1、市場調查說明項目描述 本案屬于漳州市吉馬集團投資開發的，以Shopping Mall業態模式為經營方向的商業地產項目，面積10萬平方米，共有4層，計劃引進百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業態和其他配套業態業種，未來的商圈范圍以漳州市區為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區域，全客層經營定位，以出租作為主要經營管理方式。預計在2005年11月份投入使用。市場調研方向及目的 針對開發商的總體規劃，本次市場調研將主要圍繞在漳州市引進Shopping Mall商業業態模式的市場前景，未來招商規劃和行銷策略等三方面進行，主要調查內容包括有：一、目前漳州市城市商業條件調查了解掌握漳州市的城市特征和主要

2、公共設施種類、數量、規模、分布，以及未來城市規劃拓展。二、目前閩南三角區域的現有Shopping Mall運作方式及評估了解掌握廈門、晉江等地目前現有的Shopping Mall項目運作方式，結合當地實際情況，提出可借鑒的范例和參考。三、商圈調查明確商圈范圍，了解商圈形態和漳州市民的消費結構和消費特征，同時重點調查本案所在區域的區位特征、交通條件、市政建設規劃動態，統計所在區域的客流量和車流量。根據商圈內零售業網點布局特點和消費者的消費趨向，提出切合市場實際的業態規劃和業種組合建議。四、漳州主要商業區店鋪租金調查了解掌握女人街、新華西、世紀廣場等商業繁華區的店鋪租金情況，結合本案未來發展性提出

3、合理建議五、行銷媒體策略調查了解掌握漳州市消費者對現有的商家促銷模式評價和目前媒體種類特征、大眾媒體傳播效果，為本案后續的媒體行銷提供針對性強的行銷策略和經濟高效的媒體渠道組合策略建議。市場調研方法本次市場調研主要采用四種方式進行：一、行政調研調閱政府統計部門相關資料和年報，收集有關漳州市社會經濟環境、社會文化環境、自然地理環境和人口環境等資料，了解項目區域的未來城區規劃。掌握漳州市商業布局、業態結構。二、分區街頭隨機攔截訪問 根據漳州市行政區劃和商業布局，劃分重點商業區域，安排專職訪問員進行街頭隨機攔截訪問，根據市調問卷進行一對一的訪談調查，掌握商圈內消費者的消費特征和消費潛力。同時針對商鋪

4、業主展開入戶調查，掌握市面上的租金狀況。有效樣本量600份三、定點統計在項目區域內安排專職人員對客流和車流進行定點定時的統計，根據統計數據分析區域內車流和客流的特點及動向。四、同業經營調查 針對廈門、晉江的Shopping Mall開展調查統計，掌握該業態在閩南三角地帶的運作模式和經營效果，為本項目后續經營提供借鑒參考。市場調查補充說明在4/13至4/15為期3天的問卷調查中，經過與20名訪問員進行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下：l 對本項目知道但不熟悉，希望加強廣告宣傳l 當地消費者對SHOPPING MALL本身定義不了解。l 餐飲不能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等l 要求能夠送貨

5、上門l 門口要求設有業種分布圖及購物推車l 商場內要設有POS系統，方便購物及會員信息查詢l 會員卡終身優惠l 要求上門服務，訪問對象認為燦坤服務不錯，但這方面做得還不夠。l 如果本案有價格和服務方面的優勢則會考慮去l 對漳州市各個商場的促銷人員非常反感l 目前漳州地區缺少大型超市、家電和建材城。缺少象來雅這樣的百貨公司l 目前漳州市區中男士護膚品、男士用品少，購買不方便l 停車場建議設在地下，比較安全l 商場要設有育嬰室l 要求服務人員態度要好l 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規范l 商品質量要保證l 要求設有購物專車專門來回接送（來自瑞京路女人街調查反饋）l 看電視較少，基本不看

6、漳州電視臺及收聽電臺廣播l 要求24小時營業，目前漳州只有南豐超市24小時營業l 訪問對象認為到本案太遠，而且沃爾瑪就要進駐，沒有必要去那里。（這說明當地消費者不了解SHOPPING MALL與沃爾瑪的區別在哪里）（來自東一號路調查反饋）調查當中有當地廠商對該項目有意向，希望招商時給予電話告知洪先生 電話服裝廠商潘小姐 電話：6355958 服裝廠商楊光耀 電話：2376621 茶藝廠商錢小姐 電話介紹給朋友陳先生 電話一部分 漳州市城市概況1.1 城市地理概況1.1.1地理位置漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南

7、端。漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔700至1000米，平和縣境內的大芹山為最高點，海拔1544米。全市山地面積8000平方公里，海拔80-240米的丘陵地約2956平方公里。漳州最大的河流是九龍江，九龍江發源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個縣區。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進東海。干流長258公里，合支流共長1923公里。在九龍江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛產稻谷、甘蔗、水果和其他經濟作物。1.1.2行政區劃漳州市是

8、福建省直轄市，轄有薌城區、龍文區和龍海市，漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。漳州市區由薌城區和龍文區構成，薌城區為原有城區主體，下設東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮。龍文區為規劃中的行政、商業中心。“漳州向東看”的政府口號主要針對該區。現下設藍田鎮、步文鎮、朝陽鎮、郭坑鎮4個鎮，共有41個行政村、5個居委會和1個鎮辦農場，本案所在區域屬于藍田鎮范圍。1.1.3氣候特征漳州位于北緯23.6度到25度之間，屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，年平均溫度21。1985年最高日氣溫36.3，最低1.6。無霜期達330天以上，年日照2000-230

9、0小時；年積溫7701.5。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均風力二級。漳州每年六至九月常有臺風襲來，最大風力達12級，臺風常來暴雨或大暴雨，造成洪澇災害。但在高溫季節，臺風也有助于降低氣溫和解除旱象。1.1.4文化發展漳州名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州的將領陳政、陳元光，丁儒外，還出現了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學家、史學家、數學家和地理學家。清初出現了以謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的“詔安畫派”。現代詔安畫家較著名的有“三沈”：沈福文、沈柔堅、沈耀初。近代著名的文學家則有林語堂、楊騷、許地

10、山。有譽滿海內外，多次出國獻藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術。有被譽為中國女排獲取世界冠軍的搖籃漳州體育基地。 1.1.5旅游資源目前全市擁有國家4A級旅游區1個、省級風景名勝區5個、全國重點文物保護單位11處、省級文物保護單位29處、國家級森林公園2個、國家級自然保護區1個、國家級地質公園1個。漳州海岸線長達680公里，海濱風光秀麗神奇，有國家4A 級旅游區東山風動石塔嶼風景區，國家級海濱森林公園烏礁灣，“天然海濱浴場”馬鑾灣、隆教灣，“海上動物園”龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口“紅樹林”旅游區，“閩山第一峰”南太武山以及漳州海濱火山地貌

11、國家地質公園的奇特海岸地質地貌景觀“海上兵馬俑”龍海牛頭山古火山口和“火山島”漳浦林進嶼等。漳州是著名的“花果之鄉”，是歷屆海峽兩岸（福建·漳州）花卉博覽會的主會場。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區）頗具規模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。漳州是歷史文化名城有“閩南第一碑林”省級風景名勝區云洞巖，全國重點文物保護單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋，“世界建筑奇觀”漳州土樓等。漳州西北多山，長泰天柱山國家級森林公園，華安國家級森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級自然保

12、護區等。 漳州宗教文化發達，有全國重點佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級文物保護單位關帝廟、慈濟宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。市區內旅游景點主要有朝陽鎮虎林山古人類遺址、云洞巖、江東橋、萬松關、瑞竹巖、石室巖和扶搖關帝廟。 目前，全市擁有旅行社28家，其中國際社2家，國內社26家；星級酒店12家，其中三星級6家，二星級6家。旅游接待床位5000多床，旅游定點單位7家，全市直接旅游從業人員達5000多人。1.2 城市交通概況1.2.1公路網絡漳州市公路網絡由3條高速公路(廈漳、漳詔、漳龍高速公路)、2條國道(324、319國道)、5條省道（省道漳東線漳州開發區至東山西埔段、省道官九線長泰

13、枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、57條縣道和眾多的鄉村道路組成。至2003年底，全市公路總里程10396公里（其中：國道主干線186公里、國道267公里、省道683公里），通車公路平均密度達到每百平方公里46.8公里。全市農村公路總里程9130公里，占全市公路總里程10396公里的87.8%。 同時廈深、龍廈鐵路漳州段預計2006年開工建設。1.2.2港航設施 漳州港由石碼、招銀、鎮海、古雷、東山、詔安6個港區組成，其中招銀、鎮海、東山為一類口岸，招銀港區被列入對臺直航試點口岸。全港已建成生產性泊位38個，其中萬噸級以上泊位

14、5個（招銀港區0#、3#、4#、5#和鎮海港區后石電廠煤碼頭），生產性碼頭岸線長3132米，堆場面積50萬平方米，倉庫面積37萬平方米，港口機械107臺套，建成10萬噸級航道長12海里，年貨物吞吐能力1268萬噸。 1.2.3運輸站場 全市共有道路客運站25個（其中一級站1個、二級站11個），一、二級站場均分布在市區和縣域行政中心。 1.2.4車船運力 至2003年底，全市擁有營運客貨車25958輛（其中客車2681輛、貨車23277輛），出租車1291輛。各類運輸船舶198艘、4.2萬載重噸、2673客位。 1.3漳州市經濟概況 1.3.1 2003年生產總值及產業結構2003年漳州市生產總

15、值(GDP)達603.84億元，較2002年增長11.0%。其中，第一產業增加值127.03億元，增長4.6%；第二產業增加值237.77億元，增長16.5%；第三產業增加值239.05億元，增長9.6%。三大產業結構比例由2002年的22.237.440.4調整優化為21.039.439.6，同比第一產業比重下降1.2個百分點，第二產業提高2.0個百分點。1.3.2 2003年人均收入及居民儲蓄 城鎮居民人均可支配收入9049元，農民人均純收入3981元，年末居民儲蓄存款余額213.6億元1.3.3 2003年社會消費品零售概況全市社會消費品零售總額179.88億元，比上年增長8.9%。分商

16、品銷售地域看，全年市的零售額66.20億元，比上年增長11.2%；縣的零售額44.07億元，增長9.6%；縣以下零售額69.61億元，增長6.1%。從分行業的情況看，批發零售貿易業實現零售額151.10億元，比上年增長8.8%；餐飲業零售額20.36億元，增長6.7%；其他行業8.42億元，增長15.6%。1.3.4 2004年經濟概況2004年社會消費品零售總額199億元，增長10.8%；居民消費價格總水平上升4.3%；地方級財政收入增長29%；外貿出口增長76.3%；實際利用外資增長15.3%；三次產業結構由03年的21:39.4:39.6調整為20.3:41.8:37.9，1.3.5 2

17、004年人均經濟指標城鎮居民人均可支配收入10117元，農民人均純收入4320，年末居民儲蓄存款余額249.1億元。市區在崗工作人員的平均工資為12424元/年，其中國有單位的平均工資為14226元，城鎮居民人均消費性支出6648元，農民人均生活消費支出2652元，城鎮居民人均住房使用面積達到22.8平方米，農村居民人均住房面積達到28.8平方米。1.4 漳州市人口概況 2003年末全市戶籍總人口453.93萬人，常住總人口464萬人。漳州市區人口51.44萬，其中市鎮人口35 .68萬，農村人口15.76萬。薌城區人口39萬，龍文區人口12萬。薌城區從業人員總數為27280人，其中按照登記注

18、冊類型分組為國有單位職工6357人，集體單位職工5624人，其他14880人，龍文區從業人員總數為16331人，按照登記注冊分組為國有單位職工12791人，集體單位職工100人，其他2990人。1.5 漳州市城市發展規劃概況漳州市整體規劃方向以“東移南進西擴”為主要方針，東部藍田開發區，西部金峰新區和南部的九龍江兩側將作為未來10年內的重點規劃建設區域。目標在2005年底該區建成面積23平方公里，人口達30萬人。在近幾年內，城市規劃建設的目標是把藍田新區建設成為龍文東部新城區的中心。以迎賓路為界，規劃為南北兩區，北區規劃建設為工業出口加工區，著力發展技術密集型和資本密集型產業；南區規劃為行政商

19、貿居住區，開發形成漳州第二商貿圈。1.6 城市道路交通基礎設施發展規劃重點加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學府路、鐘法路，形成環狀交通網絡，以道路建設帶動兩側開發，開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設污水管道，擴大綠地面積，提高環境質量。加強對市區香港路、岳口、浦頭片區、南山旅游區等重點歷史街區的開發和保護，1.7 居民住宅及市政設施發展規劃加快已開工的東南商貿城、江濱路片區、天下廣場、世紀廣場、瑞京路西段片區、建元路片區等舊城改造項目的建設進度，抓緊開工建設興華小區、丹霞路北段片區等具備開工條件的舊城改造項目，加快延北新村等危舊房屋片區的改造步伐。建設錦繡一方、

20、南山景區、江濱安置小區一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區。建設漳州高校園區（包括華陽體育館、教育學院、職業技術學院、學生公寓）、市青少年活動中心、朝陽醫院、中級法院審判綜合樓、天福茶學院，完善廈大漳州校區。1.8 商業發展規劃構建區域性商品流通樞紐，大力發展商貿業。漳州市未來的商業業態結構調整將主要以綜合性專業批發市場、餐飲、百貨和專賣店為主。綜合性批發市場如閩南蔬菜批發市場、閩南農資批發市場、建筑裝飾材料市場、家具市場、水產品市場、水果市場、花卉市場等。第二部分 漳州市商業2.1 零售業態構成百貨公司：目前在漳州市區內的百貨公司主要是中閩百匯和環宇百貨2家，環宇百貨位于延安北路

21、與勝利西路交叉路口，自2005年1月開業，定位為中高檔的流行百貨，主要經營品牌男女鞋、服飾，3個樓層，營業面積6000多平方米。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于2004年9月開業，定位偏低，以家庭消費為主，主要經營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有7個樓層。專賣店：是漳州市零售業態中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶。經營業種以服飾、鞋類居多。批發市場：主要面向縣城及郊區的消費者和經銷商，主要經營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發，如閩南小商品批發市場，工業品批發市場，浦東副食品批發市場，閩南建材批發市場等。超市：主要有吉馬超

22、市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及24小時營業的南風超市。其中以新華都超市單店規模最大，生意最好。專門店：主要有燦坤家電館和數碼館，位于延安北路。2.2 商業區分布漳州市區的商業區主要有中閩百匯新華西世紀廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個主要商業區。中閩百匯新華西世紀廣場：市區內最繁華的商業中心區，專賣店數量最多，門店租金也最高。瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學院，來店客中學生比例較大。延安北路：零售業網點較少，經營方式以夜市為主，主要通過地攤方式進行銷售交易。商品以服飾鞋類為主。小吃攤點較多。東一號路：在東一號路悅華商業城段沃爾瑪即將入駐，目前已經形成了摩托車配件、美

23、食街等主題性步行街，尚有部分商業在規劃建設中，周邊居民區比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發展潛力的新商圈。2.3 主干街道商業特征勝利東路：中旅商廈至龍文區交通局，分布商業網點以賓館酒樓為主，如臺灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。勝利西路：衛生學校至臺灣飯店，沿線分布市政機關（市政府、林業局），銀行（中行、建行和工行）新華東、西路：大通醫藥商場至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯電器、家具城、南豐超市等新華南、北路：華園小區至威鎮閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會，南面主要是些家電專賣店。水仙大街（馬灶路）

24、：燈飾城至閩南新城批發市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發市場。元光南路：臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網點（阿度餐飲、開元酒樓、龍達賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。延安北路：延安北新村至廣發華福證務，主要分布有環宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方KTV，老兄弟足浴等。南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業較發達，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店丹霞路：北京現代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發達，有漢宮

25、姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數手機專賣店和移動大廳。瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。女人街：滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。騰飛路：惠薌鞋城平價超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。新浦路：市中醫院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等結語：漳州市區內除了中閩百匯至新華西步行街的商業氣氛較為成熟外，其他區域在業態業種的組合搭配上

26、極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。在業種較為集中的區域，基本上就三五家的規模。同時漳州的娛樂行業和酒店業發展水平較低，也牽制了商業區的形成與發展。第三部分 項目區域調研3.1 項目區域概況本案位于漳州市藍田開發區，所在區域屬于漳州市龍文區，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴的重點規劃改造區域，經過本案所在區域的市區客流主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向前往廈門一帶流動，其中貨車和私家車占主要部分。因為周邊均屬于待開發用地，本案在該區域的能見度良好，市中心距離本案約需15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。以上街道同樣也是未來市區客源流向本

27、案的主要路線。本案對面為云洞巖風景區。3.2 交通條件調查本案位于漳州市區通往廈門的主干街道迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區到達本案所在區域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向，經過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的1路車，西坑為最靠近本案的公交停靠點。漳州市區內目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。本案距廈門港40公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅3公里，距離國鐵鷹廈線站僅5公里，毗鄰廈門國際機場，水、陸、空交通便捷。3.3 未來發展規劃3.3.1道路建設規劃銜接迎賓路和水仙大街的龍江

28、路，全長1.169公里，寬50米，從開工至今已累計完成3189萬元，完成計劃總投資89.8%，該道路預計能于4月底通車。東三號路（迎賓路至北環路）主干道長1.522公里，寬60米，總投資9795萬，已于2004年投資2000萬。江濱大道龍文段，主干道長5.1公里，寬80米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。3.3.2 旅游開發建設規劃云洞巖度假村投資100萬美元，開發熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個項目，美食城占地20畝，總投資300萬元，山門占地26畝，建設旅游店面、別墅客房、中心會所、游泳池、網球場及其它配套設施。目前在建。3.3.3 住宅開發建設毅達新城一期位于藍田鎮東嶼，

29、該項目一期用地138畝，建設面積12萬平方米，計劃總投資1.14億元，建設商住樓，2004年投資1200萬元，已完成填土工程。 3.4 項目區域車流量統計分析3.4.1 項目區域車流量調查說明 本次車流量調查安排在4/14（四），4/15（五）進行，天氣晴朗，三個調查統計點分布情況如下：A、迎賓大道旁的西坑農村信用社前，主要統計從廈門經過迎賓大道進入漳州的車流。B、吉馬SM廣場側面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統計從漳州迎賓大道和水仙大街經過本案往廈門去的車流。C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統計市區內車輛從迎賓大道至廈門和藍田開發區的車流。 統計時間段分別是10:00-12:00，1

30、4:00-17:00，18:00-20:00,共計7個小時。表3.4.1 4/14（四）平均每小時車流量（量/小時）表3.4.2 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛/小時）3.4.2 車流特征描述：時間段：10:0012:00 市區經過迎賓大道本案區域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為619輛，其中貨車占56%，私家車占26.5%，摩托車占15.7%，長途客運占10%。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經過迎賓大道本案區域進入市區的車流特征：平均每小時車流量為758輛，其中私家車占38.5%，貨車占34%，公交車占比7.4%。私家車數量較前有明顯增加。時間段：14:0017:00

31、 市區經過迎賓大道本案區域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為593輛，其中貨車占31.4%，私家車占28%，摩托車占19.7%，長途客運占9.5%。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經過迎賓大道本案區域進入市區的車流特征：平均每小時車流量為906輛，其中公交車占比40.5%，貨車占18%，私家車占17.5%。客運車輛數量增加幅度較大。時間段：18:0020:00市區經過迎賓大道本案區域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為417輛，其中貨車占27.4%，私家車占22.8%。客運車輛明顯減少。摩托車數量增加。廈門方向經過迎賓大道本案區域進入市區的車流特征：平均每小時車流量為608輛，其

32、中貨車占32.8%，摩托車占25.6%，私家車占23.9%，客運車輛占9%。夜班運輸貨車數量較白天略有增加，車流量整體數量減少主要還是因為廈門開往漳州的短途客運車輛減少所致。3.4.3 結論 通過每小時車流統計表可以看出，4/15（五）因為臨近周末，白天經過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但18:00后車輛數量有所增加。而從廈門往漳州市區的車輛數量明顯增多，從迎賓路方向來的市區內車輛有所減少。僅在夜間有所增加。以上數據說明目前市區內經過本案的車輛基本上還是以商務運輸車輛為主，同時私家車與客運車輛也占比較大的比例。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時私家

33、車的數量受周末影響較大。 根據車輛平均值進行推算，從市區經過本案的車輛一天（10:00-22:00）的數量約有6516輛，而從廈門至市區的車輛約有9088輛，合計往來車輛總數為15604輛。平均每小時有1300輛經過本案。3.5 客流量統計分析3.5.1 客流量調查說明 鑒于本案周邊區域均屬于待開發用地，沒有成熟的大型住宅區或商業網點，故本次客流量調查主要是了解靠近市區方向的客流的數量和流動規律，分析未來流向本案的客源所在。客流量調查日期安排在4/16（六）和4/17（日）的10:00-12:00，14:00-17:00，18:00-20:00，共計7個小時。客流量統計地點有三個，為聚善堂前路

34、口、迎賓大道路口、加油站旁路口3.5.2 客流量統計分析表3.5.1項目區域客流量調查統計表（單位：人/小時）本次客流量調查點主要選擇未來客源可能流向本案的路段進行調查統計，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因為周邊區域屬于待開發用地，客流量較少。同時根據本案作為Shopping Mall的業態特點，未來主力顧客群所處范圍相應較大。3.5.3 客流特征描述 在以上3個調查點所觀察統計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學生組成，在本案所處的區域周邊缺乏成熟的社區和商務中心，流動人員數量較少。第四部分 商圈消費特性及專題調查 本次針對商圈范圍內的薌城區采樣400份和本案

35、周邊龍文區采樣200份，合計回收有效問卷578份。4.1 訪問對象基本情況4.1.1 訪問對象基本特征平均學歷水平偏低，年齡集中在18-35歲之間本次訪問對象女性略高男性，二者比例為54.8：45.2 ，其中有56.9%未婚，基本上家庭成員至少2人以上。年齡在18-25歲的占51.6%，26-35歲占27.7%。訪問對象中有51.7%的學歷水平在高中或中專。表一 訪問對象性別比例表二 訪問對象婚姻狀況表三 訪問對象家庭人員數量表四 訪問對象年齡范圍比例表五 訪問對象學歷水平比例4.1.2 外來常住人口的居住方式主要是租房調查對象居住區域主要分布在薌城區和龍文區，來自外地的人員占10.9%。而外

36、來人口常住在市區的占36%。通過對住房情況調查，發現訪問對象中租房比例為30.1%，基本上外來人口中大部分采用租房形式。表六 訪問對象居住區域比例表七 訪問對象來源比例表八 訪問對象住房情況4.1.3訪問對象職業特征及收入情況 在訪問對象中，有28%屬于商鋪個體經營者，其次20.6%在事業單位就業，在民營企業中工作的占14%。大部分訪問對象的月收入在1000元到2000元以內，比例為53.5%。月收入在3000元以上的占8.5%，而月收入在1000元以下的低收入人群比例占28.5%。 總體上，月收入在1000元到2000元之間的事業單位、民營企業工作人員和商鋪個體經營者代表了漳州市消費群體的主

37、要消費特征和消費習慣。表九 訪問對象職業比例表十 訪問對象月收入比例4.2 商圈消費特征4.2.1 消費性支出及儲蓄調查 根據下表可以看出，32%的訪問對象基本上在每個月都會在服裝的購買上發費100-200元，而有75%的訪問對象在每個月的服裝購買上會支出100元以上。 根據下表，將訪問對象在服裝、飲食、交通三個方面的消費支出金額采用中數進行折中計算支出標準值，然后再各自按占比進行加權，則服裝、飲食、交通三者的支出平均金額為200.1元、461.2元、241.1元，三者的比例為22：51：27，由此可以看出，飲食支出在當地消費者的消費性支出中還是占很大的比例。而有26.6%的訪問對象每個月都會

38、習慣性的儲蓄300-500元。還有19.4%的訪問對象的儲蓄金額在100-300元范圍內。結論：市區內消費者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費者有儲蓄的習慣。表十一 訪問對象每月購買服裝支出比例表十二 訪問對象每月飲食支出比例表十三 訪問對象每月交通費用支出比例表十四 訪問對象每月儲蓄金額比例4.2.2 消費特征調查通過下表可以看出，漳州市消費者的消費心理基本上還是偏向理性，在購物過程同伴的意見影響不大，重視商品，不看重品牌，價格敏感性高，同時對流行新品的求新心理不強，更愿意等到促銷折扣時期再購買，但依然有超過46%的顧客存在沖動性購物可能，有73%的消費者不是非常重視商品的實用性

39、。表十五 訪問對象購物時受他人意見的影響表十六 訪問對象購物的實用性表十七 訪問對象的品牌心理表十八 訪問對象對價格的敏感度表十九 訪問對象對新品的嘗試表二十 訪問對象沖動購物的比例4.2.3 消費習慣調查有55%的消費者每周會逛街一到兩次，而有36.3%的消費者選擇周末才去逛街，47.2%的消費者習慣晚上18點以后出去逛街購物。在目前現有的購物場所選擇中基本上可以分成三個檔次，最為消費者常去的是中閩百匯（33.6%）和新華都（22.7%），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有17%左右的消費者選擇。而其他購物場所如閩南批發市場、環宇百貨、女人街及附近專賣店分別有10%左右的消

40、費者選擇。 在選擇購物場所的影響因素上，商品價位以44%被視為消費者最看重的因素，其次是有31%選擇服務態度，其他因素如購物環境和商品豐富度并不受到消費者的特別看重，而商場氛圍最不受消費者重視。 在外出逛街購物時，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到28%和27%，而有12%的消費者擁有私家車。通過對交通方式的調查可以看出要去車程達到15分鐘以上的購物場所如本案，對于漳州市區內消費者而言，需要重視解決交通問題。表二十一 訪問對象每周逛街頻率比例表二十二 訪問對象選擇逛街時間表二十三 訪問對象選擇逛街時段表二十四 訪問對象常去的購物場所（多選）表二十五 訪問對象對商場的重視因素（多選）表二十

41、六 訪問對象購物常用的交通方式第五部分 項目規劃調查分析5.1 概念導向調查通過調查發現，目前漳州消費者對什么叫Shopping Mall有64.5%都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占38.4%），也有1/4以上的消費者了解購物中心的娛樂休閑功能。同時有73%的消費者表示知道或聽說過本項目。但在選擇至本項目的交通方式時，摩托車和步行依然是最主要的出行方式。但有17%的消費者希望能夠搭乘免費的購物專車，而自行車和三輪車也成為了市區內至本項目的一個重要交通方式。表二十七 訪問對象知道否SHOPPING MALL表二十八 訪問對象對購物中心的理

42、解表二十九 訪問對象對廈門印象最好購物中心表三十 訪問對象是否知道本項目表三十一 訪問對象至本項目的交通方式5.2 業種規劃意向調查 通過調查了解到，目前漳州的消費品市場上，存在需求缺口的商品主要有：醫療保健品（28.3%），五金用品（17%），進口書刊（14%），建材（12.3%），兒童玩具和嬰幼兒用品（8.8%）以及家用電器（8.3%）。清潔用品、運動用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認為購買方便，容易取得的商品。但在調查各個業種吸引力可以發現，名牌服飾和化妝品雖然被認為是購買方便的商品，但對消費者具備最強的吸引力，除了名牌服飾和化妝品外，按照業態業種吸引力排列，主要有：大型超市（15.

43、3%）、家用電器（14.5%）、床上用品（14.2%）、家庭裝飾品（12.8%）、美食小吃（10.2%）、特色飯店（10.2%）、麥當勞和肯德基（9.9%）、醫療保健品（8.3%）。其中建材超市、手機通訊服務、電影院以低于2%的選擇被認為對本項目的人氣聚集沒有幫助。 在對本項目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得62.6%的支持率，而大型超市為45%，在功能性業種搭配上，銀行的支持率為69%，手機和電訊服務的支持率為43%， 在對餐飲調查中，發現漳州消費者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（33.4%）、日本韓國料理（26%）、麥當勞（25%）、中式快餐（23.8%）、德克士（22%）、牛排館

44、（20.9%）、特色中餐（18.7%）、肯德基（18%）、必勝客（8%）、咖啡廳（7.1%），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強，比如對小吃老店和特色風味菜的群體性偏好形成了漳州市獨特的吃文化。從表三十八可以看出，目前在大中城市比較受歡迎的餐飲除了日本韓國料理外，其他如牛排館、必勝客和咖啡廳大部分都并不受歡迎。 在對漳州市民的未來一兩年內購房計劃的調查中可以看出，有51.2%的市民表示有計劃購買，而在龍文區的入戶調查中，有58%的市民有購房計劃。隨著漳州房價的上漲和商品房開發熱潮，在未來兩年內，家居用品的市場需求將會有較大的提高。表三十二 訪問對象購買不方便的商品表三十三 訪

45、問對象對業態業種的吸引力表三十四 訪問對象對引進大型百貨公司的需求度表三十五 訪問對象對引進大型超市的需求度表三十六 訪問對象對設立銀行的需求度表三十七 訪問對象對提供手機和電訊服務的評價表三十八 訪問對象對不同餐飲的喜好度表三十九 訪問對象在一兩年內的購房計劃5.3 功能性規劃 從調查中了解到，漳州市消費者中有1/3以上在周末都會和家人一起度過，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費特征明顯，而超過1/2的消費者表示周末愿意來本案。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發區域，有61.4%的消費者認為有必要在本案設立公交停靠點。同時在進行對停車問題的調查中發現在整個城市的機動車保有量遠

46、談不上飽和的情況下，依然有63.6%的消費者認為外出時遇到停車位不夠的問題。在對漳州消費者進行本案未來功能性規劃的意向調查中，漳州市消費者最為看重的是自動取款機和停車場的配套服務，分別達到40%和38.8%，其次主要是服務臺（31.3%）、寄物臺（29.8%）、休閑區（25.6%），10%-15%的消費者認為無障礙通道、公用電話、餐飲速食和兒童游樂區有必要配套，而電影院依然被認為最沒有必要的配套服務設施。在本案入口設立平面分布圖的必要性上，有78%的消費者希望能夠有。表四十 訪問對象周末的消遣方式表四十一 訪問對象周末來本項目的意向表四十二 訪問對象對公交停靠站設立的必要性表四十三 訪問對象對

47、停車問題的反映表四十四 訪問對象最為看重的配套服務表四十五 訪問對象對商店入口平面圖的設立必要性5.4 行銷策略調查根據現有商家常用促銷方式及本案未來可能采用的行銷手段，對漳州市消費者進行了調查，調查對象認為同伴的建議對促成購物的影響最大，其次是現場銷售氣氛的帶動作用和促銷活動，至于銷售人員的推銷，消費者認為并不能起到非常大的影響。在促銷活動吸引力調查中發現，商品折扣對漳州市消費者具備最強的吸引力，占38%，其他依次是大型商品特賣會（29%）、贈送禮品（22.8%）、舉行購物節（15.4%）、會員優惠（15%）和贈券活動（10%）。而現場PR活動中表演活動（31.5%）最受歡迎，其次是新品發布

48、會（21.3%）、運動競賽表演（20.9%）、明星簽售會（14.9%）和藝術展覽（11.4%）。在活動類型的選擇上，36.3%的消費者喜歡參加個人挑戰類活動，而33.2%的消費者喜歡參加情侶互動類活動，31%的消費者選擇了家庭參與類。在節日的重視度上，春節作為中國最重要的一個傳統節日，以63%排在首位，其次是2.14情人節（45%）、中秋節（42%）、圣誕節（35.5%）、母親節（34.8%）、七夕情人節（31%）和國慶節（29.4%），而五一節（17%）、萬圣節（13%）和元宵節（13%）的重視度較弱。至于3.8婦女節、清明節和重陽節最不為漳州消費者所看重。在過節方式上，50%的消費者選擇在

49、節日里和朋友外出旅游，而有24.6%選擇逛商場，21%選擇在家陪家人，但還有17%選擇和平常一樣。表四十六 訪問對象購物的決定性因素表四十七 訪問對象認為最具吸引力的促銷活動表四十八 訪問對象最喜歡的現場表演活動表四十九 訪問對象最喜歡的參與性活動表五十 訪問對象最為重視的節日表五十一 訪問對象節日的消遣方式5.5 媒體渠道與策略根據漳州目前媒體渠道的實際情況，調查了解現有媒體的運作效果和通過消費者對各種主要媒體的印象評價，為本案在未來的媒體策略提供參考依據。通過調查，漳州消費者對現有廣告的接受度較差，近2/3的消費者表示很少看廣告，而漳州當地企業常用媒體中電視廣告的關注度最高，有31.3%的

50、消費者是通過電視看到漳州當地企業的廣告，其次是報紙廣告（23%）、戶外廣告（22%）、城市T視訊（12%）和手機短信（9.5%），而電臺（6.4%）和DM（2.6%）消費者接觸最少。這與當地企業對媒體渠道的選擇和消費者與各媒體的接觸頻率有關，在當地主要報紙的閱讀率調查中發現，漳州消費者在報紙方面接觸最多的是海峽都市報（40%）和閩南日報（36.7%），漳州市廣播電視報（14%）是閱讀人群最少的報紙媒體，而海峽導報（22.7%）和東南早報（20%）的閱讀率屬于中等偏下水平。而在消費者對當地報紙各版面的閱讀選擇上，新聞報道作為報紙的主要功能，有33%消費者選擇看新聞，其次是文化娛樂（30%），廣告

51、（23.5%）、消費時尚（17.8%），體育報道（15.6%）和專題報告（15.6%），生活休閑類內容幾乎沒有消費者愿意看。在對漳州廣播電臺的收聽情況進行調查時發現，將近1/2的消費者沒有聽過廣播電臺，80%以上的消費者表示偶爾聽聽。 在戶外廣告的關注度調查中，56%的消費者表示上街時不會注意到戶外廣告內容，而對于公交車身廣告有51%的消費者表示上街時會注意看，DM派發渠道的有效性調查中，現場派發的到達效果最好，有56%的消費者表示看到的DM主要是通過現場派發方式取得的， 30%的消費則通過夾報郵寄方式取得，而通過郵寄到戶方式取得的占10%。在消費者認為最方便接觸到的媒體渠道中，分別是電視廣告

52、（52%）、公交車身廣告（38.7%）、手機短信（32%）、戶外廣告（30%）、報紙廣告（14.7%），其他如廣播電臺、DM和城市T視訊消費者認為最不方便接觸到。表五十二 廣告的促銷效果表五十三 同業常用的媒體情況表五十四 訪問對象收看電視的時段表五十五 報紙各版面的閱讀情況表五十六 漳州廣播電臺的收聽情況表五十七 戶外廣告的告知效果表五十八 公交車身廣告的告知效果表五十九DM派發渠道的有效性表六十 媒體渠道的有效性5.6 租金調查本次安排的問卷調查中針對租金方面的調查主要了解目前漳州市各主要商業區的租金情況，了解各店面業主對本案的租金預期，共收回有效問卷98份。在調查的店面中有近80%的店面

53、屬于租用的，65%經營狀況僅保持收支平衡，31%表示目前經營狀況良好。同時有20%業主表示計劃再開新店。在對本案各樓層租金的預期上1/2左右的業主認為在30-40元/平方米.月較為合適，認為各樓層租金在40元/平方米.月以上的1F有34.7%，2F有25.5%，3F有23.5%，4F有8%，而認為各樓層租金在30元/平方米.月以下的1F有16%，2F有17%，3F有26.5%，4F有32%。同時有75%的業主對進駐本案并不表示反對，其中有16%的業主對本案表示極大興趣。表六十一 調查對象的店面自有或租用？表六十二 目前經營狀況表六十三 目前開新店計劃表六十四 對本案的樓層租金預期表六十五 是否

54、有進駐本案意向？第五部分 調查總結分析與建議5.1 概念界定5.1.1 Shopping Mall產生的條件Shopping Mall業態起源于美國，根據美國的標準，Shopping Mall產生有三個條件，一是人均經濟，比如達到人均三千到六千美金，二是汽車的私有化程度，私家車擁有人群比例較大，三是城市擴大化和城市郊區化，滿足以上三個條件的城市所呈現的消費特點是遠距離購物和一次性購物。 這是城市中Shopping Mall產生的社會和經濟基礎。5.1.2 中國式Shopping Mall的產生條件雖然中國大部分城市的人均GDP還達不到需求，但是Shopping Mall在中國的產生和發展條件有其特殊性，一是中國城市擴張比較明顯，二是土地稀缺，三是人口眾多，雖然人均收入達不到支撐一個Shopping Mall的要求，但在每平方公里內的人口密度比較大，它的消費總量可以支持一個較大規模的Shopping Mall。5.1.3 商業業態定義按照零售店鋪的結構特點，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業場所等因素將零售業分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物等17種業態，（引用自商務部2004年零售業態分類