1、2011收益還原法作業題1、某賓館需要估價，據調查，該賓館共有 300張床位，平均每張床位每天向客人實收 50 元，年平均空房率為30%，該賓館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次賓館一般床價為每 天45元，年平均空房率為20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。解：(1)計算該賓館年總收益=300>50X365X (1-30%) =3832500元=383.25萬元(2) 計算該賓館年總費用=14萬元/月 X12月=168萬元(3) 計算該賓館年凈收益=年總收益-年總費用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元

2、(4) 假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5萬元(5) 計算同檔次賓館年總收益=300X45X365X( 1-20%) =3942000 元=394.2 萬元(6) 計算同檔次賓館年總費用=394.2 X0%=118.26 萬元(7) 計算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費用=394.2 X0%=275.94萬元(8) 假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元(9) 該賓館與當地同檔次賓館比較分析：床價 50>4

3、5元，但空房率也高，30%>20%，特 別是營運費用過高，竟占總收入的 43.84%,導致凈收益下降，應改善管理，降低營運支出。(10) 經過綜合考慮后，估計該賓館的價格以 2450萬元比較合理。答：略2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用權年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為 20年，月租金為150元 /m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常 的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經營的運營費用率為租金收入

4、的 權益價值(房地產報酬率取8%)。解：A1=150>12>2X1000>0.70=252萬元i1= (1+8%) 2-仁 16.64%30%，試求該公司2006年10月1日的承擔人帶租約期間的權益價值25216.64%81 16.64%1072 38萬元A2 150 12 1000 0.7171 5%288.79萬元剩余年限的權益價值18288.79,1 5%18% 5%18%1 8% 161117.60 萬元承擔人權益價值=1072.38+1117.60=2189.98萬元答：略3、某商場的土地使用權年限為 40年，從2004年5月31日起計。該商場共兩層，每層 建筑面積

5、各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。一層于2006年5月31日租出,租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現暫空置。附近類似 商場一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本和稅費為租金的20%。該類房地產的資本化率為8%。試估計該商場于2008年5月31日帶租金出售時的正常 價格。解：(1)計算各層可出租的面積2000>60%=1200m2(2) 計算租期內年凈收益180 >200 >2 X (1-20%) =2073600 元=207.36 萬元(3) 計算第一層在租期滿后的年凈收益200 >200

6、 >2 X (1-20%) =2304000 元=230.4 萬元(4) 計算第一層的正常價格、，207.36,1230.4,1V1131軻2640.27萬 兀8% 1 8% 8% 1 8%(5) 計算第二層的年凈收益120 >200 >2 X (1-20%) =1382400元=138.24 萬元(6) 計算第二層的正常價格138.248%361 8%1619.78萬 元6 / 6(7) 計算第一層與第二層的正常總價格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05 萬元答：略4、已知某宗房地產在70年使用權、報酬率為10%下的價格為2000元/m2。試求該宗

7、房地 產在無限年限、報酬率為12%和50年使用權、報酬率為8%下的價格。解：(1)無限年期且報酬率為12%時的價格V為：200010%12%1668.78（萬元）1010%(2) 50年使用權、報酬率為8%時的價格V50為V5020001 1 10%5011 1 10% 702%2449.80（萬元）8%注：運用收益法公式進行不同年期、不同報酬率情形下價格換算、大小比較是歷屆估價 師必考知識點，請必須掌握。5、某房地產，未來第一年的有效毛收入為 25萬元，預計此后各年的有效毛收入會在上一 年的基礎上增長漲2.5%;未來第一年的運營費用為7萬元，預計此后各年的運營費用會在上 年的基礎上增長2%,

8、該類房地產的報酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產的收益價格是 多少？解：已知 A=25，g1=2.5%; C=7，g2=2%; r=9%A Cr g1 rg22579% 2.5%9% 2%284.62萬元6、預計某房地產每年能提供的凈收益為 15萬元，并且5年后該房地產的價值為200萬 元，在報酬率15%的條件下，該房地產現時的買入收益價格是多少？解：已知 a=15, t=5, Pt=200, r=15%。a A 1Pt15,1200則 V1tf1弓5 149.72 萬兀r 1 r 1 r 15%1 15%1 15%7、甲寫字樓經濟壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經濟壽命50年，則建成。兩

9、項物業 的等額年租金均為150萬元，報酬率為15%。求：（1）兩宗物業的現值；（2）某投資者欲租 賃這兩項物業15年使用權，問他在簽約時一次性投資各為多少？解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150, r=15%(1)?1r15015%1窗877-11 萬元(2)n=15 時,15015%15015%1碌999.08萬元1 15% 50877J1 萬元8、某房地產的凈收益為每年50萬元，近期同類地價為260萬元，建筑物重置價格300萬 元，已知建筑物報酬率12%，土地報酬率10%。根據上述資料，試判定該建筑物的折舊額。解：已知 £0=50, Vl=260, rB=1

10、2%, rL=10%, C=300則VB50 260 10%12%200萬元進而可知折舊額：Et=C-VB=300-200=100 （萬元）9、今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權年限60年，從2000年5 月20日起計。該建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500 元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運用收益率8%。報 酬率10%。租金損失準備金按1個月租金收入計提。稅費包括房產稅、營業稅、城市維護建 設稅和教育附加稅，四稅合計為年租金的收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%y計提，維修費和保險費均

11、按建筑物原值的 2%計提。試根據上述資料，評估該出租房屋2013年5月20日的價格。解：（1）求潛在的毛收入2000 X12+10000 >8%=24800 （元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800 （元）（3）求運營費用稅費：22000>7.5%=3850 （元）管理費：22000X5%=1100 （元）維修和保險費：100>500X2%K2=2000 （元）（4）求年凈收益aa=22800-3850-1100-2000=15850(元)(5) 求收益價格V10%8 / 6ai1585010%471 10%15670290 元10、某宗房地產2001年10月

12、的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保 持這一水平，2004年10月轉售時的價格比2001年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅 費為售價的 格。解：6%。若該類房地產的投資收益率為 9%,試測算該宗房地產2001年10月的價(1)計算公式:?1rVt1 r t或者Vt aiVttrVttr或者V(2)計算過程：300V1319% 39%或者VV 110 %16%19% 330030019%19%300V 110 %16%319 %19%或者VV 1 10% 1 6%1 9% 1 9%1300 -9% 1 9% 3（3）計算結果：V=3767.85 （萬元）11、6年前甲公司提

13、供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面 積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當 時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用 15年，期滿后無償歸甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給 乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。（ 2002年）解:（1 ）計算辦公樓現值辦公樓整體年凈收益=80X3000X8

14、5%X (1-35% ) X12=159.12 (萬元) 收益年限=40-6-=34 （年） 辦公樓現值為：159.12110% 341528.92 萬元（2）計算乙方的使用權價格 乙方使用權年凈收益=80X2000X85% （ 1-35% ） X12=1O6.O8 （萬元） 乙方使用權剩余收益年限=15-4=11 （年） 乙方使用權剩余收益年限價格為：?1r106.0810%111 10%689萬元11 / 6（3）甲方權益價格=辦公樓現值一乙方使用權價格=1528.92-689=839.92 （萬元）12、6年前，甲公司提供一宗1hm各層建筑面積=4000X6/24=1000 （ m2/層

15、） 計算1層商鋪收益價格年凈收益=1000X（ 1-60%） X75%90%60>12=19.44 （萬元）、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民 幣，合作建設9000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃 歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有。現今，乙公 司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有 爭議，協商請一家專業房地產估價機構進行估價。據調查得知，現時該類房地產每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報

16、酬率為12%。解：據題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價 值。這里采用收益還原法進行估價。求取未來44年的凈收益的現值之和：年凈收益=120 X3000X5%X（1-35%） X2=477.36 （萬元）1477.3612%441 12%3950.83 萬元求取未來16年的凈收益的現值之和：年凈收益一 120X5000X5%（1-35%） X2=477.36萬元A1477.3612%161 12%3329.10 萬元求取未來16年后28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值：V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73 （萬元）13

17、、某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面 積相同。該房地產經過兩年開發建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預 計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的 60%，其余部分的75%可用于商業鋪位出租，正 常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場，營業面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業面積年正常收入為 8500元，每年正常營業需投入 1000萬 元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為 50元，出租人每年需支

18、付8萬元的運營費用；510層為用于出租的辦公用房，每層共 20間，當地同類同檔 次辦公用房每間每月租金 1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入 10%的運 營費用；1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司 員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值（設資本 化率分別為商場 10%，酒樓8%，辦公樓7% ）。（ 2003年）解：（1）運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：Vi=19.44/10% N-1/ (1+10%) 5

19、0-3=192.2O (萬元)(4) 計算23層商場收益價格年凈收益=1000X2>70%X600=84 (萬元)V2-3=84/10%1-1/ (1+10%) 50-3=830.48 (萬元)(5) 計算4層酒樓收益價格年凈收益=1000X70% 50 >12-80000=34 (萬元)V4=34/8%1-1/ (1+8%) 50-3=413.59 (萬元)(6) 計算510層辦公樓收益價格年凈收益=6X20%800X2>80%X (1-10%) =186.62 (萬元)V5-10=186.62/7%1-1/ (1+7%) 50-3=2555.13 (萬元)(7) 計算1124層住宅價格V 11-24=1000 4 >4000=5600 (萬元)(8) 計算房地產價格 V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(萬元)15、某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套