯示:截I匕2001年底,鹽城帀先后向38個國家或地區輸出 勞務人員達20589人，簽訂合同額5億多美金，完成營業額4億美元。以每人每年3萬元的收 入和平均每人在外工作2年計算，派出一個人的年收入相當于農村10個勞動力的年收入。這 幾年的海外勞務輸出共獲得了 12億元人民幣的外匯。)社會消費品零售總額為224.88億元

5、, 同比增長636%0同時，在房地產開發方面，鹽城市的發展也相當迅速，到2003年全市房地產開發投資額為23.12 億元，同比增長幅度高達33.65%。竣工房屋而積為134.08萬平方米增長&68%,商品房銷售面積達144.3萬平方米增幅驚人地 髙達49.05%o從圖中可以看到.03年前,鹽城的銷售面積一直小于竣工面積，供大于求，而03 年,巨大的需求導致了銷售而積超過竣工面積，求大于供。可以預見，鹽城的房地產開發市場存 在相當的潛力。經過多年的努力，鹽城市經濟結構的戰略性調整取得重大進展，初步形成現代化城市的格局和 風貌,人民生活在實現小康的基礎上更加寬裕。2、鹽城市社會經濟發展展望

6、A、鹽城一中國東部沿海岸唯一的“潛力股"鹽城是目前中國東部沿海岸地區唯一欠發達的地區，預示著經濟上揚的巨大潛力。鹽城地區 北有渤海灣、膠東半島，南有蘇南、上海、浙江、福建和廣東等沿海發達地區。中國的東部 發達的經濟海岸線，在鹽城地區似乎突然間落入一個“W型谷底。我們認為這與過去鹽城所處 的交通條件有密切的關系。縱觀東部沿海地帶,東北、華北地區至連云港的交通體系較為完 善。連云港一伊斯坦布爾歐亞大陸橋鐵路下線帶動經濟往西發展。而華東地區的長江黃金水 道同樣把經濟騰飛的發展軸心扭轉為向四發展。鹽城地區成為中國沿海一長江這一宏觀經濟 “T“發達地區上唯一的斷點。隨著沿海大通道的貫通沖國“T

7、”型發達地區的唯一斷點也將同時被彌補。鹽城地區也將迅速 成為中國型地區工商發展成本最低的一個經濟發展點。其經濟發展水平將迅速趕上蘇南、 膠東半甜。展望鹽城的未來經濟發展,它可能繼續跟隨在蘇南等地區之后，但就其從“V"型谷 底回彈的發展空間潛力是巨大的。B、融入上海二小時經濟圈鹽城的地理位置屬于長江三角洲地區，而長三角區域經濟發展的梯度特征十分明顯。從傳統 的經濟眼光來看,蘇北地區的經濟總量是蘇南的一半，而蘇南又是上海的一半。長三角的經濟 發展圈層呈現與上海非常強烈的相關關系。鹽城地區傳統上從屬于南京經濟圈。南京在江蘇省的位置偏西，往西往南方便,往北往東不便 的道路體系造成南京的經濟輻

8、射主要往南往西。鹽城地區成為“被遺忘的角落“。隨著沿海大 通的貫通,鹽城到南京的時間為3.5小時。而鹽城到上海的時間距離為2小時。南京對鹽城的 影響將逐步減少,而上海對鹽城的輻射將加強，故此鹽城將逐步融入到上海經濟圈。C、交通區位的巨大改變中國沿海大通道對鹽城經濟發展的促進作用顯而易見，除此之外,鹽城同時正在努力完善海、 陸、空全方位的交通基礎設施大豐五萬噸級的深水海港正在建設鐵路交通也已基本開通，更 為特殊的是鹽城擁有蘇北地區唯一的空港，而鹽城與蘇北其它地級市都有髙速公路連接,所以, 它將是整個蘇北地區陸運、空運的樞紐廿點。由于鹽城悅達與韓國大宇集團的經濟合作。鹽 城空港開通了鹽城-漢城每周

9、一班的往返宜達航班。隨著悅達集團三十萬輛生產線項目上馬, 鹽城-韓國的經濟紐帶無疑將進一步加強，而鹽城空港也必將從其他支線機場的格局中脫穎 而出，成為蘇北地區唯一的“國際空港“。D、制造業發展的強勁動力制造業的發展必然帶來大量人口的集聚、GDP的上升，是拉動一個城市經濟發展和城市建設 的強勁動力。近年來，鹽城工商業招商引資的形勢相當良好,沿海地區制造業上海-蘇南-蘇北的梯度轉移模 式已初現端倪。而鹽城悅達集團的存在更加凸顯這個發展中城市的與眾不同。目前悅達集團 汽車生產線為年產十萬輛，主要零配件為進口組裝，已經成為鹽城經濟發展的主要支柱。而隨 著三十萬輛生產線的開通，零配件自主生產的比例必然加

10、大悅達也將真正成為鹽城地區無可 爭議的支柱產業龍頭，拉動與汽車相關產業的經濟騰飛。E、建城區的擴展帶來人口聚集的效應歷史上，鹽城作為地區行署所在地，它的建成區范用為20-30平方公里，與其下轄的建湖、濱海 等縣級市沒有太大的區別。農業人口城市化的城市指向呈現隨機性強的態勢。隨著鹽城撤區建市,新一任領導班子的第一項城建工程就是拉大城市框架，把建成區擴展為 50平方公里，體療館、展示館、博物館等文化設施不斷完善，再加上制造業發展帶來的大量就 業機會，使得鹽城明顯區別于其他縣級市。農業人口的城市化指向將迅速從隨機性轉變為集 聚性。城幣人口發展的“雪朋“期即將到來，鹽城任短時間內將迅速發展為百萬人口的

11、都市型 城市。鹽城市的境外投資也有一左的規模，特別是韓國投資商占了很大的比例，約有6000名韓籍人 士在鹽城工作和生活。高消費人群的增加可以繁榮鹽城市的商業市場。F、鹽城社會經濟發展展望的結論鹽城通過多年的發展，綜合實力得到了不斷提升，在今年11月初，在國家統汁局首次發布“中國 綜合實力百強城市"排行榜,在全國286個地級以上城市中,鹽城市排在第83位,躋身于全國百 強城市行列。這是我國首次對地級及以上城市的綜合實力進行全方位的評估，涉及人口與勞 動力、經濟、社會、基礎設施、環境等50多項綜合指標。鹽城市能躋身百強,是對其過去發 展的肯立，也是英未來發展的希望。在中國經濟平穩發展的基

12、礎上，鹽城市將有更好的前景, 也為鹽城市的商業仍至商業物業的發展創造了有利條件。3、總體社會環境因素結論本報告分析宋觀經濟情況根本目的是要判斷今后一段時間房地產市場的走勢。簡而言之，只 要全國經濟保持持續、穩左和健康的發展。鹽城在上海經濟及長三角經濟區的輻射下，房地 產市場包括商業物業市場就大有發展前景。在外部環境有利的情況下，本案的預期租金、售 價就有較大的上浮潛力。反之,本報告也需特別強調:如果岀現突發的重大影響因素造成中國 或鹽城經濟總量下降或GDP增長速度減緩達不應達的目標,直接后果將是整體就業不足，就 業人口的收入停滯不上或有下降,間接的后果是居民整體購買力下降，消費不足，需求疲軟，

13、那 么將對整體房地產業包括商業物業適成不可估量的影響。即在外部外境不利的情況下，本案 的預期價格就有較大的下跌壓力。但從目前的情況來看，此類不利影響發生的可能性較小。 只要處理好就業問題與農業人口問題,擴大消費需求，中國經濟總體形勢應朝著長期趨好的方 向發展。二、土地市場分析1、土地成本翻倍鹽城現行土地的開發使用主要采取掛牌舶賣的方式，公開競標取得。這樣以來,房產商取得上 地的方式就更為公平，“關系地“、“違規地“很大程度上得到遏制。上地作為政府惟一的大宗資 產,集中進行管理可以實現上地效益的最大化，也便于城市進行統一規劃和設訃，政府壟斷土 地是英經營城市的表現,對于改善城市環境和防止無序開發

14、有著很重要的意義。除經營城市外，實際上是政府也想利用嚴把土地審批關，來遏制房產開發岀現無政府狀態，政 府一手壟斷上地，推行上地儲備制度，具體出讓操作時限量供給、公開招標、競價批租,這樣一 來,誰岀的價格髙誰就能拿到丄地的使用權;加之批出去的上地又控制在少數人手里,上地少 了，開發商的熱情并沒有因此而減弱，反而越燒越旺，土地出讓價格幾乎翻倍。2、賣房不如炒地一房價和地價的嚴重背離地價上漲就意味這開發成本上漲,房價勢必上漲銷售壓力增大，再加上市場瞬息萬變,樓盤的 開發周期很長，等到面市的時候將會有更大的風險，給房產開發帶來的巨大的壓力和風險;而 相較之“炒地皮“似乎實現“利潤“要快的多、保險的多。

15、“賣房不如炒地”便由此而生,因此部 分開發商也紛紛加入到熱火朝天的炒地皮行列中。地價扶搖直上，到了實際開發時已經被翻了幾番。這種炒來炒去致使地價飆升，房地產商只好 把這種“成本”轉嫁到購房者那里。土地價值的最大化是實現了，房產開發的勢頭卻沒有有效 遏止,反而愈演愈烈，俗話說“地價是房價漲跌的方向標”，髙位房價自然而然地孕育而生，經濟 適用房千呼萬喚仍然遭遇難產，高價房卻是不請自來遍地皆是，這樣導致了房價和地價的嚴重 背離。3、土地價值的時效性特征由于現階段鹽城市南進西擴的總體發展戰略，市政府由老成區遷往南側的世紀大道，市民對未 來的期許普遍看好處于城市版圖的南端新城區，使得城市的發展將沿著解放

16、南路這條城市中 軸線向南遷移。但南端新城區的城市建設由于底子薄，城市建設和生活配套的各方而還不十 分盡如人意,老百姓對新城區有個接受的過程。隨著鹽中、一小新校區的建設，市民體育公恫、 體育館的建成、新的行政大樓的投入使用，以及大疑房地產開發項目的落成，南端新城區的城 市化繁榮程度不斷加強，市民對城市的認可將隨著不同的歷史時期沿著解放南路一個路口一 個路口的往南遷移，所以南端新城區房地產項目的上地價值和項目商業價值將隨著不同的歷 史時期而發生變化。4、土地的放量供應預示著產品過剩的買方市場即將到來在政府和部分開發商熱情髙漲的樂觀主義情緒下，上地持續放量供應，白熱化的價格戰已經是 可預見的未來!我

17、們從近幾年的上地供應量數據來看，由于丄地價格上升和上地供應量急速 增大,在如此行情下，可以預見激烈的價格戰爭和市場戰爭已經一觸即發，這必然使房地產開 發利益空間受到巨大的威脅，對開發企業來講也將是危機與高風險的挑戰，是企業生存和發展 所必經之戰，也是一場必須贏的戰爭。三、房產市場分析1、板塊效應初現端倪A、人民中路板I 一沒落貴族、戀土情節B、城東板塊市場追隨者市場特征以補缺型為主C、鹽都新區板I 一市場滲透者市場特征以外來投資者為主D、先鋒島-串場河板塊一商用不動產E、解放南路北板I 一異軍突起領跑市場已成為必然2、局部市場競爭激烈,演繹生與死較量之戰解放南路房地產板塊供求關系分析：關于供應

18、量目前已完成批租手續可開發項目為：奧林匹克花園3萬平方米金色家園12萬平方米奧林匹克花園17萬平方米鑫都花園30萬平方米溫馨家園16萬平方米娛樂花園4萬平方米紫薇花園13萬平方米迎賓南路地塊 19萬平方米解放南路東側A區75萬平方米雙元路蘇通房地產3萬平方米廣電中心南側6萬平方米繽紛亞洲8萬平方米解放南路（原工行地塊）2萬平方米教院附中東側2萬平方米鹽中東側南通宏鵬22萬平方米總計:232萬平方米關于需求量預計在今后幾年內.解放南路房地產板塊將占鹽城房地產份額的50%。鹽城房地產在一年之內有突飛猛進的發展，達到發達地區年人均消化1-1.5平方米的水平。在解放南路不再批租上地的前提下，該地區完全消化時間也將長達46年；如果繼續有批租上地的增量，完全消化時間可能為10年。四、開發商分析1、本上企業全而改制2、外地企業進入鹽城從鹽城目前的樓市來看，來自經濟發達地區地產企業越來越多,無論從建筑、規劃、設計，還是 操盤手法營銷策略都給鹽城帶來呢強烈沖擊，讓市民們感受到了一陣旋風，比如“衡泰冠城'在 去年地鹽城樓市中就是一個亮點,在同檔次地產品中極受關注