1、商業步行街物業管理項目操作思路1 / 14大橋商業步行街物業管理 項目操作思路 個舊市坤保大橋步行街管理有限公司與紅河綠海房產開 發有限責任公司通力合作共同打造個舊市乃至紅河州最 高檔的商業步行街個舊市大橋商業步行街。個舊市 大橋建于 19301930 年，在二十世紀初。曾經是傳統的生活 居住、商貿購物、休閑娛樂等中心區。人口 3838 萬，常 住人口 3737 萬，是商賈聚集地。個舊商會稅所以及富滇 銀行，礦業銀行等金融機構以及其他民間社團的設谿， 交際休閑，娛樂都在大橋片區。個舊錫礦及錫產品的交 易都在大橋片區。大橋片區是錫都文化文明的發祥地， 錫文化的見證地。 據大橋片區舊成改造工程總體

2、規劃 在 A A 區（大橋人民路中心路段）建成一條南北貫通，長 20200 0多米的唯一的品牌商業步行街。歷史上被法國人 殖民過，而個舊市的土地資源有限，人群凝聚力比較 高，地理位谿獨特，適合人類居住的條件，大小商鋪（商用樓）聳然林立，步行街由北往南延界 C C 區月牙 井景區（影視文化娛樂中心、圖書館），緊鄰云廟景區 與寶華公園景區。為展示個舊市錫都文化的淵源。開發 商在 A A 區（人民路）商業步行街與 C C 區月牙井景區影 視文化娛樂中心廣場之空間，以實物、雕朔、繪畫、書 法、攝影等藝術輔以亮化工程在商鋪，店墻，街坊，壁 坊，柱廊，中心四合院，街廣場，人行道路，街景等處 再現錫都文化，

3、商業與文化為一體的個舊市歷史與時代 的錫文化街。并其引入了最新的產權式商業步行街物業管理項目操作思路2 / 14物業的理念，開 發出產權式商鋪和公寓的步行街。是云南省南部目前最 繁華的商業中心。該項目的建造適應了個舊市乃至紅河 州的經濟發展的需要，將有力的促進當地的經濟繁榮和 發展，改造建設后的個舊大橋商業步行街，環境優雅， 設施設備完善，個舊市占地約 1212 平方公里，綠化率達 到 28%28%以上。大橋商業步行街建筑面積四萬七千多平 方米，大橋商業步行街以新的城市建設理念，打造女性 消費市場、飲食天地、演繹男士風采、開拓兒童市場、 追求歡樂業態設計、泰式水療 6 6 大經典，建立綜合商業

4、 貿易區、傳統的街坊、老字號商鋪，再現錫都文化歷史 的特色建筑。為提升個舊市的城市品位和貼近個舊市民 的生活文化習慣與需求起到巨大的作用。是個舊市唯一的商業 步行街 產權式商鋪。為把大橋商業步行街打造成 出于該項目的物業管理方面內容進行些考慮，整理如 下： 一、個舊市經濟狀況及項目情況（一）個舊市 經濟狀況：個舊市位于云南省南疆，紅河州的中部， 原紅河州的州府所地，是個因錫礦開采為主導而發展起 來的小城市，具有悠久的歷史，千年錫都。個舊市處于 一個狹長的峽谷中，人口相對密集，土地資源有限，市區人口約 1818 萬人，非公有制經濟持續發展成為支撐個 舊經濟發展的支柱，綜合經濟實力明顯增強，地方全

5、社 會固定資產投資 12.6212.62 億元，重點發展農業六大產業。 工業經濟快速增商業步行街物業管理項目操作思路3 / 14長，運行質量顯著提高，立足有色，超 越有色，輕紡、建材、機電等行業實力增強。全市社會 消費品零售突破 1010 億元，城鎮居民收入穩步增長，人 均年支配收入達 65296529 元，城鄉居民儲蓄存款余額突破 4040 億元，達到 4141 億元。個舊市經濟發展，政治穩定， 社會繁榮。人民生活總體水平得到較大提高。個舊市是 以有色冶金工業為主，多產業綜合發展，城市化水平較 高，經濟基礎較雄厚的中等工業城市。經過深化國有企 業改革，促進非公經濟發展。理順體制，整合資源，多

6、 種經濟成分協調發展，已形成全面，提速發展的無限活 力。（二）項目情況 1.1.定位：云南坤保房產開發有 限公司對個舊市的大橋商業步行街的運做引進物業管理 的元素，吸取了國內其他城市的步行街等商業物業管理 成功運做的模式，結合個舊市的情況采用國內新型的產 權式商業物業管理的全新模式。大橋商業步行街由個舊 市坤保大橋步行街管理公司提供專業物業管理星級服 務，統一規劃管理，統一商業策劃，綜合管理步行街的 氛圍環境，突出打造步行街商業品牌服務的效應。2 2、目標大橋商業步行街具有良好的可操作性，通過融入物 業管理的元素，專業的管理、統一的策劃，打造一流的 商業步行街品牌、一流星級服務的經營環境，提供

7、一流 的專業物管服務，從而促進大橋商業步行街的前期銷 售，加速資金回籠；通過專業的物業管理，讓物業本身 快速實現增值、保值、保護業商業步行街物業管理項目操作思路4 / 14主的利益。3 3、具備條件該項目的運做有開發商紅河綠海房產開發有限責任公司 和云南坤保房產開發有限公司的全力支持，從而提供了 有力的保障；大橋商業步行街有無可比擬的經營、管理 優勢，為物業管理的提前介入提供了良好的契機和發展 的空間；個舊市坤保大橋商業步行街管理公司是一家專 業的物業管理、商業策劃的企業，擁有各種經驗豐富的 經營、管理、營銷的人才；大橋商業步行街得到了個舊 市人民的熱切關注和支持。4 4、存在弱項：個舊市的物

8、 業管理處于一個剛剛起步的狀態，人民群眾認可物業管 理服務的程度較低，市民對物業管理意識淡薄，物業的 形態單一，管理處于粗放狀態，沒有集中的經營管理， 更不要說出現專業化的物業管理組織，發生市場性的行 為。大橋商業步行街 A A 區共有四萬七千余平方米，在 引入專業物業管理的同時，由于項目較小的客觀原因， 可能導致專業管理的效果不明顯。并且在管理的同時受 銷售、招商等活動的影響甚多。云南坤保房產開發有 限公司以前未涉及物業管理領域，公司缺乏專業的物業管理人才，有可能導致項目在運做過程中出現一些問 題。二、項目經營（一）、利用已有資源，充分調 配，保證前期管理順利。 綜合項目有已有條件和優 勢。

9、大橋商業步行街項目得到紅河綠海房產開發有限責 任公司與云南坤保房產開發有限公司的有力支持，同時 項目自身具備良好的操作性。因此，可以投入優質的人 力資源，采取先進的管理理念和模式，對商業步行街物業管理項目操作思路5 / 14現有的各項資 源進行調配，力爭項目的運作順利，不虧損。1 1、云南坤保房產開發有限公司對步行街物業管理項目提供啟動 資金和進行財務管理工作直接支持、部分人力資源的支持，并且進 行相關的業務指導。2 2、按照現代企業的管理準則，建 立完善的企業管理制度，財務管理制度。 3 3、以高效、 高質為目標，科學合理為原則搭建管理公司的架構。4 4、管理公司的前期啟動資金，用于前期的人

10、員工資、 固定資產添谿、相關行政費用的開支等，可以由綠海公 司支付。5 5、大橋商業步行街的物業管理前期介入，由 公司物管相關人員進行介入，包括對項目建筑設計、整 體規劃等方面進行介入，提出便于后期管理的建議，對 有關問題做記錄。6 6、項目竣工后，參與項目的竣工驗 收，并在竣工驗收后進行接管驗收，個舊市大橋商業步 行街管理有限公司正式進行接管。7 7、進行物業管理前期的宣傳，爭取業主（商家）對物業管理工作的支持； 公司對客戶提供人性化的各種專業服務。（二）、產權式商業物業管理概念物業管理：是指物業管理企業 受物業所有人的委托，依據物業管理合同對物業的房屋 建設及其設備，市政公用設施、綠化、衛

11、生、交通、治 安和環境容貌等公里項目進行維護、修繕和養護，并向 物業所有人和使用提商業步行街物業管理項目操作思路6 / 14供綜合性的有償服務。按服務的性質和提供的方式可分為：1 1、常規性的公共服務。房 屋建筑的主體管理，房屋設備設施的管理，環境衛生的 管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管 理，公眾代辦性的服務等。2 2、針對性的專業服務 日常 生活中的各項家務服務，各種商業經營服務項目，在文 化、教育、衛生、體育等方面開展各項服務，金融服 務，經濟代理中介服務等。3 3、委托性的特約服務。 特 約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委 托而提供的服務。實際上可以看作是專項

12、服務的補充。產權式商業物業管理：（1 1）采用國際流行的產權式的 商鋪運做模式，集投資、商務、休閑、娛樂等多種功能 為一體的理財方式；（2 2）業主可將房產出租給個舊市 大橋商業步行街管理公司經營，省心省力坐享其成；（3 3）多種方案供業主選擇，機制靈活，也可參與該理 財計劃；（4 4） 6 6 年產權使用，一次性租金返還，安全可靠；（5 5）確保業主保值、增值，同時享受星級的經 營管理服務。目前由于現代化管理手段和科學技術的 使用逐步轉化為理化服務行業，無論傳統服務行業還是 現代行業內核心是完全一致的，就是為消費者提供滿意 的服務一一將服務進行到底。更能全面概括詮釋舜成的 服務理念，提倡人文

13、關懷，人文精神，人文關懷的尺度 滿足人文生活的需求。針對內部商業步行街物業管理項目操作思路7 / 14管理建立服務體的量化 考核目標，嘗試建立人為服務工作提供支撐的管理模 式。進而促進全員服務觀的形成，為客戶提供深層次的 以售前、售中、售后的全方位服務。使業主在享受硬件 設施的同時可以享受星級的軟件服務，既是物業管理服 務。物業管理作為一個發展中的行業，初具規模。而 商業物業的管理比其他物業的管理，尚缺乏一個清晰的 理念，大橋商業步行街的項目，融入物業管理元素，目 的是讓步行街的物業在專業公司的統一的管理下保值、 增值。個舊市坤保大橋步行街管理有限公司專業策劃商 業氛圍，打造精品品牌，結合個舊

14、的實際，突出錫都錫 文化的特色。專業的管理，保證步行街的正常運轉和各 種突發事件、優質的服務是坤保對大橋步行行街各位業 主（客戶）的真誠、專業、實力的體現。（三）、運用先進管理技術，體現現代專業水平。中國物業管理的初期是屬于勞動密集性的產業，人員的素質要求相對 較低，對于大量的日常工作，主要以 量”取勝，而個舊 市坤保大橋步行街管理公司時時把握時代脈搏，不斷發 展現代企業機制，完善企業制度，逐步將企業向科技密 集型轉化。（1 1）遠程的網絡管理：眾所周知 2020 世紀是信息化、網絡化的時代，而 2121 世紀 是現代化企業管理的精髓，至于效率如何提高單位時間 的效率，而且高質量的完成工作，是

15、個舊市坤保大橋步 行街管理公司商業步行街物業管理項目操作思路8 / 14不斷追求的目標。個舊市坤保大橋步行街 管理公司緊跟時代的步伐，采用電腦管理的模式，將各 個管理層通過網絡連接起來，實現資源共享，統一調 配。（2 2）統一的軟件管理：基于長期的高素質物業管 理經驗，個舊市坤保大橋步行街管理公司投入使用物業 管理軟件，使個舊市坤保大橋步行街管理公司更具實際 可操作性。（3 3）先進的智能管理智能化程度直接決定 樓盤素質的高低，目前在美國最大的物管公司便有著很 高的智能化水平。個舊市坤保大橋步行街管理公司依據 現實需求和未來走勢，以及對智能化的了解，根據經濟 和使用的原則來進行智能化的建設，保

16、證技術根本的先 進性，并大幅度降低成本。（四）、培育商業市場，提供專業服務由于個舊大橋商業步行街的唯一性及商 貿口岸等其他的優勢，使該項目的招商較為有利，但 是，培養一個商業物業性品牌是系統性的工作，要想在 紅河州個舊市和鄰近的其他地區取得人民的認可，必須進行市場的培育，在前期的策劃和銷售中，個舊大橋商 業步行街已經有相當的知名度，但是要把商家和消費者 按照計劃吸引過來，還需要出臺一系列措施，以達到商 業機制的正常運轉，如采取優惠的招商措施，提供一流 的物業管理服務、聘請一流的商業策劃顧問。1 1、商家入場經營后，成立大橋商業步行街經營者協會。以此為 平臺，幫助商家進行各種的交流活動。2 2、

17、擬定步行街大客戶開業的慶祝典禮，幫助客戶進行各種活動。3 3、商業步行街物業管理項目操作思路9 / 14協助商家的經營，制定步行街的各種優惠活動、促銷計 劃。步行街可以在節假日和周末等時間進行商業的活 動，以吸引人氣，會聚商氣。（五）、勇于創新并借鑒成功的經驗，獨創商業物管新理念個舊市坤保大橋 步行街管理有限公司所提出的在個舊大橋商業步行街經 營管理中溶進物業管理的策劃，有技術的超前性，通過大 橋步行街項目的運做可以讓該策劃變成一個成熟的技 術，在其他省份城市如：深圳、廣州、上海、北京、武 漢、南寧、沈陽等城市的步行街、商業城的管理已取得 了巨大的成功，我們可以借鑒經濟發達地區的成功經 驗，讓

18、我們少走彎路，個舊大橋商業步行街項目是個舊 市坤保大橋步行街管理有限公司商業策劃、物業管理技 術的一個嘗試，為下一步的拓展打下基礎。（六）、業主委員會的成立由于步行街是商業物業，具有一定 的特殊性，業主在合同期間不參與物業的使用，而物業 的使用人（招商經營客戶）在步行街內使用物業，根據 實際情況，大橋商業步行街的業主委員會首屆任期與租 賃合同同期。業主委員會成員由物業的使用人受業主的 委托行使其權利。為使得步行街商家有序的進行經營， 擬在個舊市相關行政主管部門的指導下成立大橋步行街 經營者協會，為商家的經營交流提供一個平臺。（七）、公寓的管理 大橋商業步行街項目有一定數量 的產商業步行街物業管

19、理項目操作思路10 / 14權公寓，產權公寓的管理采用星級酒店的標準來進 行管理，采用酒店的管理模式，為客戶提供優質的服 務。同時個舊市不存在同類行業的服務競爭。因此，產 權公寓的操作是不存在太多的外部風險。（八）、獲得合理投資回報 大橋商業步行街物業管理項目的盈利 來自管理費的盈余和策劃、咨詢服務等有償服務的收 入。由于項目的唯一性和良好的操作性，可以預期將來 能夠獲得的回報。并且物業管理是管理技術和人力資源 投入比例較重的行業，資金投入很小，因此獲得的利潤 回報是合理的，風險較小。物業管理項目的收入不包含 租金之間的差價盈利，其中，項目的市場引導金作為成 本計算由紅河綠海房產開發有限責任公

20、司或云南坤保房 產開發有限公司支付。三 、 經 營 目 標（一）培養一支專業團隊企業最大的財富是人才，因而，個舊市坤保大橋步行街 管理有限公司運作大橋步行街的首要目標是培養一批專 業的物業管理新型的復合人才， 為公司的發展提供人力 資源保障。 （二）匯集百家之長，結合產權式物業理 念創建新型物業管理模式個舊市坤保大橋步行街管理 公司將是一個專業性、技術性優秀的物業管理企業，在 云南省的商業物業管理領域努力成為領頭雁。通過個舊 大橋商業步行街項目的運做，在吸取先進經驗的補充 下，自身不斷實踐檢驗，形成一套系統的模式，這是企 業的價值核心。 （三） 成功運做項目， 打造出精品品 牌，商業步行街物業

21、管理項目操作思路11 / 14獲得預期回報個舊市坤保大橋步行街管理公司采 用先進的管理技術、高科技的管理手段，將項目運做成 功，應達到以下的預期目標：1 1、商家服務滿意率達到 100%;100%; 2 2、物業管理費收取率 80%;80%; 3 3、 內部管理達到 云南省創優項目要求， 符合 9009000 0的服務規范。四、風險與對策（一）開發商遺留問題與法律糾紛存在風 險：因為物業本身的質量，產權證件，以及因雙方未能 達成共識的問題導致法律糾紛。對策：對物業本身 的質量及其他缺陷，明確責任者，依照國家相關建筑質 量保修等規定，個舊市坤保大橋步行街管理公司及時督 促維修；對土地使用權、房屋

22、產權、租賃等相關事 宜產生的法律糾紛由開發商和云南坤保房地產開發有限 公司進行解釋。關于房屋售后服務，個舊市坤保大橋步行街管理公司在得到開發商的授權和簽署相關文件 后，可以由其進行售后服務。（二）受銷售、招冏活動的影響，如銷售、招商進行不順利影響后期管理 存 在風險：如果前期的銷售、招商活動進行不順利，會對 后期的管理有巨大的影響，特別是關于相關費用的收取存在困難。對策：由于招商活動由云南坤保房產開發有限公司進行，個舊 市坤保大橋步行街管理公司對其進行配合，力求招商活 動如期順利完畢，保證租金、管理費等有關收益；商業步行街物業管理項目操作思路12 / 14對所有客戶一視同仁，能夠保證客戶的順利

23、經營。專業的策劃、管理，營造良好的商業經營氛圍，保證客 戶的利益。（三）人力資源短缺，專業人才不足 存在 風險：由于云南坤保房產未涉足過物業管理行業，其經 營經驗不足，相關經營管理人才缺乏，運做的模式處于 理論階段，在后期的操作中容易出現偏差。對策：個舊市大橋步行街管理有限公司依法單獨進行經營管 理，云南坤保房產開發有限公司對其進行業務指導和 財務工作支援；從發達地區引進專業物業管理人 才， 引進先進管理理念；云南坤保房產開發有限公 司中有意從事物業管理工作的員工，在考核 合格后， 經專業技術培訓再補充到相關崗位。定期或者不定 期的參加物業管理的有關培訓課程，積極參與同行之間的技術交流。（四）商業物管技術相對不成熟，管理 項目有難度 存在風險：物業管理中