1、全國60典型城市庫存及結構分析一、60城總體情況分析1、60城庫存及去化周期對全國60個城市新建商品住宅的庫存數據及去化周期進行總量分析。綜合分析此類城市的庫存形成、演變機制，進而總結去庫存的經驗和教訓，能夠給其他城市去庫存提供相應的啟發。納入統計的60個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、海口、重慶、成都、昆明、銀川、烏魯木齊、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、蚌埠、徐

2、州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德鎮和滁州。（1）60城庫存變化統計數據顯示，從2010年到2016年4月份，全國60個典型城市的庫存走勢存在兩個階段，不同階段的形成，和政策、市場、資金、投資等變量的變動有很大的關聯性。上行階段：2011年-2014年。庫存規?？傮w持續攀升，雖然部分階段比如2013年第一季度呈現出下滑的態勢，但總體上依然是庫存增多減少的態勢。本輪庫存上行主要有兩個原因：一、一二線城市的限購等收緊政策影響了市場交易，加大了庫存攀升的力度，尤其2011年更為明顯；二、三四線城市庫存規模持續攀升，推高了60個城市的總體庫存。下行階段：2015年1月-2016年4月。庫存規?？傮w處于下

3、滑態勢。有三個原因：一、在中央和各大部委持續強調去庫存的戰略導向下，各類刺激住房消費的政策陸續出臺，市場交易活躍促使去庫存效果較為明顯，尤其是一二線重點城市的去庫存效果更佳；二、2014年開始各大城市投資數據開始呈現下滑態勢，潛在供應規模略有下滑，牽制了庫存規模上升的態勢；三、三四線城市積極去庫存的效果得到體現，包括市民化、農民工購房配套政策的落實、三四線城市房價處于止跌反彈的階段等，都容易加快此類城市的市場交易，進而利好對庫存規模的削減。圖1 60城新建商品住宅庫存及存銷比數據來源：CRIC、易居研究院（2）60城去化周期變化衡量庫存壓力的另一個指標是存銷比。我們定義：存銷比=當月新建商品住

4、宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值。經驗值判斷，存銷比大于14個月，則屬于偏大，此時房價走勢偏弱甚至降價。而存銷比小于14個月，則屬于偏小，房價走勢將趨強甚至出現暴漲的態勢?；?010年1月至2016年4月的數據，可以看出，該曲線呈現了很明顯的周期性波動。其中有兩輪明顯的下行周期，即去庫存的速度在持續加快。第一輪下行期：從2012年3月到2013年4月，共經歷了14個月。峰值出現在2012年2月，為21.2個月；谷值出現在2013年4月，為11.5個月；本輪去化周期的波動幅度達到8.7個月。從原因分析，本輪去庫存周期下行，基本上和限購限貸政策實施后的市場反應有關。2011年限購政策打壓

5、了購房需求，但到了2012年隨著購房者購房資格的陸續滿足，以及信貸寬松，還有積壓需求的有效釋放，整個市場交易持續升溫，促進了存銷比數據的快速下滑。第二輪下行期：從2014年8月到2016年4月，共經歷了21個月。峰值出現在2014年7月，為19.5個月；谷值出現在2016年4月，為11.7個月；本輪去化周期的波動幅度達到7.8個月。從原因分析，本輪下行周期主要受貨幣寬松和房產政策刺激影響，還有國家去庫存的戰略導向影響，市場銷售持續增長，存銷比不斷下行，2016年4月已減少為11.7個月。2、60城住宅市場供求關系對這60個城市新建商品住宅的供求數據進行分析，供求關系主要分為三類：供大于求、供小

6、于求、供求平衡。這里結合2010年1月-2016年4月的數據，重點分析供大于求、供小于求的兩種形態。供大于求：供大于求，會導致庫存增加。比如2011年的月度供求柱狀圖，大多數月份均呈現出比較明顯的供大于求態勢。該階段供應規模比較大，很多項目陸續進入預售期，但此時恰是限購政策比較嚴的階段。因此供應量很難得到消化，市場呈現出明顯的供應過?，F象，反映在庫存規模上，也能夠看出庫存面積持續攀升的尷尬。供小于求：供小于求，會導致庫存減少。比如2015年下半年，60個城市供求關系持續得到改善，市場交易活躍度要超過房企的推盤活躍度。這一態勢在2016年上半年得到延續。比如在2016年3月，受部分大城市相對瘋狂

7、的市場交易影響，全國60大城市的供求關系明顯改善，當月新增供應量為3855萬平方米，而成交量創下歷史新高，達到4480萬平方米的水平。圖2 60城新建商品住宅月度供求關系數據來源：CRIC、易居研究院3、存銷比和房價之間的相關性庫存去化周期（存銷比）反映了市場供求關系的變化，因此相對應地，相關城市的房價走勢也會和其保持比較密切的關系。其規律是，當存銷比持續下行，相關城市的房價上漲壓力會持續增加；而當存銷比持續攀升，房價下跌的可能性則會增加。將全國60個城市新建商品住宅的存銷比、全國70個大中城市新建商品住宅價格指數的環比增幅兩組數據進行繪圖分析。從下圖可以看出，兩條曲線基本上呈現了負相關關系。

8、當存銷比達到峰值時，恰是房價增幅接近谷底的時候。而當存銷比接近谷底時，恰是房價增幅達到峰值的時候。舉例來說，2014年7月存銷比達到了峰值，為19.5個月；而在2014年8月，房價指數環比增幅達到了谷值，為-1.2%。再看2016年的數據，2016年存銷比數據不斷下行和探底，此時房價增幅曲線不斷上行。兩條曲線之間的相關性非常高。在此類感性認識的基礎上，我們基于房價的走勢進行區間劃分和對比，并根據經驗值來劃分相對應的去庫存壓力和區間。這樣做分析，能夠體現去庫存和房價之間的相關性。對于此類相關性的掌握，利好房企、投資者等對后續市場的更精準把握。當房價指數的環比增幅大于0.6%，增幅就屬于偏高，房價

9、屬于過熱。根據經驗值和下圖的曲線，存銷比數據基本上為小于12個月的水平，即為偏低水平。當房價指數的環比增幅位于0.0%-0.6%的區間時，增幅則屬于合理，房價增幅基本算溫和。根據經驗值和下圖的曲線，存銷比數據基本上為12-16個月的水平，即為合理水平。當房價指數的環比增幅低于0.0%，增幅就屬于偏小，這說明房價偏冷。根據經驗值和下圖的曲線，存銷比數據基本上為大于16個月的水平，即為偏高水平。圖3 60城存銷比和70城房價指數環比增幅曲線數據來源：統計局、易居研究院二、60城庫存結構分析1、一二三四線市場分化較明顯對全國60個城市按照一、二、三四線的分類方式進行分類。其中，一線城市包括北京、上海

10、、廣州和深圳。二線城市包括長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、?？?、重慶、成都、昆明、銀川和烏魯木齊。三四線城市包括淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、蚌埠、徐州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德鎮和滁州。對這三類城市的庫存走勢進行分類分析，可以看出不同的市場走勢或分化現象。一線城市：庫存規?？傮w上有周期波動的特征。比如在2012年此類城市的庫存規模是偏高的。而到了2013年則有所回落，這和一線城市市場需求的積

11、極釋放有關，也體現出一線城市市場波動性較大的特征。到了2014年第四季度，隨著深圳等城市陸續步入房價上漲的通道，此時庫存量也隨之出現下滑。到了2016年4月份，相比3月份庫存規模略有上升，為3096萬平方米，這和4月份一線城市房企積極推盤等策略的實施有關。總結來看，一線城市較好的投資價值和部分階段較為嚴厲的購房政策，能夠對城市庫存走勢形成較為明顯的影響。二線城市：二線城市庫存總體上呈現出持續攀升的態勢，當然這中間也有部分月份有些波動或下滑。如在2013年第一季度，二線城市的庫存量呈現出一個階段性的回落。到了2014年第四季度，二線城市的庫存規模也呈現了下滑的態勢，其中以部分熱點城市如杭州、蘇州

12、等城市的庫存規模減少最明顯?？偨Y來看，二線城市成為除一線城市以外的最佳投資區域，庫存規模出現上升，和新城開發規模較大、需求釋放不到位等有關。但當一線城市購房政策偏緊時，二線城市的去庫存效果會變得比較明顯，即所謂一線城市需求溢出的效應。三四線城市：此類城市總體上呈現出庫存規模持續上升的態勢。這和國家統計局公布的待售面積數據總體攀升的態勢有很大的相似性。從實際情況看，三四線城市的需求釋放類似“割韭菜”，呈現出階段性而非持續性的活躍，該需求釋放的特征和一二線城市有很大的差異。當然，到了2014年第四季度，受一二線城市市場活躍的影響，三四線城市的庫存持續攀升態勢也有所改變，這和農民工購房、三大城市群周

13、邊的四線城市交易活躍等態勢有密切關聯。當然三四線城市中也存在一個市場分化的現象。圖4 60城一二三四線城市庫存走勢數據來源：CRIC、易居研究院在庫存走勢分析的基礎上，我們基于這三類城市的去庫存周期或存銷比指標來分析市場規律?？傮w上看，一線城市的去化速度快于二線城市，二線城市又快于三線城市。尤其是從2013年以來的曲線走勢能夠看得更清晰。此類態勢基本上得到了延續，到了2016年4月份，一線城市的存銷比數據出現了小幅反彈，而二線繼續下滑，三四線的下跌態勢更明顯。其原因是，在此類三四線城市中，包括無錫、昆山、燕郊等城市近期的市場交易異?；鸨苯訋恿舜祟惾木€城市曲線的下行。換而言之，三四線城市

14、也并非全部都是去庫存難的城市，部分城市市場數據甚至要優于二線城市。圖5 60城一二三四線城市存銷比走勢數據來源：CRIC、易居研究院2、東中西部市場走勢較一致對全國60個城市按照東、中、西部城市的分類方式進行分類。其中，東部城市包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、天津、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、廈門、南寧、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、茂名、石家莊、大連、?？?、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、徐州、昆山和燕郊。中部城市包括長春、太原、合肥、南昌、長沙、淮南、馬鞍山、九江、荊門、哈爾濱、鄭州、武漢、蚌埠、宜昌、常德、景德鎮和滁州。西部城市包括貴陽、西安、蘭州、西寧、北海、呼和浩特、重

15、慶、成都、昆明、銀川和烏魯木齊。圖6 60城東中西部城市庫存走勢數據來源：CRIC、易居研究院對這三類城市的庫存走勢進行分析，可以看出東部城市和中西部城市略有差異。但相比此前的一二三四線城市分類，東中西部城市的分化現象不明顯，而是呈現出較為一致的市場走勢。東部城市：庫存規?？傮w攀升，但波動幅度比較大。比如說從2010年1月份開始持續攀升，到了2014年12月創下歷史高位，為23659萬平方米。隨后庫存規模持續下滑，到了2016年4月則為21094萬平方米。從原因分析來看，東部城市的經濟條件較為發達，土地投資等規模較大，庫存攀升是符合市場預期的。同時在房價持續上漲的情況下，也往往會面臨更為嚴厲的

16、政策打壓，庫存此時上升力度更大。而當市場交易較為活躍時，東部城市的庫存規模則容易出現明顯的下滑態勢。中部和西部城市：這兩類城市的庫存規?？傮w上呈現出上升的態勢。當然，到了2015年可以看出庫存持續攀升的節奏在放緩。這個時候此類城市也受到去庫存等策略的影響，呈現出積極去庫存和市場交易趨于活躍的態勢。從原因分析，中部城市和西部城市的人口導入規模相對小，而土地供應規模又偏大，這會使得庫存規模容易上升。而當市場交易開始活躍時，庫存也能夠出現下滑現象，但下滑力度相對來說不及東部城市。從去庫存周期的數據來看，三類城市的規律或走勢具有相似性。從走勢看，相比一二三四線的城市分類，東中西部城市分類下的市場分化現

17、象并不明顯。當然，分階段看，不同城市之間還是會呈現出不同的特征。比如說，在2011-2013年三類城市的曲線基本上是粘合的，差異不大。但從2014年開始中部城市的去庫存周期要小于東部城市，更小于西部城市。從原因來看，東部城市存在部分投資過于激進、但市場表現平淡的高庫存城市，所以牽制東部城市存銷比曲線的下行，進而比中部城市的市場表現要弱。而觀察2016年的庫存去化周期數據，能夠發現東部城市和中部城市的數據相當，但西部城市的庫存去化周期有所上升，波動程度較大。這和西部城市的庫存規模沒有實質性下滑，以及相應的市場交易活躍度不及東中部等因素有關。圖7 60城東中西部城市存銷比走勢數據來源：CRIC、易

18、居研究院3、城市排行榜對全國60個城市2016年4月份新建商品住宅的庫存規模做橫向對比，進而觀察下哪些城市的庫存量是偏大的。從排行中可以看出，庫存絕對量最大的三個城市為沈陽、西安和天津，分別為2063、1995和1989萬平方米。而庫存規模最小的三個城市為燕郊、景德鎮和珠海，分別為116、136和151萬平方米。不同城市的庫存規模大小，受到了不同因素的影響。這里可以舉兩類原因來分析。此類不同原因下的庫存形成機制和去庫存的效果，也值得其他城市的學習和借鑒。原因1：城市規模的建設有大有小。包括沈陽、西安等城市，作為省會城市自然會有一個較大的城區和郊區面積。此類城市的新城數量較多，而市場消化能力短期

19、內不能快速跟進，因此容易使得庫存規模偏大。類似燕郊等城市，實際上是作為北京衛星城的角色而發展起來的，所以單純從庫存規模的絕對量來看，最多相當于一個三線地級市的庫存規模?？偨Y來說，城市的行政級別和城市規模的差異，決定了城市庫存規模有較大的差異。原因2：市場去庫存的效果有好有差。這里以馬鞍山為例，類似馬鞍山等城市的庫存規模相對不大，這和其近期受南京市場火熱的影響有關。在南京可售房源不足的情況下，馬鞍山等城市的市場交易持續活躍，進而庫存規模的下滑態勢也比較明顯。換而言之，近期部分城市庫存規模持續下滑，很大程度上和購房者數量增加有關，包括本地和外來人口的購房積極性在快速提高，進而帶動了市場交易的不斷活

20、躍。表1 60城新建商品住宅庫存面積（單位：萬平方米）城市庫存城市庫存城市庫存城市庫存城市庫存沈陽2063北京881成都634銀川447常德249西安1995煙臺864烏魯木齊621丹東421福州247天津1989哈爾濱861呼和浩特594深圳413南通247重慶1861濟南858海口594滁州375三亞241長沙1804昆明841寧波580南京361宜昌220武漢1524無錫831石家莊580蘇州361九江206青島1334南寧737鄭州568南昌352合肥193長春1057太原728徐州557濟寧325茂名185杭州934常州719北海524昆山323馬鞍山164唐山916大連679西寧5

21、20淮南304珠海151上海915貴陽644溫州491廈門295景德鎮136廣州887蘭州635蚌埠462荊門294燕郊116數據來源：易居研究院同時，對這60個城市2016年4月份新建商品住宅的庫存去化周期或者存銷比做橫向對比。相比庫存規模，存銷比的數據更具有可比性和參考價值。數據顯示，存銷比數據最大的三個城市為唐山、丹東和北海，分別為34、33和30個月。而存銷比偏小的三個城市為合肥、南京和蘇州，分別為2、2和3個月。不同城市的存銷比數據大小，受到了不同因素的影響。這里可以舉兩個原因進行分析。此類城市去庫存效果背后的原因總結，也值得其他城市的借鑒。原因1：城市投資價值總體看好。類似三大城市

22、群內的城市，近期存銷比數據都偏小，從根本上講，這和此類城市的人口尤其是外來人口規模較多是有關的。所以整體上會呈現出比較明顯的去庫存導向。另外，對于此類城市來說，整體上也會有一個積極補庫存的需求，因為購房者或投資者對此類城市的未來投資是持續看好的。相應的啟發點是，從去庫存的角度看，各大城市后續應積極培育一個更好的投資價值，包括產業導入、高鐵資源導入等都是常用的技術或手段。原因2：城市購房政策的變動。部分城市的存銷比偏小，和政策變動、政策效力的積極釋放等有關。比如說江蘇昆山和河北燕郊的存銷比較小，這和周邊的大城市如上海、北京的購房政策相對偏緊有關，進而出現了需求外溢的現象。同時，很多購房者會從落戶

23、的角度來購房，進而增加了對此類城市購房的需求，此類城市的去庫存節奏也和一線城市保持了一致。從去庫存的角度看，購房政策之間的松緊差異，將很容易影響相關城市的去庫存效果。表2 60城新建商品住宅存銷比（單位：月）城市存銷比城市存銷比城市存銷比城市存銷比城市存銷比唐山34哈爾濱20長春15青島11深圳8丹東33西安19成都15寧波11武漢8北海30沈陽18常州14北京10杭州7蚌埠29?？?8昆明14景德鎮10濟南7淮南28荊門18馬鞍山13珠海10鄭州7煙臺28茂名17南寧13太原10上海7烏魯木齊27長沙17重慶13無錫10南昌6銀川27徐州16宜昌12廣州10昆山6濟寧22大連16滁州12九江

24、9燕郊6呼和浩特21貴陽16溫州12南通9蘇州3西寧21石家莊16天津11福州9南京2蘭州20三亞15常德11廈門8合肥2數據來源：易居研究院三、小結1、60城去庫存效果總結對全國60個城市新建商品住宅庫存及去化周期進行分析，從總量、結構等角度看，此類城市的去庫存效果要好于全國市場，這和此類城市市場基本面持續改善有關。在這60個城市中，部分城市后續政策面依然是比較寬松的，進而可以保持一個較好的去庫存狀態。而從其他城市來看，比如存銷比小于8個月的城市，預計未來一段時間政策可能會收緊。但無論市場和政策表現如何，預計未來一段時間內這60個城市的去庫存效果依然會好于全國市場。同時，研究表明，去庫存的效果也和房價的走勢密切相關。尤其是觀察此類城市的去庫存周期，其邏輯基本是類似的。在去庫存效果持續改善的情況下，房價持續上漲的可能性增加。而部分去庫存周期明顯偏大的城市，房價總體上是偏低迷的。因此從方法論的角度看，后續預判一個城市的房價走勢，可以從庫存規模及去庫存周期等指標來進行分析。2、阻礙去庫存的原因總結從全國60個城市的分析可以看出，部分城市的去庫存效果不如預期，去庫存壓力依然是較大的，對此類城市背后的原因分析顯然很有必要。第一、地方政府執行了相對激進的土地出讓政策。比如說類似天津等城市，從庫存規模來看依然是比較大的，這和天津市場如武清等區域