1、1第一章第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)2第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)概念一、房地產(chǎn)概念 1.1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。分以及附帶的各種權(quán)益。 2.2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)房地產(chǎn)的三種存在形態(tài) (1)(1)土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或

2、確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)格。價(jià)格。 (2)(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險(xiǎn)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取Ｈ鐬榉课萑牖馂?zāi)保險(xiǎn)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?(3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。33. 3. 房地產(chǎn)用詞房地產(chǎn)用詞(1) (1) 房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。一體。(2) (2) 房地：指土地與建筑物合成一體，如說(shuō)房地價(jià)格房地：指

3、土地與建筑物合成一體，如說(shuō)房地價(jià)格時(shí)，即指此價(jià)格包含土地價(jià)格及建筑物價(jià)格。時(shí)，即指此價(jià)格包含土地價(jià)格及建筑物價(jià)格。(3) (3) 土地：僅指土地部分。土地：僅指土地部分。(4) (4) 建筑物：僅指建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。4. 4. 房地產(chǎn)的別名房地產(chǎn)的別名(1) (1) 不動(dòng)產(chǎn)：指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損不動(dòng)產(chǎn)：指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。(2) (2) 物業(yè)：在香港，通常使用物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)物業(yè)”這個(gè)詞，其實(shí)這個(gè)詞，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)。質(zhì)就是房地產(chǎn)。4房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念示意圖地上空間地面地下空間土地

4、房屋構(gòu)筑物建筑物房地房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)5思思 考考 土地與地產(chǎn)的區(qū)別土地與地產(chǎn)的區(qū)別 房屋與房產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別6二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)（一）物理特征（一）物理特征1 1、不可移動(dòng)性；、不可移動(dòng)性；2 2、異質(zhì)性；、異質(zhì)性；3 3、不滅性。、不滅性。（二）經(jīng)濟(jì)特征（二）經(jīng)濟(jì)特征1 1、稀缺性；、稀缺性；2 2、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)；、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)；3 3、適應(yīng)性；、適應(yīng)性；4 4、位址。、位址。7第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、概念一、概念（1 1）狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所。）狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所。（2 2）廣義的市場(chǎng)：）廣義的市場(chǎng)： 一是房地產(chǎn)

5、商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和；和； 二是房地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。二是房地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說(shuō)，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、具體地說(shuō)，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。8二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他的市場(chǎng)不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)與其他的市場(chǎng)不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來(lái)的效用等因素造成的。中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來(lái)的效用等因素造成的。 （1 1）價(jià)值量大；）價(jià)值量大； （2 2）政府干預(yù)；）政府干預(yù)； （3 3）感覺(jué)；）感覺(jué)； （4 4）愿望；）愿望； （5 5）心理效用。）心理效用。9三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi) 現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信息市場(chǎng)五種類(lèi)型。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)

7、和房地產(chǎn)信息市場(chǎng)五種類(lèi)型。 （1 1）房產(chǎn)市場(chǎng)）房產(chǎn)市場(chǎng) 按交換形式分：買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和互換市場(chǎng)按交換形式分：買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和互換市場(chǎng) 從供房時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)從供房時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)10 （2 2）地產(chǎn)市場(chǎng)）地產(chǎn)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：即城市土地出讓市場(chǎng)，各級(jí)政府代表一級(jí)市場(chǎng)：即城市土地出讓市場(chǎng)，各級(jí)政府代表國(guó)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、國(guó)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓等形式提供給開(kāi)發(fā)者，開(kāi)發(fā)者一次性支協(xié)議出讓等形式提供給開(kāi)發(fā)者，開(kāi)發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。 二級(jí)市場(chǎng)：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)

8、讓市場(chǎng)，指土地在一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，指土地在一級(jí)市場(chǎng)上出讓后，受讓者將土地通過(guò)一定的投資過(guò)市場(chǎng)上出讓后，受讓者將土地通過(guò)一定的投資過(guò)渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。 思考思考: :原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)吭姓潛艿耐恋厥褂脵?quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1 （3 3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行或）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按股票和債劵以及開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)融

9、通資金而形揭等方式為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)融通資金而形成的輔助性的金融市場(chǎng)。成的輔助性的金融市場(chǎng)。 （4 4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：指為住戶(hù)和用戶(hù)提供房屋）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：指為住戶(hù)和用戶(hù)提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動(dòng)等綜合活動(dòng)的房地產(chǎn)輔助市場(chǎng)。以及中介活動(dòng)等綜合活動(dòng)的房地產(chǎn)輔助市場(chǎng)。 （5 5）房地產(chǎn)信息市場(chǎng)：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)）房地產(chǎn)信息市場(chǎng)：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢(xún)、房地產(chǎn)租賃和買(mǎi)賣(mài)行情以及有關(guān)資料等所咨詢(xún)、房地產(chǎn)租賃和買(mǎi)賣(mài)行情以及有關(guān)

10、資料等所形成的供需市場(chǎng)。形成的供需市場(chǎng)。12四、不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題四、不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題（一）基本概念和術(shù)語(yǔ)（一）基本概念和術(shù)語(yǔ)1 1、交易價(jià)格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格，、交易價(jià)格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格，是雙方議價(jià)的結(jié)果，也稱(chēng)為實(shí)際價(jià)格。是雙方議價(jià)的結(jié)果，也稱(chēng)為實(shí)際價(jià)格。2 2、最可能銷(xiāo)售價(jià)格：是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種最、最可能銷(xiāo)售價(jià)格：是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種最可能的估計(jì)。可能的估計(jì)。3 3、市場(chǎng)價(jià)值：是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波、市場(chǎng)價(jià)值：是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的中心，也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或理論價(jià)格。動(dòng)的中心

11、，也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或理論價(jià)格。4 4、評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的、評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種最可能的估計(jì)、推測(cè)或判斷。一種最可能的估計(jì)、推測(cè)或判斷。5 5、投資價(jià)值：對(duì)于投資者而言，就是預(yù)期的未來(lái)收益的、投資價(jià)值：對(duì)于投資者而言，就是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。反映了投資者對(duì)某一房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)能力的價(jià)值。反映了投資者對(duì)某一房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)能力的一種假定。一種假定。（二）房地產(chǎn)交易價(jià)值的形成（二）房地產(chǎn)交易價(jià)值的形成abVs 房產(chǎn)價(jià)值Vp 最可能售價(jià)當(dāng)VpVs，賣(mài)，Vs為最低價(jià)（a端）cdVb 買(mǎi)價(jià)VI 房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)VbVI，買(mǎi)，VI為最高可接受價(jià)格（d

12、端）賣(mài)方買(mǎi)方adVs VI 交易區(qū)間當(dāng)ad時(shí)，交易有可能發(fā)生，否則無(wú)法成交房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成取決于交易雙方對(duì)同一宗房地產(chǎn)價(jià)值的不同認(rèn)知，只有買(mǎi)方對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估不低于賣(mài)方時(shí)，交易才會(huì)發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi)，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價(jià)技巧。14第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。服務(wù)的綜合性行業(yè)。具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)

13、讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)，包等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線(xiàn)以及地面道路等。線(xiàn)以及地面道路等。15二、房地

14、產(chǎn)業(yè)的特性二、房地產(chǎn)業(yè)的特性1.1.基礎(chǔ)性基礎(chǔ)性2.2.先導(dǎo)性：超前建設(shè)先導(dǎo)性：超前建設(shè) 進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大，否則會(huì)造成樓宇閑置。活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大，否則會(huì)造成樓宇閑置。3.3.帶動(dòng)性：帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)5656個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將拉動(dòng)相關(guān)業(yè)的發(fā)展將拉動(dòng)相關(guān)2424個(gè)行業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)比例為個(gè)行業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)比例為1

15、1：1.31.3。而從支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字分析來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)。而從支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字分析來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也確實(shí)在成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。也確實(shí)在成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。 戴德梁行泛城中國(guó)執(zhí)行董事吳少聰說(shuō)，戴德梁行泛城中國(guó)執(zhí)行董事吳少聰說(shuō)，“房地產(chǎn)業(yè)已日漸成房地產(chǎn)業(yè)已日漸成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)。為上海的支柱產(chǎn)業(yè)。”一位銀行界人士更指出，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像一位銀行界人士更指出，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像房產(chǎn)業(yè)那樣帶動(dòng)如此多的相關(guān)行業(yè)。房產(chǎn)業(yè)那樣帶動(dòng)如此多的相關(guān)行業(yè)。 世界銀行世界銀行19941994年的一項(xiàng)研究表明，年的一項(xiàng)研究表明，100100億元的住房建設(shè)投資億元的住房建設(shè)投資將創(chuàng)造將創(chuàng)造170-2201

16、70-220億元的需求，每銷(xiāo)售億元的需求，每銷(xiāo)售100100億元住房，將帶動(dòng)億元住房，將帶動(dòng)130130150150億元其他商品銷(xiāo)售，需求帶動(dòng)系數(shù)保守估計(jì)值為億元其他商品銷(xiāo)售，需求帶動(dòng)系數(shù)保守估計(jì)值為3 3。4.4.靈敏性靈敏性 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的寒暑表，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的寒暑表。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的寒暑表，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的寒暑表。5.5.風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性 高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存。高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存。6.6.周期性周期性 房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國(guó)、日本，我國(guó)大陸、香港、臺(tái)灣都很明顯。房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國(guó)、日本，我國(guó)大陸、香港、臺(tái)灣都很明顯。7.7.對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性 19981998年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，開(kāi)

17、發(fā)商自有資金僅占年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)商自有資金僅占12.5%12.5%。美國(guó)學(xué)者研究認(rèn)為，二戰(zhàn)以后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期性與抵押貸款市場(chǎng)的美國(guó)學(xué)者研究認(rèn)為，二戰(zhàn)以后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期性與抵押貸款市場(chǎng)的變化一致。變化一致。17三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用1 1能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 近幾年，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得近幾年，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了明顯的效果，了明顯的效果，GDPGDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)7%7%以上，在這中間，房地產(chǎn)以上，在這中間，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒(méi)。以投資的作用功不可沒(méi)。以20002000年為例

18、，全社會(huì)完成固年為例，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資定資產(chǎn)投資3261932619億元，比億元，比19991999年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)9.3%9.3%，其中的，其中的2.72.7個(gè)百分點(diǎn)是由個(gè)百分點(diǎn)是由49024902億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)投入投入- -產(chǎn)出模型測(cè)算，如果新增住宅投資產(chǎn)出模型測(cè)算，如果新增住宅投資500500億元，房?jī)|元，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比重可以提高的比重可以提高0.250.25個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)百分點(diǎn)，通過(guò)連鎖反應(yīng)，最終可以拉動(dòng)通過(guò)連鎖反應(yīng)，最終可以拉動(dòng)GDPGDP增幅上升增幅上升0.650.65個(gè)百個(gè)百分點(diǎn)。分點(diǎn)。 據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，各國(guó)用于

19、房屋建造的投資據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，各國(guó)用于房屋建造的投資占國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的占國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的6%-12%6%-12%，新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固，新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固定資產(chǎn)形成總值的一半以上。定資產(chǎn)形成總值的一半以上。 18房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來(lái)源，一般可占政府財(cái)房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來(lái)源，一般可占政府財(cái)政收入的政收入的10%-40%10%-40%。杭州市公開(kāi)表彰了。杭州市公開(kāi)表彰了20022002年度地年度地稅前稅前100100名納稅大戶(hù)，其納稅總額占全市地方稅收總名納稅大戶(hù)，其納稅總額占全市地方稅收總收入的收入的35.71%35.71%。在這。在這100100強(qiáng)中，房地產(chǎn)企業(yè)有強(qiáng)中，房地產(chǎn)企業(yè)有

20、3030家，家，納稅額占到百?gòu)?qiáng)總納稅的納稅額占到百?gòu)?qiáng)總納稅的26.98%26.98%，此外，與房地產(chǎn)，此外，與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如建筑公司以及設(shè)計(jì)研究院也有五家有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如建筑公司以及設(shè)計(jì)研究院也有五家上了百?gòu)?qiáng)名單。上了百?gòu)?qiáng)名單。 初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)增加值占初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比重，的比重，20002000年為年為1.91%1.91%。資料顯示，。資料顯示，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的的11.8%11.8%，加拿大占，加拿大占15.7%15.7%，日本占，日本占11%11%，法國(guó)、挪威，法國(guó)、挪威分別占分別占7.1%7.1%、9.6%9.6%，菲

21、律賓占，菲律賓占6.7%6.7%，就連泰國(guó)和印度也分別占，就連泰國(guó)和印度也分別占4.4%4.4%和和3.3%3.3%。192 2推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1 1元，能使元，能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5-2.01.5-2.0元。據(jù)投入元。據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算，產(chǎn)出模型測(cè)算，每每100100億元房地產(chǎn)投資（或叫銷(xiāo)售億元房地產(chǎn)投資（或叫銷(xiāo)售100100億元住宅的產(chǎn)出）億元住宅的產(chǎn)出）可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286286億元，其中，誘發(fā)建億元，其中，誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出筑業(yè)產(chǎn)出90.7690.

22、76億元。億元。 在美國(guó)，建筑業(yè)約每年消費(fèi)冶金工業(yè)產(chǎn)品的在美國(guó)，建筑業(yè)約每年消費(fèi)冶金工業(yè)產(chǎn)品的16%16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%70%，木材的，木材的40%40%，油漆的，油漆的50%50%。在我國(guó)，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的。在我國(guó)，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%25%，木材約占，木材約占40%40%，水泥，水泥70%70%，玻璃，玻璃70%70%，塑料制品，塑料制品25%25%。 房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關(guān)系。據(jù)投入房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關(guān)系。據(jù)投入產(chǎn)出產(chǎn)出模型測(cè)算，每模型測(cè)算，每100100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出億元房

23、地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61123.61億元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、億元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、31.4531.45億元，億元，金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、18.8118.81億元，化學(xué)工業(yè)再次、億元，化學(xué)工業(yè)再次、14.9814.98億元，排在最后的是金屬制品業(yè)億元，排在最后的是金屬制品業(yè)9.829.82億元、機(jī)械工億元、機(jī)械工業(yè)業(yè)8.798.79億元、電器機(jī)械及器材制造業(yè)億元、電器機(jī)械及器材制造業(yè)7.587.58億元等等。億元等等。 20房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關(guān)部門(mén)的產(chǎn)出，除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關(guān)部門(mén)的產(chǎn)出，除了建筑業(yè)、制造

24、業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（16.6416.64億元）、商業(yè)（億元）、商業(yè)（11.1611.16億元）、房地產(chǎn)業(yè)自身（億元）、房地產(chǎn)業(yè)自身（10.9810.98億元）、電億元）、電力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)（力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)（6.596.59億元）、貨物運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)（億元）、貨物運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)（5.865.86億元）、億元）、社會(huì)服務(wù)業(yè)（社會(huì)服務(wù)業(yè)（4.984.98億元）、農(nóng)業(yè)（億元）、農(nóng)業(yè)（4.554.55億元）、金融保險(xiǎn)業(yè)（億元）、金融保險(xiǎn)業(yè)（4.084.08億億元）、郵電業(yè)（元）、郵電業(yè)（3.053.05億元）、飲食業(yè)（億元）、飲食業(yè)（1.571.57億元）、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)億元）、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)（1.

25、181.18億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過(guò)程，貫穿這億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過(guò)程，貫穿這個(gè)過(guò)程的資本運(yùn)動(dòng)客觀上需要銀行等金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。相個(gè)過(guò)程的資本運(yùn)動(dòng)客觀上需要銀行等金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。213 3有利于增加就業(yè)崗位有利于增加就業(yè)崗位 以與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的建筑業(yè)為例，以與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的建筑業(yè)為例，按照每按照每1 1億元住宅投資與施工面積億元住宅投資與施工面積1 1：16.716.7測(cè)算，測(cè)算，新增新增500500億元住宅投資，可以增加億元

26、住宅投資，可以增加83908390萬(wàn)平方米的萬(wàn)平方米的施工面積，而完成施工面積，而完成1 1萬(wàn)平方米施工面積需要從業(yè)人萬(wàn)平方米施工面積需要從業(yè)人員員167167人。由此推算，新增人。由此推算，新增500500億元住宅投資可以?xún)|元住宅投資可以安排就業(yè)人員安排就業(yè)人員140140萬(wàn)人。若考慮建筑業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)萬(wàn)人。若考慮建筑業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，依據(jù)投入其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，依據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算，產(chǎn)出模型測(cè)算，建筑業(yè)每生產(chǎn)建筑業(yè)每生產(chǎn)1 1億元產(chǎn)品需要直接消耗億元產(chǎn)品需要直接消耗0.640.64億元的億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可以帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)品，還可以帶動(dòng)0.040.04億元的商品銷(xiāo)售，工億元的商品銷(xiāo)

27、售，工商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗位。位。224 4促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)瑸槌鞘薪ㄔO(shè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)瑸槌鞘薪ㄔO(shè)提供了穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。據(jù)調(diào)查，深圳、珠海等地來(lái)自土地的收益可達(dá)財(cái)政收提供了穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。據(jù)調(diào)查，深圳、珠海等地來(lái)自土地的收益可達(dá)財(cái)政收入的入的40%40%，被稱(chēng)為政府的第二財(cái)政，極大地促進(jìn)了地方的工業(yè)化和城市化進(jìn)程；，被稱(chēng)為政府的第二財(cái)政，極大地促進(jìn)了地方的工業(yè)化和城市化進(jìn)程；大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入

28、、人才和勞動(dòng)力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入、人才和勞動(dòng)力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)因此提速，城市的濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。落后面貌迅速得到改善。235 5誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)，提高居住水平誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)，提高居住水平改革開(kāi)放以來(lái)，住宅建筑商品化、社會(huì)化程度逐步提高，大量的商品住宅、改革開(kāi)放以來(lái)，住宅建筑商品化、社會(huì)化程度逐步提高，大量的商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房入市。到經(jīng)濟(jì)適用住房入市。到20002000年年底，城鎮(zhèn)住宅投資累計(jì)達(dá)到年年底，城鎮(zhèn)住宅投資累計(jì)

29、達(dá)到3.443.44萬(wàn)億元，累計(jì)萬(wàn)億元，累計(jì)竣工住宅面積竣工住宅面積57.257.2億平方米。根據(jù)城調(diào)總隊(duì)初步統(tǒng)計(jì)，億平方米。根據(jù)城調(diào)總隊(duì)初步統(tǒng)計(jì)，20002000年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均可支配收入62806280元，比上年增長(zhǎng)元，比上年增長(zhǎng)6.7%6.7%，人均消費(fèi)性支出，人均消費(fèi)性支出49904990元，比上年增元，比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)8.1%8.1%，并且，教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險(xiǎn)等成為城市居民新，并且，教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險(xiǎn)等成為城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，其中，居民人均購(gòu)房支出的消費(fèi)熱點(diǎn)，其中，居民人均購(gòu)房支出460460元、比上年增長(zhǎng)元、比

30、上年增長(zhǎng)11%11%。24目前，房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值約目前，房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值約90009000億元，約占億元，約占GDPGDP的的9%9%。19981998年以來(lái)，房年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)每年直接和間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約地產(chǎn)業(yè)每年直接和間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約2 2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，涉及數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年涉及數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年增長(zhǎng)率達(dá)增長(zhǎng)率達(dá)4.5%4.5%，有，有30003000多萬(wàn)人直接從多萬(wàn)人直接從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，其中僅物業(yè)事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，其中僅物業(yè)管理行業(yè)目前就有管理行業(yè)目前就有500500萬(wàn)人。萬(wàn)人。25第一節(jié)

31、第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)概念一、房地產(chǎn)概念 1.1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。分以及附帶的各種權(quán)益。 2.2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)房地產(chǎn)的三種存在形態(tài) (1)(1)土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)格。價(jià)格。

32、(2)(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險(xiǎn)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取Ｈ鐬榉课萑牖馂?zāi)保險(xiǎn)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?(3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。26房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念示意圖地上空間地面地下空間土地房屋構(gòu)筑物建筑物房地房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)27第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和

33、服務(wù)的綜合性行業(yè)。服務(wù)的綜合性行業(yè)。具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施

34、的總稱(chēng)，包等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線(xiàn)以及地面道路等。線(xiàn)以及地面道路等。28二、房地產(chǎn)業(yè)的特性二、房地產(chǎn)業(yè)的特性1.1.基礎(chǔ)性基礎(chǔ)性2.2.先導(dǎo)性：超前建設(shè)先導(dǎo)性：超前建設(shè) 進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大，否則會(huì)造成樓宇閑置。活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大，否則會(huì)造成樓宇閑置。3.3.帶動(dòng)性：帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)5656個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將拉動(dòng)相關(guān)業(yè)的發(fā)展將拉動(dòng)相關(guān)2424個(gè)行業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)比例為個(gè)行業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)比例為1 1：1.31.3。而從支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字分析來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)。而從支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增