1、物業(yè)公司環(huán)保節(jié)能措施第十五章節(jié)能降耗管理第一節(jié)建立節(jié)能降耗管理體系在全球經(jīng)濟(jì)走弱的形勢(shì)下，各種能源價(jià)格日 益上漲、物業(yè)服務(wù)費(fèi)不斷下調(diào)的現(xiàn)狀下， 物業(yè)公 司的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常小了。在這種情況下，怎 樣才能保存并擴(kuò)大物業(yè)公司的生存空間呢。開(kāi)展 節(jié)能降耗，構(gòu)建低碳物業(yè)無(wú)疑是一個(gè)非常重要的 途徑。一、建立健全能源管理機(jī)構(gòu)為了落實(shí)節(jié)能降耗工作，必須有相對(duì)穩(wěn)定的 節(jié)能管理班子，管理和監(jiān)督小區(qū)能源的合理使 用，制定節(jié)能計(jì)劃，實(shí)施節(jié)能措施，并進(jìn)行節(jié)能 技術(shù)培訓(xùn)。企業(yè)能源管理機(jī)構(gòu)應(yīng)以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)掛 帥，由各級(jí)職能部門人員組成節(jié)能降耗領(lǐng)導(dǎo)小 組。二、實(shí)行節(jié)能降耗目標(biāo)管理（一）建立節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)物業(yè)公司進(jìn)行節(jié)能降耗

2、首先要著手制定各項(xiàng)節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)。1 .節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)要解決的問(wèn)題節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)要解決以下問(wèn)題：(1)使用某一項(xiàng)節(jié)約技術(shù)或措施到底能夠 節(jié)約多少水電氣？(2)使用什么測(cè)量?jī)x器？(3)用什么測(cè)量方式？(4)用什么樣的計(jì)算模型進(jìn)行節(jié)能效益計(jì) 算？(5)如何測(cè)量？(6)如何計(jì)算節(jié)能效果？對(duì)這類問(wèn)題必須建立相應(yīng)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2 .制定節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)的依據(jù)制定節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)的依據(jù)是：(1)要參照綜合能耗計(jì)算通則、企業(yè) 能耗平衡通則、評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則、 節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算方法評(píng)價(jià)方法、風(fēng)機(jī) 監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)和水泵監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)家和地方的 標(biāo)準(zhǔn)。(2)要橫向按本行業(yè)中先進(jìn)物業(yè)公司同性 質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)

3、目為參照，縱向按照本企業(yè)上年同期 水平實(shí)際消耗水平為依據(jù)，核算合理的技術(shù)改造節(jié)約額度，確立年度節(jié)能降耗的各項(xiàng)定額目標(biāo)。3.節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建立的要求(1)對(duì)涉及能源消耗的項(xiàng)目要建立定額手 冊(cè)，按月核減定額目標(biāo)。(2)在各項(xiàng)目的節(jié)能降耗標(biāo)準(zhǔn)和定額目標(biāo) 制定后，企業(yè)還要定期動(dòng)態(tài)地調(diào)整定額， 使之不 斷適應(yīng)本企業(yè)的需要。節(jié)能降耗目標(biāo)的制定不能保守，也不能冒 進(jìn)。目標(biāo)太高達(dá)不到，既浪費(fèi)了人力、財(cái)力，又 挫傷了員工的積極性，還有可能使企業(yè)錯(cuò)失生存 發(fā)展的機(jī)遇；目標(biāo)太低，起不到為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì) 效益和社會(huì)效益的作用，沒(méi)有實(shí)施價(jià)值。(二)節(jié)能降耗目標(biāo)分解企業(yè)制定節(jié)能目標(biāo)后，要將節(jié)能降耗定額目 標(biāo)按月、按專業(yè)

4、分解落實(shí)。要層層分解到基層， 與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，使全體員工完成自身的節(jié)能降 耗分目標(biāo)，從而完成企業(yè)的整體節(jié)能目標(biāo)。(三)對(duì)節(jié)能降耗目標(biāo)的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行控制為保證企業(yè)節(jié)能降耗目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)節(jié) 能降耗目標(biāo)的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行控制。1 .做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺(tái)(1)企業(yè)各個(gè)部門應(yīng)認(rèn)真做好能源消耗的 原始記錄、建立能耗臺(tái)賬，并按規(guī)定向企業(yè)報(bào)送 能耗定額考核情況。(2)用能部門在考核期內(nèi)發(fā)生超定額消耗 能源的應(yīng)認(rèn)真分析超耗原因，并按規(guī)定向企業(yè)報(bào) 送定額消耗能源分析報(bào)告，制定整改措施，以利 節(jié)能降耗。2 .進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)日常核算企業(yè)要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)日常核算。采用按目 標(biāo)預(yù)算與實(shí)際支出情況進(jìn)行對(duì)比分析

5、的方法， 對(duì) 能源消耗支出進(jìn)行分析、找出差異、尋求解決的 辦法。3 .執(zhí)行節(jié)能降耗考核與評(píng)價(jià)制度還要嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能降耗考核與評(píng)價(jià)制度，以 便按照成本分析結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲。通過(guò)嚴(yán)格的考 核，必然能調(diào)動(dòng)各部門對(duì)節(jié)能降耗的高度重視。 但在具體實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注意到，物業(yè)公司屬于服 務(wù)行業(yè)，提供給業(yè)主的產(chǎn)品就是服務(wù)。因此，在 完成節(jié)能降耗目標(biāo)的過(guò)程中，不能以犧牲服務(wù)質(zhì) 量為代價(jià)。對(duì)于在各種不同的情況下，應(yīng)怎樣進(jìn) 行節(jié)能改造才能不降低服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理公司 一定要建立相應(yīng)的制度和標(biāo)準(zhǔn)。三、建立激勵(lì)機(jī)制物業(yè)公司降耗屬于典型的全員活動(dòng)，真正能 夠依靠的力量是在一線工作的部門經(jīng)理、領(lǐng)班和 員工。因此，物業(yè)公司對(duì)節(jié)能降耗

6、方面的管理主 要是對(duì)員工的管理。而對(duì)員工管理的實(shí)質(zhì)就是如 何提高員工的節(jié)能意識(shí)，如何使員工在進(jìn)行節(jié)能 降耗活動(dòng)中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情， 為企業(yè)的節(jié)能降耗目標(biāo)而努力，這就是激勵(lì)問(wèn) 題。激勵(lì)方式有許多，例如金錢激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)、 關(guān)心激勵(lì)、參與激勵(lì)、工作激勵(lì)、賞識(shí)激勵(lì)和懲 罰激勵(lì)等。四、組織節(jié)能降耗培訓(xùn)由于許多物業(yè)公司以較低薪金雇傭的操作 人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)設(shè)備運(yùn)行管理及節(jié)能降耗方面的 系統(tǒng)學(xué)習(xí)，只掌握了系統(tǒng)中單個(gè)設(shè)備的運(yùn)行方 式，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的工作原理不甚了解，在遇有情 況變化時(shí)很難做出及時(shí)科學(xué)的處理。 因此，企業(yè) 應(yīng)當(dāng)把員工節(jié)能降耗培訓(xùn)列入企業(yè)人力資源管 理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。培訓(xùn)的內(nèi)容要根據(jù)具體

7、情況而定，一般有下 列幾個(gè)方面：1 .國(guó)家的能源法律、政策、指令、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定等內(nèi)容的培訓(xùn)；2 .能源技術(shù)管理基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)。如用電、 用水、用煤、用油、用熱、用氣等節(jié)能技術(shù)管理 的培訓(xùn)；3 .能源技術(shù)管理的方法和手段的培訓(xùn)。如能 源的計(jì)量與測(cè)試、能源消費(fèi)的統(tǒng)計(jì)分析、微機(jī)在 能源管理上的應(yīng)用、能耗計(jì)算方法與分析以及能 耗定額制度等；4 .能源經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)的培訓(xùn)。如能源消費(fèi)經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)效果的計(jì)算和分析，節(jié)能工程投資經(jīng)濟(jì)效 果的計(jì)算和評(píng)價(jià)等。企業(yè)要根據(jù)培訓(xùn)的對(duì)象、需要的時(shí)間來(lái)確定 培訓(xùn)方式，比如，采用專題報(bào)告會(huì)、節(jié)能系列講 座、交流研討會(huì)等方式。五、建立業(yè)主參與機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)主參與物業(yè)節(jié)能降耗的工作是社

8、會(huì)活動(dòng)，涉及到各 家各戶。對(duì)企業(yè)、業(yè)主、社會(huì)來(lái)說(shuō)，節(jié)能降耗是 一項(xiàng)“多贏”事業(yè)。因此，不僅要激勵(lì)員工參與， 還要鼓勵(lì)廣大業(yè)主、用戶積極參與。物業(yè)公司的 員工和廣大業(yè)主、用戶相互結(jié)合，互補(bǔ)互動(dòng)，正 確決策，就可以真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)節(jié)能降耗。業(yè)主參 與節(jié)能降耗包括自用物業(yè)和公用物業(yè)兩個(gè)方面。物業(yè)公司一方面要在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展節(jié)能宣傳教育， 加大可持續(xù)發(fā)展、綠色消費(fèi)、綠色文明等新理念 的灌輸力度，提高業(yè)主、用戶節(jié)能降耗的意識(shí)和 在日常生活中節(jié)能降耗的主動(dòng)性和積極性； 另一 方面，要維護(hù)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分節(jié)能降耗的知 情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，建立相關(guān)制度，使業(yè)主 參與真正落到實(shí)處。第二節(jié) 節(jié)能降耗的四大措施一、行為

9、節(jié)能行為節(jié)能，就是人為的節(jié)能。物業(yè)公司要注 重對(duì)員工的能源節(jié)約意識(shí)的培養(yǎng)，可在不同的場(chǎng) 合、通過(guò)不同的途徑對(duì)能源節(jié)約的意義進(jìn)行宣 傳，使節(jié)能成為每位物業(yè)管理服務(wù)人員的自覺(jué)行 動(dòng)。讓每一個(gè)員工都認(rèn)識(shí)到：節(jié)能是每位物業(yè)管 理服務(wù)人員的義務(wù)，節(jié)能也要靠全體物業(yè)管理服 務(wù)人員的主動(dòng)參與和相互配合。物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能 工作不僅僅是某幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的事，也不僅僅是某個(gè) 部門的事，而是物業(yè)項(xiàng)目全體物業(yè)管理服務(wù)人員 的共同責(zé)任。凡是遇到浪費(fèi)能源的事，物業(yè)管理 服務(wù)人員都有責(zé)任加以制止和糾正；凡是遇到節(jié) 約能源的事，物業(yè)管理服務(wù)人員都應(yīng)當(dāng)積極去做。要營(yíng)造一個(gè)人人關(guān)心節(jié)能、人人參與節(jié)能的 工作氛圍和環(huán)境。二、設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)節(jié)

10、能，就是在開(kāi)發(fā)商樓房設(shè)計(jì)和建造初 期，物業(yè)公司就要介入，為設(shè)計(jì)單位和開(kāi)發(fā)企業(yè) 提供建設(shè)性的意見(jiàn)，使其所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目向著 節(jié)能環(huán)保的方向去設(shè)計(jì)和建造。這樣不僅能使建 筑逐漸實(shí)現(xiàn)節(jié)能，而且對(duì)后期的物業(yè)管理也是一 個(gè)很好的鋪墊。盡早介入是做好物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能工作的有效 措施。對(duì)物業(yè)公司而言，物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作絕 不能等到物業(yè)項(xiàng)目接管后才開(kāi)始運(yùn)作， 而應(yīng)當(dāng)盡 早介入到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中。要做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作，首先要做到物 業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說(shuō)這個(gè)物業(yè)項(xiàng) 目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是 節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選 型、設(shè)備的數(shù)量等各個(gè)方面都要考慮節(jié)能

11、的需 要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。物業(yè)管理人員比工程設(shè)計(jì) 人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和 掌握各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐 富的節(jié)能經(jīng)驗(yàn)和節(jié)能體會(huì)。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)通過(guò)業(yè)主或建設(shè)單位運(yùn)用到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中， 用 以彌補(bǔ)設(shè)計(jì)和施工的缺陷，從而使物業(yè)項(xiàng)目這個(gè) 產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作 打下基礎(chǔ)。四、技術(shù)節(jié)能技術(shù)節(jié)能是做好物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能工作的有效 方法。(一)什么是技術(shù)節(jié)能技術(shù)節(jié)能包括兩層含義：(1)運(yùn)用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達(dá)到降低能 耗的目的。(2)運(yùn)用技術(shù)方法達(dá)到降低能耗的目的。技術(shù)節(jié)能是做好物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能工作的重要 方法。(二)

12、技術(shù)節(jié)能的具體措施物業(yè)項(xiàng)目可以分成兩類：一類是新建物業(yè)項(xiàng) 目，一類是已經(jīng)投入使用的物業(yè)項(xiàng)目。 無(wú)論是新 建物業(yè)項(xiàng)目還是已經(jīng)投入使用的物業(yè)項(xiàng)目， 待物 業(yè)管理能夠介入時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)均已基 本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時(shí)再想通過(guò)改變?cè)O(shè) 計(jì)而達(dá)到節(jié)能目的，已經(jīng)為時(shí)已晚，但是物業(yè)公 司可以做好以下工作：(1)根據(jù)自身的節(jié)能經(jīng)驗(yàn)、體會(huì)和財(cái)務(wù)承 受能力，運(yùn)用技術(shù)方法，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施 進(jìn)行節(jié)能改造，從而降低物業(yè)項(xiàng)目的能耗。(2)調(diào)整有關(guān)設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，降低物業(yè) 項(xiàng)目的能耗。(3)建議業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營(yíng)人投入一定資金， 加裝專業(yè)節(jié)能設(shè)備、淘汰高耗能設(shè)備而代之以新 型節(jié)能設(shè)備。(4)使用節(jié)能產(chǎn)品。技術(shù)節(jié)

13、能的方法很多， 關(guān)鍵是我們要善于去學(xué)、善于去想、善于去做。五、改造節(jié)能改造節(jié)能，就是對(duì)現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造和 更新，使其實(shí)現(xiàn)最佳節(jié)能效果的一種節(jié)能行為。 這方面的改造內(nèi)容比較多，目前就我們管理的項(xiàng) 目來(lái)說(shuō)，高能耗的設(shè)備、設(shè)計(jì)不合理等現(xiàn)象還是 普遍存在的。諸如制冷機(jī)組選配過(guò)大、水泵的流 量和揚(yáng)程不匹配，以及樓體圍護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫、照 明等問(wèn)題，都涉及到能源的節(jié)能降耗問(wèn)題。(一)改造節(jié)能的資金問(wèn)題對(duì)設(shè)備進(jìn)行改造通常都要有一筆可觀的初 期投入資金，啟動(dòng)資金已經(jīng)成為制約改造節(jié)能項(xiàng) 目快上馬、早見(jiàn)效的關(guān)鍵問(wèn)題。為解決這個(gè)問(wèn)題， 物業(yè)公司可以在企業(yè)內(nèi)部建立節(jié)能基金。 擬建設(shè) 的節(jié)能降耗項(xiàng)目以借款的形式從節(jié)能基

14、金中取 得，項(xiàng)目完成后再根據(jù)該項(xiàng)目獲得的節(jié)能效益分 期還款。（二）改造節(jié)能的技術(shù)問(wèn)題在節(jié)能技術(shù)改造中的還有一個(gè)難題就是技 術(shù)問(wèn)題，要制定合理的、科學(xué)的技術(shù)改造方案， 必須要具有一批技術(shù)精尖的、各專業(yè)齊全的技術(shù) 人才，但絕大多數(shù)物業(yè)公司受管理成本的限制， 不可能配備大批的高級(jí)技術(shù)人員。為解決這一問(wèn) 題，可從以下方面著手：1 .集中公司的技術(shù)人才，成立了工程專業(yè) 技術(shù)委員會(huì)委員主要來(lái)自公司內(nèi)部在職或退休的經(jīng)驗(yàn) 豐富的工程技術(shù)人員，一般工程技術(shù)人員申請(qǐng)加 入工程技術(shù)委員會(huì)，必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的審 核認(rèn)定。委員會(huì)利用定期會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)等 形式開(kāi)展節(jié)能降耗工作，并參與對(duì)項(xiàng)目節(jié)能改造 方案的審定、實(shí)

15、施和驗(yàn)收工作。2 .聘請(qǐng)外部專家對(duì)公司的節(jié)能改造工作給 予技術(shù)指導(dǎo)物業(yè)公司可以根據(jù)樓宇的機(jī)電系統(tǒng)的配置， 聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)的技術(shù)專家，一方面他們可以為節(jié) 能改造工作方案進(jìn)行診斷，另一方面可以為公司 的技術(shù)人員進(jìn)行能源管理工作的技術(shù)培訓(xùn)。3 .加強(qiáng)與外部的溝通、聯(lián)系加強(qiáng)與政府或社會(huì)團(tuán)體的溝通，進(jìn)行信息的 交流和信息跟蹤。同時(shí)也可以大學(xué)院所合作建立 能源管理實(shí)驗(yàn)室，重點(diǎn)幫助解決在能源管理中遇 到的技術(shù)及工程問(wèn)題。第三節(jié) 節(jié)能降耗管理制度、表格、文本 一、物業(yè)公司節(jié)能降耗方案物業(yè)公司節(jié)能降耗方案一、目的 為了降低成本杜絕浪費(fèi)增加公司經(jīng)營(yíng)收入提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益公司應(yīng)要求各部門全體員工全面深入

16、地開(kāi)展開(kāi)源節(jié)流活 動(dòng)。二適用范圍適用于本公司各部門及各物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。三、管理規(guī)定（一）宣傳和引導(dǎo)公司要加強(qiáng)“開(kāi)源節(jié)流、厲行節(jié)約”意識(shí)開(kāi)展開(kāi) 源節(jié)流活動(dòng)的宣傳和引導(dǎo)，通過(guò)廣泛的宣傳教育 使公司全體員工充分認(rèn)識(shí)到開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)的必 要性和緊迫性從而統(tǒng)一思想統(tǒng)一行動(dòng)在公司各 部門員工中逐步樹(shù)立成本觀念和競(jìng)爭(zhēng)觀念自覺(jué) 加入到開(kāi)源節(jié)流降低成本提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力。（二）及時(shí)對(duì)開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)效果進(jìn)行檢查、 評(píng)比、獎(jiǎng)勵(lì)1 .對(duì)各部門開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)工作開(kāi)展的情況 與實(shí)際成效進(jìn)行檢查、評(píng)比。2 .對(duì)于開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)取得顯著效果的部門 開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)監(jiān)督、評(píng)比小組提請(qǐng)公司按節(jié)約成 本或帶來(lái)的直接額外收入的一定比

17、例給該部門 進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。3 .對(duì)于開(kāi)源節(jié)流活動(dòng)開(kāi)展情況不佳成效不 明顯的部門按公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。4 .發(fā)動(dòng)全體員工提交開(kāi)源節(jié)流提案單、 發(fā)電子郵件、當(dāng)面交談等方式積極為開(kāi)源節(jié)流活 動(dòng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策提出合理化建議對(duì)于建議采納后取 得了明顯成效的員工按降低成本或帶來(lái)的直接 額外收入的一定比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。5 .可舉辦一些以“開(kāi)源節(jié)流奉獻(xiàn)中洲I”等為主 題的征文比賽活動(dòng)并對(duì)比賽中征文優(yōu)秀作品給 予一些獎(jiǎng)勵(lì)。(三)主要成本控制規(guī)定面1 .人力成本物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的微利行業(yè)面對(duì) 當(dāng)前通貨膨脹日益加劇、人力成本不斷提高的新 形勢(shì)厲行節(jié)約、降低成本尤為重要。物業(yè)公司 6070%的成本就是人工費(fèi)。(1)在設(shè)計(jì)崗

18、位時(shí)應(yīng)做到合理安排增加部 分技防設(shè)施代替不必要的固崗位也可由巡羅崗 增加重點(diǎn)部位的巡查頻率等。(2)在人員招聘時(shí)就應(yīng)做到寧缺勿濫特別 物管公司的管理人員、技術(shù)工種員工應(yīng)擇優(yōu)使用 選擇一專多能型人才減少不必要的外派維修人 工費(fèi)。(3)控制國(guó)家法定節(jié)假日的加班人員減少不必要的雙倍支出2 .工程成本控制方面(1)在設(shè)計(jì)施工及時(shí)向開(kāi)發(fā)商建議使用節(jié) 能、環(huán)保的材料、燈具。(2)對(duì)已建成使用中的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行摸 底排查找出節(jié)能降耗的方法對(duì)需要且能夠改進(jìn) 的設(shè)備、設(shè)施作出節(jié)電改造方案或建議逐步進(jìn)行 改造以及在燈座加裝反光鏡等方法確保停車場(chǎng) 照明亮度等。(3)對(duì)大堂照明、梯間照明、車庫(kù)照明等 分出白天和夜間補(bǔ)

19、充照明并使用獨(dú)立開(kāi)關(guān)控制。(4)嚴(yán)格做好所有照明使用時(shí)間、水景的 開(kāi)放時(shí)間的控制特別部分大功率景觀燈等并要 責(zé)任落實(shí)到崗位、責(zé)任到人。(5)在保證整體照明需求和造型完整有序 的前提下盡量減少燈具使用數(shù)量、功率等。(6)對(duì)原施工單位對(duì)部分訂做、或市面較少材料也可協(xié)調(diào)在其撤場(chǎng)時(shí)預(yù)留部分、裝修單位 施工后的余料做好妥善存放方便后期維修使用。(7)做好修舊利廢工作對(duì)更換出的燈具、 鎮(zhèn)流器等進(jìn)行維修通過(guò)更換零件或重新拼裝等 方式修理舊件減少新件的使用。(8)做好各設(shè)備、設(shè)施日常保養(yǎng)工作延長(zhǎng) 設(shè)備、設(shè)施使用壽命減少維修成本。3 .用水成本控制方面(1)供水開(kāi)關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制 系統(tǒng)等關(guān)鍵部位要選用

20、質(zhì)量過(guò)關(guān)的零配件。(2)保持經(jīng)常巡視及時(shí)檢測(cè)維修供水管網(wǎng)。(3)控制好綠化澆水用量適當(dāng)減少雨后綠 化澆水用量。(4)嚴(yán)格控制亂使用消防水(5)控制好游泳池用水量提高管理員清洗 水池的工作效率減少吸水時(shí)間。(6)清洗多個(gè)水池時(shí)可分段清洗對(duì)第一個(gè) 以后水池中較清潔的水可抽或排放至第一個(gè)清 洗好的水池中再使用。4 .其它成本控制方面(1)物料采購(gòu)時(shí)要多尋價(jià)比價(jià)采購(gòu)性價(jià)比 較高物品盡量成批采購(gòu)減少交通等成本。(2)物料控制方面實(shí)行部門領(lǐng)導(dǎo)首問(wèn)制部 門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物料實(shí)行定期抽查進(jìn)倉(cāng)、出倉(cāng)、領(lǐng)用等 環(huán)節(jié)責(zé)任到人對(duì)維修工配備常用物料并定期進(jìn) 行嚴(yán)格物料核銷等。(3)鼓勵(lì)員工從小事做起把節(jié)約真正落實(shí) 到行動(dòng)上如積

21、極開(kāi)展“廢舊紙回收利用”行動(dòng)充分 利用二次環(huán)保紙養(yǎng)成人離燈滅、打印前先預(yù)覽等良好習(xí)慣。二、管理處節(jié)能管理規(guī)定 管理處節(jié)能管理規(guī)定一、目的為規(guī)范物業(yè)管理處的節(jié)能工作，特制定本規(guī)7E。二、適用范圍適用于本公司下屬各項(xiàng)目管理處。三、管理職責(zé)1 .管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的能源管理，具體 由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)實(shí)施。2 .工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)小區(qū)主要耗能 設(shè)備以及公共照明設(shè)備的功率、 分布、數(shù)量等情 況。以便指定能耗預(yù)算，合理安排節(jié)能工作四、管理規(guī)定（一）能源計(jì)量1 .管理處應(yīng)要求開(kāi)發(fā)公司為小區(qū)主要耗能 設(shè)備和主要耗能區(qū)域安裝計(jì)量?jī)x表，以建立完整 的能源計(jì)量體系。2 .每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，字 體

22、工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作； 暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控， 杜絕跑冒滴 漏。3 .工程技術(shù)部按照水、電類別每月統(tǒng)計(jì)重 點(diǎn)耗能設(shè)備/設(shè)施及小區(qū)總的能耗，并記錄于“能 源統(tǒng)計(jì)表”中。4 ,能耗統(tǒng)計(jì)資料每月應(yīng)上報(bào)管理處主任和 公司工程技術(shù)部，工程技術(shù)部應(yīng)做好能耗的統(tǒng)計(jì) 分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常及時(shí)分析報(bào)告。（二）管理處應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯、水泵房、公共 照明用電經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的管理應(yīng)在設(shè)備管理制度和操作規(guī)范中加入經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行的內(nèi)容，以使每個(gè)設(shè)備系統(tǒng)的每個(gè)操作都有 專人負(fù)責(zé)，按實(shí)質(zhì)需要啟動(dòng)或停機(jī)，提高運(yùn)行效 率。（三）員工日常工作中的節(jié)能1 .每個(gè)員工都必須遵守崗位要求，認(rèn)真做好 各項(xiàng)巡視工作，始終堅(jiān)持“以

23、人為本，注重節(jié)約” 這一理念，從方方面面入手，積極開(kāi)展節(jié)能降耗 活動(dòng)。2 .專業(yè)人員重點(diǎn)控制小區(qū)用水系統(tǒng)有無(wú)跑、 冒、滴、漏現(xiàn)象，有無(wú)違反公司規(guī)定使用能源的 行為。例如：私自接水、接電等。3 .內(nèi)保人員重點(diǎn)監(jiān)控樓層在無(wú)客戶時(shí)，公共 區(qū)域照明是否按時(shí)關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否 關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開(kāi)閉是否符合要求， 并將情況及時(shí)反饋總值班。4 .暖通專業(yè)人員及時(shí)調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的 使用狀態(tài)，杜絕長(zhǎng)流水。例如：調(diào)節(jié)水箱水位或 調(diào)整沖水時(shí)間。5 .全體員工有責(zé)任對(duì)浪費(fèi)能源的現(xiàn)象報(bào)告、 制止或糾正。6 .各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作， 不得私自開(kāi)動(dòng)設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高 峰時(shí)段用

24、電量。(1)暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報(bào)溫度、濕度 合理開(kāi)閉冷機(jī)及附屬設(shè)備。(2)電工每日對(duì)設(shè)備運(yùn)行耗電情況及不合理運(yùn)行狀態(tài)提出意見(jiàn)，監(jiān)督節(jié)電措施的實(shí)施(3)保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時(shí)間，錯(cuò)開(kāi)高峰用電時(shí)段，節(jié)省每一度電。(4)清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭 不可長(zhǎng)流水。(5)各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生 活用電器，并在使用中注意錯(cuò)開(kāi)用電高峰時(shí)段。三、物業(yè)管理處節(jié)能工作計(jì)劃表物業(yè)管理處節(jié)能工作計(jì)劃表節(jié)能 對(duì)象現(xiàn)狀 評(píng)價(jià)整改措 施效益測(cè)算 (元/月)成本測(cè) 算(元)責(zé) 任 人四、辦公區(qū)節(jié)能降耗管理責(zé)任表節(jié)能降耗管理責(zé)任表（照明）負(fù)責(zé)事項(xiàng)責(zé)任時(shí)間（一月一換）責(zé)任人簽字K照明燈具在9： 00-W： 0。關(guān)閉，陰天或天色變 喑時(shí)打開(kāi)二2下冊(cè)時(shí)關(guān)閉照明燈具,如有加班只保留加班人 員所在區(qū)域的燈具照明，同時(shí)關(guān)照加班人員下 班時(shí)將燈具關(guān)掉：3、午休時(shí)間（夏季11： 30-13； 00,冬季12： 00-13： 00）關(guān)閉照明燈具.11.01-11. 3011 01-12, 310101-01.302.01-02. 2803.01-03. 3104.01-04. 3005. 01-05. 3106. 01-06. 30節(jié)能降耗管理責(zé)任表（空調(diào)）負(fù)責(zé)事項(xiàng)貴任時(shí)間（1月一換）責(zé)任人簽字1、空調(diào)開(kāi)關(guān)面板.顯示的室內(nèi)溫度在16度以下時(shí)方 可開(kāi)啟空調(diào)開(kāi)關(guān)；2、空調(diào)開(kāi)啟時(shí)間段為上午