1、商業(yè)項(xiàng)目返租方案商業(yè)項(xiàng)目返租方案1、返租方式返租期限：3年或5年年回報(bào)：總房款的8%回報(bào)計(jì)算期：實(shí)際交付使用期，如2月28日交付使用，回報(bào)期為2月28日開始計(jì)。發(fā)展商回報(bào)償付方式：交付使用之日起兩年內(nèi)時(shí)間，慧都公司一次性給付16%的回報(bào)，之后按月給付。或3年一次性給付24%的返租租金。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任：無論租出與否，業(yè)主零風(fēng)險(xiǎn)，享受3年8%的年回報(bào)，發(fā)展商 承擔(dān)3年回報(bào)的全部風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享有超出年回報(bào)差額的租金收入。甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系乙方:交納相關(guān)稅費(fèi)，累計(jì)稅率（營業(yè)稅與房產(chǎn)稅）為17.5%。并在獲 得給付回報(bào)時(shí)扣除。甲乙雙方分別簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。乙方在返租期間不承

2、擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)與空調(diào)費(fèi)，招租的客戶承擔(dān)這些費(fèi)用。而經(jīng)過招商的品牌商家不承擔(dān) ，由商場的項(xiàng)目管理公司承擔(dān)。開出極具誘惑力、驅(qū)使力的優(yōu)惠條件吸引有知名度的百貨公司以租賃或合作的方式對商場進(jìn)行經(jīng)營管理。6、商場運(yùn)營方案根據(jù)商場主題及市場定位的要求，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，經(jīng)過招 租、招商形式吸引產(chǎn)品品牌商家進(jìn)場經(jīng)營，營造專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化的商場形象，確保所采取的返租方案順利實(shí)施。為此，尋找經(jīng)營商場的商家可謂方案可否執(zhí)行的重要前提及保障。那么，以什么樣的合作方式與之聯(lián)手打造商場形象呢？以下兩個(gè)方案為我們做出了可行性分析。方案1商家二、三樓整層租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營優(yōu)點(diǎn):1、避免直接參與經(jīng)營管理，避免經(jīng)營

3、風(fēng)險(xiǎn)。2、品牌商家有一定的市場知名度及號召力，同時(shí)有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。3、經(jīng)過商家的物流配送體系，節(jié)約經(jīng)營成本，增加盈利。缺點(diǎn)：1、因?yàn)樯虉鲶w量較小，較難找到有意向的商家進(jìn)場經(jīng)營。2、出租租金收入是否能與年回報(bào) 8%的返租租金持平或盈利較難把 握。談判要點(diǎn)：1、物管公司承租二、三樓的商場 ，確定租金受益，租賃期限以 以 上為宜。2、物管費(fèi)用及其它由物管公司承擔(dān)。3、雙方簽定租賃協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。4、合同中列明租金的增長幅度及增長周期。5、維修基金由投資小業(yè)主承擔(dān)。方案2由慧都公司牽頭，聘請有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商場運(yùn)營公司或個(gè)人組織招租招商進(jìn)行商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。優(yōu)點(diǎn)：1、具豐富的商場管理

4、經(jīng)驗(yàn)，體現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營管理特色。2、有一定的招租招商客戶基礎(chǔ)及渠道。3、對二、三樓商鋪的實(shí)現(xiàn)理想價(jià)位的銷售產(chǎn)生重大影響。4、充分體現(xiàn)商場的個(gè)性定位，樹立市場形象，充分具備商場經(jīng)營的 條件。5、提高慧都大廈的知名度，提升產(chǎn)品的附加值。6、提高慧都大廈整體形象與品質(zhì)，對寫字樓的銷售有一定的促動作用。缺點(diǎn):1、公司承擔(dān)全部的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) ，招租招商風(fēng)險(xiǎn)。2、公司缺乏商場經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，提高商場經(jīng)營的成本。3、增加人力、物力、財(cái)力的投入，相關(guān)費(fèi)用有所增加。談判要點(diǎn)：1、物業(yè)管理費(fèi)最好由商場項(xiàng)目管理公司承擔(dān)。2、超出年回報(bào)8%的盈利部分進(jìn)行分成，公司得70%,項(xiàng)目公司30%。3、商場經(jīng)營管理所需人力物力財(cái)力喲由雙方按比例承擔(dān)，最好完全由項(xiàng)目公司承擔(dān)，公司承擔(dān)低于小業(yè)主年回報(bào) 8%的經(jīng)營收入的全部損失。4、雙方簽訂合作經(jīng)營的協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。方案1為最優(yōu)方案，盡量找到有意向的商家經(jīng)過租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營規(guī)避不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果找不到這樣的商家，方案2可作為次優(yōu)方案實(shí)施,打造專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化商場形象與風(fēng)格。以上分析闡明了與商家談判的基本基調(diào)，具體事宜需雙方在談判中明確與深化。2、稅收分析銷售過程中發(fā)生的稅種（銷售合同一經(jīng)簽定已產(chǎn)生法律效力 ）稅種稅率稅目計(jì)稅范圍印花稅萬分之三購銷合同