1、中國建筑第七工程局有限公司產融項目管理辦法1 總則1.1 目的為保證工程局產融業務穩健持續發展，規范產融介入施工總承包項目（以下簡稱“產融項目”）營銷和管理行為，明確各級管理權責，實現對產融項目全過程風險管控，結合工程局產融業務的實際情況，特制訂本辦法。1.2 定義產融項目是指通過工程局產融資源介入簽約的施工總承包項目。項目主張單位是指向工程局總部舉證產融項目的施工單位。1.3 適用范圍本辦法適用于以中建七局有限公司、施工主業子公司為合同簽約主體的產融項目。1.4 管理原則項目準入原則：產融項目的準入，原則上應符合本辦法關于項目準入的相關規定，立足于超高層、地標性、大體量項目，確保項目承接品質

2、。總部決策原則：項目主張單位洽談的產融項目應上報工程局進行決策，未經決策的產融項目不得進行項目實施。統一管理原則：產融項目統一納入年度工程局重點工程，工程局授權產融發展事業部對產融項目進行全過程資金封閉管理。全過程風險控制原則：工程局對產融項目實行項目實施前、項目實施過程中以及項目實施結束時的全過程風險管控。收益與風險匹配原則：對產融項目營業收入、成本（含融資成本差額承擔）、項目綜合利潤以及局應承擔的風險進行認真分析、綜合評判。2 機構設置及職責2.1 產融項目管理委員會：局成立產融項目管理委員會，產融項目管理委員會為產融項目決策的咨詢機構；負責產融項目可研方案評審，對履約過程中出現的重大問題

3、與處置方案提出咨詢建議。產融項目管理委員會設主任一名，由局總經理擔任；副主任三名，由局總會計師、局法務合約分管領導、局市場營銷分管領導擔任；委員十一名，由局企業策劃與管理部、人力資源部、財務部、資金部、產融發展事業部、法務合約部、商務管理部、市場營銷部、投資開發部、投資管理部、工程部各部門正職擔任。2.2 相關部門職責2.2.1 局市場營銷部主要負責產融項目初步洽談、業主資信調查、建設工程施工合同條件、合同條款的洽商與擬定及其他相關工作。2.2.2 局法務合約部主要負責產融項目可研方案合法性、合規性、法律風險的評估并出具法律意見書；參與產融項目風險事件的處理；負責組織產融項目合同評審等其他相關

4、工作。2.2.3 局商務管理部主要負責產融項目周轉金的審定工作，周轉金的測算由各施工單位負責。2.2.4 局產融發展事業部主要負責產融項目立項、融資結構設計；指導可研方案編制、融資系列合同的洽商及擬定；合同履約過程監管、重大風險預警及解決方案的制定；配套資金的劃撥、周轉金的收取等其他相關工作。2.2.5 項目主張/施工單位為產融項目管理的第一責任人，主要負責產融項目可研方案編制、董事及財務人員委派、過程資金預算及收支監管；工程施工管理、工期計劃管理、成本計劃管理、參與風險事件處理等相關工作。2.2.6 局其他部門主要負責產融項目的方案和合同評審并發表意見，對產融項目實施過程中歸口業務實施指導和

5、監控等管理工作。3 營銷管理3.1 產融項目準入城市產融項目準入的城市劃分為三類，優先選擇一類城市，其次為二類城市，再次為三類城市，非下列城市不得以產融模式承接項目。3.1.1 一類城市：北京、上海、廣州、深圳、鄭州的主城區;3.1.2 二類城市：沈陽、合肥、福州、西安、重慶的主城區;3.1.3 三類城市：其他省會城市及計劃單列市的主城區、工程局決策的其他城市。3.2 產融項目準入標準產融項目準入標準分為通用標準和專用標準，是判斷項目是否承接的決策依據，達不到下列通用和專用標準的項目將不予立項。3.2.1 通用標準： 1.2.3.3.1.3.2.3.2.1.Ø 建設方為中央企業、地方

6、國企、上市地產公司、中國房地產百強企業、上述三類城市地產前5強企業；Ø 超高層項目、大型城市綜合體、地標性建筑；Ø 產融模式帶動的施工合同額不低于10億元；Ø 項目綜合收益率（含周轉金、施工單位利潤和融資資金息差）不低于12%；Ø 建設方承擔融資資金利率原則上不低于我方支付的外部融資利率；Ø 產融資金在項目摘地階段介入時，開發商自有資金投入不得低于土地出讓價款的30%。3.2.2 專用標準（1）一類城市Ø 工程造價優惠比例不高于5%；Ø 月進度付款比例或工程節點付款比例不低于70%；Ø 產融模式帶動自施部分建安費不

7、低于我方投入自有資金的 5 倍。（2）二類城市Ø 工程造價優惠比例不高于4%；Ø 月進度付款比例或工程節點付款比例不低于75%；Ø 產融模式帶動自施部分建安費不低于我方投入自有資金的 6 倍。（3）三類城市Ø 工程造價優惠比例不高于3%；Ø 月進度付款比例或工程節點付款比例不低于80%；Ø 產融模式帶動自施部分建安費不低于我方投入自有資金的 8 倍。3.3 產融項目實施前應經過項目立項、方案評審、項目決策三個環節。3.3.1 項目立項局產融發展事業部是產融項目立項的歸口管理部門。局屬各單位舉證的產融項目，應填寫產融項目立項申請表、產融

8、項目立項建議書（附件1）報送產融發展事業部，產融發展事業部收到資料后會同市場營銷部、法務合約部進行初審并在三個工作日內對項目作出不予立項、繼續補充材料、同意立項的決定。對同意立項的項目，產融發展事業部填寫立項審批表（附件3），報局總會計師審批。項目立項后，由市場營銷部牽頭組織產融發展事業部、項目主張單位與建設方進行初步洽商并開展建設方資信調查工作。初步洽商工作完成后，由市場營銷部、產融發展事業部、項目主張單位共同編制產融項目可研方案，市場營銷部主要負責業主資信調查、建設工程施工合同條件，產融發展事業部主要負責融資結構設計，項目主張單位主要負責具體可研方案編制工作。可研方案編制完成后，由法務合約

9、部對可研方案的合法、合規性及風險進行評估并出具法律意見書。項目洽商、盡職調查、可研方案編制、出具法律意見書應在60天內完成。3.3.2 可研方案評審可研方案及法律意見書完成后提交局產融項目管理委員會評審。評審可采用會議決策或傳簽方式進行，評審意見分為通過、有條件通過和反對等三類；反對意見達到評委總人數的50%不再進入下一流程決策。通過方案評審的項目，可同時啟動項目資金的籌集工作。方案評審應在一周內完成。3.3.3 項目決策工程局董常會是產融項目承接的最終決策機構，產融項目可研方案評審完成后，由產融發展事業部向董常會提交決策議案，董常會決策。董常會審議產融項目可研方案時，由產融發展事業部、市場營

10、銷部、法務合約部負責匯報，項目主張單位負責人應列席會議。產融項目可研方案通過董常會決策后，由產融發展事業部依據董常會意見起草項目批復意見書，意見書經產融項目管理委員會主任簽批后有效，產融發展事業部、市場營銷部、項目主張單位根據董常會決策意見組織相關合同起草。產融項目相關合同的評審依據局法【2015】212號文關于加強合同評審有關工作的補充通知執行。產融項目相關合同簽署后，由產融發展事業部根據產融項目方案及相關的合同進行資金籌集并投放。3.4 營銷費用及獎勵產融項目營銷費用及獎勵參照中國建筑第七工程局有限公司市場營銷費用及營銷獎勵管理辦法（建七市【2014】410號）規定執行。4 風險管理為加強

11、產融項目風險控制，局對產融項目實行全過程風險管理。4.1 項目洽商階段4.1.1 項目基本情況調查：項目基本情況調查工作由項目主張單位、局產融發展事業部、市場營銷部組織相關人員完成，調查工作包含但不限于以下內容：Ø 項目背景、項目概況、項目基本建設信息，包括但不限于：規劃用地面積、可建設用地面積、規劃總建筑面積、規劃計容建筑面積、容積率、道路用地面積、綠地面積、建筑面積用途分攤比例（商業、辦公、住宅）等；Ø 土地現狀、項目區位、周邊配套設施；Ø 項目建設方公司工商登記情況（法定代表人、注冊資本金、公司信用評級）、股權架構及股東情況、公司以前年度開發業績情況；

12、16; 項目所在地政府相關政策及規定，如：城中村改造一級土地整理費用返還規定、土地出讓時限要求、項目報建規定、項目施工行政許可要求等；Ø 項目建設方可提供的擔保物情況；4.1.2 財務盡職調查：產融項目應由項目主張單位或局產融發展事業部聘請第三方審計機構對項目建設方財務狀況進行審計并出具書面審計報告，或者由項目建設方提供書面審計報告，審計報告內容作為可研報告的編制依據及工程局的決策依據。4.1.3 區域房地產情況調查：產融項目應由項目主張單位或局產融發展事業部聘請第三方房地產咨詢機構對項目區域房地產情況進行分析并出具書面咨詢報告，報告內容包括但不限于：項目所在市（區）地產情況分析、項

13、目周邊樓盤銷售情況分析、項目周邊土地出讓情況分析、項目建設用地價格評估、項目房產遠期可銷售價格預估；咨詢報告內容作為可研報告的編制依據及工程局的決策依據。4.1.4 財務盡職調查、項目區域房地產情況調查由合作金融機構獨立進行的，需將簽字蓋章版的最終調查結果向我方提供并由我方核實確保調查結論與實際情況相符。4.1.5 擔保物價值評估：建設方提供建設項目的土地、房產或其他資產作融資擔保的，需聘請專業機構對擔保物價值進行評估并出具資產評估報告。4.1.6 為確保產融項目風險可控，需加強對建設方公司的控制和監管，控制監管方式需滿足以下要求：Ø 項目建設用地抵押或追加在建工程抵押；Ø

14、 由局或合作金融機構控股建設方公司股份，公司股東的剩余股份質押；Ø 原則上需變更建設方公司法定代表人，由局或合作金融機構派出人員擔任；Ø 由局、合作金融機構派出人員擔任建設方公司董事，派出董事人數需占全部董事人數三分之二以上（含本數）；并修訂建設方公司章程，明確約定董事會議事方式和表決程序，我方委派的董事對公司對外擔保、對外融資、對外負債、對外投資等重大事項具有一票否決權；Ø 對建設方公司營業執照、行政公章、財務專用章、法人章及其他相關證照、印鑒、銀行賬戶實行共管；Ø 由局或合作金融機構派出人員擔任建設方公司總會計師或財務部門負責人，對建設方財務收支情況

15、實行連簽共管，確保融資資金封閉運行。由合作金融機構派出人員擔任總會或財務負責人的，需按月向我方提供書面建設方公司的當月收支明細。Ø 建設方實際控制人提供不可撤銷的連帶責任保證；4.2 合同談判、簽訂階段4.2.1 在產融項目合同談判階段，局市場營銷部負責建設工程施工合同條款的洽商與擬定，局產融發展事業部負責融資系列合同條款的洽商及擬定。4.2.2 對由金融機構與建設方直接簽訂的融資系列合同，我方必須全程參與合同條款的起草、審核。4.2.3 為規避合同無效及融資償還風險，應要求建設方制定詳細的項目開發計劃（報建、預售、銷售計劃節點）完成時間節點并將節點計劃落實到施工合同或融資系列合同條

16、款中，合同條款需同時明確對不能按節點計劃完成的，加重違約處罰責任，確保項目如期開工建設及銷售。4.2.4 為降低融資償還及保證風險，合同條款中應明確在建設項目房產達不到銷售計劃時我方或金融機構擁有降價銷售權。4.2.5 相關合同簽訂過程中需辦理的涉及土地、房產抵押，股權轉讓、質押登記，公司章程修訂及工商登記變更手續時，我方需全程參與辦理。4.2.6 產融項目全部合同必須實行面簽，全部合同文本我方需留存歸檔，包括由金融機構與建設方直接簽訂的全部合同。4.3 項目實施階段4.3.1 合同交底管理：產融項目合同簽署完畢后，由局產融發展事業部牽頭，市場營銷部、法務合約部配合共同對項目主張單位及項目部進

17、行合同交底，交底內容包括但不限于項目交易架構設計、合同主要風險點、派出人員應履行的主要職責等；合同交底需制作合同交底書并由參與合同交底的全體人員共同簽署。4.3.2 局產融項目主張/施工單位為產融項目風險管理第一責任人，除履行常規工程施工管理責任外，對產融項目還應開展以下管理工作：Ø 融資資金支出預算管理：為確保融資資金封閉運行，預防建設方抽逃資金，項目主張單位應與合作金融機構、建設方共同制定項目公司月/季度支出預算計劃并報局產融發展事業部審批；產融發展事業部審批后，預算計劃內資金支出由項目主張單位審批后由公司派出財務人員簽字支付，計劃外資金支出按一事一議原則報局產融發展事業部按局流

18、程審批，未經審批不得支付。Ø 工期計劃管理：項目主張單位應根據合同約定的項目報建計劃及時敦促建設方完成項目報建、招投標及相關建設工程行政許可手續的辦理，實際辦理時間與計劃節點出現重大偏差時，項目主張單位及時向局產融發展事業部作出書面報告。項目主張單位應制定項目整體工期計劃，制定工期計劃時需參考可研方案中的項目預售節點或融資償還節點，并報局產融發展事業部備案。實施過程中因業主或我方原因導致計劃工期發生重大變化或延誤，應及時向局產融發展事業部作出書面報告。Ø 成本計劃管理：項目主張單位應對項目整體成本支出情況作詳細了解，包括但不限于：項目報建費用、融資利息支出、建安成本等，項目

19、實施階段如因業主原因導致項目總成本發生重大變化，可能導致融資資金不足以覆蓋項目建設總成本時應及時向局產融發展事業部作出書面報告。Ø 區域地產價格波動管理：項目主張單位應對項目所在地區域房地產市場銷售價格開展調研，并按季度向局產融發展事業部報送調研結果；產融發展事業部將調研結果及時與可研報告中的房產遠期可銷售預估價格進行比對評估。4.3.3 局產融發展事業部收到主張/施工單位提交的履行出現重大偏差書面報告后，應及時組織相關部門對可能出現的風險進行分析及評估，并制定初步應對預案提交局產融項目管理委員會評審，評審后提交局董常會決策。4.3.4 局董常會決策后，由產融發展事業部牽頭相關部門及

20、項目主張單位落實董常會決策意見。5 工程管理5.1 工程局各職能部門應加強對產融項目的全過程管控，細化考核指標，并分解到責任主體單位。5.1.1 項目實施單位原則上按“誰舉證、誰實施”確定；工程局自主營銷的項目由工程局領導決策確定；產融項目專業工程按中建七局有限公司機電安裝與建筑裝飾專業化發展管理規定（建七企【2015】198號）執行。5.1.2 除財務人員外，項目主要管理人員的任命按照工程局現有規定執行；施工單位委派到建設方項目公司的董事及財務人員需報局產融發展事業部匯總，按局流程審核、批準。5.1.3 合同履約期間，產融項目財務由產融發展事業部統一管理，項目資金封閉運行；項目缺口資金由產融

21、發展事業部負責統一調配，不占用各單位年度融資預算。5.1.4 產融項目大宗材料納入鄭州億融易建供應鏈公司進行集中采購。5.2 產融項目納入工程局重點工程，加強管理。5.2.1 為加強產融項目履約管理，建立定期巡檢制度，每季度由產融發展事業部牽頭組織相關部門采用視頻/現場等檢查方式，及時解決履約過程中出現的問題，并出具書面報告報工程局領導審閱。5.2.2 為提高我局產融品牌的影響力，鼓勵科技創新在產融項目上的運用，產融項目創優應做到早策劃、早投入，并加大對創新創優的獎勵力度。5.2.3 加強對產融項目的廉政文化建設和審計監查工作，工程局審計部門對所有產融項目的效益組織專項審計。6 財務管理產融項

22、目采用“營改增”下的集中管理模式。6.1 設置產融項目核算中心在局產融發展事業部設置產融項目核算中心，人員不少于3人，專門負責產融項目的財務與資金管理工作。主要職能為核算、服務、監督職能。特別是資金的支持服務、專款專用封閉管理、末端支付；增值稅銷項發票的開具和管理；財務信息的及時、準確、客觀反映等。主要工作內容為：協調周轉金的測算、預算及配套資金流程辦理、付款審核與資金管控、報表審核與匯總、財務數據加工與分析、財務信息提供，項目巡檢，定期撰寫產融項目運營分析報告等。核算中心下設若干核算組，管理所在區域內產融項目的財務工作，日常在產融項目上辦公。核算組財務人員由各施工單位選派，選派前需向產融發展

23、事業部備案，受所在施工單位和局產融發展事業部雙重管理。核算中心、核算組的設置和管理按照中建七局項目財務機構管理辦法（建七財【2016】11號）相關規定執行。6.2 以中建七局有限公司為合同簽約主體6.2.1 賬套設置在中建七局母公司下設置“中建七局產融項目結算中心”節點，在其下按照直營公司分別設一個賬套，各直營公司承接的產融項目通過項目輔助實現獨立核算。每個直營公司產融項目賬套由各直營公司核算組負責，原則上該核算組在產融項目部上辦公，以加強對產融項目的服務職能。6.2.2 財務核算賬套核算的主要內容包括：項目收入、成本、增值稅等稅金，局周轉金、施工單位利潤等。周轉金開支范圍包括：項目前期營銷費

24、用、產融項目營銷獎勵及創新創優投入、專項會議費等。6.2.3 報表及數據管理在中建七局母公司下設置“中建七局產融項目結算中心”報表匯總節點，在該節點下設各個直營公司報表節點，各個直營公司單獨編制報表，產融部核算中心負責匯總上報。6.2.4 資金賬戶設置各直營公司在局資金部設置“中建七局××公司產融項目結算中心”內行賬戶，對本直營公司施工的產融項目資金進行封閉管理。6.2.5 應收賬款管理產融項目應收賬款的回收由各直營公司具體負責，考核參照局財務部相關規定執行。6.3 以子公司為合同簽約主體6.3.1 賬套設置子公司設置“中建七局××公司產融項目結算中心”

25、賬套，賬套中通過“項目輔助檔案”設置方式，對每一個產融項目進行獨立核算。核算由子公司成立的核算組負責，原則上該核算組在產融項目部上辦公，以加強對產融項目的服務職能。6.3.2 財務核算賬套核算的主要內容：同母公司。6.3.3 報表及數據管理在各子公司的報表節點下，設置“中建七局××公司產融項目結算中心”報表節點，用來列報以該子公司為簽約主體的各產融項目。各子公司產融項目報表并入各子公司的報表進行上報，實現的利潤扣除周轉金后納入施工單位考核。各子公司應定期向局產融發展事業部報送完整的產融項目財務報表資料、臺賬等。6.3.4 資金賬戶設置在局資金部設置“中建七局×&#

26、215;公司產融項目結算中心”內行賬戶，對各子公司簽約的所有產融項目的資金進行公司內封閉管理。6.3.5 應收賬款管理產融項目應收賬款的回收由各子公司具體負責，考核參照局財務部相關規定執行。6.4 產融項目周轉金產融項目占用局金融資源，參照投資項目收取一定比例的周轉金。6.4.1 周轉金比例標準產融項目周轉金比例=投資項目周轉金比例-業主讓利系數投資項目周轉金收取比例序號項目類型周轉金比例（%）備注1道路項目路基202012年第8次總理辦公會紀要2路面173橋涵工程174橋梁工程172010年第12次總經理辦公會紀要5公共建筑【不含學校、醫院、政府保障房（多層）】136民用建筑（高層）147安

27、裝工程（不含主材）158安裝工程（主材價格甲方指定價格或品牌）169安裝工程（自行采購主材）1810學校、醫院、政府保障房（多層）1011高級裝飾18（數據來源：建七投管2014234號文附件1）Ø 產融項目采用清單模式的，由施工單位折算成總價讓利系數后，套用上述公式計算。Ø 產融項目周轉金收取比例，由工程局商務管理部最終審核確定。Ø 對高、大、精、尖項目以及能提升工程局品牌影響力的項目，在上述周轉金收取比例的基礎上考慮給予一定比例的優惠。6.4.2 周轉金收取時間周轉金原則上依據工程進度款按6.4.1款確定的比例收取。當累計業主付款比例超過累計審批計量的75%時

28、，開始收取周轉金。6.4.3 周轉金收取路徑Ø 以母公司為簽約主體。通過局資金部，由各直營公司產融項目內行，直接劃轉到局產融發展事業部內行。雙方之間通過內部往來掛賬。Ø 以子公司為簽約主體。施工子公司與工程局簽訂上繳周轉金比例協議，通過利潤分配方式上繳局周轉金，金額為應上繳金額扣除企業所得稅后的金額=應上繳的周轉金*75%。上繳方式：按年初產融項目的營業收入預算計算周轉金的上繳金額，每月隨施工單位現金上繳利潤一并劃轉到局財務部，局財務部再劃轉給局產融發展事業部，年末據實調整一次。周轉金最終金額在產融項目竣工結算后予以據實調整。6.5 考核年度考核時，周轉金按照當年各產融項目實現的營業收入乘以周轉金比例，扣除產融發展事業部從周轉金中開支的費用（轉到產融項目上）后，計入產融發展事業部利潤總額進行考核，相應從有關公司中進行剔除。7 資金