1、物業(yè)管理制度之工程維養(yǎng)部目 錄第一章 前 言··············································&#

2、183;·041、公司簡(jiǎn)介 ···············································

3、;··042、服務(wù)口號(hào)··············································

4、83;···043、管理宗旨·············································&

5、#183;····044、企業(yè)文化············································

6、;······045、員工箴言··········································

7、83;·······056、物業(yè)服務(wù)常識(shí)·········································

8、;·····05第二章 組織建設(shè)···········································&

9、#183;·081、公司組織結(jié)構(gòu)圖············································082、公司崗位結(jié)構(gòu)圖

10、83;···········································083、工程維養(yǎng)部組織職能圖····&

11、#183;·································09第三章 工作職責(zé)··············

12、83;·····························101、工程維養(yǎng)部部門(mén)職責(zé)··················&#

13、183;·····················102、工程維養(yǎng)部崗位職責(zé)··························&

14、#183;·············10工程維養(yǎng)部主管職責(zé)··································&#

15、183;·····10工程維養(yǎng)專(zhuān)員職責(zé)··········································11第四

16、章 工程維養(yǎng)部管理流程····································131、維修工作管理流程··········&

17、#183;································132、裝修巡查管理流程···············&

18、#183;···························153、電梯故障處理流程····················&

19、#183;······················154、物業(yè)接管驗(yàn)收管理流程·························

20、;··············16···································

21、83;······185、公共設(shè)備、設(shè)施管理流程·····································20第五章 工程維養(yǎng)部管理制度·

22、83;··································221、維修工作管理制度·············

23、83;·····························222、裝修巡查制度···················

24、;····························233、公共設(shè)備設(shè)施管理制度···················

25、83;···················234、物業(yè)接管驗(yàn)收制度····························

26、83;··············245、鑰匙管理制度··································

27、;·············25第六章 工程維養(yǎng)部常用表格··································&#

28、183;·261、盜用消防水處理表···········································262、房屋裝修違規(guī)施工處罰表·

29、;····································273、水磨石違規(guī)施工處理表···········

30、83;···························284、園區(qū)公共設(shè)施損壞賠償處理表···················

31、3;·············295、樓面超載專(zhuān)項(xiàng)治理巡查表··································&

32、#183;··306、裝修巡查記錄表·············································31

33、7、B區(qū)裝修巡查記錄表·········································328、公共設(shè)備設(shè)施日常檢查表····

34、3;·······························33第二章 組織建設(shè) 一、公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)有限公司董事會(huì)總經(jīng)理工程維養(yǎng)部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部客戶(hù)服務(wù)中心總經(jīng)辦秩序管理部公司決策公司日常管理公司日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)接待管理物業(yè)檔案管理綜合服務(wù)管理財(cái)務(wù)管理人事管理行政管理

35、治安管理消防管理交通管理保潔管理綠化管理消殺管理物業(yè)接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施管理維修服務(wù)管理二、公司崗位結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理經(jīng)理客服中心主管綜合事務(wù)主管工程維養(yǎng)主管環(huán)境管理主管秩序維護(hù)主管綠化技工保安員保潔員工程維養(yǎng)專(zhuān)員出納員行政專(zhuān)員客服專(zhuān)員三、工程維養(yǎng)部組織職能圖 物業(yè)經(jīng)理 工程維養(yǎng)主管水電工鑰匙管理水電氣維養(yǎng)電梯維養(yǎng)工程維修第三章 工作職責(zé)一、工程維養(yǎng)部部門(mén)職責(zé)1、接管、驗(yàn)收物業(yè)項(xiàng)目（1）為了確保接管工程的質(zhì)量能夠達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，工程管理部負(fù)責(zé)接管、驗(yàn)收包括新增項(xiàng)目在內(nèi)的所轄物業(yè)項(xiàng)目。（2）為了保證相關(guān)資料的完整性，需要認(rèn)真接管物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)方面的相關(guān)資料。2、管理設(shè)備與設(shè)施（1）制定設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保計(jì)

36、劃能夠得到100%執(zhí)行。（2）為了穩(wěn)定水、電、氣的供應(yīng)，需要維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)系統(tǒng)。（3）為了保證設(shè)備、設(shè)施的完好性，需要認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的水、電、氣等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。3、維修服務(wù)（1）為了提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，服務(wù)一定要及時(shí)。（2）為了保證事故得到處理的有效率達(dá)到100%，需要認(rèn)真維護(hù)、養(yǎng)護(hù)轄區(qū)內(nèi)的土建工程。（3）為了確保審核的準(zhǔn)確性，需要對(duì)業(yè)主裝修等事項(xiàng)認(rèn)真審核。4、負(fù)責(zé)物業(yè)接管工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運(yùn)行管理、日常維修保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)及故障檢修等工作；5、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；6、負(fù)責(zé)做好能源消耗控制工作；7

37、、負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)設(shè)備設(shè)施的購(gòu)置、使用、保養(yǎng)、報(bào)廢進(jìn)行論證、安裝、維護(hù)及監(jiān)督管理；8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目大、中、小工程維修的組織實(shí)施與協(xié)調(diào)；9、負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)的鑰匙管理。二、工程維養(yǎng)部部崗位職責(zé)1、工程維養(yǎng)部主管崗位職責(zé)（1）組織相關(guān)人員制定工程管理部各項(xiàng)規(guī)章制度，并提交總經(jīng)理審批。（2）負(fù)責(zé)組織實(shí)施各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行的效果。（3）負(fù)責(zé)組織對(duì)新開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目中施工、設(shè)備等方面的驗(yàn)收工作。（4）負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員做好物業(yè)項(xiàng)目施工工程、設(shè)備的相關(guān)技術(shù)材料接管工作。（5）組織下屬人員做好轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。（6）組織下屬人員做好業(yè)主維修服務(wù)工作。（7）負(fù)責(zé)編制并組織執(zhí)行機(jī)電設(shè)備、特種設(shè)備檢修計(jì)劃。（8

38、）負(fù)責(zé)組織人員做好機(jī)電設(shè)備、特種設(shè)備的保養(yǎng)工作。（9）協(xié)助相關(guān)部門(mén)落實(shí)對(duì)下屬員工的培訓(xùn)工作，按時(shí)完成部門(mén)員工培訓(xùn)計(jì)劃。（10） 負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的聘用，下屬員工工作的督導(dǎo)、評(píng)價(jià)與考核。（11）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2、維修人員崗位職責(zé)（1）在工程維養(yǎng)部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，積極認(rèn)真完成維修主管分配的工作。（2）自覺(jué)遵守國(guó)家的法令法規(guī)，遵守公司及本部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格組織紀(jì)律，做遵紀(jì)守法的模范。（3）嚴(yán)格遵守修理工操作規(guī)程。工作前，仔細(xì)閱讀修理單，了解機(jī)器故障情況，檢查儀器儀表狀況是否良好，做好檢修準(zhǔn)備；工作中，認(rèn)真檢查機(jī)器外觀的完好情況，通電檢查，全面了解機(jī)器狀況，確定機(jī)器故障現(xiàn)象和故障部位，

39、徹底進(jìn)行排除，確保修理質(zhì)量；工作后，按要求裝好機(jī)器，保證外觀整潔。（4）更換貴重關(guān)鍵零部件，必須先經(jīng)維修主管復(fù)查，確定必須更換時(shí)，經(jīng)工程部管理部經(jīng)理及分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)才可更換。（5） 履行服務(wù)公約，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德。（6）未經(jīng)批準(zhǔn)不得在工作崗位做私活。特殊情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，由維修主管統(tǒng)一安排修理。需要換零部件的，按規(guī)定收取成本費(fèi)。（7）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安全管理規(guī)定，確保人身財(cái)產(chǎn)安全，落實(shí)放火、防盜、防水、防觸電措施。（8）熟悉掌握?qǐng)@區(qū)各類(lèi)房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置以及設(shè)備的性能和使用狀況。（9）加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備維護(hù)技術(shù)的

40、基礎(chǔ)知識(shí)，能實(shí)讀施工圖樣，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖樣上標(biāo)出發(fā)生問(wèn)題的位置。（10）具備熟練的施工技能，在熟練自己專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)住宅維修工作的需要。（11）經(jīng)常巡視園區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以 公共設(shè)施完好、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（12）經(jīng)常巡視園區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持園區(qū)污水不外溢，環(huán)境清潔。（13）土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏水、滲水的真正原因，做好一次

41、修好。（14）電工必須持上崗證，佩戴工作牌，穿工作服，穿絕緣鞋。戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條列和操作規(guī)程。（15）維修人員須愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查，看其是否完好無(wú)損。若有損壞，要查明原因劃清責(zé)任，報(bào)部門(mén)經(jīng)理處理。（16） 不得私自外借工具，不得將庫(kù)房的常備維修材料私自送人。（17） 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換，配合管理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。第四章 工程維養(yǎng)部工作流程一、維修工作流程1、 接收?qǐng)?bào)修單報(bào)修單主要來(lái)源于物業(yè)管理處、客戶(hù)服務(wù)中心、以及業(yè)主自訴,在接收到投訴單后，需要弄清投訴位置、業(yè)主姓氏及電話(huà)、投訴的內(nèi)容、

42、投訴業(yè)主家中何時(shí)可方便進(jìn)行維修施工等細(xì)節(jié)。2、 約定時(shí)間上門(mén)調(diào)查接到投訴單后應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)派人到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘；如業(yè)主另有約定，按約定時(shí)間上門(mén)進(jìn)行調(diào)查。3、 原因分析根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的信息，分析工程原因。4、 責(zé)任判斷初步判斷問(wèn)題責(zé)任，如屬質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量缺陷應(yīng)由原施工單位負(fù)責(zé)維修（或費(fèi)用）；如超過(guò)質(zhì)量保修期的由發(fā)展商按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法有關(guān)條款，向業(yè)主進(jìn)行解釋或承擔(dān)維修；如屬業(yè)主使用、裝修方面的責(zé)任則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)處理，作為龍洋置業(yè)的客戶(hù)，發(fā)展商可提供業(yè)主技術(shù)支持、維修監(jiān)督和道義上的幫助。5、 組織維修在了解情況、分析事故原因后，確定維修施工方案，擬出施工計(jì)劃，同業(yè)主協(xié)調(diào)好施工時(shí)間安排，

43、決定并安排維修進(jìn)場(chǎng)。在突發(fā)性（水、電）事故處理過(guò)程中，首先分析原因，留足證據(jù)，通知相關(guān)單位，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，果斷做出（斷水、斷電）決定，將損失降低到最低。6、 必要時(shí)進(jìn)行跟蹤旁站對(duì)維修情況較復(fù)雜的、隱蔽部位、關(guān)鍵部位主管人員要進(jìn)行跟蹤檢查和旁站。7、 過(guò)程及完工驗(yàn)收維修施工中，主管人員應(yīng)對(duì)維修材料、維修程序進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，維修完工后還應(yīng)對(duì)維修場(chǎng)地進(jìn)行清潔、檢查，恢復(fù)原樣做最后驗(yàn)收。8、 業(yè)主確認(rèn)簽字在業(yè)主認(rèn)為合格后，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在報(bào)修單上確認(rèn)、簽署意見(jiàn)。9、 記錄存檔 問(wèn)題處理后，應(yīng)將已經(jīng)業(yè)主簽字的報(bào)修單存檔備查。維修管理人員還應(yīng)對(duì)已維修的投訴項(xiàng)目做不定期回訪，對(duì)未處理到位的投訴問(wèn)題繼續(xù)進(jìn)行處理，

44、直至完全合乎要求為止。并對(duì)其做好詳細(xì)記錄、一并歸檔; 編寫(xiě)維修案例, 維修管理人員在維修處理完之后，應(yīng)對(duì)典型的維修案例應(yīng)該進(jìn)行分類(lèi)整理并編輯成冊(cè)，為今后公司新項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及營(yíng)銷(xiāo)工作提供指導(dǎo)。10、工程維養(yǎng)部完成工作后，將維修信息報(bào)給客戶(hù)服務(wù)中心，以便客服中心做回訪工作。維修工作流程圖報(bào)修單 上門(mén)勘察分析原因責(zé)任判斷工程質(zhì)量問(wèn)題使用造成填報(bào)修單，核算費(fèi)用呈報(bào)相關(guān)部門(mén)組織維修維護(hù)完工驗(yàn)收，業(yè)主簽字回訪存檔二、裝修巡查流程 1、待客戶(hù)服務(wù)中心辦理好裝修備案手續(xù)后，填寫(xiě)相應(yīng)巡查表 2、巡查表填寫(xiě)好，張貼于裝修施工的該廠房?jī)?nèi)； 3、每天巡查正在裝修的廠房，做好詳細(xì)記錄，廠房?jī)?nèi)部要填寫(xiě)，工程維養(yǎng)

45、部同時(shí)也要填寫(xiě)巡查記錄； 4、發(fā)現(xiàn)違反裝修章程問(wèn)題的，立即阻止其施工，待問(wèn)題處理完畢后再允許裝修； 5、嚴(yán)重違反裝修規(guī)定的，對(duì)其發(fā)出停工通知書(shū)，要求其立即整改； 6、裝修完畢后，將裝修巡查記錄表存檔； 裝修巡查流程圖填寫(xiě)裝修巡查表張貼巡查表至廠房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題日常巡查發(fā)停工通知單要求整改資料存檔三、電梯故障處理流 1、接到客戶(hù)服務(wù)中心電梯故障報(bào)修； 2、填寫(xiě)報(bào)修單； 3、通知電梯維修人員前來(lái)維修； 4、做好安全防護(hù)工作； 5、如遇電梯困人，首先通過(guò)電梯內(nèi)部故障電話(huà)，確定人員安全； 6、維修人員工作時(shí)，隨時(shí)與電梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系，并安慰被困人員； 7、待就出被困人員后，要立即向被困人員致歉； 8、事

46、故原因確定； 9、資料存檔 電梯故障處理流程圖確定有無(wú)被困人員 電梯運(yùn)行 電梯故障 無(wú) 有 通知維修人員 安全防護(hù)利用電梯內(nèi)部電話(huà)，確認(rèn)人員情況安慰被困人員，待就出被困人員為止 排出故障向被困人員致歉運(yùn)行電梯故障原因分析并存檔四、物業(yè)接管驗(yàn)收流程1. 新建物業(yè)接管驗(yàn)收流程物業(yè)接管驗(yàn)收的定義是指業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位（也就是委托方）將物業(yè)項(xiàng)目委托給物業(yè)公司。為了保證物業(yè)項(xiàng)目中的使用功能，以及滿(mǎn)足業(yè)主的生活實(shí)際需求，物業(yè)公司需要對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再檢驗(yàn)。再檢驗(yàn)的內(nèi)容有驗(yàn)收物業(yè)管理用房、物業(yè)資料，物業(yè)公用部位、設(shè)備及設(shè)施等，其具體流程如下。（1）專(zhuān)門(mén)成立小組負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目

47、的建設(shè)單位（也就是委托方）與物業(yè)公司達(dá)成物業(yè)接管意向以后，物業(yè)公司要在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，委派一部分業(yè)務(wù)精英專(zhuān)門(mén)組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的具體事宜。（2）接管驗(yàn)收前的工作內(nèi)容公司在接管驗(yàn)收前，需要做以下準(zhǔn)備工作：1） 對(duì)于業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的最終安裝、調(diào)試工作，物業(yè)公司應(yīng)該提前參與其中。2） 物業(yè)公司要提前準(zhǔn)備五中不同的表格，即“公用設(shè)施接管驗(yàn)收表”、“機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表”、“接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表”、“物業(yè)資料接管驗(yàn)收登記表”和“物業(yè)管理用房接管驗(yàn)收表”。3） 物業(yè)公司要與業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位正對(duì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度等事項(xiàng)提前進(jìn)行溝

48、通。4） 物業(yè)公司應(yīng)派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，再根據(jù)查看的實(shí)際情況，制訂出接管驗(yàn)收計(jì)劃。如果交接的雙方是新物業(yè)公司和老物業(yè)公司，那么，新物業(yè)公司的接管驗(yàn)收小組應(yīng)先與老物業(yè)公司交接物業(yè)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、工程竣工驗(yàn)收資料和工程經(jīng)濟(jì)資料等。（3）接管驗(yàn)收的具體實(shí)施 公司接管驗(yàn)收小組要根據(jù)驗(yàn)收的具體工作，與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位按照雙方確定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收，同時(shí)要記錄下來(lái)，并確保記錄完整、清晰。接管驗(yàn)收小組的具體驗(yàn)收方法有兩種，即觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。（4）驗(yàn)收遺留問(wèn)題處理方法 公司籍貫驗(yàn)收的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，就應(yīng)及時(shí)將問(wèn)題當(dāng)時(shí)的狀態(tài)和相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行登

49、記，并有委托方和物業(yè)公司雙方簽字、確認(rèn)。 對(duì)待整改的問(wèn)題，需要認(rèn)真填寫(xiě)“接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表”，注意一定要有“再次驗(yàn)收的具體時(shí)間”和“整改的標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)內(nèi)容。 對(duì)于一時(shí)在短期內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題，公司必須將問(wèn)題詳細(xì)登記在“接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表”上，注意要采取備忘錄的形式，等到簽訂合同的時(shí)候，以供委托方備考。（5）物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的簽訂 公司要根據(jù)各分項(xiàng)驗(yàn)收的實(shí)際情況出具物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意必須經(jīng)委托方認(rèn)可，以及委托方要親自在物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字。在物業(yè)服務(wù)合同的要件中，就有該接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖開(kāi)發(fā)商通知物業(yè)公司約定驗(yàn)收時(shí)間 開(kāi)發(fā)商、施工方、物業(yè)公司組成驗(yàn)收小組物業(yè)共用部位、共

50、用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收房間內(nèi)部設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收對(duì)機(jī)電設(shè)備、公用建筑/小型設(shè)施、室外給排水等逐項(xiàng)驗(yàn)收交接對(duì)房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項(xiàng)、每個(gè)逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收，填寫(xiě)房屋交接檢查表物業(yè)公司接管遇到需整改，通知施工單位整改確認(rèn)檢查結(jié)果 施工單位整改 整改完畢后，填寫(xiě)整改驗(yàn)收單填寫(xiě)記錄：房屋交接驗(yàn)收單； 2、原有物業(yè)接管流程（1）移交人提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收移交人先以書(shū)面形式提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，再將相關(guān)資料、數(shù)據(jù)提交上去。（2）接管單位按接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資料進(jìn)行審核 對(duì)于建設(shè)單位提交上來(lái)的相關(guān)資料和申請(qǐng)，接管單位要嚴(yán)格按照接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行審核，凡是具備條件的資料，都應(yīng)該在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，但是驗(yàn)收時(shí)間要提前約定好。

51、 （3）接管單位會(huì)同移交人進(jìn)行驗(yàn)收 接管單位要會(huì)同移交人進(jìn)行驗(yàn)收工作，同時(shí)還要以接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容為依據(jù)。 （4）接管單位會(huì)同移交人檢查房屋 接管單位要會(huì)同移交人查驗(yàn)房屋夫人各種情況，如房屋用途變遷、建筑年代等，對(duì)房屋完好或者受損成都進(jìn)行評(píng)估。一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在某些問(wèn)題，具體處理方法要按照實(shí)際情況來(lái)實(shí)施 （5）接管單位會(huì)同移交人清點(diǎn)房屋設(shè)施 接管單位要會(huì)同移交對(duì)房屋中的設(shè)備、設(shè)施、附著物等進(jìn)行一一清點(diǎn)。 （6）接管單位簽發(fā)接管文件 經(jīng)相關(guān)檢驗(yàn)，房屋達(dá)到某一標(biāo)準(zhǔn)后，接管單位必須在一周時(shí)間內(nèi)驗(yàn)收合格憑證，并簽發(fā)接受文件，同時(shí)還要辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等，針對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則不需要再辦理相關(guān)手

52、續(xù)。 原物業(yè)接管流程，如圖所示。移交人提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收接管單位合同移交人進(jìn)行驗(yàn)收接管單位接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資料進(jìn)行審核接管單位合同移交人查驗(yàn)房屋接管單位合同移交人清點(diǎn)房屋設(shè)備接管單位簽發(fā)接管文件3、接管驗(yàn)收控制流程（1）制定接管驗(yàn)收計(jì)劃 物業(yè)公司要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、城市住宅校區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法等相關(guān)規(guī)定，制定接管驗(yàn)收計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括：接管驗(yàn)收手續(xù)的辦理，接管的條件、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)移交的資料，各項(xiàng)工作的人員安排與落實(shí)、爭(zhēng)議的解決機(jī)制等。 （2）人員培訓(xùn) 根據(jù)驗(yàn)收工作組成員的到位情況，安排相關(guān)人員參與接管驗(yàn)收的培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （3）明確接管驗(yàn)收條件 1）項(xiàng)

53、目工程全部施工完畢，并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格。 2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。 3）房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)等。 （4）索取驗(yàn)收資料 工程管理部負(fù)責(zé)向開(kāi)發(fā)商索要驗(yàn)收資料，驗(yàn)收資料應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：1） 產(chǎn)權(quán)資料，包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照和拆遷安置資料等。2） 技術(shù)資料，包括竣工圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣），地質(zhì)勘查報(bào)告，工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告，工程預(yù)算、決算，圖樣會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書(shū)，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合

54、格證書(shū)，砂漿、混泥土試塊、試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告等。 （5）預(yù)驗(yàn)收與問(wèn)題整改 1）驗(yàn)收工作組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專(zhuān)業(yè)分工對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 2）在驗(yàn)收過(guò)程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的房屋、設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)及時(shí)提出書(shū)面整改報(bào)告返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。 3）對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類(lèi)似細(xì)小問(wèn)題應(yīng)逐一列明，要求施工單位承諾在一定的時(shí)期內(nèi)整改。 4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，驗(yàn)收工作組應(yīng)在兩天內(nèi)提交開(kāi)發(fā)商，整改完畢后，另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 5）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不予通過(guò)。 6）由施工

55、單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后，商定時(shí)間再行驗(yàn)收，并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。五、公共設(shè)備設(shè)施管理流程 1、公共設(shè)施管理（1）工程部維養(yǎng)部建立公共設(shè)施臺(tái)帳（2）工程部維養(yǎng)部依照公共設(shè)施檢查記錄表進(jìn)行檢查，保證每周2次的檢查；（3）在每月最后一個(gè)工作日做出公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)，并報(bào)工程部主管審閱。2、公共設(shè)施的維修（1）工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時(shí)修復(fù)，并填寫(xiě)有關(guān)記錄。（2）工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后，超出小修范圍的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)經(jīng)理；（3）工程維養(yǎng)部根據(jù)維修的實(shí)際情況，制定公共設(shè)施維修工作計(jì)劃，并報(bào)經(jīng)理審核批復(fù)后，可進(jìn)行維修；（4）工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)

56、維修進(jìn)度，過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工作進(jìn)展，并對(duì)維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查，做好記錄。 3、若自來(lái)水、電、燃?xì)庖坏┏霈F(xiàn)問(wèn)題，維修工應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取必要的應(yīng)急措施，并立即通知工程部主管及時(shí)與市政有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，請(qǐng)相關(guān)部門(mén)前來(lái)維修；4、以上程序所涉及的各種表格記錄，月底上報(bào)工程部歸檔。公共設(shè)施管理流程圖建立公共設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備的檢查統(tǒng)計(jì)完好數(shù)據(jù)，報(bào)工程主管發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施故障大問(wèn)題上報(bào)經(jīng)理自行處理請(qǐng)相關(guān)單位進(jìn)行維修填寫(xiě)維修記錄表存檔第五章 工程維養(yǎng)部管理制度一、維修工作管理制度 1、維修工作管理制度優(yōu)質(zhì)的售后維修服務(wù)工作，不僅體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)化的維修水平和過(guò)硬的質(zhì)量上，而且也體現(xiàn)在維修人員的服務(wù)態(tài)

57、度、統(tǒng)一的服務(wù)形象上。只有在維修過(guò)程中保證維修水平專(zhuān)業(yè)化、良好的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一服務(wù)形象，才能使我們的維修服務(wù)水平提升到一個(gè)較高的檔次，進(jìn)而提升龍洋據(jù)的品牌和口碑；2、上門(mén)前要聯(lián)系2.1主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系約定上門(mén)維修時(shí)間；2.2話(huà)聯(lián)系用戶(hù)使用禮貌用語(yǔ)：“您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部XXX,.”;2.3電話(huà)結(jié)束使用禮貌用語(yǔ)道別：“打擾您了，我們會(huì)準(zhǔn)時(shí)上門(mén)為您維修，再見(jiàn)”。3、出發(fā)前要檢查3.1檢查維修工具、成品保護(hù)材料、維修材料是否齊全；3.2檢查清潔用品和鞋套是否齊全；3.3檢查投訴單和留言條是否齊全;3.4檢查服裝和工牌是否齊全。4、維修過(guò)程要標(biāo)準(zhǔn)4.1施工人員統(tǒng)一著裝（含鞋套），佩帶工牌，要整

58、潔自然，要接受相應(yīng)的禮儀培訓(xùn);“咚、咚、咚”或輕按門(mén)鈴一下;4.3業(yè)主無(wú)響應(yīng)，按照上述動(dòng)作再次操作。如果業(yè)主不在，需要在用戶(hù)處留下留言條，告知業(yè)主您到達(dá)的時(shí)間和客戶(hù)服務(wù)部的聯(lián)系方式;4.4進(jìn)戶(hù)時(shí)主動(dòng)向業(yè)主問(wèn)候并說(shuō)明身份、來(lái)意：“您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部的維修人員XXX，請(qǐng)問(wèn)您家的是否需要維修？”，同時(shí)向業(yè)主出示工牌，右手持工牌正面向朝客戶(hù)，工牌在胸前停留不低于2秒；4.5在征得業(yè)主同意后，方可進(jìn)戶(hù)施工。與業(yè)主說(shuō)話(huà)和氣、舉止得體、行為大方，進(jìn)出門(mén)必須與業(yè)主招呼到位;4.6施工時(shí)保護(hù)好業(yè)主家中物品、家俱、裝修成品等，施工部位重點(diǎn)保護(hù)，凡精裝修地面及垃圾、材料運(yùn)輸線路必須鋪墊珍珠棉布及保護(hù)層;

59、4.7施工人員須隨身攜帶垃圾袋，做到人走場(chǎng)清；4.8進(jìn)入業(yè)主家施工時(shí)，應(yīng)自帶工具，不得抽煙、吐痰，未經(jīng)業(yè)主同意不得使用業(yè)主的家用器具、衛(wèi)生間、桌椅等，做到文明施工；4.9對(duì)業(yè)主提出的疑問(wèn)，可做技術(shù)解釋?zhuān)粚?duì)業(yè)主提出其它要求，不得擅自作主承諾。應(yīng)及時(shí)匯報(bào)給主管人員;4.10維修完畢后應(yīng)對(duì)維修場(chǎng)地進(jìn)行清潔、檢查，恢復(fù)原樣;4.11請(qǐng)業(yè)主在報(bào)修單業(yè)主意見(jiàn)欄簽署意見(jiàn)和簽名;5、結(jié)束服務(wù)要道別“對(duì)不起，打擾了，有什么問(wèn)題請(qǐng)與我們聯(lián)系，再見(jiàn)！”;“還有什么需要我們幫助的嗎？”二、裝修巡查制度 1、每天檢查各廠房?jī)?nèi)部是否有裝修許可通知和裝修巡查記錄表； 2、檢查裝修廠房窗門(mén)是否緊閉，是否按園區(qū)施工規(guī)定時(shí)間在進(jìn)

60、行； 3、園區(qū)內(nèi)施工人員是否佩戴施工出入證； 4、每天查看裝修垃圾是否堆放在制定地方，是否占用或損壞公共設(shè)施設(shè)備； 5、每天查看是否存在打墻行為，若存在打墻，須檢查是否交納打墻費(fèi)用； 6、裝修是否符合國(guó)家用電規(guī)范； 7、檢查內(nèi)容必須真實(shí)合理，不包庇，嚴(yán)禁收取客戶(hù)紅包；三、公共設(shè)備、設(shè)施管理制度 1、高低壓配電房的巡查管理 （1）由運(yùn)行值班人員每班每2小時(shí)巡查一次低壓配電柜、電容柜等；每4小時(shí)巡視一次變壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器；每班對(duì)控制室環(huán)境清潔,打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次，設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)責(zé)任設(shè)備進(jìn)行巡查及保養(yǎng)，并填寫(xiě)配電日志。 （2）巡視內(nèi)容及具體要求依照供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行規(guī)程執(zhí)行。

61、 （3）設(shè)備的維修保養(yǎng)依照供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。 2、給排水（生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、水池、水箱及主供水管上的閘閥）設(shè)備、設(shè)施巡查制度。（1）由工程維養(yǎng)專(zhuān)員負(fù)責(zé)巡查，每四天進(jìn)行一次巡查，設(shè)備設(shè)施責(zé)任人每月對(duì)泵體地面每周清潔一次，控制柜灰塵每月清潔一次，并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。 3、外圍公共設(shè)備、設(shè)施的巡查管理（照明系統(tǒng)、沙井、水井、電井蓋、給水、排水設(shè)施） （1）照明系統(tǒng)每天晚班維修人員進(jìn)行巡查（由配電運(yùn)行負(fù)責(zé)啟閉）沙井、水井、電井蓋、給排水設(shè)施、房屋整體部位每周巡查一次并負(fù)責(zé)維修，巡查排班表每月一排。 （2）外圍照明系統(tǒng)：安裝是否牢固，有無(wú)破損燈是否不亮，有無(wú)安全隱患，燈源亮度是否不夠，是否不一致。 （3）沙井、水井、電井蓋：是否破損、丟失、有無(wú)安全隱患。（4）給水排水設(shè)施：檢查有無(wú)破損滲漏水，開(kāi)關(guān)閘、閥是否有效，管道地漏有無(wú)堵塞等，并填寫(xiě)公共設(shè)施設(shè)備巡查記錄表四、物業(yè)接管驗(yàn)收制度