1、北京物業管理法律法規 （考試大綱）第一部分 全國性法律、法規（一）考試目的本部分的考試目的是測試物業項目負責人對物權法、 物業管理條例等相關法律 法規及配套文件的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握： 物權法中業主的建筑物區分所有權部分及物業管理條例的主要內容；熟悉： 最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋、關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的主要內容；了解：民法通則 、消防法、保安服務管理條例 、城市異產毗連房屋管理規定 建設工程質量管理條例等法律、法規中與物業管理密切相關的規定條款。（三）要點說明1. 物權法中業主建筑物區分所有權的內容；

2、2. 物權法規定的業主行使專有部分所有權的內容；3. 物權法規定的業主行使共有部分共有權的內容；4. 物權法規定的住宅改變為經營性用房的前提條件；5. 物權法中建筑區劃內道路、綠地、車位、車庫、物業管理用房等所有權歸屬的內容；6. 物權法中業主共同決定事項的內容；7. 物權法中業主共同決定事項的表決規則；8. 物權法規定的業主大會和業主委員會的決定效力；10. 11.12. 13. 14.15.16.17. 作的內容；18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.9. 物權法規定的業主大會和業主委員會的處置權范圍；物權法規定的建筑物及其附屬設施的管理

3、形式； 物權法中關于建筑物及其附屬費用分攤與收益分配的內容； 物業管理條例對管理規約的規定； 物業管理條例中業主的定義，業主的權利與義務； 業主大會的組成與性質； 業主委員會的職責；物業管理條例對業主委員會的限制性規定； 物業管理條例中關于物業服務企業應當協助做好物業管理區域內安全防范工物業管理條例中關于合理使用物業共用部位、共用設施設備的內容； 物業管理條例對裝飾裝修管理的規定；物業管理條例對維修資金管理的規定；物業管理條例 中關于利用物業共用部位、 共用設施設備進行經營方面的內容； 物業管理條例規定的對業主未能履行交納物業費職責的處理； 最高人民法院認定業主的條件；最高人民法院對物權法所稱

4、專有部分的解釋； 最高人民法院對物權法所稱共有部分的解釋； 最高人民法院對物權法規定的專有部分面積和建筑物總面積的認定； 最高人民法院對物權法所規定的業主人數和總人數的認定； 最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業主的認定； 最高人民法院對業主予以支持的行為； 最高人民法院對物業服務企業予以支持的行為； 最高人民法院對業主和物業服務企業不予支持的行為； 保安服務管理條例對自行招用保安員的單位的要求；33. 保安服務管理條例規定的保安員的禁止行為；34. 民法通則中與物業管理密切相關的規定；35. 消防法中與物業管理密切相關的規定；36. 業主大會和業主委員會指導規則中業主大會議事規則的

5、規定事項；37. 住宅室內裝飾裝修管理辦法對住宅裝修的禁止行為；38. 城市異產毗連房屋發生自然損壞所需修繕費用的處理原則；39. 建設工程質量管理條例對建設工程最低保修期限的規定。第二部分 北京市物業管理政策法規（一）考試目的本部分的考試目的是測試 物業項目負責人對北京市 出臺的 北京市物業管理辦法 及配 套政策等物業 管理制度的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握：北京市物業管理辦法 、關于 北京市物業管理辦法 實施中若干問題的通知 、 北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法 、北京市住宅專項維修資金管理辦法 、北 京市住宅專項維修資金使用審核標準 、北京市物業服務企業信用信息管理辦法

6、 等所規定 的主要內容；熟悉： 北京市物業服務第三方評估監理管理辦法 、北京市物業項目交接管理辦法 、 業主共同決定事項公共決策平臺使用規則 、北京市住宅區臨時管理規約制定規范 、北 京市物業管理行業專家管理辦法等法規的主要內容；了解：北京市住宅物業服務標準 、北京市供熱采暖管理辦法 、北京市有限空間安 全作業生產規范（試行） 、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法 、北京 市電梯安全監督管理辦法 、 關于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行 為監督執法的通知 、北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見 等文件中涉及物業管理相關專業范圍的要求條款。（三）要點說明

7、北京市物業管理辦法1. 北京市物業管理辦法對物業管理的定義；2. 北京市物業管理辦法規定的建設單位劃分物業管理區域的方式以及原則；3. 北京市物業管理辦法對業主共同決定物業管理區域進行分立或者合并事項時的 規定；4. 北京市物業管理辦法對建設單位委托專項服務的規定；5. 北京市物業管理辦法對物業管理活動監督管理職責的劃分；6. 北京市物業管理辦法 中規定在物業管理活動中區縣人民政府、 街道辦事處、 鄉 鎮人民政府的職責；7. 新建住宅物業，對建設單位配建的物業服務用房的要求與標準；8. 建設單位撤出管理區域的規定；9. 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理的具體事項范圍和決定規則；10. 業

8、主大會的組成主體；11. 建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會 議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的前提條件；12. 業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時需提交的 材料；13. 業主委員會委員資格自動終止后移交工作的規定；14. 北京市物業管理辦法對物業服務合同內容的規定；15. 北京市物業管理辦法對于物業服務企業委托外包服務的要求；16. 北京市物業管理辦法對物業服務合同終止的規定；17. 北京市物業管理辦法對無物業服務書面合同而存在事實服務的規定；18. 對拒不撤出物業管理區域的原物業服務企業，新物業服務企業和業主為爭取權益

9、可采取的合法手段；19. 北京市物業管理辦法對物業服務項目負責人與服務項目的規定；20. 對物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況評估的規定。 北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法21. 房屋建筑使用安全管理應遵循的原則；22. 房屋建筑的安全責任人及其承擔的責任；23. 房屋建筑管理人及其職責；24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑時影響安全和公共利益的行為；25. 房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內容；26. 房屋建筑應當委托安全鑒定機構進行安全鑒定的前提條件；27. 房屋建筑安全問題的治理措施，費用承擔的方式；28. 依法取得房屋修繕工程施工許可的要求；29. 危險房屋的處理類別

10、；30. 房屋應急搶險遵循的原則。北京市住宅專項維修資金管理辦法31. 按照本辦法交存住宅專項維修資金的業主范圍；32. 關于出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定；33. 北京市住宅專項維修資金管理辦法 規定的住宅共用部位的維修、 更新和改造范圍；34. 北京市住宅專項維修資金管理辦法 規定的住宅共用設施設備的維修、 更新和改 造范圍；35. 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤原則；36. 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，使用的辦理程序；37. 危及房屋使用安全的緊急情況范圍；38. 不得從住宅專項維修資金中列支的費用。北京市住宅專項維修資金使用審核標準39. 北京

11、市住宅專項維修資金使用審核標準明確的適用范圍；40. 北京市住宅專項維修資金使用審核標準中的質量保修期限所依照的規定；41. 住宅專項維修資金的審批條件；42. 危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的緊急情況； 43使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。北京市物業服務企業信用信息管理辦法 44本市物業服務信用信息系統監督管理的分工和職責； 45物業服務合同備案制度對物業服務企業、建設單位、 業主及主管部門的具體要求；46物業項目負責人持證上崗制度的要求和規定；47物業服務信用信息的內容、獲取要求、披露方式； 48物業服務企業及項目負責人信用記分制度的具體規定； 49物業服務企業及項目負責人信用信息

12、的用途。北京市物業服務第三方評估監理管理辦法 50物業服務第三方評估監理的概念； 51各當事人委托物業服務評估監理服務的相關規定；52物業服務評估監理業務包括的范圍； 53在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相 關當事人的義務；54北京市物業服務第三方評估監理管理辦法對物業服務評估監理機構和專家的要求和規定。北京市物業項目交接管理辦法 55物業項目交接的含義； 56物業項目交接的內容和程序； 57交接過程中對各方行為規范的要求； 58應急物業服務的適用情形和具體要求。業主決定共同事項公共決策平臺使用規則 59物業管理區域內可以使用決策平臺表決的事項；60業主一卡

13、通的發放方式；61業主、業主委員會、物業服務企業分別可以發起的共同決定事項；62共同決定事項發起人在發起決策前，應當完成的工作； 63決策平臺提供的表決方式，業主投票方式。 北京市住宅區臨時管理規約制定規范 64臨時管理規約的制定主體和時間； 65臨時管理規約的基本內容；66臨時管理規約的必備條款。 北京市物業管理行業專家管理辦法 67物業管理行業專家的資格條件； 68物業管理行業專家的工作范圍； 69物業管理行業專家的權利和義務。北京市住宅物業服務標準 70對北京市住宅物業服務標準基本規定的理解； 71北京市住宅物業服務標準分級，每一級標準包括的內容；72. 各級標準之間，在物業服務基本要求

14、、消防安全防范、公共秩序維護等方面的主 要區別。北京市供熱采暖管理辦法73. 供熱單位在供熱服務中應當遵守的相關規定；74. 對供熱范圍內住宅用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶 修和更新改造責任的規定。北京市有限空間安全作業生產規范75. 有限空間的定義、包括的類型；76. 在有限空間作業，事先應進行的檢測，實施檢測應注意的事項； 77對生產經營單位委托承包單位進行有限空間作業的規定。 北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法78. 地下空間的產權人、管理單位利用地下空間應當遵守的規定；79. 地下空間的使用人的使用行為應當遵守的規定；80. 利用地下空間從事旅店業，

15、設置宿舍，以及作為其他居住場所的，應當遵守的規 定。北京市電梯安全監督管理辦法81. 北京市電梯安全監督管理辦法對電梯使用單位的要求；82. 電梯使用單位安全管理人員應當履行的職責。 關于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行為監督執法的通知83. 裝修人在裝飾裝修活動中，出現擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，受侵害 的業主或業主委員會應采取的應對措施；84. 裝修人出現擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，房屋管理單位采取的處理措 施。北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見85. 業主委員會可作為原告參加訴訟的條件；86. 審理追索物業服務費案件對訴訟時效的確定；87.

16、 業主可以要求物業管理企業承擔財物、車輛丟失或毀損責任的前提條件。關于 北京市物業管理辦法 實施中若干問題的通知 88北京市物業管理辦法所指的前期物業管理期限； 89北京市物業管理辦法 實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項 目，確定物業服務事項和服務標準的有關規定；90北京市物業管理辦法 實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項 目，對收取物業管理費的規定；91發放和首次使用 “業主一卡通”的具體規定。北京物業管理實務 （考試大綱）物業服務企業（一）考試目的本部分的考試目的是測試物業服務項目負責人 （簡稱項目負責人） 對物業服務企業的概 念和特征的理解， 以及對物業服務

17、企業設立的程序、 資質管理、 物業服務企業的組織形式和 機構設置要求的了解掌握程度。（二）考試基本要求掌握： 物業服務企業的概念和特征、資質審批及管理和組織機構設置的要求；熟悉： 物業服務企業分類、工商注冊程序、組織形式和組織機構設置的影響因素；了解： 物業服務企業的常見模式和機構設置。（三）要點說明 1物業服務企業的概念； 2物業服務企業的特征； 3物業服務企業的分類； 4物業服務企業的常見模式； 5物業服務企業的工商注冊登記； 6物業服務企業的資質審批及管理； 7物業服務企業的組織形式； 8物業服務企業組織機構設置的要求。物業管理招投標（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對物業管

18、理招標投標的內容、形式和特點的掌握程度，以及物業管理招標投標如何進行策劃與實施，物業管理方案如何制定。（二）考試基本要求掌握： 物業管理招標投標的概念、招標的方式、招標的條件與程序、制訂物業管理方案 的要求；熟悉： 物業管理招標的類型、招標的內容、投標的條件、程序與策略技巧、制訂物業管 理方案的一般程序；了解： 物業管理招標投標的特點 、招標投標的基本要求與原則、 制訂物業管理方案的要 點及方法。（三）要點說明1物業管理招標投標的概念； 2物業管理招標的類型； 3物業管理招標投標的特點；4物業管理招標的方式；5物業管理招標的內容；6物業管理招標投標的基本要求與原則； 7物業管理招標的條件與程序

19、；8物業管理投標的條件、程序與策略技巧；9制訂物業管理方案的一般程序；10制訂物業管理方案的要求 。物業服務合同（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對合同的概念，前期物業服務合同和物業服務合 同的概念、特點、內容的了解掌握程度。（二）考試基本要求掌握： 合同的要約、合同的承諾、合同的要件、前期物業服務合同的概念、物業服務合 同的概念及特點、業主規約的概念；熟悉： 合同簽訂應遵循的基本原則 、前期物業服務合同的主要內容， 前期物業服務合同 與物業服合同的區別；了解： 口頭書面事實合同 、簽訂前期物業服務合同應注意的事項； 簽訂物業服務合同應 注意的事項（三）要點說明1合同的要約 ；2口

20、頭合同、書面合同、事實合同；3合同簽訂應遵循的基本原則；4前期物業服務合同的主要內容；5物業服務合同的概念及特點；6簽訂物業服務合同應注意的事項。早期介入（一）考試目的 本部分的考試目的是測試項目負責人對物業早期介入相關知識的認知程度，以及早 期介入的內容與要求的掌握程度。（二）考試基本要求掌握： 早期介入的定義， 早期介入分為哪幾個階段，早期介入的必要性，早期介入的作用， 前期物業管理的定義， 前期物業管理各分為哪幾個階段， 物業前期管理階段的主要特點 及與常規物業管理服務內容的區別。熟悉： 早期介入可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段 的基本內容。 前期物業管理階

21、段管理資源的完善和優化包括哪些主要內容， 前期物業管理階 段管理制度和服務規范的完善有哪些主要內容， 前期物業管理階段工程質量保修期所應該做 的主要工作， 前期物業管理階段需要與哪些部門或單位進行溝通協調并建立良好的合作支持 關系。了解： 早期介入可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段 的方法、要點和依據。（三）要點說明1. 早期介入的定義；2. 早期介入分為哪幾個階段及各階段的基本內容；3. 早期介入的必要性和作用。物業的承接查驗（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對物業的承接查驗相關知識的認知程度， 以及對承 接查驗的內容與要求的掌握程度。（二）考試基本要

22、求掌握： 物業的承接查驗的定義， 物業承接查驗的物業資料、 物業共用部位和共用設施設 備的內容， 物業承接查驗的工作流程， 物業承接計劃的內容， 新老物業企業交接的注意事項， 物業承接查驗的方法，發生物業工程質量問題的原因及處理。熟悉： 物業承接查驗的依據； 物業承接查驗應具備的條件； 物業承接前需要做的準備工 作；項目規劃圖紙中的六圖二書的具體內容； 解除前期物業服務合同時建設單位與全體業主 進行物業共用部分的查驗交接應移交哪些物業資料； 對物業項目各系統的承接查驗應準備的 記錄表格；強電各系統、電梯、消防系統、安全防范系統、樓宇自控系統、空調各系統、給 排水系統、房屋本體設施的查驗范圍。了

23、解： 強電系統圖紙資料的查驗的范圍， 電氣系統查驗的注意事項有哪些， 電梯承接查 驗內容、要求及方法，消防系統承接查驗內容、要求及方法，安全防范系統承接查驗內容、 要求及方法，樓宇自控系統的查驗要求，空調各系統的查驗要求，給排水系統的查驗要求， 房屋本體設施的查驗要求。（三）要點說明1. 物業的承接查驗的定義；2. 物業承接查驗的物業資料的內容；3. 物業承接查驗的物業共用部位和共用設施設備的內容；4. 物業承接查驗的工作流程及物業承接計劃的內容；5. 物業管理機構更迭時物業承接查驗的內容；6. 新老物業企業交接的注意事項；7. 物業承接查驗的方法；8. 承接查驗各類工程質量問題發生的原因及處

24、理；9. 物業承接查驗應具備的條件和需要做的準備工作；10. 物業項目各系統的承接查驗應準備的記錄表格；11. 強電各系統、電梯、消防系統、安全防范系統、樓宇自控系統、空調各系統、給排水系統的查驗范圍，房屋本體設施的查驗范圍、查驗要求和方法。物業入住與裝修管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試項目負責人對物業人住與裝修管理相關法規和知識的掌握程 度，以及物業人住與裝修管理的內容、方法、流程等物業管理實踐操作的綜合能力。（二）考試基本要求掌握： 物業人住與裝修的相關法規；物業入住操作程序，物業入住服務的管理內容，物 業裝飾裝修管理的內容，物業裝飾裝修中各方主體的責任。熟悉： 物業人住的準備，

25、物業裝飾裝修管理流程，物業裝飾裝修管理中應注意的問題。 了解： 物業入住服務應注意的問題。（三）要點說明1入住管理服務重要性；2. 入住準備階段主要內容；3物業人住流程及手續、費用交納、驗房及發放鑰匙、資料歸檔等服務內容的管理4物業裝飾裝修管理流程；5物業裝飾裝修管理服務和現場管理的主要內容；6. 物業裝修裝飾中各方主體的責任。房屋及設備設施管理（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對房屋及設備設施的基本了解情況，設備設施維修、檢查及項目外包等工作的掌握程度，提高物業人員的綜合能力。（二）考試基本要求掌握： 房屋及設備設施管理的內容與方法、 房屋及設備設施維修養護計劃的實施、設備設施的

26、狀態管理、設備設施的節能管理熟悉： 熟悉房屋及設備設施管理的基本要求、制定房屋及設備設施維修養護計劃的基 本方法、維修養護計劃的內容、制定合理的設備設施運行計劃、配備合格的運行管理人員、 設備設施管理提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度了解： 房屋及設備設施的種類、基本組成（三）要點說明1 房屋及設備設施的種類、基本組成；2 房屋及設備設施管理的基本要求和評價參考主要指標；3 房屋及設備設施管理的內容與方法；4 制定房屋及設備設施維修養護計劃的基本方法；5 共用設備設施運行管理的基本內容；6 房屋及共用設備設施外包的選擇，項目外包分析、承包方評估；7 共用設備設施外包管理訂立外包管理合同

27、應注意的事項和外包管理合同實施應注 意的問題；8 供配電系統的種類和管理工作主要內容；9 給排水系統的種類和管理工作主要內容；10 消防系統的構成、管理工作主要內容和注意事項；11 電梯系統的種類和管理工作主要內容；12 空調系統的種類、管理工作主要內容和注意事項。物業環境管理一）考試目的環境綠化及蟲害防治等物業環境本部分的考試目的是測試項目負責人對物業清潔衛生、管理與服務的基本知識掌握程度和實踐操作能力。（二）考試基本要求掌握： 物業管理服務中清潔衛生、環境綠化及蟲害防治的內容、實施標準、檢查方法。熟悉 ：物業清潔衛生、環境綠化管理的基本制度和要求。了解 ：物業清潔衛生、環境綠化、蟲害防治的

28、基本方法。（三）要點說明1. 物業清潔衛生管理；（1）物業清潔衛生的服務內容；（2）物業清潔衛生的管理制度；（3）物業清潔衛生的管理方法；2. 物業白蟻及蟲害防治；（1）白蟻的防治方法；（2）其他蟲害的防治；3. 物業綠化管理；（1）物業綠化管理的基本內容；（2）各類物業綠化的管理要求；3）物業綠化日常管理的方法。公共秩序管理服務（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對物業公共秩序、 安全防范、 消防管理、 車輛管理 等公共秩序管理服務知識及相關法規內容的掌握程度和綜合運用能力。（二）考試基本要求掌握 ：物業公共秩序管理服務中安全防范的內容、 消防管理的組織與檢查、 車輛管理的 方法與

29、要求。熟悉：物業安全防范、消防管理的內容及檢查方法，動火與車輛管理的基本要求。了解：物業公共秩序相關法規，物業安防系統種類，消防管理制度設施設備的維護。（三）要點說明1. 物業公共安全防范管理服務；（1）物業公共安全防范內容；（2）物業公共安全防范工作檢查方法；（3）如何配合政府和社區做好公共安全防范管理工作；2. 物業消防管理；（1）物業消防安全檢查的內容；（2）物業消防安全日常檢查的方法；3. 車輛管理；（1）車輛管理的要求；（2）車輛管理注意事項。物業管理風險防范與緊急事件（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對物業管理風險防范與緊急事件相關法規和知識 的掌握程度，以及物業人員應

30、對處理緊急事件的綜合能力。（二）考試基本要求掌握： 物業管理風險防范的措施、緊急事件的處理過程、十類典型緊急事件的處理熟悉： 物業管理風險的內容、緊急事件及處理緊急事件的要求了解： 風險與物業管理風險的概念（三）要點說明1風險與物業管理風險的概念；2物業管理風險防范的措施；3緊急事件及處理緊急事件的要求；4緊急事件的處理過程；5十類典型緊急事件的處理。物業財務管理（一）考試目的 本部分考試是測試項目負責人對物業服務企業的財務管理，物業服務項目的財務管理， 酬金制、 包干制與物業服務費的測算編制， 住宅專項維修資金以及相關法規等知識的掌握程 度和綜合運用能力。（二）考試基本要求掌握： 物業服務項

31、目的財務管理，酬金制與包干制的內容，物業服務費核算要點和方 法，住宅專項維修資金的作用、來源及管理。熟悉： 物業服務企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤，物業服務費成本（支出） 構成。了解： 酬金制和包干制的財務特征。三）要點說明1物業服務企業的財務管理；（1）物業服務企業的主營業務收入和其他業務收入；（2）物業服務企業的成本費用和稅費；（ 3）物業服務企業的利潤；2物業管理項目的財務管理；3物業管理酬金制、包干制與物業服務費用的測算編制；（1）酬金制與包干制的內容和特點；（2）物業服務成本或物業服務支出；（3）物業服務費編制依據；（4）物業服務費核算方法； 4住宅專項維修資金的作用、來源和管理。物業管理檔案管理（一）考試目的本部分的考試目的是測試項目負責人對物業管理檔案的分類、 收集、檢索與保存的方法， 了解物業服務企業信用信息檔案內容及基本管理知識的掌握程度。（二）考試基本要求掌握： 物業管理檔案的收集與利用熟悉： 物業管理檔案的檢索利用與保存了解： 物業管理檔案的內容與分類方法、物業服務企業信用信息檔案管理要求（三）要點說明1. 物業管理檔案的內容；2. 物業管理檔案的分類方法；