1、搭建新型融資平臺(tái)公司的相關(guān)工作近期，根據(jù)公司安排，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)真查閱、學(xué)習(xí)、研究了全國(guó)省市關(guān)于政府融資平臺(tái)建設(shè)的有關(guān)文件，重點(diǎn)是2010年 6 月份國(guó)家開(kāi)始清理整頓規(guī)范地方政府融資平臺(tái)之后的做法。現(xiàn)將多個(gè)省、市、縣的做法歸納，希望對(duì)公司搭建新型平臺(tái)公司有所借鑒。一、市政府層面的工作：1、統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并明確新形勢(shì)下政府融資平臺(tái)公司的工作原則和任務(wù)目標(biāo)。 新平臺(tái)公司的搭建要嚴(yán)格按照國(guó)家現(xiàn)行金融信貸政策，實(shí)行政府主導(dǎo)、企業(yè)化運(yùn)作，面向市場(chǎng)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，完善投融資決策機(jī)制、運(yùn)營(yíng)機(jī)制和內(nèi)控機(jī)制，堅(jiān)持集中力量辦大事，構(gòu)建“融、用、管、還”一體化、“決策、管理、

2、執(zhí)行、監(jiān)督”相分離的投融資管理機(jī)制，做大做實(shí)做強(qiáng)投融資平臺(tái)公司，增強(qiáng)其融資能力，使其逐步發(fā)展成為全市城市建設(shè)投融資主渠道和建設(shè)實(shí)施發(fā)動(dòng)機(jī)，由市投資開(kāi)發(fā)公司根據(jù)市政府授權(quán)履行出資人職責(zé)。2、建立聯(lián)席會(huì)議制度或者市級(jí)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。為加強(qiáng)投融資平臺(tái)建設(shè)管理工作，應(yīng)建立市級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度或者市級(jí)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并作為政府投融資管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)研究、審議政府性城市建設(shè)項(xiàng)目中、長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃；確定建設(shè)資金的投向和融資方案以及預(yù)算平衡方案；根據(jù)市政府確定的年度建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃及指令性項(xiàng)目任務(wù)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、統(tǒng)籌論證投融資方案、督促落實(shí)重大投融資計(jì)劃；等等。聯(lián)席會(huì)議由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任召集人，設(shè)立聯(lián)席會(huì)議

3、辦公室，負(fù)責(zé)日常協(xié)調(diào)工作，統(tǒng)一協(xié)調(diào)融資平臺(tái)公司及與市直部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，建立長(zhǎng)效合作機(jī)制。3、確定融資平臺(tái)公司的定位和發(fā)展方向；若有多個(gè)平臺(tái)公司，分別授予不同的經(jīng)營(yíng)范圍或側(cè)重領(lǐng)域；平臺(tái)公司要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞市委市政府確定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，按照公益性、引導(dǎo)性、發(fā)展性的要求，整合集約政府國(guó)有資源，運(yùn)用市場(chǎng)化手段，廣泛吸引社會(huì)資本參與，不斷壯大自身實(shí)力，逐步形成布局合理、功能齊全、分工明確、主業(yè)突出、運(yùn)營(yíng)規(guī)范的投融資平臺(tái)體系，為重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其他政策性項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的投融資服務(wù)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，為打造魯蘇豫皖交界地區(qū)可續(xù)發(fā)展高地做出貢獻(xiàn)。明確新

4、型平臺(tái)公司為： （1） 融資平臺(tái)。 授權(quán)平臺(tái)公司創(chuàng)新融資機(jī)制，拓寬融資渠道，采取多種間接融資和直接融資方式。（ 2）投資平臺(tái) 。授權(quán)平臺(tái)公司成為政府性項(xiàng)目建設(shè)的投資主體，履行政府委托投資人的責(zé)任，負(fù)責(zé)市政府指定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資，對(duì)所投資的城建項(xiàng)目資金進(jìn)行全過(guò)程管理。 （ 3）開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái) 。授權(quán)平臺(tái)公司按照公益性、引導(dǎo)性、發(fā)展性的原則，探索參與城市綜合開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)整理經(jīng)營(yíng)的途徑和辦法，加快提升資金積累和再投入的能力；承擔(dān)市政府指定的城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，管理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)。（ 4）資金結(jié)算中心。授權(quán)平臺(tái)公司成為市政府城市建設(shè)資金管理的責(zé)任主體，支持平臺(tái)公司加快建設(shè)便

5、捷、高效、規(guī)范運(yùn)行的資金結(jié)算中心。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的城建資金統(tǒng)一由平臺(tái)公司統(tǒng)籌調(diào)度，負(fù)責(zé)受理、審核、撥付城建資金，確保重點(diǎn)工程、重大項(xiàng)目的資金投入。4、建立預(yù)算管理制度。按照發(fā)展規(guī)劃確定的年度建設(shè)計(jì)劃，核算融資規(guī)模和融資規(guī)劃，擬定年度融資工作任務(wù)目標(biāo)及措施，積極開(kāi)展融資工作；融資規(guī)劃要納入政府預(yù)算管理，確保“借的來(lái)、還得上”，確保舉債有度；5、建立融資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備制度；新搭建的平臺(tái)公司的融資行為必須規(guī)范，向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款須落實(shí)到項(xiàng)目，以項(xiàng)目法人公司作為承貸主體，并符合有關(guān)貸款條件的規(guī)定。融資項(xiàng)目必須符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃等要求，按照國(guó)

6、家有關(guān)規(guī)定履行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。要嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用資金，講求效益，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。6、建立、完善融資補(bǔ)償制度。對(duì)平臺(tái)公司因承擔(dān)政策性、公益性建設(shè)項(xiàng)目融資任務(wù)而發(fā)生的虧損，先由平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)性收益進(jìn)行彌補(bǔ)，缺口部分由平臺(tái)公司提出彌補(bǔ)方案，經(jīng)審核，報(bào)市政府審定后列入財(cái)政預(yù)算進(jìn)行彌補(bǔ)。對(duì)平臺(tái)公司承建的政策性、公益性項(xiàng)目，非經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目，與政府簽訂回購(gòu)協(xié)議，或以土地、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。7、支持平臺(tái)公司做大做實(shí)做強(qiáng)。采取增加平臺(tái)公司資本金，增大資產(chǎn)規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率，做大現(xiàn)金流，提高盈利能力。（ 1）采取政府注入現(xiàn)金，注冊(cè)公司或增加公司資本金；（ 2）加大資源整合力度，注入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；對(duì)市政府擁

7、有的市直國(guó)有企事業(yè)單位的相關(guān)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在不改變行政隸屬關(guān)系和現(xiàn)行管理體制、不改變企業(yè)及主管部門(mén)的現(xiàn)有利益格局、平臺(tái)公司不 承擔(dān)經(jīng)營(yíng)及管理責(zé)任的前提下，在清產(chǎn)核資和審計(jì)評(píng)估的基礎(chǔ)上，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，逐步劃轉(zhuǎn)到平臺(tái)公司。將今后主要由平臺(tái)公司融資投資建設(shè)形成的資產(chǎn)劃撥到平臺(tái)公司，包括項(xiàng)目形成的經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。將部分市國(guó)有股權(quán)劃撥到平臺(tái)公司持有，由平臺(tái)公司履行出資人職責(zé)，其收益納入國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，用于增加平臺(tái)公司的資本金。（ 3）增加平臺(tái)公司的土地資產(chǎn)； （或者完善土地收儲(chǔ)機(jī)制，授予土地整理開(kāi)發(fā)權(quán), 或設(shè)立土地儲(chǔ)備分中心，資金封閉運(yùn)行，實(shí)行土地收儲(chǔ)、出讓資金在平臺(tái)公司的賬面上全過(guò)程反映，以增

8、加其現(xiàn)金流； ）（ 4）授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，如市政設(shè)施戶外廣告權(quán)、冠名權(quán)、橋梁下方空間及城市地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收入歸平臺(tái)公司，相關(guān)職能部門(mén)審批；（ 5）授予或轉(zhuǎn)讓礦業(yè)權(quán)；（ 6）對(duì)應(yīng)上交的國(guó)有資本收益先上交，再以國(guó)有資本金注入，或者給予財(cái)政補(bǔ)貼；（ 7）建設(shè)性城建資金作為經(jīng)營(yíng)收入撥付平臺(tái)公司，增加其現(xiàn)金流。等等。8、 準(zhǔn)予提取融資建設(shè)管理費(fèi)。 為提高平臺(tái)公司承擔(dān)財(cái)政性基本建設(shè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目融資工作的積極性，可以給予一定比例（投資概算總額1-1.5%）的建設(shè)單位管理費(fèi)、融資管理費(fèi)、代建單位服務(wù)費(fèi)和其他管理費(fèi)用補(bǔ)償，納入項(xiàng)目投資成本，并在投資概算中安排。9、給予平臺(tái)公司稅收實(shí)行減免優(yōu)

9、惠政策。對(duì)其上繳的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅市本級(jí)留成部分實(shí)行減免優(yōu)惠，并可以進(jìn)行核算后將減免金額以資本金的形式注入平臺(tái)公司；等等。二、各政府部門(mén)的工作政府各相關(guān)部門(mén)如市發(fā)改、經(jīng)信、財(cái)政、金融、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)資等，作為市級(jí)聯(lián)席會(huì)議單位或協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)成員單位，按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、明確職責(zé)、分工合作的原則，認(rèn)真研究把握當(dāng)前金融信貸政策，提供融資信息支持，制定年度融資規(guī)劃，擬定年度融資工作任務(wù)目標(biāo)及措施，協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)參與融資工作，制定金融機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)、政府融資及債務(wù)管理辦法，建立完善政府融資長(zhǎng)效機(jī)制等。同時(shí)，要顧全大局，根據(jù)市政府的統(tǒng)一安排，積極配合做好市政府確定的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)等的劃撥、過(guò)戶、確權(quán)、

10、工商變更、賬務(wù)處理等工作，簡(jiǎn)化程序，并在費(fèi)用收取方面給予減免，屬市本級(jí)收入的一律免收。市國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃等主管部門(mén)根據(jù)市政府確定的城市建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)，提出分年度投資建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃及資金需求和來(lái)源。市發(fā)展改革、財(cái)政部門(mén)對(duì)相關(guān)部門(mén)提出的年度項(xiàng)目計(jì)劃和資金需求進(jìn)行審核、匯總、平衡后，報(bào)聯(lián)席會(huì)議審議并向市政府提出項(xiàng)目計(jì)劃、資金預(yù)算建議方案; 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目計(jì)劃、資金預(yù)算。市規(guī)劃部門(mén)按照職責(zé)實(shí)施政府性城市建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃編制、審核確定和監(jiān)督實(shí)施。市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)建設(shè)用地收購(gòu)、儲(chǔ)備、前期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，對(duì)市政府明確由平臺(tái)公司進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)的地塊按規(guī)定做好相關(guān)工作。市審計(jì)部門(mén)依法負(fù)責(zé)政府平臺(tái)

11、公司和項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督以及問(wèn)題整改工作。人民銀行和銀監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)政府投融資平臺(tái)信貸行為的監(jiān)測(cè)和指導(dǎo)；加強(qiáng)信用建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的儲(chǔ)備、項(xiàng)目招投標(biāo)中的信用評(píng)定進(jìn)行監(jiān)管。等等。三、新平臺(tái)公司的工作按照國(guó)家投融資和信貸政策的要求，以建立政府融資、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理平臺(tái)和存量國(guó)有資源為基礎(chǔ)，通過(guò)市場(chǎng)化途徑，綜合運(yùn)用各種融資方式和手段，通過(guò)融資創(chuàng)新，逐步建立符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投融資長(zhǎng)效機(jī)制，確保平臺(tái)公司的持續(xù)投融資能力，充分吸納各類(lèi)資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最大限度地將政府資源資本化，使之成為政府引導(dǎo)社會(huì)投資、實(shí)施政府投資職能的主要力量，完成政府確定的融資、建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

12、1、按照市政府確定的職能定位、發(fā)展方向積極開(kāi)展企業(yè)經(jīng)營(yíng)，接受市級(jí)聯(lián)席會(huì)議或協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)和市相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)。2、建立健全現(xiàn)代企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，明確公司架構(gòu)，加強(qiáng)規(guī)章制度建設(shè)；3、建立有效的決策、執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)防控、約束、激勵(lì)機(jī)制，確保公司健康快速發(fā)展；4、拓展融資渠道，創(chuàng)新項(xiàng)目融資方式，構(gòu)建多元化融資機(jī)制；積極開(kāi)展間接融資（ 銀行融資 ） 、直接融資（企業(yè)債、中期票據(jù)等）和以BT/BOT等為主的項(xiàng)目融資。5、建立償債保障制度；按照“誰(shuí)舉債，誰(shuí)償還”的原則，完善償債保障機(jī)制。市政府在出資范圍內(nèi)對(duì)平臺(tái)公司承擔(dān)有限責(zé)任，平臺(tái)公司對(duì)政府投融資項(xiàng)目的融資資金承擔(dān)償還責(zé)任，償還來(lái)源為土地增值收益、項(xiàng)目投資

13、收益、國(guó)有資產(chǎn)置換和回購(gòu)收益以及經(jīng)營(yíng)城市資源的各項(xiàng)收益等。要確保實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡、凈資產(chǎn)與負(fù)債平衡、投入與資金來(lái)源平衡，舉債規(guī)模與掌控資源總量相匹配。6、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相結(jié)合，加強(qiáng)投資項(xiàng)目建設(shè)的工程監(jiān)管；7、創(chuàng)新用人機(jī)制，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才的開(kāi)發(fā)和引進(jìn)工作，按照業(yè)務(wù)重點(diǎn)組建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)發(fā)展活力和潛力。以上僅是個(gè)人理解，不當(dāng)之處，請(qǐng)批評(píng)或討論。二0一二年十一月二十六日16土地融資模式選擇中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)作者：羅舒雯北京市 2011 年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃中提到的“積極探索土地債券等融資方式”讓許多中短期投資者興奮不已，他們非常看好介入地方土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)可能帶來(lái)的收益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及資本市場(chǎng)的成熟，探

14、索規(guī)范而適宜的土地融資模式和渠道已經(jīng)成為亟待解決的重大問(wèn)題。狹義的土地融資概念是指以土地為載體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)融資模式，包括土地債券融資、土地項(xiàng)目融資、土地開(kāi)發(fā)融資和土地儲(chǔ)備基金。土地債券融資土地債券，即地區(qū)土地儲(chǔ)備中心以土地為抵押物，發(fā)行信托類(lèi)債券，委托銀行提供擔(dān)保并承擔(dān)銷(xiāo)售，信托公司代為募集，募集成功后，資金將以信托貸款的方式指定投向土地儲(chǔ)備中心。土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運(yùn)行的前提。與土地儲(chǔ)備貸款相似，土地出讓金是主要還款來(lái)源。這種融資方式的優(yōu)點(diǎn)是可以在銀根收緊的情況下，廣泛吸引社會(huì)資本投入土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)銀行和投資公司的包裝，安全地?cái)U(kuò)展土地儲(chǔ)備融資渠道。土地債

15、券在西方發(fā)展已經(jīng)較為成熟。我國(guó)的土地債券融資此前只在內(nèi)蒙古試點(diǎn)過(guò)。目前提出積極探索土地債券，既符合宏觀政策方向，也體現(xiàn)了地方對(duì)土地儲(chǔ)備融資長(zhǎng)效機(jī)制的思考。但在某種程度上，土地債券融資模式意味著變相的地方債。目前地方融資平臺(tái)的清理工作仍在進(jìn)行，發(fā)行土地債券必然要確定擔(dān)保人、融資抵押標(biāo)的、償債資金第二來(lái)源等問(wèn)題，如何定性也將無(wú)從回避。此外，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集、周期較長(zhǎng)的過(guò)程，在土地市場(chǎng)受調(diào)控影響可能陷入低迷的時(shí)候，如果得不到充足的資金補(bǔ)充，這一制度本身將受到影響。土地項(xiàng)目融資作為一種近年來(lái)產(chǎn)生的新融資方式，項(xiàng)目融資尤其是中長(zhǎng)期的項(xiàng)目融資，在國(guó)際上日益受到借款人的歡迎。具體到土地項(xiàng)目融資操作

16、，土地儲(chǔ)備中心在年初將全年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃按資金、地塊、位置并結(jié)合可能參加的項(xiàng)目公司實(shí)力等進(jìn)行項(xiàng)目分組，確定各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、儲(chǔ)備范圍等，然后在土地交易中心 （ 市場(chǎng) ） 掛牌招商，招聘項(xiàng)目公司進(jìn)行土地的拆遷、收購(gòu)、儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備中心可與當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)合作，利用銀行的信息優(yōu)勢(shì)整合各分散的投資者組建項(xiàng)目公司。在擔(dān)保上，可采用類(lèi)似浮動(dòng)抵押的形式將土地儲(chǔ)備中心及其產(chǎn)生的金錢(qián)、連同公司所有的不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利包括日后公司可能取得的財(cái)產(chǎn)都作為支付本金與利息的擔(dān)保。目前項(xiàng)目融資的應(yīng)用還存在一些障礙。首先是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)限制。土地儲(chǔ)備中心是事業(yè)單位，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)，土地儲(chǔ)備中心不能以儲(chǔ)備的土地和自己的財(cái)

17、產(chǎn)以及未來(lái)的土地設(shè)定浮動(dòng)抵押，在實(shí)際操作中只能以自己的信譽(yù)作為籌資擔(dān)保，從而大大降低了土地儲(chǔ)備中心的融資能力。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的公司化改革有必要盡快開(kāi)始嘗試。其次是浮動(dòng)抵押的法律限制。我國(guó)境外進(jìn)行項(xiàng)目融資管理暫行辦法第一條規(guī)定，境內(nèi)機(jī)構(gòu)不得以建設(shè)項(xiàng)目以外的資產(chǎn)、權(quán)益和收入進(jìn)行抵押、質(zhì)押或償債，不得提供任何形式的融資擔(dān)保。我國(guó)擔(dān)保法上沒(méi)有浮動(dòng)擔(dān)保這種擔(dān)保方式，顯然阻礙了土地儲(chǔ)備中心提供擔(dān)保。這種情況下進(jìn)行項(xiàng)目融資是很困難的。土地開(kāi)發(fā)融資土地開(kāi)發(fā)融資一般與開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)掛鉤或者配套，根據(jù)損益主體的不同，可以分為以政府為主體和以企業(yè)為主體的土地開(kāi)發(fā)模式。以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式，是指政府作為土地開(kāi)

18、發(fā)的主體承擔(dān)最終的損益。收入為土地出讓收入，支出為征地、拆遷配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但由于土地開(kāi)發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財(cái)政資金投入土地開(kāi)發(fā)，因此需通過(guò)一個(gè)承債主體融資，解決資金需求。該模式有利于政府的招商，集責(zé)權(quán)利于一體，土地讓利和損益由政府承擔(dān)，而政府可通過(guò)財(cái)稅來(lái)平衡。同時(shí)，該模式還有效地解決了開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題，有利于企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，而避免政企不分導(dǎo)致的一系列問(wèn)題。以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式，是指政府委托 （授權(quán) ）開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。政府所收的土地出讓金全部以支付開(kāi)發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)公司。一般公司開(kāi)發(fā)的園區(qū)沒(méi)有財(cái)政收入，往往通過(guò)財(cái)政的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼解決。該模

19、式中，開(kāi)發(fā)公司的壓力較大，可促使提高開(kāi)發(fā)效率，同時(shí)有利于發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的招商積極性，提高招商能力 （ 尤其是非全資的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu) ） 。但是，政府招商工作往往與公司的效益目標(biāo)產(chǎn)生矛盾。該模式適合土地開(kāi)發(fā)有可能有凈收益的園區(qū)，或政府的財(cái)政收入偏低、而須借助開(kāi)發(fā)公司完成一部分非贏利性項(xiàng)目的園區(qū)。土地儲(chǔ)備基金土地儲(chǔ)備基金是政府部門(mén) （ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) ） 、銀行、企業(yè)三方協(xié)作，管理三位一體，資金封閉運(yùn)作的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資模式。基本思路是通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)回款成立一個(gè)土地儲(chǔ)備基金，為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)間超過(guò)兩年的項(xiàng)目提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接參與資金短缺的項(xiàng)目。許多項(xiàng)目周期要超過(guò)兩年，或開(kāi)發(fā)完以后未必能馬上取得收益，更多的是通過(guò)政府部門(mén)的參與成立一個(gè)土地儲(chǔ)備基金，為其提供部分還款資金的擔(dān)保。總體來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備基金運(yùn)作就是形成一個(gè)以政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的完善模式。如果土地儲(chǔ)備基金有一個(gè)很好的利潤(rùn)回報(bào)模式，還可以吸引外資進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，共同把這塊“蛋糕”做大。土地儲(chǔ)備基金的建立，可以有效解決土地開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難、銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大、政府資金不足等問(wèn)題。土地儲(chǔ)備基金是解決土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金的一種有效方法，但并不是所有城市都可以設(shè)立土地儲(chǔ)備基金。城市發(fā)展水平低下、地價(jià)較低、土地增值空間較小的城市，不適宜于使用土地儲(chǔ)備基金來(lái)籌措土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金。總之，各地選擇土地