1、第三節-房屋面積的測算規定第三節房屋面積的測算規定一、計算房屋面積的基本條件計算房屋建筑面積的一般要滿足下面五個基本條件：1、有上蓋;2、有圍護物；3、結構牢固；4、有實際使用功能；5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。二、房屋建筑面積測算的規定（一）計算全部建筑面積的范圍（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋 按各層建筑面積的總和計算。（2）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度 在2.20m以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面 積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影 面積計算。（4

2、）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等 均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、 水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外 圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7）屬永久性結構有上蓋的 室外樓梯，按各層水平投影面積計（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均 按其柱的外圍水平投影面積計算。（9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計 算。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的, 按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平

3、投影面積計算。（11）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外 圍水平投影面積計算。（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面 積計算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的， 按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。（15）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面 積。（二）計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算（3）未封閉的

4、陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算（4）無頂蓋的室外樓梯 按各層水平投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積 的一半計算。（三）不計算建筑面積的范圍（1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 的地下室和半地下室。（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、 垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。（5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置 箱、罐的平臺。（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。（7）利用引橋、高架路、高架

5、橋、路面 作為頂蓋建造的房屋。（8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。（9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（10）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫 （四）部分特殊情況的建筑面積計算方法（1）外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建 筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。（2）斜面結構屋頂房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。（3）不規則圍護物陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底 板水平投影計算建筑面積。（6）樓梯下方空間樓梯

6、已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建 筑面積。（7）公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否 有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。（8）二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產測量規范中 多層房屋建筑面積計算的有關規定執行。（9）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算 建筑面積。（10）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計第四章共有建筑面積的計算與分攤第一節共有建筑面積的分攤計算相關的定義一、共有建筑面積分攤計算相關的定義分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。分單元

7、面積：指建筑物某單元的建筑面積。共有建筑面積：二個或二個以上的產權單元共同使用或共同擁有 的建筑面積。功能區：指一幢房屋內因使用性質的不同而劃分的區域。 女口：商 業區，住宅區等。幢共有建筑面積：指一幢房屋內所有功能區之間共同使用或共同 擁有的建筑面積。多幢房屋的共有建筑面積：指一定共有建筑面積地域范圍內，多 幢房屋之間共同使用或共同擁有的建筑面積。 如：為小區服務的物業 管理用房、休閑用房、高壓配電用房等。異產毗連房屋：系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑， 而為不同所有人所有的房屋。相關建筑面積：指一幢房屋內，與共有建筑面積相關聯的建筑面 積。主要指共有建筑面積在被分攤計算時，與之相

8、關連的建筑面積。分戶建筑面積：指以一戶為產權基本單元的權屬建筑面積。 一戶 可以是一個標準套房，也可以是一個商鋪，一個停車位，還可以是房屋內的某一個區域套內陽臺建筑面積 按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積 計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積， 未封閉的陽臺 按水平投影的一半計算建筑面積。下面的敘述定義各個產權單元套內建筑面積以外的面積皆為共 有建筑面積。共有建筑面積從是否可以被分攤的意義上講， 可以分為 兩大類。1. 不計入分攤的共有建筑面積(1) 作為人防工程的建筑面積(包括地下室內的人防工程、高 層建筑的避難室或避難層等)；(2) 獨立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下

9、室中獨立 使用的車庫、倉庫、雜(儲)物間等；作為機動車、非機動車集中停 放的建筑等；(3) 建在幢內或幢外，為多幢房屋服務的變(配)電房、水泵 房、值班警衛室、管理用房、公共走廊(走道)、市政設施用房以及 為社區服務的公共建筑等；(4) 規劃批準的層高在2.2米及其以上的設備(結構)轉換層; 房屋中用作休憩、綠化等公共開放的架空部分；用作公共休憩的亭、 走廊、塔等建筑；(5) 物業公司的經營辦公用房；(6) 法律、法規規定的其他情況。2. 計入分攤的共有建筑面積（1）為整幢樓服務的共有建筑面積共有建筑面積由整幢各產權單元共有， 具體包括：幢內共有的 樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井

10、、室外樓梯等垂直 通道及管道井、垃圾道的建筑面積；幢內共有的門廳、大廳、過（走） 道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；幢內共有的有圍護結構的 水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積；為本幢服務設在地下或 地上的變電室、消防控制室、水泵房、設備間、值班警衛室等，以及 其他在功能上為整棟服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管 理用房的建筑面積；位于建筑物外墻中心線外側的墻體。 套與公共 建筑之間的分隔墻以中心線為界，位于公共建筑一側的墻體計入公共 建筑。（2）功能區共有的建筑面積專為某一功能區服務，與其它功能區不相關的共有建筑面積。 例 如某棟樓內，專為某一商業區，或辦公區服務的警衛值班室、內走道

11、、 衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積， 應由該功能區內各產權單元分攤。（3）層共有建筑面積同一功能區內，專為某一層服務的共有建筑面積。專為某一層服 務的共有建筑面積，例如各層的衛生間、公共走道等這一類的面積為 本層的共有建筑面積，與其它層不相關，應由該層內各產權單元分攤。（4）其他共用建筑面積。不屬于上述三種情況的共有建筑面積。 例如在一套房屋內，各個業主擁有各自的臥室，客廳、廚房、廁所共同使用，這一類型俗稱為“團結戶”，戶內的共有建筑面積如客廳、廚房、廁所等應該由這幾 個業主按規定來分攤第三節共有建筑面積的處理原則一、共有建筑面積 處理原則1、共有建筑面積分攤計算，

12、應以幢為基本單位。2、異產毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有部位的，各戶面積 在各自的范圍內獨立計算；異產毗連房屋存在有無法分割的共有部位 的，各戶需要進行共有建筑面積的分攤計算。3、產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或協議 規定執行；4、無權屬分割文件或協議的，根據房屋共有建筑面積的不同使 用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。二、共有建筑面積分攤的計算公式按相關建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下 式計算：nSi/Sii 1S =k Sin其中：K=i 1式中:S為各戶應分攤的共有公用面積K為分攤比例系數nSi為需要分攤的面積i 1nSi為參加分攤的各戶面積之和i

13、 1共有面積分攤后，各分戶權屬建筑面積之和應等于相應的棟、區 域、層的權屬建筑面積（但不排除由于面積分攤計算湊整誤差的影 響）。二、共有建筑面積的分攤計算1、整體分攤房屋使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致 的純住宅樓、辦公（寫字）樓、純商業樓等，適用共有建筑面積整體 分攤的方法。各戶分攤的共有建筑面積二共有建筑面積分攤系數X套內建筑面 積共有建筑面積分攤系數二共有建筑面積寧套內建筑面積之和2、多級分攤不適用于整體分攤的房屋，如綜合樓、商住樓等應采用多級分攤 的方法來分攤其共有建筑面積。多級分攤計算所應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原 則。（一）第一級分攤，根據房屋內不同

14、的布局和使用功能， 劃分若 干功能區。劃分功能區時，一般按住宅、辦公、商業、地下車庫、倉 庫等不同的功能進行劃分。各功能區域間共有建筑面積按各功能區范圍內的自有建筑面積的比例分攤功能區分攤的共有建筑面積 二第一級分攤系數X各功能區自有建 筑面積第一級分攤系數二功能區間共有建筑面積寧功能區自有建筑面積 之和各功能區自有建筑面積為功能區內各層外圍水平投影面積之和 減去作為第一級分攤共有建筑面積部分。一級分攤的功能區之間共有建筑面積一般包括： 整幢房屋的配電室、水泵房、公共門廳、公共過道、設備用房、 值班室、警衛室、平臺層樓梯間以及其他功能上為整幢建筑服務的公 共用房和管理用房的建筑面積。 為其它功能區服務，必須穿過某一功能區的垂直通道、 水平通 道及通風井、管道井、垃圾道等的建筑面積。（二）第二級分攤，某一功能區內，將一級分攤得到的幢共有建 筑面積，加上本功能區內的共有建筑面積，依照整體分攤的方法和公 式，按各套的套內建筑面積的比例分攤。各戶分攤的共有建筑面積二共有建筑面積分攤系數X套內建筑面 積共有建筑面積分攤系數=（一級分攤得到的幢共有建