1、一、 技工 通則：1 服從指揮，嚴格遵守各項操作規程及各項規章制度。2 把安全消防意識貫徹到工作中。3 無特殊原因或理由，請修單不得積壓，做好維修記錄。4 服務中做到客戶至上，微笑服務。5 做好運行記錄，認真履行值班制度。6 愛護工具，不得人為損壞工具。7 認真學習本專業的各項技術，熟練掌握各種設備的開閉方法和性能，掌握專業技 能。 8加強責任心，在工作中要時刻注意各種設備的工作狀態是否正常，不論是本專還是其它專業，及時處理及時報告。 9保持機房、休息室及工作場所的衛生。 10未經主管許可，不得私自更改、調整、移動線路、管路設備。 A值班電工崗位責任1 值班人員必須清楚了解供電系統情況，所轄設

2、備的性能及控制范圍。熟練掌握各配 電設備及發電機的運行、操作、維修規程。必須服從運行領班及系統工程師的領導 和指揮。2 認真進行交接班工作，交班人員必須認真講解本班工作情況，并認真做好交接班記 錄。接班人員必須清楚了解上一班工作內容，仔細查看交接班記錄。交接班記錄必 須由值班電工本人簽字，不得代簽。 3認真清點工具，保持良好工作狀態，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。 4按時、按數抄錄各類計量儀表，不得偽造數據。 5按時仔細檢查所轄各類設備，并認真做好檢查記錄，不得偽造檢查結果。 6所有記錄必須做到字跡工整、清晰、全面，記錄單據必須保持清潔完整，不得損毀。 7各類高、低壓操作必須按照電工

3、操作規程進行，以保證人身及設備安全。 8負責保持配電室內所有供電設備功能正常，各配電柜、開關、儀表等如有損壞，須 立即修復，如需停電處理，須立即報告運行領班或系統工程師，獲得批準后方可進 行。 9必須保持配電室、值班室及所轄設備的清潔，每班兩次清潔地面、窗臺、門窗、設 備表面等所有產生積塵之處。根據上級安排，定期清潔設備內部。 10值班室內與工作有關之物品必須擺放整齊，不得存放與工作無關之物品，配電室內 嚴禁存放雜物。 11值班人員不得在值班室、配電室及其他機房會見客人，須堅守崗位，不得擅自離崗、 串崗，需暫時離崗時，必須報告運行領班或系統工程師離崗原因、去向及時間，獲 得批準后方可離崗。 1

4、2本班工作未完成時，須在接班人員的協助下，加班完成，不得移交給接班人員，接 班人員必須協助交班人員完成工作后進行交接班。 13交班人員如發現接班人員酗酒或精神狀態不良時，不得進行交班，并須立即報告運 行領班或系統工程師，在運行領班或系統工程師未做出具體安排之前，交班人員不 得離崗。 14值班人員嚴禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，配電室內嚴禁吸煙。B維修電工：1 維修電工必須熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。 必須服從維修領班及系統工程師的領導和指揮。2 每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內做好一切準備工作。 3接到維修通知后，必須十分鐘內到達現場處理，服從工作安排。 4處理各

5、類電氣故障須及時、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現場。 并將處理結果報告維修領班或系統工程師。 5維修操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固接實，絕緣及防水處理必須 可靠，不得疏忽大意。 6每天巡視大廈及公寓內所有公共供電設備及公共照明（包括各電纜井）一遍，發現 問題須立即報告維修領班或系統工程師，并及時修復，做好巡視記錄。 7配電箱、電纜井等不得有存水、塵土及雜物，各配電箱的箱體、合葉、箱門、鎖具 等必須保持功能正常，無銹蝕，并保持鎖好。電纜井內的電纜必須放置于電纜橋架 內，并蓋好扣板。 8配電箱內各開關及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點必須 牢固接實

6、。 9室外圍墻、挑檐及草地燈必須保持使用正常，隨壞隨修，不得拖延至第二天晚上開 燈之時。 10各類臨時用電，必須接入漏電開關，并保證漏電開關靈敏有效。 11維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈 及公寓范圍內走動，不得進入任何草坪綠地。 12維修人員不得在大廈及公寓范圍內高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 13維修人員進入客戶單元維修時，必須敲門，在獲得同意后方可進入，必須著裝整潔， 態度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、 小費及物品，不得動用客戶單元內任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得主 人同意。 C弱電技工： 1對所轄

7、各弱電系統及其所有設備，必須清楚了解其性能，檢查方法，控制范圍及運 行狀況。必須服從弱電維修領班及系統工程師的領導和指揮。 2每日巡查所有弱電系統一遍，并做好巡查記錄。 3發現故障須立即排除，保證各系統正常運行，保證人身及財產安全。 4排除故障時如對總體系統運行產生影響，須立即通知領班及工程師，得到批準后方可 進行。 5如出現重大故障，自己無能力排除時，須立即通知領班及工程師。 6接到維修通知后，十分鐘內須趕到現場處理。工作完成后必須認真清理現場，并須將 處理結果及時報告領班及工程師。 7維修操作時，各接線、接點務必接實；各鏍絲、鏍母務必擰緊，各設備安裝必須牢固 可靠。 8每周巡查弱電井一次，

8、井道內須保持無雜物、無存水，各類電纜均應放置于電纜橋架 內，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。 9對所轄設備須保持清潔、整齊，各連接線、接點必須保證接觸良好。 10維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈及 公寓范圍內走動，不得進入任何草坪綠地。 11維修人員不得在大廈及公寓范圍內高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 12維修人員進入客戶單元維修時，必須敲門，在獲得同意后方可進入，必須著裝整潔， 態度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小 費及物品，不得動用客戶單元內任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得主人同 意。D設備運行技工：1 設備

9、運行技工必須清楚了解本系統情況、所轄設備的性能及控制范圍。熟練掌握各類 設備運行、操作及維修保養規程。必須服從運行領班及系統工程師的領導和指揮。2 認真進行交接班工作，交班人員必須認真講解本班工作情況，并認真做好交接班記錄， 接班人員必須清楚了解上一班工作內容，仔細查看交接班記錄。交接班記錄必須由當 值人員本人簽字，不得代簽。 3認真清點工具，保持良好工作狀態，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。 4按時、按數抄錄各類計量儀表，不得偽造數據。 5按時仔細檢查所轄各類設備，并認真做好檢查記錄，不得偽造檢查結果。 6各類設備的操作，必須嚴格執行有關操作程序。 7必須保持各設備間的環境及各類設備

10、的清潔，每班至少清潔一次，須做到所有設備、 管線、門、窗、窗臺、地面、柜頂、桌面等無塵土、無污跡、無雜物、無積水。 8與工作有關物品須擺放整齊，不得存放與工作無關之物品。 9各類記錄須做到字跡工整、清晰、全面，記錄單據須保持清潔完整，不得損毀。 10須保持本系統各類設備正常運行，做到三干凈（即設備干凈、機房干凈、工作場地干 凈）四不漏（即不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣）五良好（即使用性能良好、密封 良好、緊固良好、潤滑良好、調整良好），各設備如有損壞必須立刻修復，如因客觀 原因不能修復時，須立即報告領班及工程師。 11值班人員不得在任何設備機房會見客人，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時

11、離崗時，必須報告領班或系統工程師離崗原因、去向及時間，獲得批準后方可離崗。 12本班工作未完成時，須在接班人員的協助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班 人員必須協助交班人員完成工作后進行交接班。13交班人員如發現接班人員酗酒或精神狀態不良時，不得進行交班，并須立即報告領班 或系統工程師，在領班或系統工程師未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。 14值班人員嚴禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，值班室及各設備間嚴禁吸煙。 E設備維修技工： 1設備維修技工必須熟練掌握各類設備操作、運行及維修保養規程。必須服從維修領 班及系統工程師的領導和指揮。2. 每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內

12、做好一切準備工作。 3接到維修通知后，必須十分鐘內到達現場處理，服從工作安排。 4處理各類故障須及時、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現場。并將 處理結果報告上級主管。 5每天巡視檢查大廈及公寓內各機房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，發現問題必須 立即報告領班或系統工程師，并認真做好巡查記錄。 6空調及給排水系統各類維修，必須做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。管線 布局合理，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時必須處理完整，不得遺漏。 7各機房、管道井、泵房內不得有存水及雜物，須保持環境及設備清潔。 8各泵輔、閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現象，并必須保持保溫、防腐處理良好，

13、 功能正常。 9定期檢查消防水系統、排煙系統、正壓送風系統等消防有關設備，須保持各設備功能 正常。 10定期檢查、清理新風機組過濾網、風機盤管過濾網，每兩周一次。 11維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈及 公寓內走動，不得進入任何草坪綠地。 12維修人員不得在大廈及公寓內高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。13維修人員進入客戶單元維修時，必須敲門，在獲得同意后，方可進入，必須著裝整潔， 態度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小 費及物品，不得動用客戶單元內任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得主人同 意。 F綜合維修水工：1

14、 綜合維修水工必須熟練掌握各類設備操作、運行及維修保養規程。必須服從綜合維修系統工程師的領導和指揮。 2每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內做好一切準備工作。 3接到維修通知后，必須十分鐘內到達現場處理，服從工作安排。 4處理各類故障須及時、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現場。并 將 處理結果報告綜合維修工程師。 5空調及給排水系統各類維修，必須做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。管線 布局合理，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時必須處理完整，不得遺漏。 6各閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現象，并必須保持保溫、防腐處理良好，功能 正常。 7定期檢查、清理客戶單

15、元內之風機盤管過濾網，每月一次。 8維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈及 公寓內走動，不得進入任何草坪綠地。 9維修人員不得在大廈及公寓內高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 10維修人員進入客戶單元維修時，必須敲門，在獲得同意后，方可進入，必須著裝整潔， 態度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小 費及物品，不得動用客戶單元內任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得主人同 意。 G綜合維修電工：1 綜合維修電工必須熟練掌握各類電氣設備操作、維修及保養規程。必須服從綜合維修工程師的領導和指揮。 2每日須按時到崗，更換工服，清點工

16、具，須在十五分鐘內做好一切準備工作。 3接到維修通知后，必須十分鐘內到達現場處理，服從工作安排。 4處理各類電氣故障須及時、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現場。 并將處理結果報告綜合維修工程師。 5維修操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固接實,絕緣及防水處理必須可 靠，不得疏忽大意。 6配電箱內各開關及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點必須牢 固接實。 7各類臨時用電，必須接入漏電開關，并保證漏電開關靈敏有效。 8維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈 及 公寓范圍內走動，不得進入任何草坪綠地。 9維修人員不得在大廈及公

17、寓范圍內高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 10維修人員進入客戶單元維修時，必須敲門，在獲得同意后方可進入，必須著裝整潔， 態度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小 費及物品，不得動用客戶單元內任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得主人同 意。 H綜合維修萬能工：1 萬能維修工必須熟練掌握瓦、木、油工及裝修五金安裝維修技能，必須服從綜合維修 工程師的領導和指揮。 2每日按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內做好一切準備工作。 3接到維修通知后，必須十分鐘內到達現場處理，服從工作安排。 4處理各類裝修維修必須細致，必須符合有關規范，不得偷工減料。 5認真做

18、好檢查工作，做好巡檢記錄，遇有裝修損壞、五金件損壞、檢查口未封閉或有 污跡等，必須立即處理。須保持本物業公共區域長久如新。二、 庫工1 嚴格遵守員工守則和各項規章制度，不得無故離崗、串崗。2 了解和熟悉各類設備的結構圖紙，建立備品部件和易損件的清單，并按要求執行最高、最低儲備標準，當儲備接近或達到最低標準時，及時提出申請購買計劃單。3 嚴格執行物品驗收入庫制度和領料單制度，做好備品備件和公用工具的管理制度。4 做好倉庫的帳、卡、物等管理工作，要求帳、卡、物必須相符，物品堆放整齊清潔。5 每月必須對庫存情況進行一次清查盤點，對盤虧、盤盈情況及時向有關上級匯報。6 按時、按質地完成每月財務要求的備

19、品、備件、材料消耗和庫存情況等的報表。7 易燃、易爆、有毒物品必須單獨儲放。室內禁止一切煙火，必須每天去巡查二次。8 在非常日班工作時間內，實行二班運行人員，在行政和業務上接受橫向領班領導。一、安全保衛制度1 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行有關規定，協同保安部認真做好安全保衛工作。 2各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現 有安全隱患，須立即上報領班、工程師或工程部經理。 3各班組領班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即 上報工程師或工程部經理。 4工程師須每月組織所屬員工對所轄系統及范圍進行安全檢查，消除隱患

20、，并將檢查處 理結果書面報告工程部經理。 5未經工程部經理批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備 房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變電 站、配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續， 記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 6所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調至合適程度， 清理好現場。 7各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經 批準后方可配制。 8所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 9所有設置于公共區域內

21、之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 10所有水池、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由設備工程師管理，無關人員不得借用，打開 水池或水箱必須經工程部經理批準，并進行登記。 11高空作業時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業范圍周邊必 須加設護網，防止意外墜物傷及人員或設備設施。 12所有運行、維修、保養、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執行有關規程及 規范，嚴禁違規操作，以保證人身及設備安全，凡違規操作者，一經發現，均扣除當 月工資200元人民幣，因違規操作造成嚴重后果者，均立即除名。 13各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。

22、14所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業范圍以外，如因工作需要， 須經工程師書面批準，按規定辦理放行手續，并做好記錄。15工程部須每三個月組織一次本物業之消防報警系統、聯動系統、噴淋、消火栓系統等 所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。二、消防工程管理制度1 工程部全體員工必須把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓 宇內配置的消防工具、用具。 2消防中央監控室，必須具備下列資料、器材及鑰匙。 2.1一套完整準確無任何故障之火災預報警系統及消防聯動控制系統。 2.2各層消火栓布置平面圖，消防器材布置平面圖及消防系統圖。 2.3一套完整、清楚、準確

23、之各層建筑平面圖，圖內應標明各防火卷閘、隔火墻、危 險品倉庫、防煙門、走火梯及太平門等。 2.4一套完整、清楚、準確之排煙通風圖。 2.5一套煤氣管道及閥門位置分布圖。 2.6消防聯動控制關系。 手提滅火器數只，滅火毯數塊，大廈及公寓所有備用鑰匙一套。 2.8緊急情況聯絡表一份，應列明聯系人姓名、電話、尋呼機號碼等。 3設備維修工作中如需使用易燃材料，必須特別注意，小心謹慎，并須將易燃材料遠離 火源及熱源。 4易燃易爆之材料存放，必須單設倉庫，并由專人管理，隨用隨領，各班組不得存放易 燃易爆材料。 5不得任意挪動消防設備及器材。如發現消防設備損壞或泄露，應立即報告上級人員。 6各工程人員在巡檢

24、或維修時，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃氣體泄露時，絕對禁止 使用明火、撞擊火星、或使用對講機、電話及開關等任何電器，避免發生爆炸。到達 安全地后，立即報告上級人員或消防中心。 7任何人員如發現火情，須立即使用對講機或電話通知消防中心火情發生之明確位置、 火勢情況、何種物品起火、以及目擊者本人之動向。 8如發生火災警報報警，全體員工必須認真處理，直至確定火情熄滅，或確認為誤報為 止。全體員工必須保持冷靜，處理報警時不可過于張揚，不得驚動客戶。 9如發生火警，工程部設備運行人員必須保證相關噴淋泵、消防泵、正壓送風機及風閥、 排煙風機及風閥之正常運行；配電室運行人員必須保證消防設備之供電正常，并立即

25、 通知消防中心安排消防、保安人員滅火。 10火警發生時，工程部各崗位職責： 10.1工程部經理到達消防中心，確認火警發生之樓層和報警種類，報告物業總經理， 并通知工程師，安排并確認工程部消防崗位到位情況。 10.2強弱電系統工程師帶領一名電工到達地下三層總變電站，等候命令，負責指揮相 關停送電操作，并按照工程部經理命令組織所有各層地下室人員撤離。 10.3強電運行領班帶領一名電工到達相關分配電室，等候工程師或工程部經理命令， 執行有關停送電操作，并按照工程部經理命令組織相關人員撤離。 10.4強電維修領班帶領一名電工到達相關消防泵房，負責保證消防泵、噴淋泵控制系 統工作正常，如有需要，立即采取

26、應急搶修。 10.5設備系統工程師帶領設備運行技工一名堅守中央控制室，按照工程部經理命令， 指揮人員，停止空調主機及新風機組運行，關閉新風門。 10.6設備維修領班帶領一名設備維修人員到達相關消防泵房，等候命令，負責指揮消 防泵、噴淋泵運行、操作及有關系統閥門操作，并作為泵房最高領導人，按照工 程部經理的命令，組織泵房所有人員撤離。 10.7設備運行領班帶領維修技工2名，按照工程部經理命令檢查相關機房、設備間、 泵房、豎井，并檢查正壓送風風機及風閥、排煙風機及風閥之運行情況。 10.8 電梯維修人員負責檢查電梯機房，并將電梯迫降至底層，開門放人后，除消防 電梯外，其余電梯全部關閉，并保證消防電

27、梯運行正常。 10.9 綜合維修工程師帶領其他所有工程部員工在工程部辦公室候命，指揮人員增援 各崗位，并按照工程部經理命令組織工程部人員撤離。 10.10當班人員如發現本人值班范圍內發生火情，須立即上報，按照上級指令行動。 在可能的情況下，使用手提滅火器或消防栓滅火，如發覺火勢擴大，應盡快離開 現場，不得獨自冒險。 11火情發生時，應盡可能操作之設備： 11.1樓層失火：關閉本層及上兩層、下一層之空調及新風系統，防止煙霧及火勢蔓 延。 11.2空調主機房失火：關閉空調主機。 11.3 總變電站失火：通知上級電站停止供電，并啟動應急發電機投入應急供電。 11.4其他配電室失火：通知總變電站停止供

28、電，并啟動應急發電機投入緊急供電。 11.5樓層空調新風機房失火：關閉新風機及新風門，切斷電源。 12火警解除或確認為誤報警后，須做如下工作： 12.1將火災報警系統及消防栓、噴淋泵系統復位。如有消防局官員在場，必須征得 消防局官員同意后，方可進行。 12.2如噴淋系統正在灑水，應將分層閥門關閉，以便清理現場，更換噴淋頭，維修 損毀設備，使系統盡快恢復正常。 12.3檢查受影響之樓層，并拍照及做好記錄。 12.4盡快完成事故分析報告，連同照片呈交物業總經理。13外來裝修及其他施工之消防管理必須遵照裝修及施工管理制度執行。三、工程驗收制度 1所有工程系統驗收均須由發展商籌建處或發展商工程部負責及

29、牽頭。2 所有系統必須在系統正常、調試完畢的情況下，連續試運行一段時間（需根據設備情 況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。3 在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發現問題，須盡快 以書面形式通報給發展商，并做出詳細記錄及拍照。4 所有系統之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發之合格證書、使用許可證書等相關 文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。5 必須要求發展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養手冊、調試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。6 必須清楚了解所有工程系統及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任

30、人及 其聯系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯系表備查。7 必須收齊所有由發展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入 庫，妥為保管并做出詳細清單。四、設備維修制度 1預防性維護保養 1.1所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應 年度、季度、月度保養計劃及保養項目。相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備 正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由系統工程師建立設備維 修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 1.4各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由系統工程師負責，并

31、提交工程部 經理審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交系統工程師及工程 部經理審閱。 1.5進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管 理部，由管理部發出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影 響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 2緊急維修 2.1必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經理，安排有關人員立即赴現場檢查情 況，并按實際情況進行處理。 2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理部，并由管理部向 受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 2.3如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理

32、，以盡量減少對客戶之影 響，并立即通知有關供應商之保修負責人。 2.4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將 故 障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、故 障 發生時間、恢復正常時間等向系統工程師報告，并提交工程部經理審閱。此報告 由系統工程師存入設備維修檔案，備查。 3設備的更新及系統改造出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程 部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。 3.2設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考 慮總體系統運行之安全性及可靠性。 3.3由于此類工作通常

33、沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間 進行。五、裝修及施工管理制度 1各單元業主或租戶，在進行裝修施工前，須將裝修設計方案及比例為1：100或1：50 之正規設計圖樣、裝修商之營業執照及裝修資質證明副本、有關政府部門批準文件 等相關資料送交管理部，經審核同意后方可施工。 2所有施工嚴禁破壞本物業之建筑結構、原有防水層、建筑外觀，嚴禁在外窗內側及 外側張貼或架設任何招貼、廣告及任何設備設施。 3所有施工單位及人員均須在管理部辦理有關登記及領取證件手續，并按施工面積每 平方米100元人民幣予交施工押金，接受并執行施工管理有關規定，簽定文明安全 施工承諾書。 4所有施工單位必須配置

34、適當數量有效之消防器材，并將現場安全負責人之姓名、聯 系方法及所有施工人員名單及有效身份證件之副本交管理部備案。 5施工人員進出現場，必須按管理部指定路線出入，并只能使用管理部指定之衛生間。 6施工單位必須對現場安全負責，嚴禁任何人在施工現場吸煙，嚴禁施工人員到施工 現場以外區域活動，嚴禁穿拖鞋、短褲及袒胸露背，嚴禁在本物業范圍內高聲喧嘩、 隨地吐痰、亂丟污物等一切不文明行為。 7禁止將易燃易爆危險品帶入本物業范圍之內，如工作需要，必須事先獲得管理部批 準，隨用隨進，不得存放一天以上，并由專人嚴謹監管。 8如需明火作業，施工單位必須提交操作人員之專業證明及消防安全保護方案，向管 理部申請，經管

35、理部審核同意并發出動火證后，方可進行。作業現場必須由有 消防經驗及專業證明之人員負責監護，并須配置足夠數量之有效滅火器材以供發生 意外時使用。 9禁止在消防通道、步行梯、電梯、車道、車場等所有公共地方堆放物料及垃圾，所 有垃圾必須由業主/租戶或施工單位負責于垃圾產生當日搬出本物業范圍以外。 10搬運裝修工具、材料及家具、物品時，只能使用管理部指定之電梯，并不得損害本 物業范圍內所有公共及他人之設施、設備及建筑裝修。 11一切噪音施工必須在管理部指定之時間內進行，不得影響他人之正常辦公及休息。 12施工中必須愛護本物業范圍內之所有設施、設備及建筑、裝飾成品，必須對施工范 圍附近之所有成品采取有效

36、保護措施，嚴禁野蠻施工，如因此造成成品損壞，必須 由業主/租戶或施工單位負責更換、修復或照價賠償。 13施工作息時間必須遵照管理部之規定，如需加班施工，必須經管理部書面批準，方 可進行。 14施工中如需改裝消防系統、空調系統、給排水系統、強弱電系統時，必須向管理部 提交修改方案及正規設計圖樣，經管理部審核批準后，由管理部指定人員執行，所 需費用由業主/租戶或施工單位承擔。 15施工中如對本物業之系統運行產生影響時，如切斷某些電源，關閉某些閥門，暫時 拆除某些設備等，均須事先得到管理部之批準，并由管理部指定人員執行。 16施工單位必須建立現場負責人及專職安全員和各專業工長組成的安全領導小組，負

37、責施工現場的安全及文明施工的管理、監督和協調工作。 17工程部將建立現場監督小組，負責監督施工單位之工程進度及工程質量，以及是否 按照管理部批準之設計進行施工，包括用料監督、技術監督、安裝規范監督、對本 物業影響監督等。該小組負責填寫施工質量記錄表，交綜合維修工程師及工程部經 理審閱，并負責阻止、修正不合格之施工。 18施工期間，管理部將派人檢查施工人員之證件及施工管理制度之執行情況，施工人 員必須配合檢查，并服從檢查人員的管理，如施工人員不接受檢查或不服從管理， 管理部有權收回其證件，禁止其進入本物業范圍內。 19施工結束后，施工單位必須填寫施工驗收申請單，向管理部申請工程驗收。工程驗 收由

38、工程部施工現場監督小組負責，分項驗收，并填寫工程驗收記錄表，交綜合維 修工程師及工程部經理審閱，如驗收合格，此表將送交管理部留存；如驗收不合格， 此表送交施工單位進行限期整改，另行驗收。 20施工單位及施工人員必須遵守上述規定，如有違返，管理部有權扣除施工押金或停 止該項目施工，要求施工單位限期整頓，如仍無效果，管理部有權要求業主/租戶更 換施工單位，并扣除全部施工押金。4.5.7.1 嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設備的正常運行。4.5.7.2 做好設備運行和巡視檢查記錄，發現異常，及時報告。4.5.7.3 按照主管領班的安排，依據維修保養制度的要求，對冷凍機組和其它制冷設備進行維

39、修保養。團結其他員工，保證冷凍設備的正常運作。4.5.7.4 嚴格執行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。4.5.7.5 堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。4.5.7.6 發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。4.5.7.7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。4.5.7.8 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。4.5.7.9 嚴格執行職工守則和物

40、業公司其它規章制度，確保制冷系統的正常運行。4.6.3.1 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。4.6.3.2 認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。4.6.3.3 按照主管領班的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變電設備進行維修保養。4.6.3.4 嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。4.6.3.5 嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。4.6.3.6 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清

41、潔。4.6.3.7 堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。4.6.3.8 發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。4.6.3.9 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。4.6.3.10 嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度，確保配電系統的正常運行。4.6.3.11 全面負責工程部材料、工具及備品備件的申購、領取、庫存的管理工作，保證各專業組工作的正常運行。4.6.3.12 對各專業組上報的材料申購單進行審核，及時辦理申購手

42、續，并掌握已上報申購單的到貨情況，及時向值班工程師匯報。4.6.3.13 保證常用定期消耗材料的及時 供應，根據庫存情況自行辦理申購手續， 以保證必要的庫存量。4.6.3.14 掌握上報申購單的走向、時間，必要時做好督促工作。4.6.3.15 搞好送外修理的業務工作，做到快捷，不誤事。4.6.3.16 做好庫房的管理工作，健全各項管理制度，嚴格執行出入庫手續，對庫存的各種材料、工具、備品備件要賬物相符。4.6.3.17 做市場調查，了解市場供貨情況和價格情況。4.6.3.18 庫存物品必須整齊存放，保證庫房干凈整潔。7.1.1.1 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行有關規定，協

43、同保安部認真做好安全保衛工作。各班組均應有專人任安全員，負責監督檢查安全操作施工情況。7.1.1.2 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報領班、工程師或工程部經理。7.1.1.3 應根據勞動局有關規定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。7.1.1.4 根據勞動安全規程，制定各工種維修操作規程和安全檢查制度。7.1.1.5 加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管(值班工程師)或經理應親自到場指揮。7.1.1.6 在進行有危險的設備檢修、操作

44、時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。7.1.1.7 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。7.1.1.8 對中央空調、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。7.1.1.9 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。7.1.1.10 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。7.1.1.11 各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申

45、請，經批準后方可配制。7.1.1.12 重要機房如變配電房、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。所有設置于公共區域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。7.1.1.13 木工作業場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。7.1.1.14 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。7.1.1.15 對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養；其接地電阻值應符合規范要求。7.1.1.16 物業內進行電、氣焊，必須取得動火證。7.1.1.17 電梯維修保養時應遵守安全規定，若有人配合應注意聯絡。7.1.1 高空及外墻擦洗工作7.1.2.1 從事高空作業的人，必須進

46、行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業的人，一律不允許從事高空作業。7.1.2.2 遇有5級以上大風或打雷、下雨等可能發生危險的情況，應停止露天高空作業及清洗外墻。7.1.2.3 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設施的安全性能。7.1.2.4 高空作業前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。7.1.2.5 作業范圍周邊必須加設護網，設置明顯標志劃出危險禁區，嚴禁無關人員進入，以防止意外墜物傷及人員或設備設施。7.1.2.6 作業人員應正確使用安全裝

47、置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。7.1.2.7 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。7.1.2.8 高空作業所用的工具材料要捆扎放置穩妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。7.1.2.9 高空作業區的沿口、孔洞處，應設置護欄和標志，防止失足踏空。7.1.2.10 嚴禁在高空作業時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業區睡覺。7.1.2 有毒物品的處理7.1.3.1 對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設置明顯的危險品標志，并嚴防泄漏。7.1.3.2 要積極聯系有關部門確認該物品性質，掌握其特點及應急處理方法，以便

48、于日后正確的保存及使用該種物品。7.1.3.3 建立完善的保管領用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。7.1.3.4 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統一處理，以保證環境的安全。7.1.3 密閉地方的工作7.1.4.1 當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。7.1.4.2 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但水井、沙井等可能含有可燃氣體（如沼氣）、可燃物（如煤礦礦井）的地方嚴禁采用火焰試驗。7.1.4.3 若檢測發現該密閉地方含有有害氣體或環境惡劣，則不能允許任何人員進

49、入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。7.1.4.4 工作過程中應隨時注意環境的監測，一旦發現異常立即將撤離，確保人員安全。7.1.4.5 工作照明應選用36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。7.1.4 發生意外時的處理7.1.5.1 應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。7.1.5.2 對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協議書。應在施工中進行檢查監督，避免事故發生。7.1.5.3 當發生事故時，要保持鎮定，監護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區放置在安全地帶，采取適當的急救措施，同時請求其他員工的

50、幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。7.1.5.4 搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。7.1.5.5 根據傷員的傷情決定是否送醫院治療，同時保護好現場以利于保險索賠。7.1.5.6 出具事故報告，總結經驗教訓，處理事故有關責任人員，避免類似事故的再次發生。7.1 安全用電制度7.2.1 嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊；各部門需架設臨時線，應由工程部派電工安裝。客用區一般不準加臨時線。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求，時間一般不超過一星

51、期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：7.2.1.1 根據工作內容和需要，填寫工作票。7.2.1.2 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。7.2.1.3 應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。7.2.2 安全技術措施在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：7.2.2.1 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備，包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(