1、房地產(chǎn)精裝修設(shè)計與成本管理隨著中國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各行各業(yè)均離不開創(chuàng)新式發(fā)展模式，房地產(chǎn)精裝修的目的是為了更好地服務(wù)于消費者，因此，獨特、適用、有品味的精裝修風(fēng)格，更能反映創(chuàng)新思維的價值。精裝修房在市場實踐中得到了廣泛推廣，并隨著房地產(chǎn)市場的應(yīng)用需求而逐步成熟起來，這不僅僅是因為批量精裝修房大大降低了開發(fā)商的成本，減少了鄰里之間的干擾與糾紛，更因為其很好地滿足了消費者“輕裝修重裝飾”的消費理念，有利于居住環(huán)境的健康和安全，是城市房地產(chǎn)的新亮點。一、關(guān)于精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計定位。（一）通過市場調(diào)查確定精裝修住宅的產(chǎn)品定位。精裝修房設(shè)計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計標準要根據(jù)項目類別

2、、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格來確定。 一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟。（二）建立精裝修住宅的分級體系及裝修標準。二、精裝修住宅的設(shè)計范圍、設(shè)計方法及原理。（一）設(shè)計范圍的界定：住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內(nèi)容。 精裝修房交樓標準部分的設(shè)計內(nèi)容： 主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。櫥柜是固定的

3、家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標準的內(nèi)容。（二）精裝修住宅的設(shè)計方法1、客戶分析、產(chǎn)品定位。確定住宅精裝修的標準、范圍。2、在戶型設(shè)計階段介入精裝修設(shè)計內(nèi)容。3、在施工圖階段與設(shè)備專業(yè)的對接。4、裝修設(shè)計與公共空間及戶外空間的對接。、（三）精裝修住宅設(shè)計原理（全面家居解決方案）全面家居解決方案是從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進步。主要有公共空間系統(tǒng)、玄關(guān)系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、住宅的收納空間設(shè)計、家政空間區(qū)域、家居智能

4、化系統(tǒng)、人文空間系統(tǒng)九個系統(tǒng)組成。1、公共空間系統(tǒng)從入戶大堂到入戶門，設(shè)計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。2、玄關(guān)系統(tǒng)玄關(guān)空間的設(shè)計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關(guān)空間既要便于換鞋，放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當(dāng)季鞋和過季鞋。3、廳房空間系統(tǒng)廳房空間的設(shè)計既要注重品位，又要求舒適。4、廚房空間系統(tǒng)從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設(shè)計。5、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)衛(wèi)浴的空間設(shè)計

5、時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設(shè)計能夠最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。6、住宅的收納空間設(shè)計收納空間的設(shè)計應(yīng)該分布在室內(nèi)空間每一個角落。收納空間需要精細化分類。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結(jié)合起來，在美化家居環(huán)境的同時，實現(xiàn)收納功能。7、家政空間區(qū)域家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求。8、家居智能化系統(tǒng)由于智能家居系統(tǒng)能夠為人們提供更加輕松、有序、高效的現(xiàn)代生活環(huán)境，因此已經(jīng)成為房地產(chǎn)商追逐的熱點。它既契合民眾對于智能化、舒適化生活的深度需求，又為低迷的房地產(chǎn)行業(yè)注入了新的活力。三

6、、精裝修住宅的運作模式1、菜單式裝修型多種設(shè)計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。2、開發(fā)商引導(dǎo)型有限的方案（風(fēng)格）選擇，建立統(tǒng)一標準下的部品工廠化制造、專業(yè)化安裝，裝修級別根據(jù)產(chǎn)品定位相對固定。3、開發(fā)商集成型統(tǒng)一標準，統(tǒng)一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產(chǎn)品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。4、專業(yè)公司管理型由精裝修項目管理公司來總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計及部品的研發(fā)、工業(yè)化生產(chǎn)組織、現(xiàn)場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。四、房地產(chǎn)精裝修成本管理的方法和建議在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當(dāng)重要。（一）精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)

7、定精裝修成本目標、指導(dǎo)精裝修設(shè)計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工驗收與結(jié)算。在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標，指導(dǎo)精裝修設(shè)計，在成本目標范圍內(nèi)實現(xiàn)精裝修設(shè)計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)價值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點，并對設(shè)計單位設(shè)定限額設(shè)計標準。（二）提升精裝修工程成本管理的建議 1、精裝修樣板先行精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。2、裝

8、修風(fēng)格盡量簡約、要突出亮點簡約式裝修風(fēng)格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發(fā)揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關(guān)注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點配置，室內(nèi)設(shè)計突出幾個亮點，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上節(jié)約成本。3、設(shè)計盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標準化、先平面后立面再園林的設(shè)計模式精裝設(shè)計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設(shè)計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。工序管理難點在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費精力大。成品保護是精裝修工程施工管理的難題，因此成品保護必須得投入更多人力。五、結(jié)束語目前，精裝修房屋已成為市場需求趨勢，很多消費者均表示，直接入住精裝修房，省時省力，還可免去與市場打交道的麻煩，愿意購買信得過的精裝修房，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，設(shè)計準確定位、盡早介入、