1、寫字樓物業(yè)管理問(wèn)題盤點(diǎn)隨著太原市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 物業(yè)管理公司的作用顯得更加重要。然而很多太原市寫字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)選聘物業(yè)管理公司重視不夠。近日，筆者走訪了山西國(guó)貿(mào)中心的莊經(jīng)理，就物業(yè)管理的一些問(wèn)題為您支招A物業(yè)管理公司的重要性現(xiàn)在太原市有些寫字樓的開(kāi)發(fā)商企業(yè)，還沒(méi)意識(shí)到有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)中的重要位置和作用。而北京、上海等開(kāi)發(fā)企業(yè)，在早期就請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理公司來(lái)介入。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，往往是有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。一些樓宇的布局，如果請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的管理公司進(jìn)行前期策劃，只花很少的錢，但是起的作用非常大。所以說(shuō)物業(yè)管理公司在整個(gè)寫字

2、樓的開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)入得越早，就越好。B 寫字樓開(kāi)發(fā)要有計(jì)劃我們現(xiàn)在看一些樓盤，從物業(yè)管理角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該看得更遠(yuǎn)一些。 因?yàn)槲飿I(yè)管理是長(zhǎng)期的， 特別是日后給客戶提供各種服務(wù)，必須要滿足一些設(shè)備上的功能。現(xiàn)在我們可以看到很多樓做得很花哨，有很多不必要的裝飾物，很多樓是奇形怪狀，有的樓頂是斜面的，追求建筑上藝術(shù)美。但問(wèn)題是我們往往在追求這些美的過(guò)程往往犧牲日后維修、保養(yǎng)這些最主要的關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。C 物業(yè)管理公司的電梯問(wèn)題第5頁(yè) 共5頁(yè)省城寫字樓的電梯問(wèn)題非常突出。往往有這么幾個(gè)情況，一個(gè)是電梯數(shù)量太少，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到電梯的數(shù)量對(duì)樓本身的價(jià)值起著很關(guān)鍵的作用，電梯數(shù)量的合理對(duì)這個(gè)樓本身的價(jià)

3、值來(lái)說(shuō)起著很關(guān)鍵的作用。因?yàn)楝F(xiàn)在生活節(jié)奏非常快，工作節(jié)奏非常快，客戶沒(méi)有耐心在電梯間里等電梯。還有一個(gè)，有一些項(xiàng)目沒(méi)有考慮放置貨梯，因?yàn)槿魏未髲B都有一些東西搬進(jìn)搬出，比如辦公設(shè)備、家具等，如果客貨混用，勢(shì)必給大廈帶來(lái)很多管理問(wèn)題。我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域。現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商不重視這個(gè)問(wèn)題，貨梯實(shí)際上跟客梯在一個(gè)區(qū)域里面，這會(huì)給以后的管理帶來(lái)一系列問(wèn)題。D 寫字樓的軟環(huán)境也很重要隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要（停車位和地段） 。寫字樓停車位在樓盤中越來(lái)越突出。從寫字樓角度來(lái)說(shuō)，我們一方面考慮停車位，同時(shí)要考慮交通等問(wèn)題，寫字樓說(shuō)它最重要的是地段。寫字樓什么最重要，你要

4、把國(guó)貿(mào)中心放在位置不好的地段，肯定他的地段價(jià)值就不像現(xiàn)在這么高。同樣建筑，同樣人管理，它會(huì)大打折扣，我們很多樓做的是不錯(cuò)的，但是價(jià)格上不去，為什么？因?yàn)樗牡囟尾粚?duì)。所以我們?cè)诳紤]地段的時(shí)候，我們講的低端要考慮其他影響因素，比如我周圍的交通等等。E 寫字樓功能性問(wèn)題寫字樓的功能性是選擇能為這個(gè)大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂(lè)設(shè)施、會(huì)議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時(shí)在樓內(nèi)配套有一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)。可能把垃圾間、茶水間忽視掉，所以設(shè)計(jì)時(shí)要考慮。總結(jié)對(duì)于太原寫字樓開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面一定要注意提前選好物業(yè)管理

5、公司，另一方面一定要有前瞻性，要用發(fā)展的眼光來(lái)看，因?yàn)橐粋€(gè)建筑物蓋好了，最少要存在50 年以上，建筑物我們叫遺憾的藝術(shù)，所以從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們希望開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要多一些時(shí)代特征。如果有好的物管公司的參謀，這樣就可以使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)少花一些冤枉錢。鏈接：一、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理。同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理是集管理、 經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專業(yè)化原則進(jìn)行

6、管理。二、選聘物業(yè)管理企業(yè)的方法選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以公開(kāi)招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔。實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般程序如下：1成立招標(biāo)評(píng)審組。在政府房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，小組成員聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。2向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。3.編制招標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容有：A.擬招標(biāo)的物業(yè)基本概況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等；B.物業(yè)管理內(nèi)容；C.對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明如物業(yè)管理委托期限、物業(yè)移交日期，向物業(yè)管理企業(yè)提供的條件。4對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。從中選擇確定符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參

7、加投標(biāo)。5投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)的報(bào)送、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)。參加投標(biāo)的單位，應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送招標(biāo)工作成立招標(biāo)評(píng)審組，投標(biāo)書(shū)截止日期前將投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)密封后送達(dá)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)。采用審查和評(píng)審各投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū)，確定中標(biāo)單位。6簽訂物業(yè)管理委托合同。中標(biāo)單位中標(biāo)后與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開(kāi)始實(shí)施對(duì)該物業(yè)的管理。三、監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法1 制度監(jiān)督。對(duì)物業(yè)公司日常制度化的工作進(jìn)行監(jiān)管。例如：保安24 小時(shí)值班巡邏制度、機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等， 檢查各項(xiàng)制度是否落實(shí)， 有無(wú)漏洞， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題有無(wú)立即整改。2工作例會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每月召開(kāi)與物業(yè)公司的例會(huì)，及時(shí)反映居民的意見(jiàn)，做好 橋梁 工作。3物業(yè)管理制度。建立規(guī)范的物業(yè)管理制度要做好以下幾方面的工作：一是權(quán)力不能過(guò)分集中，防止濫用權(quán)力，導(dǎo)致腐敗；二是要有全面體現(xiàn)私權(quán)自治的物