1、日本房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀研究日本房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀研究【摘 要】本文基于對(duì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)法律法規(guī)、經(jīng)營(yíng) 和服務(wù)模式、業(yè)務(wù)內(nèi)容及業(yè)務(wù)流程的研究，旨在對(duì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行 業(yè)概況作必要分析歸納與綜合闡述，為我國(guó)同行業(yè)發(fā)展提供具有建設(shè) 性參考價(jià)值的信息。【關(guān)鍵詞】相關(guān)法律法規(guī)；房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)；經(jīng)營(yíng)模式及服務(wù)模式；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理0引言 為使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在國(guó)內(nèi)外同行中立于不敗之地，需充分了解他 國(guó)的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運(yùn)作機(jī)制，本文旨在對(duì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行 業(yè)概況作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國(guó)本行業(yè)發(fā)展提供參考, 提供能夠較準(zhǔn)確把脈的最新數(shù)據(jù)。1相關(guān)法律法規(guī)1）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法規(guī)主

2、要有:宅地建筑物交易業(yè)法（整部），在 宅地建筑物交易業(yè)法中又涉及到以下21部法律：都市計(jì)劃法，登錄 許可稅法，關(guān)于防止暴力成員不當(dāng)行為的法律，刑法，行政手續(xù)法, 地方自治法，行政不服審查法，關(guān)于公司債、股份等的轉(zhuǎn)賬法律，建 筑基準(zhǔn)法，關(guān)于建筑的區(qū)分等法律，民法，保險(xiǎn)業(yè)法，金融商品交易 法，關(guān)于投資信托及投資法人的法律，關(guān)于資產(chǎn)的流動(dòng)化法律，不動(dòng) 產(chǎn)特定共同事業(yè)法，商法，關(guān)于投資事業(yè)有限責(zé)任公會(huì)合同的法律, 法人稅法（整部），關(guān)于特定住宅瑕疵擔(dān)保令任履行之保等法律， 信托業(yè)法。2房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)1）日本實(shí)行房地產(chǎn)多重上市服務(wù)系統(tǒng)mls,日本國(guó)土交通大臣指定的房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)，全日本 共劃分為四個(gè)運(yùn)營(yíng)

3、區(qū)域：公益財(cái)團(tuán)法人東ei本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（東日本 reins）（只眈】estate information network system 的 略稱reins）；公益社團(tuán)法人近畿圈房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)；公益社團(tuán)法人 西日本地域房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)；公益社團(tuán)法人中部圈房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)。 掌管這四個(gè)區(qū)域的每個(gè)地方團(tuán)體作為財(cái)團(tuán)社團(tuán)法人擁有著的自己 的會(huì)員-各地區(qū)重耍房地產(chǎn)公司。本篇流通機(jī)構(gòu)部分以東日本reins 為例進(jìn)行展開(kāi)。2）公益財(cái)團(tuán)法人東日本房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)，以北海道、北6、北3、首都圈1都3、甲信越3的日本地域1都1道15為事業(yè)區(qū)域，被國(guó)土交通大臣指定為該區(qū)域內(nèi)進(jìn) 行房地產(chǎn)相關(guān)的信息交換唯一的公益法人，它受理

4、按宅地建筑物交易 業(yè)發(fā)規(guī)定而開(kāi)始的專屬專任媒介合同物件、專任媒介合同物件等各種 房地產(chǎn)信息的登錄業(yè)務(wù)，根據(jù)所掌握的65000個(gè)業(yè)所全業(yè)界規(guī)模業(yè)已 實(shí)現(xiàn)共享化的信息來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)交易。而且，根據(jù)對(duì)所積存數(shù)據(jù)活用的調(diào)查、事業(yè)研究，公開(kāi)發(fā)表房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的各種資料、指 標(biāo)等，使得房地產(chǎn)交易恰當(dāng)而圓滿。本機(jī)構(gòu)前身作為財(cái)團(tuán)法人首都圈 房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)，自1990年設(shè)立以來(lái)，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)大 其必要的不可或缺的基本底盤，2012年度在東日本全域竟登錄了 280萬(wàn)件房產(chǎn)新信息，包括房產(chǎn)信息搜索等總檢索件數(shù)達(dá)到3億2943 萬(wàn)件。 另外，該機(jī)構(gòu)在2012年4月被認(rèn)定為公益財(cái)團(tuán)法人，作 為為實(shí)現(xiàn)13本國(guó)民居

5、住生活更豐富的公益化團(tuán)體，備受矚目與期待。 該機(jī)構(gòu)為使房地產(chǎn)流通市場(chǎng)活性化并擴(kuò)大同類市場(chǎng)，推進(jìn)于去年策定 的中期事業(yè)計(jì)劃，致力于解決面臨的課題。止在全力以赴地謀求包括 提供政策對(duì)策課題在內(nèi)堅(jiān)固房地產(chǎn)流通業(yè)界信息基盤的機(jī)制。3)東日本reins目標(biāo)：通過(guò)控制系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)信息登與提供的處理, 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的透明性，公平公止性，圓滿順利與迅速性。面向房 地產(chǎn)購(gòu)買者的需求，致力于通過(guò)所完全掌握的房地產(chǎn)業(yè)界提供最新物 件信息。面向房地產(chǎn)出售者的需求，致力于聯(lián)合業(yè)界全體尋找購(gòu)買人。 東fi木reins作為中央處理系統(tǒng)設(shè)有多個(gè)服務(wù)器與會(huì)員末端機(jī)鏈接， 能夠在線迅速檢索及處理所有登錄的物件。東h本rein

6、s從機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè) 置的主計(jì)算機(jī)時(shí)刻報(bào)告全國(guó)交易事例，指定流通機(jī)構(gòu)在存儲(chǔ)豐富的交 易事例的同吋，也提供理解把握市況最恰當(dāng)?shù)馁Y料。3東日木房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式及服務(wù)模式1)該機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)由是由董事會(huì)的會(huì)議決定實(shí)施，為使事業(yè)順利進(jìn)行組成以下4個(gè)專門委員會(huì)： a.總務(wù)財(cái)政委員會(huì)；主管：事業(yè)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、組織及事務(wù)局 運(yùn)營(yíng)相關(guān)事項(xiàng)及其它；b.倫理糾紛委員會(huì)；主管：意見(jiàn)處理、糾紛 的防止處理等相關(guān)事項(xiàng)；c.研修-宣傳委員會(huì)；主管：會(huì)員房地產(chǎn) 公司等的研修、機(jī)構(gòu)的報(bào)導(dǎo)宣傳及有關(guān)出版的事項(xiàng)d.企劃系統(tǒng) 委員會(huì)；主管：有關(guān)房地產(chǎn)信息交換事業(yè)的運(yùn)營(yíng)、新事業(yè)的企劃實(shí) 施、統(tǒng)計(jì)資料的作成分析及房地產(chǎn)交易相關(guān)資料的收集

7、？調(diào)查等事項(xiàng).4經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容1）東h本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要事業(yè)有以下諸項(xiàng):（1） 關(guān)于流通機(jī)構(gòu)制度的調(diào)查研究（2）宅地或建筑物相關(guān)信息的登錄及提供（3）關(guān)于宅地或建筑物和關(guān)信息的登錄及提供事業(yè)的指導(dǎo)、研修等 （4）關(guān)于流通機(jī)構(gòu)的啟蒙宣傳（5）關(guān)于流通機(jī)構(gòu)制度資料的搜集提供及圖書的刊行（6）與（1）、（2）、（4）、及（5）等項(xiàng)事業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)的受托（7）對(duì)有關(guān)政府機(jī)關(guān)、關(guān)系團(tuán)體等的協(xié)助、建議、提案等 （8）此外為達(dá)成此法 人目的的必要事業(yè) 5東fi木reins業(yè)務(wù)流程5.1媒介合同制度在委托房地產(chǎn)公司交易房地產(chǎn)時(shí)，一定締結(jié)媒介合同。媒介合同分為三種：“專屬專任媒介合同”、“專任媒介合同”、“一 般媒

8、介合同”，簽署哪項(xiàng)由委托者選擇。其中，關(guān)于專屬專任媒介合 同？專任媒介合同，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法，有義務(wù)向指定流通機(jī) 構(gòu)進(jìn)行登錄。根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法規(guī)定，要將媒介合同書交付給 委托者。委托房地產(chǎn)公司出售房地產(chǎn)時(shí)，一定要締結(jié)以下其中的一種 媒介合同。屬任媒介合同與任媒介合同的締結(jié)：出售房地產(chǎn)的 委托只由一般社團(tuán)法人辦理。專屬專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介合同5日內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)進(jìn)行登錄。房地產(chǎn)公司 必須每周一次以上報(bào)告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣主不可自己尋找交易 伙伴進(jìn)彳亍交易。!-endprint-><!-startprint->專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介

9、合同7 r內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)進(jìn)行 登錄。房地產(chǎn)公司必須每2周一次以上報(bào)告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣 主可以自己尋找交易伙伴進(jìn)行交易。一般媒介合同：房地產(chǎn)出售可以向多數(shù)公司委托。房地產(chǎn)出售者可以隨意登錄任何房地產(chǎn)流通 機(jī)構(gòu)。賣主可以自己尋找交易伙伴進(jìn)行交易。簽訂媒介合同后，首先 登錄東fi本reins,由東h木reins開(kāi)具登錄證明書，然后進(jìn)行檢索。 5.2交易的出售流程第一步：去東日本reins的會(huì)員房地產(chǎn)公司就出售房產(chǎn)事宜進(jìn)行磋商。第二步：求得私下查看物件，審定物件。兒乎所有地方都是免費(fèi)審定物件。委托東fi木reins的會(huì)員 房地產(chǎn)公創(chuàng)的情況下，就會(huì)快速檢索最新交易事例，提供恰當(dāng)?shù)膶彾?價(jià)格

10、提示。 物件的審定：一般情況下，審定價(jià)格是根據(jù)最新交 易事例來(lái)決定的。若利用東h本reims簽約事例檢索就可以快速地核定交易價(jià)格。宅地建筑物交易業(yè)者（房地產(chǎn)公司）一旦提示出審定價(jià) 格，就必須明確出示其根據(jù)。第三步：選擇三種媒介合同中的一種并與房地產(chǎn)公司簽署該合同。簽署該媒介合同后，在所定期間內(nèi) 不同的房地產(chǎn)公司就會(huì)向東日本reins進(jìn)行登錄。（一般媒介合同的 情況下任意）第四步：填寫登錄證明書，確認(rèn)曾向東日本reins登錄過(guò)。登錄證明書由委托的房地產(chǎn)公司寄送。房地產(chǎn)公司會(huì)報(bào)告有 關(guān)因東h本reins和其他廣告及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等而產(chǎn)生購(gòu)買需求的反響 等（一般媒介合同的場(chǎng)合任意）。第五步：條件可以接受吋

11、，在出售承諾書上簽名畫押。所說(shuō)的條件是指：出售價(jià)格，手續(xù)費(fèi)，諸經(jīng) 費(fèi)，余額款項(xiàng)交付h期和交付方法，交付房產(chǎn)fi期等。第六步：接受重要事項(xiàng)的說(shuō)明，沒(méi)問(wèn)題就可以在買賣合同書上簽名畫押。重要 事的明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進(jìn)行說(shuō)明。 在此合同成立。5.3交易的購(gòu)買流程第一步：向東h本reins的會(huì)員房地產(chǎn)公司就希望購(gòu)買的房屋物件進(jìn)行磋商。明確說(shuō) 明價(jià)格，場(chǎng)所，面積大小，新住宅還是舊住宅等，希望條件與優(yōu)先順 序等。若是選擇東13本reins的會(huì)員房地產(chǎn)公司、就會(huì)從豐富的房產(chǎn) 物件信息中按買主所希望將包括圖片在內(nèi)的合適的物件進(jìn)行快速檢 索。 笫二步：實(shí)地看房。笫三步：確定條件，在購(gòu)入申請(qǐng)書上簽字畫押。所說(shuō)的條件是指：購(gòu)入價(jià)格，手續(xù)費(fèi)，諸經(jīng)費(fèi)，余額 款項(xiàng)交付r期和交付方法，交付房產(chǎn)e1期等。第四步：接受重要事項(xiàng)說(shuō)明,如果沒(méi)有問(wèn)題，就在買賣合同書商簽字畫押。重要事項(xiàng) 的說(shuō)明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進(jìn)行說(shuō)明。在此 合同成立。6小結(jié)消者通過(guò)東e1木reins的會(huì)房地產(chǎn)公司,不論是出售還是購(gòu)買房地產(chǎn)都可以享受東日本reins功績(jī)。基 于東h木reins多數(shù)的會(huì)員房地產(chǎn)公司都被在線連接在一起，希望出