1、第五組案例展現小組成員:何靜劉婷武麗文何煦李旭輝蘆新年李明哲郝沛澤 1.估算該對象年平均收入估算該對象年平均收入1客房收入天客房收入天旺季時旺季時=2.6715+15006+88037570%=278287.5375淡季時淡季時=168015+12206+693.3337575%=219389.0625年均收入年均收入=27287.5375240.9+219389.0625124.1=94265650.44旺季時間為旺季時間為36566%=240.9淡季時間為淡季時間為36534%=124.1一、收益法一、收益法收益法又可稱為收益資本化法、投資收益法又可稱為收益資本化法、投資法。它是將估計對象

2、在估計時點后的法。它是將估計對象在估計時點后的一切正常純收益，用適當的折現率折一切正常純收益，用適當的折現率折算到估價時點價值的方法。算到估價時點價值的方法。收益法的估價步驟收益法的估價步驟運用收益法估計，應按以下步驟進展：運用收益法估計，應按以下步驟進展：1搜集有關估價對象或類似估價對搜集有關估價對象或類似估價對象房地產的運營收入、費用、投資收象房地產的運營收入、費用、投資收益率等相關資料；益率等相關資料；2估算估價對象估算估價對象預期每年的潛在毛收入；預期每年的潛在毛收入；3估算每估算每年的有效毛收入；年的有效毛收入；4估算年運營費估算年運營費用；用；5估算年凈收益；估算年凈收益；6估算估

3、算適當的折現率；適當的折現率；7選用適當的計算選用適當的計算公式。求出收益估價。公式。求出收益估價。2餐飲自營部分收入餐飲自營部分收入=120020047.5%365=41610000 3康樂中心自營部分收入康樂中心自營部分收入=客房收入客房收入11%=94265650.4411%=10369221.5484出租部分年平均收入為出租部分年平均收入為95000005停車場收入停車場收入地下收入地下收入=88563%36512=1214地上收入地上收入=24563%36512=331128合計為合計為15452646附屬及設備用房無直接納入附屬及設備用房無直接納入年總收入合計年總收入合計=9426

4、5650.44+41610000+10369221.548+9500000+1545264=157290.992.年營運費用年營運費用1營業稅金及附加營業稅金及附加5.5% 157290.995.5%=8650957.47952營業本錢營業本錢客房本錢為客房收入的客房本錢為客房收入的5% 94265650.445%=4713282.522餐飲本錢占餐飲收入的餐飲本錢占餐飲收入的31% 4161000031%=12899100康樂中心等配套設備用房本錢占其收入的康樂中心等配套設備用房本錢占其收入的14% 10369221.54814%=14591691.01673工資及福利工資及福利 15729

5、0.9911%=17301914.95894營業費用營業費用 157290.9910%=15729013.5995管理財務費管理財務費 157290.997%=11010309.456市場推行費市場推行費 157290.992%=3145802.71987能源維修費能源維修費 157290.997%=11010309.458房產稅房產稅=49977.62610070%1.2%=2560853.24889房產保險費房產保險費 49977.6261000.25%=762158.70510土地運用費土地運用費 80.89萬元萬元11商業設備折舊商業設備折舊 210萬元萬元12物業管理酬金物業管理酬金

6、 250萬元萬元總本錢費用總本錢費用=8650957.4+4713282.52+12899100+14591691.02+58197350.32+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.33.利潤總額利潤總額=收入收入-費用費用=15290.99-107784293.3=49505842.69稅后凈利稅后凈利=49505842.691-25%=37129382.02元元假設以后假設以后39年收入與本錢堅持不變年收入與本錢堅持不變 報酬率報酬率=6% 總運總運用年限為用年限為40年年已運用年限數為已運用年限數為11年年 那么那么

7、P=AP/A，6%，29=37129382.0213.5907=504614292.22 二、本錢法二、本錢法本錢法也稱累積法或承包商法。其本錢法也稱累積法或承包商法。其實際根底是：一宗改良地塊的價錢實際根底是：一宗改良地塊的價錢為土地價錢和改良物剩余價值之和，為土地價錢和改良物剩余價值之和，即即MV=LV+IV。MV為市場價錢，為市場價錢，LV為土地價錢，為土地價錢，IV為改良物剩余價為改良物剩余價值。值。本錢法的根本公式為：土地價錢本錢法的根本公式為：土地價錢=土地獲得費土地獲得費+土地開發費土地開發費+利息利息+利利潤潤+土地增值收益。土地增值收益。本錢法的估價步驟本錢法的估價步驟本錢法

8、的估計步驟為；本錢法的估計步驟為；1搜集搜集有關估價對象的鄰里環境、宗地特有關估價對象的鄰里環境、宗地特征、建筑改良物本錢、稅費、開發征、建筑改良物本錢、稅費、開發利潤等資料；利潤等資料；2估算土地價錢；估算土地價錢；3估算建筑改良物在全新形狀估算建筑改良物在全新形狀下的重置本錢或重建本錢；下的重置本錢或重建本錢；4估算建筑改良物的折舊估算建筑改良物的折舊;(5)估算附估算附屬改良物的重置本錢及折舊；屬改良物的重置本錢及折舊；6求出房地產價錢。求出房地產價錢。.獲得本錢獲得本錢購置土地價錢購置土地價錢=524949977.62=262332527.4小區配套費小區配套費=25049977.62

9、=12494405其他費用其他費用=524925049977.621.5%=4122403.986土地獲得費土地獲得費=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4.遷安本錢遷安本錢=610049977.62=304863482前期工程費用前期工程費用=450.7049977.62=22524913.33土地開發費土地開發費=304863482+22524913.33=327388395.3.管理費用管理費用=278949336.4+327388395.32%=12126754.63.投資利息費用投資利息費用土地獲得的利息費用土地獲得的利息費用=278949336.46%3=50210880.55土地開發利息費土地開發利息費=32738839531/66%5.5+32738839535/66%0.5=61112728.79利息利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3.銷售費用銷售費用=606337731.7+111323609.37%=50236293.87.利潤利潤=606337731.725%=151584432.9.土地價錢土地價錢=+=278949336