1、商業項目返租方案商業項目返租方案1、返租方式返租期限：3年或5年年回報：總房款的8%回報計算期：實際交付使用期，如2月28日交付使用，回報期為2月28日開始計。發展商回報償付方式：交付使用之日起兩年內時間，慧都公司一次性給付16%的回報，之后按月給付。或3年一次性給付24%的返租租金。風險責任：無論租出與否，業主零風險，享受3年8%的年回報，發展商 承擔3年回報的全部風險，同時享有超出年回報差額的租金收入。甲乙雙方：簽定返租協議，明確雙方權利義務關系乙方:交納相關稅費，累計稅率（營業稅與房產稅）為17.5%。并在獲 得給付回報時扣除。甲乙雙方分別簽定房地產買賣合同與返租合同。乙方在返租期間不承

2、擔物業管理費與空調費，招租的客戶承擔這些費用。而經過招商的品牌商家不承擔 ，由商場的項目管理公司承擔。開出極具誘惑力、驅使力的優惠條件吸引有知名度的百貨公司以租賃或合作的方式對商場進行經營管理。6、商場運營方案根據商場主題及市場定位的要求，結合當前房地產市場走勢，經過招 租、招商形式吸引產品品牌商家進場經營，營造專業化、規模化、品牌化的商場形象，確保所采取的返租方案順利實施。為此，尋找經營商場的商家可謂方案可否執行的重要前提及保障。那么，以什么樣的合作方式與之聯手打造商場形象呢？以下兩個方案為我們做出了可行性分析。方案1商家二、三樓整層租賃的方式進場經營優點:1、避免直接參與經營管理，避免經營

3、風險。2、品牌商家有一定的市場知名度及號召力，同時有豐富的經營管理經驗。3、經過商家的物流配送體系，節約經營成本，增加盈利。缺點：1、因為商場體量較小，較難找到有意向的商家進場經營。2、出租租金收入是否能與年回報 8%的返租租金持平或盈利較難把 握。談判要點：1、物管公司承租二、三樓的商場 ，確定租金受益，租賃期限以 以 上為宜。2、物管費用及其它由物管公司承擔。3、雙方簽定租賃協議，明確雙方權利義務關系。4、合同中列明租金的增長幅度及增長周期。5、維修基金由投資小業主承擔。方案2由慧都公司牽頭，聘請有實力有經驗的商場運營公司或個人組織招租招商進行商場的統一經營管理。優點：1、具豐富的商場管理

4、經驗，體現專業化經營管理特色。2、有一定的招租招商客戶基礎及渠道。3、對二、三樓商鋪的實現理想價位的銷售產生重大影響。4、充分體現商場的個性定位，樹立市場形象，充分具備商場經營的 條件。5、提高慧都大廈的知名度，提升產品的附加值。6、提高慧都大廈整體形象與品質，對寫字樓的銷售有一定的促動作用。缺點:1、公司承擔全部的經營管理風險 ，招租招商風險。2、公司缺乏商場經營管理經驗，提高商場經營的成本。3、增加人力、物力、財力的投入，相關費用有所增加。談判要點：1、物業管理費最好由商場項目管理公司承擔。2、超出年回報8%的盈利部分進行分成，公司得70%,項目公司30%。3、商場經營管理所需人力物力財力喲由雙方按比例承擔，最好完全由項目公司承擔，公司承擔低于小業主年回報 8%的經營收入的全部損失。4、雙方簽訂合作經營的協議，明確雙方的權利義務關系。方案1為最優方案，盡量找到有意向的商家經過租賃的方式進場經營規避不確定的風險因素。如果找不到這樣的商家，方案2可作為次優方案實施,打造專業化、規模化、品牌化商場形象與風格。以上分析闡明了與商家談判的基本基調，具體事宜需雙方在談判中明確與深化。2、稅收分析銷售過程中發生的稅種（銷售合同一經簽定已產生法律效力 ）稅種稅率稅目計稅范圍印花稅萬分之三購銷合同