1、房地產金融作業期中房地產金融期中作業（范圍：第1-6 章）【參考資料】：1 .第 1-6章課件2 .謝經榮，殷紅，王玉玫.房地產金融（第三版）M.北京：中國人民大學出版 社，2012.4.3 .龍勝平、方奕.房地產投資與金融概論M.北京：高等教育出版社， 2006.11.（重要輔助教材，已提供電子書）4 .計算題需使用 “月復利表 ”查系數，請登錄華工網絡教育平臺，找到本課程課件資料及其他電子資源，如下圖找到 “月復利表 ” ，下載文件后供計算用。（認真審題再解答，每題必須有計算過程，如僅給出一個答案而無計算過程的，不得分；發現抄襲，計0 分）1. 一筆 30 年的固定利率、等額本息還貸住房抵

2、押貸款，貸款本金為 200 萬 元，假設貸款年利率7%（1）該貸款的每月償還額為多少？解：貸款年利率 i=7%, PV=2,000,000元,n= 30 X 12=360查月復利表 “抵押貸款常數” ： 0.005996每月還款額（本利和）：PMT=2,000,000X 0.005996=1199比；（5 分）（2）若購房人計劃在第 5 年末提前清償部分貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少？（ 5 分）解：第 10 年末抵押貸款余額（現值法），查 “余額表 ” ，i=7%， 30年期貸款第10年末 “貸款余額系數”為 0.836857第 5 年末抵押貸款余額： MB5= 2,000,000 x

3、 0. 836857=16737142.某人欲購一套售價300萬的商品住房，該借款人符合首套房、首次貸款的條件，首付30%，申請了房價70%的個人住房貸款，貸款年利率6，貸款期限為 20 年，假設在整個貸款期內貸款利率不變，以下兩種還貸方式：（1）等額本息還款方式下：a）每月供樓款（3分）b） 第一個月應償還利息（3 分）c） 第一個月應償還本金（3 分）（ 3 分）解：貸款金額為： 300*70%=2100000元貸款年利率 1=6% PV=2100000元 N=20*12=240 月則每月還款額（本利和）：PMT=2100000*0.007164=15044.4元第1個月償 還利息 i=6

4、%/12*2100000=10500 元第1個月償還本金：P1=PMT-I=15044.4-10500=4544.玩第1個月未貸款余 額：MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6元（2）等額本金還款方式下：a） 每月應償還本金（3 分）b） 第一個月應償還利息（ 3 分）d）第一個月已還當月供樓款后，該借款人在銀行尚未償還的貸款余額c）第一個月供樓款（ 3 分）（ 3 分）解：每期所還本金額元第一個月應付利息 t1=i*pv=6%/12*2100000=10500 元則第一個月未還款額（本利和）pmt1=pn+t1=8750+10500=19250元第一個月未貸款余

5、額：mb1=2100000-8750=2091250元d）第一個月在已還當月供樓款 后，該借款人在銀行尚未償還的貸款余額3.一宗商品住宅抵押貸款總額為360萬元，貸款期限為 30年，初始利率為6%，貸款利率每年調整。因此，第一次調整利率的時間是第二年年初。屆時，綜合利率就等于1 年期國庫券利率指數加上1%的利差（利率邊際）。假定：?后四年的國庫券利率指數分別為6%、 7%、 6%和 8%；?每月付款額和利率均按年調整；?每月付款額和利率均無上限；計算這筆可調利率抵押貸款第 1-5 年各年的（ 1）每月償還額（18 分）（ 2）每年年末抵押貸款余額。（18 分）答：第 1 年查 “月復利表 ”之

6、 6%， 30 年期 “抵押常數 ” ： 0.005996第 1 年每月付款額：3600000X 0.005996 =21585.優現值法查表計算貸款余額：查表法，查 “月復利表 ”之 6%， 29 年期 “年金現值因素 ” 164.743394第 1 年末貸款余額：21585.6 X 164.743394 =3556085第 2 年：查 “月復利表 ”之 7%， 29 年期 “抵押常數 ” ： 0.006721第2年每月付款額：3556085X 0.006721 =2390阮現值法查表計算貸款余額：查表法，查 “月復利表 ”之 7%， 28 年期 “年金現值因素 ” 147.143515第

7、2 年末貸款余額：23901X 147.143515 =3516877第 3 年：查 “月復利表 ” 8%， 28 年期 “抵押常數 ” ： 0.007468第 2 年每月付款額：3516877X 0.007468=262645現值法查表計算貸款余額：查表法，查 “月復利表 ”之 8%， 27 年期 “年金現值因素 ” 132.576786第 3 年末貸款余額：26264X 132.576786=34819974.某一房地產項目第一年年初投入12,000,000元，第一年年末即收入2,000,000元，第二年末有收入 3,000,000元，第三年到第四年年末都有4,000,000元的收入。以4

8、 年為期評估：（ 1）不考慮資金的時間價值，分析項目的可行性。（5 分）（2）考慮資金的時間價值，貼現率 8%,用凈現值法（NPV）計算，分析項 目的可行性。（最后結果保留整數）（ 25 分）答：（1）不考慮資金的時間價值CF=200,000+300000+400,000 X 2-1,200,000=118000不考慮資金的時間價值，該項目運營 4 年有 118,000 的凈現金流入，項目可 行。( 2)考慮項目資金的貨幣時間價值，以8%貼現率，查年復利表之“現值因素”第 1-4 年末的貼現系數分別為：0.925926， 0.857339， 0.793832， 0.73503計算該項目前4 年的凈現值NPVNPV說4年收入的貼現值總和-第1年年初投資額NPV=200,000(1+8%)+300,000 x (1+8%)+400,000 x (1+8%)+400,000 X (1+8%)- 1,300,000-1-2-3-4=200,000 X 0.925926+300,000 X 0.857339+400,000 X 0.793832+400,000 X 0.73503- 1,200,000