1、精品文檔廣州市城市更新村企合作操作指引舊村改造作為廣東省“三舊”（舊村莊、舊城鎮、舊廠房）改造的一部分， 在各地市的更新改造過程中均占有一席之地， 但舊村莊的改造一直存在村集體經 濟組織經濟實力不足的問題，因此，在更新改造的進程中，各地紛紛發現，通過 引入合作企業來進行更新改造是舊村改造的一大契機，本文就廣州市舊村改造中村企合作的相關政策進行分析，不足之處敬請斧正。、廣州市城市更新村企合作政策演變自廣東省開展“三舊”改造以來，廣州市就舊村改造問題曾多次出臺相關文 件1,從最初未涉及村企合作政策到如今對村企合作程序進行具體規定，從中可 窺得廣州舊村改造的政策脈絡，相關政策列表如下：發文日期文件名

2、稱村企合作政策2009 年 12月31日關于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府 200956號）之附 件關于廣州市推進“城中村”（舊 村）整治改造的實施意見【已廢止】“全面改造項目立足于市場運作，除村集體經濟組織自行改造外，應當通過土地公開出讓招商融資進行改造”未規定合作改造政策2011 年 8月8日關于印發進一步規范城中村改造啟美程序的通知（穗舊改辦201151號）【已被替代】“經村集體經濟組織成員代表大會表決確定為自主改造的，村集體經濟組織可以通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業?！?012 年 6月6日關于加快推進三舊改造工作的補充意見（穗府201220號）【已廢止】“城中村”自主改

3、造項目選擇合作企業的，村集體經濟組織應當報區政府以公開招標方式引進有實力、信譽好、社會責任感強的合作企業。”1本文以廣東省開展“三舊”改造為起點，不贅言廣東省開展“三舊”改造前的相關“城中村”改造政策，如中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見（穗辦 200217號）和中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于完善“農轉居”和“城中村”改造有關政策問題的意見（穗辦200810號）等。同時，為方便閱讀，本文以文號簡稱相關文件，如關于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府200956號）簡稱為“200956號文”。2015 年 12月1日廣州市城市更新辦法（廣州市人

4、民政府令第134號）【現行有效】“舊村改造項目用地，村集體可選擇保留集體土地性質或按規定轉為國有土地；復建安置地塊只能確權給集體經濟組織，轉為國有土地的可采取劃撥方式供地，融資地塊轉為國有土地，可采取公開出讓給市場主體或協議出讓給村集體經濟組織、村全資子公司或原農村集體經濟組織與按規定公開選擇的市場主體組成的合作企業等方式供應土地?！?015 年 12月11日廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市城巾更新辦法配售文件的通知（穗府辦201556號）中的廣州市舊村莊更新實施辦法【現行有效】“舊村莊全面改造主要包括以卜二種模式：（一）征收儲備。（二）自主改造。（三）合作改造。由村集體經濟組織根據批復的項

5、目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，通過市公共資源交易中心公開招標引進開發企業合作參與改造，村集體經濟組織可申請將融資地塊協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業；或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業進行改造。”2017 年 6月5日廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意 見（穗府規20176號）【現行有效】“基礎數據經區政府審核公布后，村集體經濟組織可以引入合作企業,更新部門應加強基礎數據核查和監督管理。引入合作企業的公告時限參照廣東省實施中華人民共和國招標投標法辦法的規定，不少于45日。”2018 年 1月4日關于進一步規范舊村合作改造類項目選擇合作企業有關

6、事項的意見（穗更新規字20181號）【現行有效】“村集體經濟組織是合作企業選擇主體，應按照公開、公平、公正的原則，通過政府公共交易平臺選擇有社會責任、有實力的合作企業進行舊村改造。確有需要的,村集體經濟組織在選擇合作企業前，可按照本意見第五條、第六條協定的程序引入合作意向企、院”通過上述表格可見，廣州市在舊村改造村企合作政策上產生過諸多變化， 其主要演變趨勢如下：1、從無到有改造伊始，政府并未對村企合作進行規定，200956號文中，除村集體 經濟組織自行改造外，僅規定了一種其他途徑，即“通過土地公開出讓招商融資 進行改造”。直到兩年后出臺201151號文時，才引入“合作企業”這一概精品文檔精品

7、文檔念， 但此時 “合作企業”也僅是 “自主改造”過程中的一種選擇。而再往后， 201556 號文中則直接把“合作改造”作為與“自主改造”并列的一種改造模式?？梢哉f，村企合作本身在更新改造政策的不斷完善中經歷了一個從無到有的過程。2、監管趨嚴眾所周知，目前的村企合作中選擇合作企業僅能通過政府公共交易平臺選擇，而上述政策文件中2011 51 號文卻規定可以“通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業”， 且該文件規定的集體表決方式并不復雜，僅需要各區對企業資格審核后，村集體經濟組織選擇1 至 3 家候選企業，再經過成員代表大會對各合作意向方提交的合作框架協議進行表決，表決結果得到到會成員2/3 以上

8、同意后即可報改造主管部門備案。此種操作在今天已不再可能，根據最新的 20181 號文規定，僅招商文件的制定程序都比以前選擇合作企業的程序復雜，可見政府對于村企合作的監管在這幾年間越來越嚴格。3、企業進入時機趨前嚴格意義來說，最初的幾個文件并未規定合作企業在更新改造過程中的哪個時間節點可進入項目，2015 56 號文第一次嚴格限制企業進入時機，即“合作改造類項目由區政府主導，由村集體經濟組織根據批復的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，公開引進合作企業參與改造；或通過土地公開出讓，引進合作企業參與改造。合作改造類項目可以一次性引入合作企業，也可按照土地整理、土地開發兩階段分別引入合作企業。”同

9、時規定“合作改造類項目一次性引入合作企業的項目實施方案批復后，方可開展合作改造方案的擬定和項目實施主體的選擇、確認工作?！?， 而 2017 6 號文將合作企業進入時點提前到 “基礎數據經區政府審核公布后”，目前2018 1 號文更是引入“合作意向企業”的概念， 同時規定 “引入合作意向企業的舊村， 應在合作意向協議中約定合作意向企業不得自行開展基礎數據調查。” 此限制性規定變相說明，合作意向企業的引入可能在基礎數據調查開展之前，否則也無需規定 “不得自行開展”基礎數據調查。二、城市更新村企合作程序舊村莊城市更新本文主要論述舊村莊的全面改造模式（即以拆除重建為主的更新方式），不涉及微改造模式。

10、分為征收儲備、自主改造與合作改造三種模式，村企合作僅是舊村莊城市更新中的環節之一，根據廣州市城市更新局于2018年3月公布的舊村莊城市更新流程圖，舊村莊城市更新的整體流程如下：精品文檔舊村莊全面改造更新項目報批程序流程圖（試行）HUPB Eli 可注叫: it： L： £rr «*!JUK*S- u. T| 日kmt1*： ii> n> .I<?:用苴工學 加，啪即歸vuitm陽事*16. *穗看高實根據上圖，合作企業在舊村莊城市更新中的介入點在 “基礎數據經區政府核 查公布后”，理論上應當在村集體經濟組織向區政府申請更新改造后，但不受城 市更新項目是否納

11、入城市更新年度計劃所限。但根據20181號文，舊村合作改造類項目存在兩種合作企業，除合作企 業（即正式合作企業）外，還存在合作意向企業的引入，而正如上文所述，合作 意向企業并無介入時間點的限制，選擇兩種合作企業的流程分別如下：（一）選擇合作意向企業的程序1、村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；2、村集體經濟組織在征求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮人民政府（街道辦事處）審核，鎮人民政府（街道辦事處） 應征求區城市更新部門意見；經審核通過后，組織成員代表大會表決，表決結果 在村域范圍內公示7日以上；3、經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向

12、企業簽訂合作意向協議； 合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報 區政府，并將合作意向企業在村域范圍內公布。選擇合作苴向企業的流程圖（二）選擇合作企業的程序精品文檔1、村集體經濟組織制定項目招商文件，招商文件應包含合作企業資格、保證金金額、改造對象的基本情況、合作協議主體框架、評審辦法及標準等主要內容；2、招商文件應按程序征求街（鎮）、區城市更新部門、區政府的意見，區政府應從規劃、產業、政策等方面進行指導，并抄報市城市更新局；3、 村集體經濟組織按照廣東省農村集體經濟組織管理規定， 組織招商文件表決、公示；4、村集體經濟組織委托政府公共交易平臺公開招商；5、符合招

13、商文件要求的企業均可報名參加公開招商，非合作意向企業報名時，應按照招商文件的要求繳納保證金；6、村集體經濟組織與選中企業簽訂合作協議，并于合作協議簽訂之日起30日內，將招商結果在區政府、市城市更新局官方網站上公布。選擇合作企業的流程圖三、村企合作的限制性規定（一）企業準入條件根據20181號文規定，合作企業及合作意向企業參與舊村合作改造應符 合以下條件：近3年內無不良誠信記錄；企業注冊資本不少于1億元。村集 體經濟組織可選擇聯合體作為合作企業及合作意向企業，組建聯合體的企業均應符合上述條件。值得注意的是，在20181號文發布的征求意見稿中，對合作企業的城市 更新經驗進行了相應要求，鼓勵村集體經

14、濟組織優先選擇完成改造或完成回遷安置的舊村改造項目1 個以上或具備國內的舊村更新改造經驗，累計開發量達到30 萬平方米以上的企業進行合作，但在正式稿中刪除了相關規定，這對于有實力但尚無城市更新經驗的企業來說無疑是利好消息。但企業硬性條件可由各區政府結合各區實際進行調整，如 廣州市番禺區舊村莊更新改造項目公開引入合作企業的指導意見（番府2017 144 號 ） 對合作企業和合作意向單位的條件進行了非常嚴格的限制：1. 具有獨立法人資格和具備房地產開發企業二級以上資質。2. 實繳注冊資本金不低于5 億元人民幣, 銀行信用記錄良好。3. 總資產不低于200 億元人民幣, 且具有與項目相匹配的自有資金

15、及融資能力。企業自有資金比例不得低于項目總投資的30%。 4. 具備房地產開發經驗 , 近 5 年房屋建筑面積累計竣工驗收300 萬平方米以上。5. 企業信譽好, 社會責任感強, 且最近 5 年在廣州市工商、稅務、建設房地產等部門沒有違法違規記錄 , 也不存在工程“爛尾”或其它違法等情況。 6. 對每個舊村莊更新改造項目應繳納不低于3 億元人民幣的保證金, 企業聯合體視作一個企業。各村可根據改造村莊規模增加相應保證金額。7. 合作企業如果是企業聯合體, 聯合體中的成員不得超過 2 個 , 而且每個聯合體成員均需同時具備上述所規定的資格條件。再如 廣州市荔灣區人民政府辦公室關于印發實施廣州市舊村

16、莊更新實施辦法意見的通知 （荔府辦2017 39 號）規定引入的合作企業應當具備以下條件：注冊資金不低于5 億元人民幣的法人企業；兩年內沒有不良誠信記錄的企業；有完成三舊改造成功案例的企業，優先考慮在廣州市行政區域內已完成舊村莊全面改造案例的企業。不得引入正在實施我區舊村莊更新改造且尚未完成整村補償安置工作的企業或聯合體企業。因此，雖然2018 1 號文對于合作企業及合作意向企業的硬性條件要求并不高， 但舊村改造所需資金量大，改造周期長及存在各種不確定因素，若引入實力差的合作企業，容易導致舊村改造項目“爛尾”或進展緩慢，引發嚴重的社會問題，故各區政府可能出臺更為嚴格的要求，即使在尚未出臺相關細

17、則的區域，有經驗、有信用、有實力的企業也可能獲得更多青睞。（二）合作意向企業及履約金 2018 1 號文規定村集體經濟組織在選擇合作企業前，可按照規定的程序引入合作意向企業。但番禺區的進一步加強番禺區城市更新改造項目管理意見 （番府201831號）規定，”自本意見正式印發實施后，在公開引入合作企業 前，各村不得選擇合作意向單位簽訂合作意向書。對私自選擇合作意向單位簽訂 合作意向書的舊村全面改造類項目，5年內不得申請納入區城市更新改造項目儲 備庫或市城市更新改造年度計劃，并追究相關村干部責任?！狈?01831號 文于2018年3月2日印發，在20181號文之后明確規定不能引入意向合作 單位，其

18、他各區是否會做出類似規定尚不可知， 但合作意向企業本身是否能夠引 入在各區層面上存在一定不確定性。同時，20181號文對合作意向企業的規定主要在選擇程序方面，各區可 能根據自身情況對合作意向企業的選定做出細化規定，如廣州市白云區舊村合作改造類項目選擇合作企業管理辦法（征求意見稿）明確要求“同一改造項目 不得與多個意向企業簽訂合作意向協議。”“未經區政府同意，舊村合作改造類項目不得選擇合作意向企業。”“合作意向協議期限不得超過 5年?！庇纱丝梢姡?即使允許引入合作意向企業的轄區， 也可能做出其他限制性規定，值得有意廣州 舊村改造的市場主體持續關注。止匕外，20181號文規定在合作意向企業選擇中，合作意向協議中可約定 合作意向企業在簽訂合作意向協議之日起 30日內繳納履約金3,同時規定，引入 合作意向企業、繳納履約金的舊村，優先納入城市更新年度計劃。雖然政策并未 硬性規定合作意向企業必須繳納高額的履約金， 但對于繳納履約金的合作意向企 業的鼓勵實際上變相促使合作意向企業需要準備充足的資金以加快項目進展。（三）合作企業股權轉讓限制根據20181號文，選擇合作改造的舊村，合