1、精選-可編輯修改-五大典型案例分析商鋪租賃糾紛綢繆方案2006 年，商鋪租賃依然是投資市場的一大熱點，一方面市中心 一些熱門地段一鋪難求， 另一方面， 社區商鋪也進入了不同區域 因配套交通等不同條件形成的冷熱不均的局面。而商鋪租賃在日 漸趨熱的同時，也產生了 5 類新型糾紛，成為 2006 年商鋪租賃 過程中的典型。如何未雨綢繆，在租賃商鋪中把握先機，上海聯 業律師事務所王展、沈獻磊兩位律師，從 2006 年五大典型案例 的分析中，為你找出商鋪租賃中未雨綢繆防止糾紛發生的方案 典型糾紛類型一保障獨家經營權 商家往往不愿意同其他同行離得太近， 所以在商鋪租賃中商家常 常希望通過獨家經營權的約定，

2、 來實現自己在一定范圍內的獨家 經營。但獨家經營權如果約定不明確，糾紛就在所難免。下面就 通過一個獨家經營權的案例，提醒在租賃商鋪時如何保證自己的 “獨家經營權。 ” 案例甲乙雙方就 A 商鋪簽訂租賃合同，約定乙方租用 A 商鋪用于裝 飾裝潢業務。由于乙方不希望有其它裝潢公司在商鋪所屬大廈做 裝潢業務，故在合同中約定：乙方入駐 B 大廈后，甲方保證 B 大廈中將不再有其它裝潢公司從事裝飾裝潢業務。乙方入住不 久，發現在大廈中出現了一家家居公司，推出“整體家居解決方 案”業務，據查證該公司其實在從事家庭裝潢業務。乙方想根據 合同約定要求甲方承擔責任的時候，卻發現自己正處在極為不利 的境地。首先，

3、 “家居公司”并不能等同于“裝潢公司。”該公司從事 裝潢業務，是否意味著甲方對該條款的精選-可編輯修改-違反；其次， “整體家居解 決方案”并不能等同于裝潢業務，雙方沒有在合同中對什么是裝 潢業務作明確界定；最后，甲方違約并不等同于乙方可以解約， 雙方沒有在合同中明確甲方的違約責任。律師點評：律師認為， 要保證商鋪租賃中獨家經營權的實現， 該條款包含下 列內容： 明確獨家經營權的含義。比如本案中，應明確任何其它公司或 自然人都不得在大廈內從事裝潢業務，以免去對“家居公司”束手無策的尷尬境地；而且，對裝潢業務也要予以明確的定義，以免 有人以所謂“整體家居解決方案”打擦邊球。明確違約責任。如解除合

4、同、繼續履行，把競爭對手趕出去、 要求賠償或是要求出租方支付一定數額違約金。 如果承租方簽約 時還沒有把握， 不妨事先咨詢房產專業律師或者由律師陪同簽約 把關，以避免不必要的損失。典型糾紛類型二 承租方的解約權 在商鋪租賃中，由于涉及的財產較大，所以在簽訂合同時，承租 方既要考慮怎樣履行合同， 又要考慮怎樣保證自己在特殊情形下 解約退租的權利。否則，當你由于某種原因需要解除合同時，就 會產生糾紛和損失。 案例 吳先生看中一處沿街商鋪打算用來經營餐飲， 于是與房東簽訂了 租賃合同，就租期、租金、裝修、租賃用途等事項作了約定。同 時，房東答應協助辦理餐飲業的相關手續。但裝修接近完畢時，吳先生發現該

5、商鋪的電容量僅為 5千瓦，根本無法經營餐飲， 而 且商鋪的基本設施達不到要求， 造成經營餐飲的許可證一直批不 下來。吳先生想解除合同，卻發現雙方對此根本沒有約定。吳先 生認為房東違背了當初的承諾， 應當承擔違約精選-可編輯修改-責任。 而房東則認 為，電容量和基本設施不是自己能夠控制的， 合同約定的義務自 己全都做到了。 在無法協商的情況下， 吳先生不得不向法院起訴。 律師點評 對于承租方來說，至少要考慮三種需要解除合同的情況。出租方違反約定，使自己的合法利益受到損害。作為承租方要 在合同中明確出租方的義務及責任承擔方式。由于第三方原因使合同無法繼續履行時，如何解除合同。比如 由于政府規劃的變

6、化，導致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以 得到相應的補償， 但承租方卻不能直接得到這種補償。 所以需要 在合同里約定在雙方都沒有過失的情況下， 須解除合同的， 承租 方應得到一定的補償。由于自己的經營情況發生變化，承租方需要終止協議的。如業 務經營不善， 在這種情況下承租方往往要承擔違約責任， 自己投 入就不用說了， 還要賠給出租方幾個月的房租才能了事。 而如果 雙方在合同中作些特殊約定， 事先做好準備， 那么真的退租時就 比較容易解決。典型糾紛類型三特殊用途 做生意的人租用商鋪開什么店事先肯定都經過一定的籌劃思考。 可不少人在租商鋪時往往只是口頭上跟出租方表示將來要開什 么店，在租賃合同中很

7、少明確。等到自己裝修扎進去之后，可能 會由于種種原因這一類的店根本開不出來。 回頭要退租， 卻并不 那么容易。案例 張先生租了個沿街鋪面準備做汽車裝潢生意，可當準備開張時，精選-可編輯修改-卻遭到附近居民的抗議， 理由是該沿街鋪面屬于小區整體規劃范 圍，汽車裝潢影響小區居民的休息和周邊環境。 張先生不得已想 退租，并要求房東賠償自己的裝修等損失。可律師告訴他，當初 租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢， 要求退租和獲得房東賠償比 較難。 因為即便張先生當初口頭告知了房東， 但如果沒什么證據 那就等于沒說。 律師點評 不同的商鋪，可能由于其規劃、設計、附屬設施、環境等不同而 有不同的商業用途。在簽訂租

8、賃合同之前，承租人務必要考察該 商鋪是否符合自己的租賃用途。 在具體簽訂租賃合同時，應該確定如下條款：首先，要求出租人 就該商鋪的所有相關情況作詳細的陳述和保證； 其次， 明確此次 租賃的用途，比如餐飲、汽車裝潢等；再次，明確在開店過程中 出租方對于相關手續的協助辦理義務； 最后， 明確相關手續無法 辦妥或者由于其他非承租人原因導致無法開業的， 承租人解約退 租的權利和損失賠償方式。典型糾紛類型四 承租人優先承租權 生意人租用商鋪經過多年經營后， 在一定的范圍內會形成一定的 商業影響， 這無疑是一種無形資產。 如果租期屆滿后出租人將商 鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數生意人

9、希望能享受該商鋪的優先承租權， 可真正操作起來卻比較難。 案 例 租客彭某與某區住宅產品大市場簽訂一份門面租賃合同， 雙方約 定由彭某租賃該住宅產品大市場的 E20 號門面。經過 3 年苦心 經營，彭某的生意逐漸紅火起來。 2005 年 12 月31 日合同到期 時，彭某要求繼續與住宅產品大市場續簽門面租賃合同遭到拒 絕。彭某無奈只得起訴到法院， 在二審時彭某的優先承租權才精選-可編輯修改-得 到確認。但是彭某的優先承租權實際執行卻很困難，如果出租人 聲稱暫時不再出租，或有其他人以高于彭某的價格承租該門面， 那么彭某的優先承租權就只能落空。 律師點評 優先承租權實質上是承租人基于承租而產生的對

10、出租人權利的 一種限制。 全國性法律并沒有明確規定承租人的優先承租權， 但 在地方法規里有，如上海市房屋租賃條例第四十四條規定， 房屋在租賃期滿后繼續出租的， 承租人在同等條件下享有優先承 租權。這確認了承租人的優先承租權， 但真正執行起來有一定的 困難。因為行使優先承租權有兩個前提，租賃期滿后繼續出租的，承租人有優先承租權。但什么情況才 算繼續出租沒有規定。 出租人在期滿后自用 3 個月算不算繼續出 租？如果算得話，自己使用 1 天后再出租，算不算繼續出租？ 承租人在同等條件下，才有優先權。而什么是同等條件沒有規 定。例如原來的租金是 10000 元，那么 10010 元算不算同等呢？ 假如

11、不算， 10001 元算不算同等呢？ 要保障自己的優先承租權， 承租人可以合同條款來彌補法律原則 規定的不足。明確定義什么是“出租人繼續出租”，比如出租人要 自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用 1 年，否則 視為出租人違約，應承擔一定數額的違約賠償責任。 約定什么是“同等條件，”如租金上下不超過 10% 就算同等條件， 比如原租金是 10000 元，其他人員出的價格只要不超過 11000 元，承租人就有權以 10000 元繼續承租；如果其他人員出的價 格為 12100 元，那么承租人有權以 11000 元繼續承租，這樣就 防止各種侵害優先承租權的情形出現。精選-可編輯修改-典型糾紛

12、類型五約定裝修條款 案例 某公司租用商鋪經營一年后，由于合同中約 定的某種解約事由出現而要求提前退租。出租方也同意了該公司 的請求，但是要求該公司不得撤走或破壞該商鋪內的所有硬裝修 裝飾部分，但合同對此并未作任何約定。為此，雙方就裝修補償 部分發生爭議。律師點評 在商鋪租賃過程中，承租人通常會按 照自己的要求對房屋進行裝修。 就裝修問題事先約定不明而引發 的租賃糾紛日漸增多。 律師建議商鋪的租賃雙方在簽訂租賃協議 時，應對裝修條款詳細加以約定。裝修范圍。根據目前的有關規定，承租人在裝修房屋、增加附 屬設施前， 首先應當書面征得出租人的同意， 明確出租人同意裝 修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案 取得出租人認可； 最后， 明確承租人違反上述約定應承擔的恢復 原狀、賠償損失、支付違約金等責任。裝修期限。通常情況下， 出租人應給予承租人一定的裝修期限， 該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理 費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限 屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人 可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金， 以保 證承租人履行其裝修條款中約定的義務。租賃終止后的裝修處理。