1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我第十部分 物業設施、設備維修、維護方案第一節物業的維修養護1 .業主對物業專有部分的裝修、養護行為不得妨礙其他業主的 合法權益。2 .因維修、養護物業設備確需進入其他業主的物業專有部分時, 業主或物業公司應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。3 .相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的， 應負責修復并承擔賠償責任。4 .發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及 時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業公司 可向相鄰業主說明情況，在居委會或派出所監督下進入相關業主的物 業專有部分進行維修。事后應及時通知相關業主并做好

2、善后工作。5 .因維修養護物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、 場地的，應當征得建設單位、小區物業管理處和業委會的同意，并在 約定期限內恢復原狀。6 .建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保 修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的， 業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失 由建設單位承擔。7 .本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業 專項維修資金。第二節公共設施維護管理（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業 部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全 事故的發生。（2）建立共用設施設

3、備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運 行、檢查、維修、保養記錄。（3）有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范 開展工作。（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修, 屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改 造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定 期進行檢測校準，使之符合相關規范。（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、 冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規范、統一、 完整；操作規程、維護規范、管理制度上墻。（7）各類管線有分類標識和流向

4、標識，各類記錄本、登記本（運 行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15 天，并能正常回放。（8）對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃 氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志, 制定防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。（9）公共區域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污 水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通; 化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等 每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓 配電室、中控室等有專

5、人24小時值守，值守人員每班工作時間不超 過8小時。（11）每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、客井、健 身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視 1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。 倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。（13）使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。（14）載人電梯日夜24小時正常運行。（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（16）小區主要道路及停車場交通標志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。第三節特種設備維護管理1.電梯及自動扶梯（1）保證辦

6、公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運 行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、 燈具等配件保持完好。（2）電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專 業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的 安全使用許可證，在有效期內安全運行。（3）應有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管 理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。（4）電梯發生一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。 發生電梯困人或其他重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維 修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。2.空調系統（1）對空調系統的維護保養應該按照規定的頻次進

7、行。（2）定期對空調系統進行檢查，測試運行控制和安全控制功能, 記錄運行參數，分析運行記錄。（3）定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環泵、電 器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合 要求的冷卻水。（4）定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、 加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養；定期清洗和更 換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。（5）定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊 固，測試絕緣值，作好記錄。（6）定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集 水器、分水器進行檢查保養。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，

8、無跑、冒、滴、漏現象。（8）保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符 合要求的冷凍水。（9）保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符 合要求的采暖熱水。（10）對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內 的水質符合國家標準要求。（11）定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數。（12）定期安排對新風量、排風量的測定。（13）應考慮定期安排對空氣品質的測定。（14）定期安排對風管系統的清洗。第十一部分小區房屋維修維護方案第一節房屋維修維護管理1、每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根 據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。2、對房

9、屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用 功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保 記錄的完整和真實。3、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者 需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有 關規定辦理。4、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位 的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。5、保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的 兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等） 在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，

10、保證樓道照明 燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個 月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完 好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。6、按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷 規范要求。7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和 勸阻，并及時報告政府有關主管部門。8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保 持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。第二節房屋裝修管理房屋室內裝修直接關系到物業安全和住戶的生命安全等各方權 益。因此，為加強物業管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區 的整潔美觀，

11、維護全體業主的合法權益，本公司根據政府有關法規及 小區物業管理服務協議的有關內容及要求，特制定以下裝修管理 規定：1、業主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續：提前七天向物 業管理處提交書面申請，須認真填寫裝修項目、范圍、標準、時間等, 提供施工圖和施工單位（隊伍）名稱、營業執照、資質證書及家裝證原 件，管理處在三個工作日內提交小區業主委員會批準，并給以答復。2、根據業主房屋裝飾裝修時間的長短，需交納裝修保證押金。3、業主有責任督導裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”， 經審核驗證后，裝修隊伍需提供施工人員名單及身份證復印件，并到 管理處辦理小區臨時“出入證”（施工人員交個人身份證復印件一份,

12、 免冠相片一張，工本費：人民幣拾元，押金：人民幣叁拾元），將臨 時出入證佩戴在胸前，并在指定的區域內活動。4、裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點，以便管理處統一清運。 裝修垃圾清運處置費為：按建筑面積為100平方米以下的收300元裝 修垃圾清運費，建筑面積為100平方米以上至150千方米以下的收 450元裝修垃圾清運費，建筑面積為150平方米以上的收600元裝修 垃圾清運費。5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內，不得超出該室內， 不得將樓而公共走道納入自己的裝修范圍。6、木物業禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外 部加封防盜籠、網等設施，禁止加設雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇 外部形象的

13、一致性。7、需安裝空調機時，應事先與管理處聯系，為保持房屋外觀統 一、整潔、完好，應在管理處指定的位置和指導下進行安裝。8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設計及外觀款式、顏色，避免 造成與樓宇外觀的不一致性。9、禁止拆改原房屋的立柱，內外承重墻、梁、樓板等主體結構 部件及公共設施。正常使用室內配套設施設備。10、禁止改動給排水管道、水電系統，以及抽油煙機孔。特別是 衛生間不得有任何改動。11、根據煤氣公司安全管理的有關規定，禁止以任何形式封閉煤 氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。12、裝修室內，樓頂、地面不應鑿除原水泥面層，地而禁止使用 超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質裝

14、飾材料。13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消 防通道的暢通。14、嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。15、禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超 過樓而承重負荷。16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。17、在裝修期間，禁止在小區內生火煮飯。施工現場，嚴禁使用 電、爐、煤氣等明火，防止火災事故的發生。禁止施工人員在小區內 留宿。18、裝修時間裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8： 0012： 00,下午14： 0019： 00；周六至周日上午：9： 3012： 00,下午 14： 0018： 00,不得在其它時間施工，以免影響他人休息。

15、19、裝修期限初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為 60天。確需延期裝修，應提前辦理延期手續及補交保證押金。所購 房屋在一年內須進行初次裝修。20、房屋裝飾裝修應填寫裝修申請表，經管理處審核后方可 進行裝修，并遵守本規定。若未辦理裝修手續擅自裝修的，除補辦裝 修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。21、業主未按裝修申請表內容進行裝修的，扣違約金人民幣 壹仟元，情節嚴重者，追究其法律責任。22、裝修垃圾實行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶 或堆放在公共樓道及小區四周，裝修垃圾應統一放置在指定地點（有 標識）。否則，除承擔政府執法部門的處罰外，還要向管理處繳納違 約

16、金人民幣貳佰元。23、搬運材料要愛護樓梯、走道等公共設施設備，撞傷他人或損 壞公共部位等由業主負責賠償和修復。24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財物或 公共設施等，由業主負責修復和賠償。25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。26、嚴禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便 者罰款人民幣貳佰元。27、業主在裝修期間，需交納裝修保證押金。28、裝修保證押金是為保障廣大業主及住戶利益不受侵害，是業 主及裝修施工方遵守本規定的經濟保證，要求文明施工，注重施工質 量。業主聘用裝飾裝修人員違反有關規定，給廣大業主及住戶生活帶 來不便或造成損失的，將從業主裝修保證金中扣除，同時，造成責任 事故的由業主負責。29、裝修保證押金：(1)裝修工期30天以內，保證金額為壹仟元整；(2)裝修工期在30天以上45天以內，保證金額為貳仟元整；(3)裝修工期在45天以