1、/物業設施設備管理1物業:物業是指建成并交付使用的建筑物及配套的設施潑備，以及相關的場地。2 .物業管理：是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。3 .物業設施設備：是指附屬于房屋建筑的各類設施設備的總稱，它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發揮物業功能和實現物業價值的物質基礎與必要條件。4 .物業設施設備分類，主要分為：(1)強電系統(2)電梯升降系統(3)空調系統(4)給排水系統(5)消防系統(6)弱電系統(智能化系統)(7)房屋與設施物業設施設備

2、管理1 .物業設施設備管理：是根據物業服務合同的約定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及各種設施、 設備的使用、維護、保養、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高房屋、設施、設備的完好率，延長房屋、設施、設備的使用壽命，以最大限度地滿足業主和使用人對房屋、設施、設備使用的需要，為業主創造良好的經濟效益房屋物業增值。2 .物業設施設備管理的目標(1)用好、管好、維護檢修好、改造好現有設施備，提高設施設備的利用率及完好率，是物業設施設備管理的根本目標。具體為：1)保持設施、設備完好，滿足使用功能；2)確保物業及使用人的安全；3)促進物業保值增值。(2)衡量物業設施設備管理質量的

3、三個指標：1)房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率()=(完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積)一房屋總建筑面積X %2)危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率(尸危險房屋的建筑面積+房屋總建筑面積X%3)設備完好率：是指完好設備設施數量占全部設施設備總數量的百分率。即：設備設施完好率(尸完好設施設備數量+設施設備總數量X%(3)物業設施設備是否完好的基本標準為：1)零部件完整齊全；2)設施設備運轉正常；3)設備技術資料及運轉記錄齊全；4)設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象；5)防凍、保溫、防腐等措施完整有效。2.

4、 1物業設施設備的接管驗收物業接管驗收，是指物業服務企業在承接物業時，對物業的公共部位、共用設施設備進行的、物業主體 結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業資料， 從而著手實施物業管理。它是開展物業管理必不可少的主要環節，是物業管理的基礎工作和前提條件，也是物業管理工作真正開始開展的首要環節。1 .物業接管驗收的目的和意義是：1 1)明確建設單位、施工單位、物業服務企業的責、權、利，維護各自的合法權益。2 2)促使施工單位提高建設質量，加強物業建設與管理的銜接，提供物業管理的必備條件，確保物業安全 和使用功能。3 .物業接管驗收的原則：物業接管驗收是一個復雜的過

5、程，它不僅涉及到建筑工程技術，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規，常常出現實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：(1)原則性與靈活性相結合的原則所謂原則性，就是在物業接管驗收時，要堅持原則、實事求是，嚴格按照標準把關，做到鐵面無私，特別 是要防止為個人利益放棄原則的情況發生。物業服務企業人員應把在驗收中查出的各種問題做出詳細的記錄， 該返工的要責成施工單位返工。返工達不到要求，不予驗收簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析， 對于難免出現的一些非原則性的不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措

6、施，通過協商或經濟補償，力爭圓滿的解決 接管驗收中存在的非原則問題。(2)細致人微與整體把握的原則工程質量問題對物業使用不良影響的時間是相當久遠，給管理帶來的影響也是巨大的。所以，物業服務企業在進行物業接管驗收時必須細致入微，對質量的任何一點疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難.也將損害業主的利益。如：給排水系統是否暢通，供電線路及設備運行是否正常，隱蔽工程是否經認真檢查驗收，甚至 室內的水、電線路用材是否符合規范要求等都要面面俱到，認真細查。整體上的把握是從更高層次上去驗收。如：土地規劃使用情況，市政公共設施的連接，公共配套設施是否完善，產權是否明晰，有無法律、經濟糾紛等綜合性項目的驗收。4

7、.物業接管驗收的法律主體：新建物業公共部位、共用設施設備的交接主體為：交方：物業建設開發單位收方：物業管理單位5 .物業接管驗收的標準：(1)建設部頒布的房屋接管驗收標準(2)物業項目的規劃設計及引用的規范標準。(3)企業合同約定的交房標準。3. 1以供電系統工程的接管驗收為例作講述接管驗收依據：國家和地方有關工程施工質量驗收規范1 .電氣裝置安裝工程.電氣設備交接試驗標準(GB50150)2 .電氣裝置安裝工程.電纜線路施工及驗收規范(GB50168)3 .電氣裝置安裝工程.接地裝置施工及驗收規范(GB50169)4 .智能建筑設計標準(GB50314)5 .通用用電設備配電設計規范(GB5

8、0055)6 .3-110KV 高壓配電裝置設計規范(GB50060)7 .電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規范(GB50062)8 .電力裝置的電氣測量儀表裝置設計規范(GBJ63)9 .工業與民用電力裝置的過電壓保護設計規范(GBJ64)10 .工業與民用電力裝置的接地設計規范(GBJ65)11 .電氣裝置安裝工程高壓電器施工及驗收規范(GBJ147)12 . «電氣裝置安裝工程電力變壓器油浸電抗器互感器施工及驗收規范(GBJ148)13 .電氣裝置安裝工程母線裝置施工及驗收規范(GBJ149)14 .電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準(GB50150)15 .電氣裝置安裝工程

9、盤、柜及二次回路結線施工及驗收規范(GB50171)16 .電氣裝置安裝工程蓄電池施工及驗收規范(GB50172)17 .電氣裝置安裝 35KV及以下架空電力線路施工及驗收規范(GB50173)18 .電力工程電纜設計規范(GB50217)19 .電力設施抗震設計規范(GB50260)20 .鋼制電纜橋架工程設計規范(CECS31 : 91)21 .域市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法設備設施生產廠家的安裝要求及產品技術說明書，包含組成變配電系統所有設備的隨機技術資料。22 3竣工圖紙、資料由開發商提供的有“竣工”印記的變配電系統竣工圖紙、設計變更說明、施工方提交開發商的設備試驗數據等持術資料。2

10、3 4接管驗收范圍物業基礎資料、竣工圖紙資料和設施設備的技術文件：1 .高壓變配電設備操作和維護保養手冊。2 .高壓部分電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。3 .高玉變配電設備明細表、設備廠家資料及產品合格證。4 .供電主管部門驗收報告。5 .各種高壓設備檢測報告和預防性試驗報告。6 .與供電企業簽訂的供用電合同、電費繳納協議、供電方案、投入批準書。7 .高壓配電室的全部設備及工具、備品備件，高壓防護用品等。8 .高壓側法定計量表表底確認。9 .模擬屏及其各種標牌。3.5接管驗收的程序1接管驗收的準備1 .安排技術人員提前進駐現場，收集資料、熟悉圖紙，觀摩設備的安裝調試，確定接管驗收的

11、技術方案，根據驗收的項目內容配備必要的驗收工具和儀器。2 .召開“接管驗收協調會”將物業接管驗收要點通報各方。1)參加單位有：開發商或業主方(作為召集人卜物業工程部、開發商或業主方聘請的工程監理公司、總包施工單位負責人。2)會議議題：移交方和接管方確認以下項目：A .移交范圍；B.驗收時間和進度安排；C.參與驗收人員的分組及配置；D .驗收標準；E.驗收方式；F.驗收中發現問題的確認 (各方確認驗收表格形式及內容，確定參與的有關各方專業負責人，確定授權簽字人)；G.確認整改單匯總移交的方式(每日匯總后移交，雙方簽收)；H .確定接管方對施工單位維修遺留問題的配合方案及成品保護方案；I.遺留問題

12、整改期限要求及再次驗收的程序；J.會議后物業管理處提供書面“備忘錄”抄送各方參與人員安排執行。工程遺留問題整改時間表xls3 .各方人員配合要求：1)開發商或業主方：協調人負責協調接管方與總包/工程監理公司之問的關系，專業工程師從技術角度對驗 收中發現的問題進行確認。2）監理公司：從專業角度出發，檢查施工中有無違反相關規范/標準的問題，交物業公司匯總后由總包方安排整改。3）總包單位：按照接管方安排，配合接管驗收的檢查工作，跟進整改工作。4 .人員配備：根據物業基本情況和方案要求，配備符合要求的技術骨干。5 .工具準備：配置基本個人工具及萬用表、噪聲計、照度計、溫度測量設備、數碼相機等。6 .熟

13、悉現場：了解現場主要系統設計運行原理，熟悉現場環境、機房位置、主要設備安裝地點，初步清點設 備（如有條件）。7 .做好接收表格，驗收工具的準備等。3. 6接管驗收工作的具體實施1 .開發商或業主、總包以及開發商或業主聘請的工程監理公司會同接管方按照預定方案和標準開始接管驗收工作，在驗收中發現的問題接管方逐項記錄并由有關各方簽字確認，每天結束后匯總當日驗收資料，并將需整改的內容交給移交方。2 .無論狀態是否合格，接管方均接收該區域/機房的鑰匙，并立即進行封閉管理。移交方人員欲再進入該區域， 需嚴格按照接管方的規定進行登記并領取施工出入證。3:全部驗收結束后，接管方匯總最終文件，參與驗收各方代表簽

14、字，驗收完成。對沿未完成的整改工作，應在驗收 文件逐項注明，接管方配合施工單位整改消項，在約定的時間內完成。3 .7主要崗位的工作職責1.技術總負責人負責組織設備設施的接管工作，包括以下幾方面：1）負責安排各系統工程師對所屬系統設備開展清點（數量）驗收 ；2）負責聯系開發商或業主方、施工單位、物業管理方和相關部門，組織聯合檢查、培訓、驗收，協調控制 各系統工程師的工作質量與進度；3）傳達各種驗收接管要求，發現問題及時采取糾正措施；4）負責收集各系統的檢查記錄，對設備設施接管進行整體評估，編寫綜合評估報告，并協調相關部門解決 所發現的問題；5）負責對設備設施接管工作的效果進行評估，并考核各系統工

15、程師的工作績效；6）針對驗收過程中發現的影響物業后期管理運行的問題進行評估，在全部驗收完成后向業主提交關于系統設備設施方面的建議。2.專業工程師負責本系統的設備接管工作，包括以下幾個方面：1）按照公司統一要求，合理安排時問進行現場設備檢查、登記、清點工作；2）接受原設備生產、安裝、調試、管理單位的培訓I,掌握本系統設備的操作、運行方法并指導下屬工程部技工 接管、操作設備；3）負責編寫本系統的評估報告，并提出解決方案。3. 8 交接遺留問題的處理 工程遺留問題整改時間表.xls1 .接管驗收中發現的問題要及時上報開發商（或業主方），并積極跟進整改情況。2 .接管驗收中未能發現的施工遺留問題，應在

16、接管后的設備檢查中注意收集，集中呈報開發商（或業方）并跟進處理情況。3 .設備保修期內出現的問題，均屬后續問題，應及時與設備供應商溝通、處理。3. 9登記建檔4. 2. 4. 1整理設備原始資料并分類歸檔5. 2. 4. 2根據設備銘牌、安裝位置建立設備檔案6. 2. 4. 3制定維護保養要求，建立維護保養記錄卡包括：序號、專業、制表人、設備名稱、型號、出廠編號、安裝位置、設備編號、圖紙名稱、購買日 期、價格、使用壽命、計劃維修頻率、圖紙編號、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時問、投入使用時間、 廠家資料（包括名稱、聯系人、電話、地址等 卜供應商資料名（包含名稱、聯系人、電話、地址等 卜備注

17、及主 要維修記錄。7. 10 物業設施設備檔案資料管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料和政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件，以及設備使用、維修養護、修理、改造的運行管理檔案。其目的在于：實現規范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據。設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備同壽命保存的。它主要包括：設備登記卡、設備清單、 設備臺帳、設備卡等。表31設備登記卡管理處：N0:名稱編號出廠時間型號號碼啟用時間生產 廠家安裝 地點主 要 技 術 規 格附 屬 設 備隨 機 資 料裝箱單圖紙其他說明書合格證價格隨 機 附 件 專 用 工 具1.重 大 變 更 記 錄1.2.2.

18、3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.8.8.9.9.10.10.11.11.12.12.填表人：填表時間:表32設備臺帳登記卡部門：設備系統：N0:電子編號設備名稱照片設備編號設備型號出廠編號使用部門制造廠家安裝地點制造年限主要用途啟用時間電機功率設備現狀主要參數設備年檢、修理、改 造記錄序號項目內容日期報告單編號實施人填表/審核1234567891011121314151617181920212223填表人：填表時間：設備登t已卡（臺帳）.xls 設備設施清單 .xls1 .設施設備使用管理檔案1）設施設備運行維護檔案設施設備使用維護檔案的 保存年限一般為 3至5年，可定期處理。主要是：

19、設備運行日志、故障處理記錄、巡檢 記錄、事故處理報告、維修保養計劃、維修保養報告、設備完好率檢查評定、設備系統狀態參數測定記錄、設 備、系統的專業安全檢驗報告等。2）設施設備修理、改造檔案設備系統修理、改造檔案主要是：設備、設施、系統的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。3）設施、設備報廢檔案設施、設備報廢檔案主要是：設備、設施的報廢申請、評估、報廢記錄等。2 .物業設施設備檔案的管理原始檔案資料的管理應統一編號，規范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應，其他要求與檔案管理的規定一樣。設備檔案資料按每臺單機整理，存放在設備資料檔案內，

20、檔案編號與設備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：(1)明確設備檔案管理責任人 ；明確設備檔案的歸檔路線 ，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續、資料登記等；(3)明確設備檔案的內容和負責人：明確設備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞：明確重點設備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。8. 1實施標準化管理1 .標準化管理是為設備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準，同時也是為設備的技術經濟活動提供基本的依據和手段制定房屋、設備完好率標準等。2 .規章制度的建立：主要包括：責任制度、運行管理制度、維修制度、安全管理制度、節能管理制度、設施設備管理制度和獎懲制度等。(1)制定物

21、業設施設備管理制度現代物業管理都是專業化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。物業管理的規章制度有下列三大類：1)工程技術規程方面的制度A 物業設備接管驗收制度B 物業設備安全操作規程C物業設備保養維修規程2)管理工作方面的制度A 物業設備預防性計劃維修保養制度B 設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經濟運行制度，文明運行制度等。C物料、工具領用保管制度3)責任方面的制度A各專業、技術工種及管理崗位責任制度B.值班制度C.交接班制度D.報告記錄制度3 .人力資員管理。一是設備管理人員要持證上崗，取得從業資格證，特別是特種設備的運行、維修人員一定要具有特種設備操作證方能作

22、業；二是要對設備部門的員工開展業務培訓工作，提高專業技術水平。(1)物業設備管理的機構和職責1)機構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。2)崗位職責A工程部經理：是對物業設備進行管理，操作，保養，維修，保證設備正常運行的主要負責人。B各專業技術主管(工程師或技術員)：負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。3)物業設備管理人員崗位職責A維修人員(技術工人)B保管員c資料統計員9. 1物業設施設備的使用與維護1 .設施設備的運行管理(1)設備的運行應處于最佳狀態，確保安全運行，滿足用戶需求：針對

23、設備的特點，制定科學、嚴密且切 實可行的操作規程和運行方案。(2)運行成本管理1)能源消耗的經濟核算2)操作人員的配置3)維修費用的管理2 .合理使用設備(1)合理配置設備：根據生產工藝和用戶需求及設備性能，科學配置。(2)合理配置人員： 根據設備數量、技術操作復雜程度、生產安排和用戶需求及環境變化，合理配置和調整操作及維修人員。(3)為設備提供良好的工作條件，如：機房、操作問、值班室、照明、通風、空調、通道等。(4)建立健全管理制度，如：責任制、規程、程序、維修保養手冊、作業指導書、應急預案等。3 .設備投入使用前的準備工作(1)管理制度、技術資料的編制；(2)管理、操作、維修人員的培訓，合

24、格上崗；(3)能源、安全裝置齊全；(4)備件、附件、工具齊全；(5)全面檢查設備安裝精度、性能完全達到標準；(6)清理現場環境。4 .設備使用守則(1)定人、定崗、定機，憑證上崗操作；(2)建立交接班制度，制定各項規程；5 . 2物業設施設備維修養護管理6 .設施設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故障，影響 設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。(1)維修養護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設備進行日常護理， 以維持設備的性能和技術狀況，稱為設施設備維修養護。(2)內容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和

25、冷卻系統的維護檢查等。(3)設備維護要做到：制度化、工藝化、規范化。如周檢、月檢、季檢、年檢。(4)設備的三級保養制度：1)日常維護保養，一般分為：日保養和周保養，由操作工完成。2)一級保養：以操作工為主，維修工協助；3)二級保養：以維修工為主，操作工協助；(5)設備的維護保養一定要按設備維修保養手冊實施，嚴格執行安全操作規程。(6)特種設備的維修保養必須嚴格執行國家有關規定，確保其安全、正常運行和使用。7 .設施設備的巡檢設備槍杳表.jpg(1)設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常

26、要求調整的部位；在運行中經常出現不正常現象的部位。(2)設備的計劃巡檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行。計劃巡檢內容主要有：記錄沒備的磨損情況，發現其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、 部件及修理時間；安排檢修計劃。(3)物業設備的計劃檢修性維修保養對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計 劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修性維修保養。維修保養計劃見.下表。年度設施設備維修保養計劃表消防設備年度部門：計劃有效期限：年 月 日至月 日NO:序號設備名稱維修保養內容實施單位實施月份預算費用備注1234567891011121

27、3編制人：編制日期：審核：審批:根據年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養任務（記錄）單，歸檔保存。按計劃實行預防性維修保養，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。設備設施維修保養任務（記錄）單下達人：下達時間：受理人：NO:時間進度要求工作地點維修保養內容123456789維修保養記錄：維修保養人員：日期：驗收意見：驗收負責人：日期：通過科學有效的維修保養 ，可以保持設施設備良好的技術狀態，使設備安全、高效運行、提高設備的運行效 率,最大限度地滿足用戶需求 ：還可以有效延長設備大、 中修周期，甚至可以避免設備大修，從而最大限度的降低設 備壽命周期費

28、用，為業主創造價值，為社會創造效益，真正體現物業管理的社會價值。6.物業設施設備完好率的自我評定6. 1設備完好分類（得分超95分）為完好設施設備。2 3項比較小的隱患（得分1,完好設施設備：設施設備現狀和運行情況完全符合設施設備完好標準2 .基本完好設施設備：設施設備現狀和運行情況有一項達不到完好標準或有 在86-95分），但不影響使用的為基本完好設施設備。3 .不完好設施設備：設施設備現狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準并影 響正常使用的設施設備（得分在85分及以下）為不完好設施設備。6. 2設施設備完好率評定方法1 .物業管理處每半年對所轄設施設備進行自查和完好率

29、進行統計，將統計結果填人設備完好率評定表，并依下列公式計算出管理處設施設備完好率：設施設備完好率=（完好設施設備臺數+基本完好設施設備臺數 ）/管理處設施設備總臺數X100%2 .公司工程部每季度或半年對所有管理處的設施設備完好率進行抽查，其完好率作為對管理處設施設備 管理目標責任的考核依據。6. 3設施設備完好的評價項目、內容、檢查方法和計分參考1 .強電系統：A.高壓開關柜高壓開關是指用于 電力系統 發電、輸電、配電、 電能轉換和消耗中起通斷、控制或保護等作用，民用電壓等級 通常采用10kV的電器產品，主要包括 高壓斷路器、高壓隔離開關與 接地開關、高壓負荷開關、高壓自動重合 與分段器，高

30、壓操作機構、高壓防爆配電裝置和高壓開關柜等幾大類。高壓開關柜 是一種柜式的成套配電設備，它是按一定的接線方案將有關一、二次設備組成成套的高壓配電裝置，在變電所中作為控制和保護電力變壓器和高壓線路之用，也可作為大型高壓交流電動機 的啟動和保護之用。高壓開關柜中安裝有1匯流排；2高壓隔離開關；3高壓斷路器；4電流互感器；5高壓隔離開關；6電纜頭；7檢修門；8觀察窗；9 操作面板；10高壓斷路器操作機構；11一高壓隔離開關操作機構；12 儀表、繼電器板（兼檢修門）、母線和絕緣子等。干式變壓器箱式變壓器環網柜干式變壓器相對于油式變壓器，干式變壓器因沒有油，也就沒有火災、爆炸、污染等問題，故電氣規范、規

31、程等均不要求干式變壓器置于單獨房間內。特別是新的系列，損耗和噪聲降到了新的水平，更為變壓器與低壓屏置于同一配電室內創造了條件。 箱式變壓器將干式變壓器、高壓受電部分的負荷開關及保護裝置、低壓配電裝置、低壓計量系統和無功補償裝置組合在一起的成套變配電設備，具有體積小、重量輕、低噪聲、低損耗、高可靠性組合式變壓器。主要 特點： 全密封、全絕緣、結構緊湊、外形美觀、無須配電房，可直接安放在室內或室外，也可安放在街道上。環網柜是指環形配電網，即供電干線形成一個閉合的環形，供電電源向這個環形干線供電，從干線上再一路一路地通過高壓開關向外配電。這樣的好處是，每一個配電支路既可以同它的左側干線取電源，又可以

32、由它右側干線取電源。當左側干線出了故障，它就從右側干線繼續得到供電，而當右側干線出了故障，它就從左側 干線繼續得到供電，這樣以來，盡管總電源是單路供電的，但從每一個配電支路來說卻得到類似于雙路供電的實惠，從而提高了供電的可靠性。 1、干式變壓器的溫度控制系統干式變壓器的安全運行和使用壽命,很大程度上取決于變壓器繞組絕緣的安全可靠O繞組溫度超過絕緣耐受溫度使絕緣破壞，是導致變壓器不能正常工作的主要原因之一，因此對變壓器的運行溫度的監測及其報警控制是十分重要的。2、干式變壓器的防護方式根據使用環境特征及防護要求，干式變壓器可選擇不同的外殼。通常選用IP23防護外殼，可防止直徑大于12mm的固體異物

33、及鼠、蛇、貓、雀等小動物進入，造成短路停電等惡性故障，為帶電部分提供安全屏 障。若須將變壓器安裝在戶外，則可選用IP23防護外殼，除上述IP20防護功能外，更可防止與垂直線成60角以內的水滴入。但 IP23外殼會使 變壓器冷卻 能力下降，選用時要注意其運行容量的降低。 3、干式變壓器的冷卻方式干式變壓器冷卻方式分為自然空氣冷卻（AN）和強迫空氣冷卻（AF）。自然空冷時，變壓器可在額定容量下長期連續運行。強迫風冷時，變壓器輸出容量可提高 50%。適用于斷續過負荷運行，或應急事故過負荷運行； 由于過負荷時負載損耗和阻抗電壓增幅較大，處于非經濟運行狀態，故不應使其處于長時間連續過負荷運行。 4、干式

34、變壓器的過載能力干式變壓器的過載能力與環境溫度、過載前的負載情況（起始負載）、變壓器的絕緣散熱情況和發熱時間常數等有關，干式變壓器的 過載能力比油浸式 變壓器的 過載能力低。C.低壓開關柜低壓開關柜雙電源開關儲能開關高、低壓配電箱完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1接地線接觸良好、不松動手感目測15分5分/項2箱體內外清潔、無雜物目測10分5分/項3配電箱的固定牢固手感10分10分/項4配電箱門把手、螺絲齊全、關閉嚴密手感目測10分5分/項5指示燈儀表完整，指示正確目測10分5分/只6線路整齊，有標志目測10分5分/處7連接點及 接線螺絲無過熱、變色無氧化現象目測15分5分

35、/只8滅弧罩齊全，完整目測10分5分/只9設備編號 及標牌明確、完整目測10分5分/項電力變壓器完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1變壓器聲響無雜首，無放電聲耳聽10分5分/項2變壓器外殼清潔，無積塵和雜物目測10分5分/項3變壓器油位油位正常目測5分5分/項4有無漏油不形成油滴目測10分5分/項5高低壓套管無破損、裂紋目測10分5分/只6線路高低壓線連 接點無過熱、變色，無氧化現象目測10分5分/處7防爆筒的防爆膜 完整目測10分5分/只8變壓器溫度計完整、指示正確目測10分5分/只9變壓器呼吸器完好干燥劑潮解不超過1/2目測10分5分/只110地線接觸良好不松動手感目測

36、10分5分/只11設備編號及標牌明確、完整目測10分5分/項(3)高壓配電裝置完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1斷路器或互感器 油位在油位線之間目測5分5分/項2絕緣瓷件無破損、裂紋目測10分5分/項3母線油漆相序正確，無脫落現象目測5分5分/項4隔離開關刀口接觸良好，位置正確目測10分5分/項5斷路器互感器是 否漏油不漏油目測10分5分/項6二次線路排列整齊，線號清晰目測10分5分/處7指示燈、儀表及繼 電器完好，指示正確目測10分5分/只8連接點及接線螺 絲無過熱、變色無氧化現象目測10分5分/處9聯鎖裝置齊全，可靠目測10分5分/項10設備編號及標牌明確目測10分5

37、分/項11操作機構分、合閘標王牌正確目測5分5分/項12接地線接觸良好，不松手感目測5分5鐘/項低壓配電柜完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1接地線接觸良好，不松動手感目測15分5分/項2母線油漆相序正確，無脫落現象目測10分5分/項3操作手柄完整目測10分10分/項4刀開關觸電接觸良好，位置正確目測10分5分/項5指示燈儀表完整，指示正確目測10分5分/只6線路整齊，有標志目測10分5分/處7連接點及接線螺 絲無過熱、變色無氧化現象目測15分5分/只8滅弧罩齊全，完整目測10分5分/只9設備編號及標牌明確、完整目測10分5分/項電力電容器完好標準序號檢查項目技術要求檢查方

38、法考核定分不合格扣分1外殼不滲油，無積塵無嚴重膨脹現目測15分5分/處2絕緣無破損、裂紋目測15分5分/處3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現象目測20分10分/處4放電裝置完好目測15分5分/項5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分/處6熔斷器完好，無熔斷者目測15分5分/處(6)電力電纜完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1有無滲油、漏膠不滲油、漏膠，光潔，無損傷， 尢嚴重膨脹現象目測25分5分/處2瓷套管無破損、裂紋目測15分5分/只3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現象目測20分10分/處4直埋式電纜路標明確目測10分5分/條5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分/條

39、6電纜線編號明確目測10分5分/條電動機完好標準序號檢查項目技術要求檢查方法考核定分不合格扣分1接線盒完整無缺，固定牢固手感目測15分5分/項2風扇罩完整無缺，固定牢固手感目測15分5分/項3電線軟管牢固，無破損脫落現象手感目測20分10分/項4地腳螺絲齊全，緊固手感目測15分5分/項5接地線接觸良好，不松動手感目測20分5分/項6銘牌和編號牌齊全，清楚目測15分5分/處(8)柴油發電機組完好標準序號內容和標準考核定分不合格扣分1發電機組主要參數達到設計要求，各部位運轉正常，無異聲、無劇烈震動與超溫現象。205分/項2原動機負荷調節器動作可靠，緊急保安裝置靈敏可靠， 各輔機配件齊全。165分/

40、項3勵磁調壓、滅磁裝置、繼電器保護及配電裝置齊全，動作靈敏可 靠。165分/項4電氣系統絕緣及接地裝置良好，達到技術要求。125分/項5潤滑裝置齊全，油標明亮，油壓正常，油質符合要求，潤滑良好， 濾清器的濾芯按時更換清洗，無泄漏現象。冷卻裝置齊全，排水溫度不超過規定，無泄漏現象。163分/項6供油裝置齊全，油質、油壓、油耗及排放廢氣等符合要求。73分/項7表計齊全、靈敏可靠，指示正確，防護裝置齊全完整。73分/項8整機內外清潔，管線安裝合理整齊，色標明顯正確，無漏水、漏 油現象。62分/項(9)公共照明系統序號內容和標準考核定分不合格扣分1碧燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持在98%以上的

41、亮305分/項燈率。2泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈的外觀進行檢查，并保持98%以上的亮燈率。305分/項3照明配電柜完好、整潔，開關靈活，控制有效。205分/項4所有照明燈具、開關、控制柜外觀整潔，無銹蝕、脫漆現象。105分/項5各種燈具、標識齊全、有效。10s分/項(10)避雷系統序號內容和標準考核定分不合格扣分1辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。接地電阻小于或等于4歐姆。155分/項2樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網等設備完好，接地有效，油漆完好。接地電阻小于或等于 4歐姆，且經專業檢驗合格。3010分/項3樓層強、弱電間內

42、的接地裝置完好。弱電設備接地電阻：小于 或等于1歐姆。205分/項4變配電室設備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。2010分/項5重要機房內的配電柜及設備接地完好，保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。155分/項2 .電梯及升降系統(l)電梯及自動扶梯序號內容和標準考核定分不合格扣分1保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩，乘坐舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。2010分/項2矯箱內、外按鈕、燈具、排風扇和裝飾等配件保證完好，轎箱整 潔。105分/項3電梯和自動扶梯應具有資格的檢測機構檢驗合格，應由專業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的安全

43、使用許可證，在有效期內安全運行。2010分/項4電梯機房的動力、照明、空調降溫設施和消防器材完好、有效， 門、鎖完整牢固，無漏風、雨隱患，室內清潔，標識齊全。205分/項5有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行和機房進行管 理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。105分/項6電梯發一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。發生電梯困人或其他重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維修人員應在30分鐘內到達現場進行搶修。2010分/項(2)高空作業設備序號內容和標準考核定分不合格扣分1設備需經有資質的檢驗機構檢驗合格，保證安全裝置完好并在有效期內安全運行。1510分/項2設備操作人員應嚴格遵

44、守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載。1010分/項3設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查和運行狀態確認。1010分/項4設備各部件完好，組裝符合要求，整機平穩、牢固，工作正常； 升降系統良好；吊藍運行平穩，無傾斜。2510分/項5設備各儀表準確，各類開關動作靈活，控制與通訊設備正常。105分/項6在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置。1010分/項7設備使用完后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規 定方法予以鎖定。應有專業人員對設備進行管理、記錄。105分/項8應定期對設備進行檢查和保養，對提升系統進行全面測試，清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。

45、105分/項升降設備序號內容和標準考核定分不合格扣分1設備各部件完好，裝配間隙符合要求，整體完好。3010分/項2設備升降平穩、正常。3010分/項3電氣、控制系統完好，安全裝置完好有效。2010分/項4設備外觀清潔、無銹蝕、污漬，油漆完好。105分/項5有專人管理，使用有記錄，檢驗有報告。105分/項3.空調系統冷（溫）水機組序號內容和標準考核定分不合格扣分1機組安裝平穩牢固，各部裝配間隙符合標準，各種螺絲無松動，潤滑良好，無漏水、漏油、漏氣；機體無銹蝕、 脫漆，保溫良好， 無明顯油、污漬，表面整潔。205分/項2電動機接線正確、牢固，降溫及防護部件完整牢固，表面整潔。85分/項3控制柜部件

46、完整，各種控制元件齊全有效，工作正常，表面整潔。85分/項4各類顯示儀表齊全、顯示正常，并有校驗記錄。63分/項5各類閥門完整且靈活可靠，開關正常，表面整潔。63分/項6管道及附件符合技術要求，各類設備標識完整、符合標準。42分/項7機組運行時各部參數（工作壓力、溫度、流量、電流、聲響）和液位、油位符合標準，無異常振動、無超溫現象。工質無污染。205分/項8制冷量基本達到設計要求或滿足用戶需求。2015分/項9潤滑性系統工作正常， 油標醒目，油質符合要求，冷卻系統齊全， 運行正常。85分/項（2）冷媒（卻）水系統序號內容和標準考核定分不合格扣分1分、集水器及各種管道完好，閥件和儀表齊全，無跑、

47、冒、滴、 漏，無明顯銹蝕、脫漆，保溫完好，表面清潔。306分/項2水處理設備齊全，運行良好，水質達到標準要求。258分/項3每半年對系統放水、排污、沖洗一次，保證系統內無明顯積存雜 物或泥污沉淀及后害菌類發生。258分/項4各種標識完整、清晰，符合規定。206分/項（3）冷卻塔序號內容和標準考核定分不合格扣分1冷卻塔完整，各部裝配符合標準，金屬構件及管道、閥門、儀表 齊全，顯示正確，無明顯銹蝕、脫漆，表面整潔。255分/項2風機運行平穩，無超標準振動和噪聲。205分/項3配水器和噴淋工作良好，檔水板完整、無堵塞，冷卻水無超標準 飄逸、外泄。205分/項4冷卻水進、出溫差基本達到設計標準，滿足制

48、冷需求。2510分/項5塔內、外清潔，無雜務堆積和軍團菌孳生。105分/項空氣處理單元（新風機組、空調機組、風機盤管等）序號內容和標準考核定分不合格扣分1機組安裝平穩、牢固，部件完好，運行平穩，無超標噪聲，工作 參數達到設計標準，滿足房間空調需求。255分/項2空氣漉網和管道過濾器及表冷器表面清潔暢通，風閥開、關靈活、嚴密，積水盤、凝水管清潔、暢通、無積水，機組各部無有害菌發生，無跑、冒、滴、漏。205分/項3要保證空調房間的新風量，在滿足衛生標準的前提下，保證房間 氣流正壓，以減少外界干擾。205分/項4自動裝置運行可靠，各儀表指示數值正確，并定期進行校驗205分/項5設備外表清潔，油漆明亮，保溫完好。155分/項（5）真空泵序號內容和標準考核定分不合格扣分1主要技術性能（真空度等）達到設計要求或滿足工藝需要，附屬設 備齊全，運行平穩，聲響正常，無過熱現象，封閉良好。155分/項2設備潤滑良好，潤滑油符合規定，并定期進行檢查、更換。105分/項3各種儀表（如真空表等）指示正確，并定期進行校驗。各閥門密封 良好，無泄漏現象，管道無泄漏，并定期檢查。3010分/項4設備冷卻系統運行正常，冷卻裝置良好。155分/項5電氣設備完好，運行正常，保護裝置有效，儀表齊全，準確。155分/項6設備外表整潔，無油漬、銹蝕，油漆完整。155分/