1、-器品技術效勞方案招標單位名稱 采用公開招標的方式確定土地評估服 務單位.我公司擬投標,為了標準入圍后我公司參與的具體 宗地評估工程的評估行為,按時、保質完成具體宗地評估業 務,保證我公司由具的評估結果科學、合理,且符合云南省、曲靖市相關要求,結合曲靖市土地收儲中央估價對象的實際 情況,特制訂本方案.一、公司情況簡介我公司具備從事全國范圍內的土地評估業務的資質的 機構,自公司成立以來一直從事涉及土地由讓、轉讓、土地 劃撥、企業改制等地價評估工作,目前已經充分掌握了云南 省大局部地區的土地、房地產交易資料,對云南省土地市場 的現狀特點、開展規律有較為全面的了解.本公司具體負責該工程評估工程的負責

2、人和土地估價 師均是長期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師, 從事過大量土地由讓、轉讓、劃撥、企業改制工程的評估工 作,不但理論功底扎實、實踐經驗豐富,而且對XXt,尤其是XXX XXX XXX及土地由讓、轉讓、土地劃撥的有關政 策、辦理流程有充分的了解,完全有水平為委托方提供高質 量、高效率的效勞.二、工作思路和舉措一成立工程小組,明確評估人員、業務流程及崗位責任根據工程特點,本公司擬安排公司評估副經理XXX乍為工程負責人,組織、協調具體評估工作.另抽調多名豐富經 驗的土地估價師成立工程小組,負責具體工程的組織實施詳見下表.工程實施主要人員情況責任姓名執業資格從業時間工程負責人XXX注

3、冊土地估價師5年總估價師XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年小組成員XXX注冊土地估價師4年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年本公司宗地評估工程依據中華人民共和國國家標準?城鎮土地估價規程?GkT18508-2001、中華人民共和國國家標準?城鎮土地分等定級規程?CB/T185072001、中華人民共和國國家標準?土地利用現狀分類?GkT 210102007、?協議由讓國有土地使用權規定?國土資源部第21號、?劃撥土地使用權治理暫行方法?國家土地治理局第1號及委托方提供的有關估價對象的資料包括規劃設計資料、宗

4、地圖及由讓前置條件和配套保證性住房的文件、委托評估約定書等受理業務,之后進入估價程序到完成估價報告,主要經過以下步驟：1 .明確評估的根本領項.內容主要包括估價對象權屬、 用途、面積等、估價目的、基準日、價格類型、估價日期 等；2 .擬定估價作業方案；3 .收集資料,實地踏勘,分析整理相關資料,商討估價 技術方法；4 .選擇適宜的估價方法,確定相關的技術參數,確定試 算價格；5 .初算結果工程負責人自檢,并將自檢結果交于工程經 理會議討論；6 .工程小組會議討論結果報負責人審核,總估價師審核 評估報告書是否符合合法性原那么,委托方的委托依據、所提 供的文件、材料是否充分可靠,以及評估過程是否符

5、合?城 鎮土地估價規程? 的要求,評估結果是否客觀、 公正、科學、 可行,審核通過的技術總負責人簽署審核意見；7 .確定估價結果；8 .撰寫估價技術報告及估價結果報告初稿；9 .報告初稿提交審核小組審核；10 .經審核過的報告提交委托方.二工程工作進度安排曲靖市土地儲藏中央土地評估工程的完成日期,根據正常情況,我公司承諾5個工作日完成,如果委托方有其他特 殊情況需要加快進度的,在保證成果質量的前提下,我方承 諾全力配合保證不影響委托方需求.一般情況下,具體工作 進度安排如下：收到委托方作業通知后：第l天明確估價根本領項、擬定作業方案、完成現場踏 勘、估價對象資料收集、周邊房地產市場情況和上地利

6、用情 況調查；第2天分析整理相關資料,選定適合方法試算價格；第3天土地評估公司內部進行三級審核,確定測算價格；第4天撰寫估價報告并自審；第5天審核報告,裝訂成果,提供成果給委托方.三、本次效勞的主要問題、重點及難點一工程主要問題一方面,本工程需要堅持實地踏勘,調查待估宗地周邊 范圍內實際市場資料；需要以當地通過驗收的基準地價作為 評估的根底和參考；需要堅持以當地地價動態監測結果作為 評估的重要參考；需要選取足夠數量的成交案例,保證待估 宗地價格能符合實際水平；需要結合當地宏觀經濟走向與整 體經濟開展趨勢.另一方面,估價對象的描述容易由現的問題主要有遺漏 關鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺

7、少必要圖件和 照片.在評估報告對估價對象的描述必須做到準確、清楚、 完整.影響因素表述中容易犯的錯誤主要有影響因素選取錯 誤、引用數據陳舊、分析缺乏針對性、分析與評估作價脫節O 為防止由現類似的錯誤,需要做到全面、及時、到位,與估 價對象的關聯性強,平時做好數據的收集積累,關注市場變 化.特別事項披露容易遺漏的主要有實物、使用和產權方面 存在的瑕疵；影響履行正常評估程序的事項；特殊的資料來 源；重要的假設前提；特別的處理方法；利益沖突、提供相 關幫助的機構和人員；報告成立的條件及法律效力.對特別 事項的披露要注意如實、恰當、必要.二工程重點及難點工程重點及難點在于技術路線確實定,各種參數的選

8、擇.根據?城鎮土地估價規程?,宗地地價評估的技術途徑 是利用調查的有關資料,采用市場比擬法、收益復原法、剩 余法、本錢逼近法和基準地價系數修正法評估宗地地價.估 價方法的選擇要根據估價目的、估價對象所在的區域條件和 估價對象的具體利用條件,選擇適宜的估價方法進行評估. 根據當地城市資源保證水平、當前社會經濟開展水平以及房 產、地產市場的發育水平,考慮到估價目的,對于不同用途 估價對象的首選估價方法按以下順序進行：1.商服用地采用收益復原法、市場比擬法、剩余法、基準地價系數修正法評估;2,城鎮住宅用地可采用市場比擬法、假設開發法、基準地價系數修正法評估；3 .工業用地采用基準地價系數修正法、市場

9、比擬法、成 本逼近法評估；4 .其他地類采用基準地價系數修正法、市場比擬法、成 本法評估.以上方法為通常情況所用的測算方法,在具體工程評估 中,根據宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性 分析,總體原那么就是方法要適合估價對象的客觀存在情況.根據?城鎮土地估價規程?要求,每個估價工程應當至 少選擇兩種以上方法,考慮到涉及政府收益評估的復雜性, 具體評估工程要根據估價對象的具體利用方式選擇適合的 方法.四、預期目標以及相關保證一預期目標我公司自成立以來,一直從事地價評估工作,并屢次參 與全省范圍內的各種類型宗地評估工程,積累了豐富的地價 資料和地價評估經驗,具有較強的組織協調水平和較高的專

10、 業技術水平,能夠保證高效率、高質量完成委托方的宗地評 估業務；并且能夠充分應用各項根底業務成果,保證估價結 果的客觀、真實.因此,公司土地評估預期要實現宗地評估 工程成果到達優良等級的目標.二效勞質量保證承諾關于效勞質量,我方對所提供的效勞提供如下質量保證 承諾：1 .我公司保證積極配合貴單位,抽調最優秀、最專業的 專業技術人員開展工作,保證認真、負責、準確、及時的完 成貴單位交付我們的工作.2 .我公司在本工程實施過程中明確分工、明確責任、層 層審核把關,并嚴格實行責任追究制.3 .評估符合國家、地方及現行的法律法規,滿足?中華 人民共和國資產評估法?及招標人的要求,保證通過報批取 得相關

11、批復.4 .因我公司原因造成相關成果錯漏或者存在質量不達 標情況,我公司自愿承當相應責任.5 .服從招標人日常治理、 年度考核.與招標方緊密聯系, 成立專門工程組,提供招標單位有關人員通訊方式,24小時通訊暢通.6 .不泄露有關工程信息資料、施工過程信息及其他應予 保密的信息.7 .嚴格遵守職業道德、行業準那么及有關法律法規.嚴格 按合同約定收費,承諾不收取其他不合理費用.8 .保證合同履約率達百分之百,時改良效勞中存在的缺幡品用.川 9 .因我公司效勞不到位造成評估工作由現問題的,我公司自愿承當相應責任.10 .單個工程的效勞期限以招標人實際要求為準.我公 司嚴格履行簽訂合同,保證工作限期內完成評估工作.11 .不將工程業務轉包或分包,不越級或超范圍承接相 關業務.12 .因我公司原因導致工作限期內未完成評估工作,我 公司自愿承當相應后果.13 .我公司對貴單位提由的質疑進行解釋、答疑.對貴 方提生的技術問題進行免費咨詢.認真做好貴方提生的復核 工作.后續效勞工作中,安排好與貴方相關事宜的對接工作. 因我公司原因導致評估效勞工作后續效勞滯后或不到位,我 公司自愿承當相關后果.三應急保證水平公司進一步完善了?XXXt地評估應急預案?,并按要求 定期演練.同時,按要求成立了由總經理XXXE組長、副總經理XXX5副組長的土地評估應急保證小組.辦公