1、養生養老地產發展模式及經典案例研究目前國內還沒有一個準確的定義養生養老地產的含義，從字面上我們可以理解為專門為養老服務和養生服務的地產項目，其規劃設計應該遵從這一理念。在中國，休閑養生地產，是一種新興的復合型地產開發模式，除了人居產品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養生于一體的人居服務，并且對土地有著較高的要求，天然生態、優質地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質人居服務于一體的復合型社區，是全新的高品質復合人居生活藍本。男女I泌;1044；第8：9O&4J7i7Q:»74：9500Kffi:第利!始出：gA:»»34：信0；»

2、H；劃g：我國老年社區發展狀況：出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區的主要需求群體。黃國老年人口超過1億人目前我國養老住宅正處于由第二階段向第三階段發展過程中第一跳器傳霞養老院形醛條件，者冷匕初期運營主體攻府第一齡玲老年公寓老第化中期政府一開發費政府收益型政府福利型企業東利型社會麗社會保障水手低：政府第部一定司守社制£0期我國老年住宅模式：按建設經營者劃分為三種模式主顯是由舊分招3W*用營聯君更昭也*J1出租螞格式依m一定的妻用晶君年堂電影城.聞：臨索整山春年蕓離，白零春*看山心郎主辦安滿帆3港就匹民城雅苗攜寵等租E.后值依律中“8d月二X受市也

3、上壬事弁友w4西支片的好炎盤*jr?老任n桐厚£手伸型的弱求翼與電”建，的；睢周軍2重建日盟曲寫*笠/生離一蛻性隕大螞群年Amiti.JK塢一rj&HFTSlt.蕭拿，展俯巧一佬郡1新空的牡合崎”事勢加I田山時段,開夏*計費演*MRA青意彩W春社區r宵營斗小的叁面昭璇討翻看通題,如：比宗士即力一上.鼻持也之1-養老主題地產開發將成為朝陽產業由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發基本鎖定高收入的中年、中老年為目標客戶，主打“養生概念”，“養老主題”的地產開發多為“養老公寓”。隨著中國人口老齡化的發展，養老主題地產開發將成為

4、朝陽產業。芯“人收入卜崔正"之 年產業發黑空間廣城巾老fl AJ I中.042.8%的 人行人蓄。款中目老齡科尋網究中心 的項利ft退休金 ，1到20104, 戊咨增加上8363億兒退休金到2020” 為28145億江池體令到2030勺, 為73219憶兒老齡人消費潛力巨大、養老設施產業化長期以來，我國的養老產業一直是民政機構社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經濟的不斷發展，和我國老齡化的不斷加快，養老產業逐漸成為民間投資關注的新領域。因此，如何借鑒國外先進的產業發展模式，找出一條多元化發展的新途徑，是保證在市場經濟條件下，我

5、國養老產業發能夠快速健康發展的重要任務。打破傳統的單一養老模式，實行居家養老為主，社會機構養老為輔的復合型養老模式。(1)老年公寓老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營模a、自住型老年公寓(Independent-living),b、陪助型老年公寓(Assisted-living),c、特護型老年公寓(acute-care),經典案例一一法國老年公寓特點：酒店式公寓人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無

6、障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。(2)老年住宅社區養老社區是在傳統養老模式的基礎上產生的一種創新型的養老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛星城性質的全齡化服務型養老社區，實現了人性與專業、親情與服務的完美結合。經典案例：臺灣長庚養生文化村特點：配套齊全，建設社區以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產區。是社區，又像醫院；是醫院，又像社區，這就是臺灣最新推出的房地產概念一一養生文化村。集養老、醫療、生活、娛樂等功能于一體。二、養老設施功能全齡復合化我國傳統的養老設施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會

7、的不斷發展和人們生活水平的日益提高，老年人對養老設施的要求也日漸提高，因此,養老設施的功能也必然向著養老、醫療、康體、休閑娛樂等復合功能方向發展。為老年人提供健康，舒適的社區大環境，實現真正意義上的：老有所養，老有所為，老有所樂，老有所醫。而配套服務設施的大量出現，也使社區發展呈現全齡化趨向。經典案例：英國老年社區：特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住，商業服務，度假療養為一體的大型綜合社區。三、養老院與養老社區一體化將社會福利養老設施與全齡化老年住宅社區相結合，實

8、現養老醫療和娛樂設施的資源共享，一方面可保障養老社區公共醫療和文化娛樂的需求，另一方面也可維持養老公共設施的高水平運營。經典案例：德國的養老社區特點：老年住宅與養老院相結合德國老年產業分為兩種體系：社會住宅體系，養老院體系。社會住宅體系：內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。養老院體系：是一種接近住宅形式的養老院。養老養生地產模式分類規劃模式住宅與場地設計原則1、靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所2、場地內的合理規劃與設計3、選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件容積率1、容積率在1.00.1之間均可進行老年住宅開發；2、合適容積率的用地可做“兩代居”模式的

9、老年住宅開發;3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。老年住宅應當配備的基礎設施明細表噴目援供飲食，日靠生活胃用營理的老人住宅33日常生活費閑及飲食自理老人住宓S定良為人以上（獨立設麓）加人以上（臺用說第）20人以上人均輔助詵息面根2平米也2平米人均僦助諛筋口標面積沙.5平米32.9平米法也好雌屆直,會彼宜、常排女（患輕度孩病的老人的隔離室）、怔務二、集會克、食黛，香麻、洗胎闕，浴室、鹿所滴衣房，噂卿縱辦公.fll班.倉廛遞整設備，空地Bt.蛔短諛備£生建機能回短訓蛛）、耀宜、集樂室、集會堂、洗聆間.清宜、廊所，洗衣房、映昭新.辦公.鑿理55休息克，&庫避難譙備.空

10、地吊盅居堂定同原則J：一人原則A人最低ns枳南6平米從C香鼓）第身瓜5軍蝌上夫螞取.B平米以上目標國只14.£5孚興從2L1平米，人建茂榷耐火或雨易耐火V.點筒易耐火配套功能出篇畸_m營內其田簞養生.葬巖界逑制坦.善工話初開的包括武劭養生（太祖反耳1丸加殍部），協樂愛謔（所踹.耦奕.卡板口K.穹電附翼勢人之直展善（射法.堆誨、置樂，戲苒等）、民俗酒動（署區Eft,蜥午.中供W節慶方動3宗藝話SfltH標溢合，禮拜蛹BL回愚顰含鬻兒芭#界生，京化等法.魏學技術養生、那通炳等電器的上百桂案憾養生筋醐，3%交這他鄭恨培端、帚生文獨交總老人才烹生摧、君年舞時、國舞音臺，養生相置結的展示箸笄生

11、妒隋日需滬圈、將at爐球.臨轡我杯等親培關除拿人劈芻，將郭經暑日消融休聞.宿東住所.兒童岳園、曬時南.送面鞭導、網電、陣聞等配曾U&BSra.唱吼.展行.啦L平比不聊邂.黃（發.曲劉演啟tt&M.亙疔健第邃fit藥品網而，苣17例便急械.俅爆品超而r博譯蜂思國定扃育總體設計原則便利關愛口低碳宇，二二活不二:十三 的身體功能（運動能力 、骨翳關節等）、感空 功能（覘覺、聽覺、嗅 花.融京，顯智霹萼） 都殳生了麥叱r社區生 活的便利性尤為重要心理盾越需求：考三人 在心理上更套惠產生孤 獨爨，從產品設計上注 篁或予安理.以便于老 理人迸行囿害交流；三三于寫是高尸三至在考年社區更應該率

12、先 示范,包括太陽能可用 、生意久保、底框法科 使用、倡導蹩廉球性的 生活方式等0坡道無障礙設計設計要點在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。1集道彳豆外）日本專年任宅設計理尼國兩老年人建設設計J見豆（JGJ122-?S）康度無】“2毛1"2凈寬手1.$in315m穹曰片行高度07m075m每段九訐水平長度§Dm&0n)休息平臺凈能度ML5m生15m在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mmi勺安全檔臺。立關型定二K5-索至逼三虻空,11置及里直不凄.好展逑季竽*中七例陋衛冕互理或囁手

13、球手二克養至»：£空平里的營.門格學或工徑,F宜士 于120irm ,彘，客不 二,二于380ITE.謊播不或朝i;亍 在或童笠葬寧里辛彳居之.MfiSiAa»身3?最。唔過以酒 世.二工大于彝于 800M ,出人口不金量 言就,軍過廂3門， 二，""皆門*二重杞*;三千總立手及不二生期年春"，寫.漫生之丹道流二毛耳包,邕泮次港克w乾水q置kw美不工靖喜好喘拆主三經子樓廳和電梯的設計室里內第歲以AA壽生二君三口不g守靜手漫看王再生嘿茸號門能上著定管打成佚有.*電黑空行=-s正值臺就熨號者茨與芝疊久言騫M善言三虧粗也y鼻p孟本長薛工要專

14、士餐也裝置.月上喪吏.*3*='.4善法號英杷修屯昌.，空尺V罷褥叵暄溫光區虎至%受妾.中吃嚶Q，'凡塞14：i0rrir-.!Xl3S0n'irl'置.一亙一:I，三凌日十二，復*完曳r.wl.生工千言寸小苴干鼻突出王i苣壁 ，滅火器、舌蕓豆等 二三三三不士等三 交罡干t七三二，）雷門不函理通行 才門、曲的開后后不 .二方考走競第道行*無言皆尸無基哂 巨窿乳是啕亍的出入口以及門，不討?的 白階,地面i走高部E，面熠科就公用走廊設計亍'彳二M三）幸贏窗簾入井行漫M.國匕烹區不立小于1工宜安初用手0.?mt：0.75rr言3M渡區祥璋司茨手.殳手莖蓬宣40

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16、的上雪恨的卑員比任芭布如牌例拜瑁不工產支新富豐麥及量蘆窿斗.再度英上聲，違草打童不塞言巴細部空間設計要點1）墻壁墻壁轉角部分作圓角處理，除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續性處理，距地高700800mm采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm轉角也要作圓角處理。住宅室內空間的設計要點1、門窗的設計要點門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m,內門通行寬度不得小于0.8mm門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門;門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之間;2、門廳的設計要點注藩江工*是三曼不W狂吃首 英合置管仁一;*三庠哇端串妻國二具二三英

17、二二A主干W二木叁看三二式英及星逑.二就息于老M/笑中吃,苣鈕量三譽空糧.*/當招七逑承上考二.苦 A事黜版二二F盲舒門 尸目再芝壽元港¥,不近 工生演烹差工或茶療.KW片”的開款工，盧二二寰文理九二1二二松工豆二差聿.WE：itzc.F 1X31若秀二元二弟三士 道父簫妻是左愛歸在 Mrrir以為.笄看出儲餐看F三"'*r）；£審號工可后?，裝走旗用至硬的芮號.本至富 麗陶 牛一小鐘ts>>.產莒室內走廊的設計要點樓梯的設計要點樓梯的寬度不應小于1200mm滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500

18、600mm勺暗示區；扶手半徑以3040mm%宜，扶手與墻之間應有4050mmi勺空隙；扶手可設置為雙重高度（900和750mm5種）下妾羊無五基度為扶手沿展*號亍產矣咧孱還轉屏行建過空土京弟亳，與鼻笠人.衛生間設計要點無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭直選用杠桿式或掀壓式開關浴室設計要點步產關萬要且安全三二A最好黑用粒門或折普門.> 一二二三d均片至：？ 穿硅區的切:五金盲護手下逼室上八二匯近、通 江邊以及水恁土的 冠空二點或置水平和至 直抖手，看歸司空可>

19、浴克應區江若爐出必舁的空;三號盤面VJ 工食藝可:豆水恒看他 面覆設甘科.A-M國票爭告整賭A為了堡三寶裝房善客等 ».應事先逕彘備用能 直營嚎>嗓隹隹好三水龍頭宣會工安謾在觸手引及的位置任獐要用方耍巨耳呈可 水工的水龍昊.A愿出少沒疊臺:，不得以設置臺Ifr時，應設置扶手，直用道蘭三一三支薩港邕三通基區二W濘高度溟光近底.W為mOcF 七 mCkm.卡三盧官王啰臺 也計A* *fl慌獻 計。列克E色麥裝適合者黛矍面注費索（£月面里不豆子 6國二，層個逕邊凈.定、 寸小應小木之1小、白安全運1三法旨>睬一之上方應安裝 支主宗彘，以應做 氣申遺溥滅取善忘記r 關津

20、可七臂;三復生. 射盡量匣同出背明火 史登等蔓身黑里L，提合注F書產互X 下套里走筒單井目雀是濡亍廚房設計要點，光哼三,三三松昭A在旁恚密房垂修疑明先回時.狂E孽串裝作臺屬部的照明，卡股W三菱三藝:？二A款解總便月成曬，應設置在要用官便A安全并且箋用方源的蜜藝喧，置戶,直投"燈未注:在瑾碰門上山凄嗜菜,以便妣不售的方更；明）：造兩易于在作的門庭與卷篝郁罐微惇當臺'?；漫巨岳屋少設量白艙,加需設置.注圣度事控至在夕EL工內土合交是安兵百死廿汽方百加行,注 苧灌當宏亮競設i九為了方便安裝.事 先保黃配其孑龍號用 兔源*）遛更使用。硒.舉 氣式覃建翳.鴻灣堆圣號七也歪底維金關海時j

21、田關方便的門1聶好手弓五井匚里: 式.采用平開門時.宣弓要于芝弓的爰格A景用方侵犯W關.皂生及亞A大面寫開關的如 以及老強為莊正安表 江便二無斗力近,輪椅使用設計從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當使用步行輔助器或輪椅時仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等門坎的設計，亦要以輪椅通過時不會翻側為原則體驗者通過在不同材質的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內鋪設地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。.庭院與室內的關系庭院與室外的關系老年人室外休憩場所的設計要點庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院

22、與室內、外的關系。庭院中步行通道的位置應與設置座椅的休憩區分區，避免干擾。老年人室外活動場所的細部設計要點室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。花壇和種植地應高出地面至少75cm預防老年行人被絆倒。室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。運營模式各種養生養老運營模式解析林惠案例或型待征除簿中國伯虎古因林建置上戒的第界北里太建苦.康住.療手.行tt.住舍.叵療為一的保樂部擇知山莊諄的覆合性眼塔小料. 比至國菅京世行臺受 機如空舞芝模應的國 除歌者威度馥整地連籟其京盒餐室范，江蕓生小算e諄梗根養書與度假

23、施兇騎 合起來.修喳周苜電 g遑展.增物蠅模式點評上理全國曾宗雁行傘員a幫型舞卷座式的國嫁敬x院, 它汗削了黏（若靛與俱來部畫臺昭森新慳苑；2福臨統文化與現代茶名載者事處相烤含豌了中陶 西味里界士靳楓式；豆山莊的環城及文化斷善.獨it中國飾特色曜一伸將養老匐度臃ft濡完美結郃一騎全新產品. 位跳基堪連整的獷器膽取完成短偲運作.以施一的修 巖幅演.堂何式的"存，腐性匕的電耨拜巖冏辭券 戶，與具伯度將戶展和j,它的穩點爬升對起知人界 建樗求的,是寓品陵的席請養爸.朝展用十分廣庭代表案例模式點評«I式棧式圮借犒曾時席院廊陰根貳而出現的新老新檄試E直庶臥云化區痔分陽度僭城泊與界老塔

24、卡格寓地燈檢、酒店業.極煙業.蘇巴業嫡含值-K的一聆商業輕就意.貍燈認為可以存一些作為r但不 鵬訝茜普疼宜I以房L皿產木亳一將浙堂的巖年圈旌 江丁途幡拼市血注曾詫鈾盟市盼若咽船毋介入門情較低.wrs 的客戶市飾和胭薜筌甌用為柞*利性in相.但I脆可 由隋他的運作.*T-T算電金星，北印用反向展押的童樂膽方京太陽增老年4-以唐界港IK«注陣模式的最大向相理捏國禧維凝念的舄撐.雷要礴若E4同博竹會發展人們觀寺逐閡的曲虻，養生養老地產運營的目標七大目標國外老年住宅贏利模式分析如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的

25、是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所費用：16000人X140美元/人=224萬美元?高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人X1500美元/人=900萬美元?合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國內養生養老地產主要贏利模式分析目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年

26、住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。養生養老地產贏利模式的運用策略分析1、 養生養老地產銷售的定價策略除產品本身外、完善的多功能配套、細致入微的物業管理與服務才是養生養老地產項目最大的賣點，產品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通公寓產品。2、 物業服務贏利策略物業服務費由于養生養老社區的種種服務形式有別于其它普通社區，因此，養生養老社區的物業服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務費包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區活動服務等等。物業

27、服務中的租賃服務這種產品的居民平均居住年限較短，后期房產繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養生養老住宅物業管理贏利模式分析國內目前對于老年社區的物業管理還停留在養老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養生養老社區的模式，還處在起步探索階段。1、養生養老社區物業管理的收入結構、盈利預測收入結構養生養老社區盈利預測由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通住宅如果經營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。聾r原臂咬人口*gj入武中?苴青.瞥酒生充土*行工窄率為”住際.srA導.而干羊生蘆老EX芝/千7千春*#*qFr過去.一霄我出訪#于譽青曲至.凝第也&生牛近

28、,一國內老年住宅物業管理贏利模式分析養生養老住宅社區服務的供應及收費方式：1、 社區服務內容參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內容：醫療護理方面一一醫院、診所、社區護理中心體育活動方面一一適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面一一如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面一一老年大學、圖書館中介資源提供一一家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等社區活動的組織一一如各類表演活動、交友活動、聚會等。2、 收費方式費用收取應包含以下方面：日常物業管理費用，按物業建筑面積收取；專業物業服務內容，專項收取；配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。普通房產與養生房產項目贏利能力對比厘,巨號*陸有*,密儀船具它新業物北降有二陽由期8收式曬:匍曲府牧工物業戶權差現收盤物業產權費一軟搖社區配套由此可見，養生養老項目的盈利能力遠遠高于普通房產項目案例：北京“東方太陽城”老年社區|P :6太用BECiFlj 3-4殖g*阻時Ml*期I <h JI % 3 Al 呻1 V it 1 I - u,候:心出區位：坐落于有東方萊