1、質量/環境/職業健康安全體系文件 機電設備工作手冊機電設備工作手冊文 件 號：SSIPPM/WSB版 本 號：E生效時間：2014.2.1編制： 一體化文件編寫組 批準： 冷慧枝 目 錄序號 標題 頁碼一、總 則5二、職 責6三、程序文件7P-18設備管理程序7P-26 監視、測量和試驗設備管理程序10四、工作規程12W/SB-01消防設備維修養護和運行管理規程12W/SB-02供配電設備維修保養和運行管理規程18W/SB-03電梯保養和運行管理規程21W/SB-04給排水維修保養和運行管理規程23W/SB-05柴油發電機維修保養和運行管理規程26W/SB-06中央空調設備維修保養和運行管理規

2、程28W/SB-07閉路監視、巡更系統維修保養和運行管理規程30W/SB-08工具的使用管理規程32五、記錄表格35供配電設備檢查保養計劃表36供配電設備檢查保養記錄表37低壓變配電運行記錄表38配電設施巡檢記錄表39設 備 臺 帳40柴油發電機檢查保養計劃表41柴油發電機檢查保養記錄表42柴油發電機房日巡檢記錄43柴油發電機運行記錄表44給排水設備設施檢查保養計劃表45給排水設備設施檢查保養記錄表46水泵運行記錄表47水池（水箱）清洗及消毒記錄48特種作業人員一覽表49消防設備維修保養計劃表50消防設備月保養記錄表51消防水泵半年保養記錄表52消防風機半年保養記錄表53消防栓設施檢查表54滅

3、火器檢查表55消防設備報警/故障記錄表56中央空調設備檢查、保養計劃表57中央空調運行記錄表58空調系統巡檢記錄表59空調冷卻塔每月檢查、保養記錄表60冷卻水塔控制箱半年檢查、保養記錄表61冷水機組控制箱半年檢查、保養記錄表62冷卻、冷凍水泵控制箱半年檢查、保養記錄表63低壓配電設備運行記錄表64電梯故障維修記錄表65監控、對講、道閘、公共照明系統保養檢查計劃表66監控、對講、道閘、公共照明系統保養檢查月記錄表67接地電阻/絕緣電阻測試記錄68借用工具申請表69工具損壞處理單71設備房外來人員進出登記表72測量、計量器具檢驗計劃表73測量、計量器具臺帳74交接班記錄75消防維保季度考評表76電

4、梯維保月考評表77中央空調保養月度考評表78工程竣工驗收單7972一、總 則一、本手冊所指機電設備的管理包含項目前期介入階段的機電設備跟蹤和接管之后的日常管理。二、本手冊適用于公司物業管理區域內所有類型機電設備的管理，包含各類物業附屬配套設備和在管市政配套機電設備。三、公司通過對各類物業配套和市政配套機電設備（設施）的管理，使所有公共機電設備（設施）保證處于完好和正常使用狀態。四、公司通過規范的機電設備管理，滿足并提升顧客對各種公共設備服務的日常需求和居住體驗。二、職 責1、公司前期項目介入小組負責對新項目安裝的設備進行跟蹤、熟悉，并留存相關電子或文字記錄。2、項目管理部協助進行前期介入階段設

5、備管理，機電設備的接管驗收，并跟蹤驗收設備的缺陷整改工作。3、綜合管理部制定公司機電設備管理的各項規章制度，管理規范、技術標準并進行日常設備管理的日常檢查和監督執行。4、綜合管理部負責機電設備供方的選擇和評價；簽定日常機電設備維修保養合同；審批權限范圍內的機電設備維修改造工程。5、物業服務中心對機電設備管理進行技術支持并審批機電設備維修保養計劃。6、物業服務中心全面負責管理范圍內機電設備的管理工作，包括新項目機電設備的接管、識別編號、制定設備臺帳、后續的日常巡查、提出維修改造、制定維修保養計劃等。7、物業服務中心根據相關機電設備維修保養合同約定，對相關供方的工作進行檢查、監督和評定。8、綜合管

6、理部負責組織對各單位的機電設備管理情況進行定期督導。設備管理程序三、程序文件P-18設備管理程序1.0 目的通過對機電設備的管理，使所有設備在使用中處于完好狀態，滿足服務的要求。2.0 適用范圍適用于公司物業管理權限內的機電設備。3.0 職責a) 各部門負責所管設備檔案的管理工作。b) 物業服務中心負責編制所轄區各類設備的維修保養計劃。c) 物業服務中心機電管理員對各自責任區內的設備進行日檢、保養及運行操作，并做好記錄。d) 物業服務中心負責月檢、季檢、年檢及全年大修計劃的制定。報公司主管領導審批后實施。4.0 程序要點4.1 設備接管的驗收a) 設備的接管與驗收,由主管領導組織相關部門與建設

7、單位辦理設備交接驗收及資料移交手續。b) 設備接管時按照出廠合格證明書及國家規范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應在驗收單中記錄實際情況并說明原因，并提出整改建議，限期由承建商負責整改。4.2 設備的標識，臺帳和資料管理a) 設備的分類及編號(詳見機電設備編碼規則)b) 所有設備實現單機單臺懸掛或張貼設備卡,標識該機的編號、型號、責任人等。c) 物業服務中心負責建立設備臺帳,臺帳內容包括:設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、使用時間、主要技術參數等。d) 設備臺帳和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)統一由各使用管理部門保存。e) 重大設備如中央空調、消防監控、發電機、電梯等設備的操作手

8、冊復印件由物業服務中心建檔保管。4.3 設備的操作運行管理a) 物業服務中心負責制定各類設備的“設備操作手冊”和“運行管理規程”以及“設備維修保養規程”。設備按不同的系統劃分責任區域，確定責任人。機電管理員負責設備操作和運行管理，并做好相應的記錄及運行狀態的標識。b) 各類機電設備房要求保持整潔、通風、有防鼠措施（防鼠網、板和投藥）。配電房應配備干粉滅火器兩只，應急燈一個。外來人員需由機電管理員帶領方能進入設備房。4.4 設備的維修保養a) 物業服務中心機電管理員根據設備（設施）維修保養計劃對設備進行檢查、保養維修。檢修情況記錄于設備（設施）維修保養記錄中。b) 機電設備應定期進行保養，每年至

9、少一次全面的檢修。重大設備應編制大、中修計劃，并報公司主管領導審批后實施。設備在檢修、大中修后，須由施工方與管理方檢查驗收合格后，由施工方填寫合格證粘貼于設備上，并保證在保修期內正常使用，方可投入使用。c) 物業服務中心機電管理員每年一次對防雷接地系統進行接地電阻測試,接地電阻應小于10（有特殊要求的自定），每年一次對供配電設備接地電阻和絕緣電阻進行測試接地電阻應小于4。絕緣電阻應不低于10兆歐，并將測試結果分別記錄于接地電阻/絕緣電阻測試記錄中。4.5 閑置設備的管理閑置設備和暫停使用的設備,由所屬部門設置標識進行管理。庫存設備重新啟用前由機電管理員進行檢查保養后，方可投入使用。4.6 設備

10、的報廢因設備老化或損壞無法修復,致使設備無法繼續使用時，由物業服務中心報公司分管領導審核確認，經公司主管領導批準后，方可報廢、清帳、處置。4.7 設備房的管理a) 設備房（井）禁止存放易燃易爆等危險品或有其它重大危險源。b) 對非工作人員進入各類機房（包括監控中心和消防中心）的，嚴格在設備房外來人員登記表上填寫信息。c) 無人值守的設備房加鎖；設備房安全標識（含機房名稱、禁入和 安全警示）明顯，操作有危險的設備及其危險部件設置明顯安全警示標識，易被人體接觸到的轉動、帶電部位加防護罩，防護罩能起到防 護作用；供配電設備房在顯眼位置設立“嚴禁合閘”、“嚴禁拉閘”等移動警示標識；設備房內禁止吸煙。5

11、.0 相關文件及記錄消防設備維修養護和運行管理規程W/SB-01供配電設備維修保養和運行管理規程W/SB-02電梯保養和運行管理規程W/SB-03給排水維修保養和運行管理規程W/SB-04柴油發電機維修保養和運行管理規程W/SB-05中央空調設備維修保養和運行管理規程W/SB-06接地電阻/絕緣電阻測試記錄R/SB-33設備房外來人員登記表R/SB-37監視、測量和試驗設備管理程序P-26 監視、測量和試驗設備管理程序1.0 目的確保所有監視、測量、試驗設備的能力滿足使用要求。2.0 適用范圍適用于對物業公司進行質量/環境/職業健康安全監視、測量、試驗的設備配置、使用、校準各個環節的控制。3.

12、0 職責a) 總經理負責監視、測量、試驗設備的報廢、更新和采購審批。b) 綜合部負責對監視、測量、試驗設備的送檢、校準計劃的組織實施和制定管理措施。c) 各部門使用人員負責對監視、測量、試驗設備的使用和保管。4.0 工作程序4.1 監視、測量、試驗設備的采購各部門負責人應根據工作的需要，填寫請示報告，列出設備的名稱、型號、規格、最大量程、精度等級、數量、該產品的代號、用途、參考生產廠家或供應商名稱等資料，綜合部負責審核后，報請公司總經理批準后按規定執行采購。4.2 監視、測量、試驗設備驗證a) 在監視、測量、設備采購回來后，應按公司有關規定辦理驗收交接手續，綜合部應根據有關技術標準判斷自?；蚴?/p>

13、將其進行送檢校準，確認受檢標簽，組織辦理入庫驗證。b) 監視、測量、試驗設備在使用過程中，根據其有效使用期的規定，由各使用部門送綜合部集中，由綜合部填寫測量計量器具檢驗計劃表，并負責組織按時送計量部門校驗。c) 一旦發現計量器具失準時，各部門使用人員應對其涉及的數據記錄進行評審，及時追回重檢，做好記錄。d) 對無須送檢的監視、測量設備，如卷尺、電壓表、電流表、壓力表等，物業服務中心組織機電人員對其進行自檢，發現變形、損壞、失準應停用更換。e) 對封存的監測、測量、試驗設備必須經檢定合格后方可投入使用。4.3 監視、測量、試驗設備的建賬a) 綜合部負責建立測量計量器具臺賬，記錄監視、測量、試驗設

14、備原始資料和在使用過程中受檢狀況。b) 自檢的測量儀器由各部門建立測量計量器具臺賬，記錄監測、測量、試驗設備原始資料和在使用過程中受檢狀況。4.4 測量、計量器具的標識監視、測量、試驗設備在送計量主管部門校驗后，在其背牌上必須貼署校驗合格標簽。并對其逐一進行編號標示。4.5 測量、計量器具的報廢監視、測量、試驗設備經送檢確定為不合格品時，由綜合部作出書面評估報告，報公司總經理批準，執行報廢。設備管理程序P-18測量計量器具檢驗計劃表R/ZH-40測量計量器具臺賬R/ZH-414.0 相關文件及記錄 消防設備維修養護和運行管理規程四、工作規程W/SB-01消防設備維修養護和運行管理規程1.0 目

15、的： 確保消防設備性能完好，保證安全運行。2.0 適用范圍： 適用于科技園物業公司所轄物業內消防設備的維修保養及運行管理。3.0 職責a) 物業服務中心機電人員負責消防設備、設施、器材的登記，建立消防設施檔案。根據檢查維修保養計劃及運行管理要求進行設施的日常維護管理。b) 安全管理部負責安全員的組織及培訓，大廈值班安全員負責消防設備的操作、監控、記錄的協助。c) 物業服務中心主任助理負責根據廣東省深圳市重點單位消防檔案要求對本區消防設施維護管理工作進行監督、檢查，每月將相關資料收集交公司綜合部存檔。d) 物業服務中心主任負責組織消防設備的定期檢查監督及中、大修項目的申請、匯報。4.0 工作程序

16、4.1 消防設備維修保養工作a) 機電人員負責消防設備的日常檢查維修保養工作，同時參照廣東省深圳市重點單位消防檔案要求在每年12月制定下一年度消防設備維修保養計劃表，并按計劃的要求進行維修保養，將維修保養情況記錄于消防設備月保養記錄表。b) 消防設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的故障，物業服務中心主任應將故障原因及解決方法上報主管領導。凡是夜間發生的不影響用戶生活和工作且不會產生嚴重后果的消防設備故障，可在次日白天進行維修。4.2 消防設備的檢查保養內容：以廣東省深圳市重點單位消防檔案要求為依據,并注意如下的檢查維護內容.4.2.1 火災報警系統4.2.1.1月檢查保養內容：

17、a) 按消防設備操作辦法，對設備進行系統自檢；b) 公共場所煙感器、溫感安裝傾斜度小于45°，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好；c) 隨機抽取不低于5%的煙感器，一般采取噴煙查驗報警的方法，檢查煙感。d) 手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；e) 任選兩個手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常；f) 清潔火災報警控制柜、聯動控制柜等。4.2.1.2 年檢查保養：按消防設備維修保養計劃表執行。4.2.2 消防、噴淋泵檢查保養內容4.2.2.1 泵體a) 檢查、加注潤滑油；b) 泵體無滲水、溢水，盤根良好；c) 泵軸轉動靈活，無卡死現象；d) 外觀整潔，標志清楚

18、，銘牌字跡清晰。4.2.2.2 閥門、管道及附件a) 閥門開閉靈活、無卡阻，關閉嚴密，無漏水；b) 閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；c) 單向閥動作靈活，無漏水；d) 壓力表指示準確，表閥及接頭不滲水。4.2.2.3 電機a) 外觀整潔，銘牌清晰，各部件堅固牢靠，聯軸器有保護罩；b) 電源線穿管無外露現象，電機溫升正常，接地良好。4.2.2.4 每半年管理機電人員負責對上述項目進行一次保養檢修，并作好記錄。4.2.3 風機 4.2.3.1 保養內容：a) 斷開主電源，掛上標識牌，檢查電機接地是否良好；b) 堅固各部分松動的螺絲及聯軸器；c) 檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點；d)

19、調整皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好；e) 清潔電機及風濾器和機殼內部；f) 向轉動部位加潤滑油，保證聯軸器及軸承的靈活性及穩定性；g) 連續運轉半小時驗證風機運轉正常。4.2.3.2 物業服務中心機電人員負責每半年進行一次定期保養檢修，并作好記錄。4.2.4 疏散出口指示燈的保養4.2.4.1 月保養內容a) 檢查出口指示燈有無損傷現象；b) 出口指示燈供電是否正常；c) 檢查出口指示燈安裝是否牢固；4.2.4.2 物業服務中心機電人員負責上述項目的保養并做好記錄。4.2.5 滅火器使用及保養4.2.5.1 滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點，不得在烈日下爆曬或靠近熱源處存放。4.2

20、.5.2 滅火器懸掛地點的環境溫度為-1045。4.2.5.3 滅火器設置地點應明顯，便于取用，并且不影響安全疏散。4.2.5.4 安全員負責按計劃對滅火器進行月檢查，檢查內容為：a) 噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）；b) 壓力表指針是否在綠色區域（如在紅色區域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；c) 零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；d) 可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓試驗）；e) 鉛封是否完好（一經開放，必須按規定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。4.2.5.5 滅火器由消防部門進行灌裝。4.2.6 消火栓的保養4.2.6.1 每

21、月逐個檢查栓門關閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞4.2.6.2 每月逐個打開消火栓檢查一次：a) 檢查水帶有無破損，如有應立即修補或替換；檢查有無發黑、發霉，b) 如有，應取出刷凈、晾干；c) 檢查水槍、水帶接頭聯接是否牢固、有無缺損；d) 檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊；e) 將栓箱內清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。f) 隨機抽取消火栓總數的5%測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內元件是否良好、有無脫落，栓內水龍頭有無滲漏。4.2.7 氣體滅火系統的維護保養(完全適用于CO2系統，EBM系統可參照執行)4.2.7.1對防護分區環境的維護保養：a

22、) 檢查保護區必要的出入通道應通暢無阻；各種報警信號和安全標志應清潔、齊全并醒目易見；采光照明和事故照明應完好。b) 檢查煙感、溫感探測器外表面應清潔、無灰塵和環境污染(例如輕質粉塵、漆等)，以保證其靈敏度；檢查噴嘴孔口應無堵塞。4.2.7.2對滅火劑貯存容器的維護保養：每年對滅火劑貯存容器進行稱重或檢查貯存壓力，若低于允許值極限位置以下，必須予以重新灌裝或替換。4.2.7.3對滅火控制盤的維護保養：a) 電源、指示燈的可靠程度檢查；b) 滅火控制盤的啟動試驗的工作情況是否正常。4.2.7.4對系統的維護保養：a) 檢查電磁閥與控制閥的連接導線是否完好，端子有否松動或脫落。b) 從啟動鋼瓶上卸

23、下電磁閥，檢查其動作是否靈活。c) 卸下報警及控制系統與執行機構的連接裝置，用模擬試驗方法，檢查自動控制、報警及延時功能的靈敏度和動作可靠性。d) 檢查貯存容器開啟機構靈活可靠性。e) 檢查滅火劑貯存容器閥和啟動容器閥的安全裝置和管路安全閥放氣口。f) 檢查所有鋼瓶外表有無腐蝕和鍍層脫落現象。g) 對系統中所有軟管進行外觀檢查，若發現有任何缺陷，更換或對軟管進行耐壓試驗。h) 將止回閥從系統上卸下，檢查其密封情況和開啟動作靈活程度。i) 用氣動和手動方式，檢查所有選擇閥的開啟動作是否靈活可靠。4.3 運行管理的要求4.3.1 值班安全員a) 負責中控室消防設備24小時運行操作、監控、記錄。顯示

24、火警信號后，應立即報告物業服務中心派人進行檢查。確認火情后，啟動相應消防設備。b) 當中控室消防設備發生故障時，應及時通知物業服務中心機電人員進行維修。按規定做好交接班記錄。c) 負責中控室設備的清潔衛生，做到每周打掃機房一次，每月清潔設備一次，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。d) 每班值班的護園隊員負責檢查一次設備狀態是否正常，如有異常，立即判斷原因及時通報有關機電維修人員。4.3.2 物業服務中心機電管理員a) 按消防設備維修保養計劃表要求，定時對消防設備進行維修保養，并做好記錄。b) 負責消防設備的技術資料、檔案的收集、保管，編制零星維修配件、材料采購計劃。4.3.3 大廈消防中

25、控室實行機電人員24小時值班制，異常情況在值班記錄做登記述明。4.3.4 出現報警信號時，當值人員應立即核實。屬誤報，應消除報警信號；屬火災報警，應迅速報告物業服務中心主任，采取措施組織滅火。4.4 每年至少二次消防演習。演習由安全管理部組織，物業服務中心機電人員配合進行。安全管理部根據廣東省深圳市重點單位消防檔案要求維護公司消防隊伍的建設和管理。4.5 消防設備器材管理a) 物業服務中心機電人員負責每周對消防泵房、消防設施器材進行一次檢查。b) 檢查內容包括：消防泵、噴淋泵控制柜儀表指示是否正常；控制開關狀態設置是否正確；消防栓、消防栓報警盒、消防管道、閘閥是否完好；滅火器是否有效；煙感、溫

26、感探頭有無損壞；檢查消防泵、噴淋泵的運行狀態是否正常（每次試運行三分鐘），檢查水壓是否正常（大廈水壓8±0.5公斤/平方厘米，58區4.5±0.5公斤/平方厘米，市政直接供水的消防柱、噴淋系統水壓為水箱至壓力表垂高度的水柱靜壓），水壓指示不正常時，應對系統和壓力表進行檢查，如是壓力表指示不正確，應對其進行檢驗核實后，更換檢查合格的壓力表。c) 檢查方法：消防泵、噴淋泵控制儀表指示是否正常，控制開關狀態設置是否正確；消防栓、消防栓報警盒是否完好；消防管道、閘閥是否完好；滅火器是否有效；煙感每月檢查一次，抽檢5%，檢查時將打火機點燃放在距探頭1公分位置處。煙感檢查方法：檢查時用

27、1米左右的塑料管做輔助工具，將塑料管對準煙感探頭，然后點燃香煙，用人工連續噴吐煙霧。5.0 相關文件和記錄廣東省深圳市重點單位消防檔案相關記錄交接班記錄R/BA-14消防設備維修保養計劃表R/SB-15消防設備月保養記錄表R/SB-16消防水泵半年保養記錄表R/SB-17消防風機半年保養記錄表R/SB-18消防栓設施檢查表R/SB-19滅火器檢查表R/SB-20消防設備報警故障記錄表R/SB-21消防設備維保季度考評表R/SB-37供配電設備維修保養和運行管理規程W/SB-02供配電設備維修保養和運行管理規程1.0 目的 及時處理供配電設備故障，確保設備性能，保證安全運行。2.0 適用范圍 適

28、用于公司管理的低壓配電設備及附屬設備的維修保養及運行工作。3.0 職責a) 物業服務中心機電管理員負責機電設備的維修保養，負責供配電設備運行中的操作、 巡查、維修、保養。b) 物業服務中心主任負責對維修保養工作進行監督檢查及中、大修計劃的申報。4.0 工作程序4.1 供配電維修保養工作程序a) 低壓配電設備由物業服務中心機電管理員負責維修保養b) 高壓環網柜、變壓器的維修保養、試驗、接地電阻的測試由供電局組織或授權實施。高壓環網柜、變壓器的外部清潔及一般性的養護由物業服務中心機電管理員負責。c) 物業服務中心機電管理員每年12月制定下年度供配電設備檢查保養計劃表，并根據設備狀態制定中修、大修計

29、劃。d) 物業服務中心機電管理員按供配電設備檢查保養計劃表內容要求進行維修保養， 做好供配電設備檢查保養記錄，對于零部件更換及大修項目記錄于設備臺帳。e) 供配電設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重大故障，應將故障原因、處理方案報公司處理。f) 凡是夜間發生的、不影響住戶生活、工作，不會產生嚴重后果的供配電故障，可以在第二天白天進行維修。4.2 運行管理工作4.2.1 由于供配電設施已移交市供電局，各物業服務中心應明確供電局委托的服務范圍和內容，繼續履行應盡的責任和義務。4.2.2 機電管理員對高低壓配電設備的巡查每天至少一次，并將檢查結果記錄在配電設施巡檢記錄表中。4.2.

30、3 每日至少一次對供配電設備進行巡視，并將設備運行數據記錄于低壓配電運行記錄表中（大廈記錄于低壓變配電運行記錄表）。4.2.4 供配電設備發生異常應及時報告物業服務中心主任助理，并在其協助下進行處理。4.2.5 系統停電時，自動或根據需要手動起動柴油發電機供電，并對機組的運行狀態進行監控，做好運行記錄。4.2.6 按供配電設備檢查保養計劃表要求進行維修保養，并將結果記錄于供 配電設備檢查保養記錄表。4.2.7 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制；外委修理的聯系工作。4.2.8 編制供配電設備臺帳、設備卡。4.2.9 配電室管理a) 非工作人員進出配電

31、室，必須經物業服務中心同意，并由機電管理員陪同，方可入內。保持良好通風及照明，門窗齊全、完好。b) 配電室內禁止吸煙，消防設施齊全，有防止小動物進入的措施。c) 保持配電室清潔衛生，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、無水漬、油漬。d) 不得擅自更改配電室機電設備線路及器材，若要更改須經市供電局同意后，方可更改。4.2.10 操作安全注意事項a) 物業服務中心機電管理員應嚴格遵守國家勞動部制定的電業安全工作規程進行操作，保證供配電設備正常運行。b) 配電柜進行檢修時，應經物業服務中心主任批準后，方可進行檢修。c) 全部停電或部分停電作業時，應在斷開的開關分閘把柄上懸掛“禁止合閘，有人工作。”的標識牌

32、。d) 嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時，應有監護人和足夠的照明作業空間，并穿戴絕緣手套、絕緣鞋，確認安全后方可進行工作。e) 自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。f) 電流互感器二次側不得開路，電壓互感器二次側不得短路。g) 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。4.2.11 停電工作注意事項a) 各物業服務中心應留意報紙上的停電通知，并及時向住/用戶通報。b) 因設備、線路檢修等原因停電，應由物業服務中心按照信息公告管理規程，經物業服務中心主任同意后，由物業服務中心提前24小時通知有關用戶。向客戶發出停水停電通知。c) 如突發停電事故，應在1小時內聯系有關

33、部門處理，并在恢復供電后向住用戶作出解釋。5.0 相關文件及記錄信息公告管理規程W/KF-012供配電設備檢查保養計劃表R/SB-01供配電設備檢查保養記錄表R/SB-02低壓變配電運行記錄表大廈R/SB-03配電設施巡檢記錄表R/SB-04設備臺帳R/SB-05低壓配電運行記錄表R/SB-29電梯保養和運行管理規程W/SB-03電梯保養和運行管理規程1.0 目的 確保電梯安全運行2.0 適用范圍 公司所管轄物業內在用客、貨梯的運行、保養管理3.0 職責a) 電梯值班操作人員負責貨運電梯的操作。b) 電梯維保單位負責電梯日常維修和保養。c) 機電管理員負責監督維保單位對電梯進行維修、保養。4.

34、0 工作程序4.1 電梯使用管理規定a) 客梯日常使用由使用者自行操作，無須設司機。b) 貨梯的使用由電梯值班人員負責操作，所載貨物必須符合電梯安全運行的規定。c) 電梯操作員必須嚴格遵守電梯操作的有關規定。d) 電梯操作員每天接班后負責電梯廳門、門套、轎門、轎廂內壁和地面、地坎處的清潔衛生，并負責填寫交接班記錄。e) 電梯發生故障或停梯保養時，應在基站設置“電梯檢修，停止使用”標識牌。4.2 異常情況處理a) 電梯運行中突然發生停駛或失控時，應立即按急停、警鈴按鈕，及時通知維修人員，設法安全撤離轎廂。b) 發生火災或地震時，電梯操作員應保持鎮靜，盡快將乘客送到安全層站，關閉轎門、廳門，切斷電

35、源停止使用，使用干粉、二氧化碳等滅火器撲救。c) 發生人身或設備事故時，應立即停梯并切斷電源，報告有關部門，協助搶救受傷人員，保持好現場。d) 電梯運行中因供電中斷、電梯故障等原因而突然停駛，將乘客困在轎廂內時，電梯操作員或電梯維修人員應根據水電氣、電梯突發事件處理規程立即采取措施，及時解救被困乘客。4.3 電梯保養a) 公司統一委托有資質的專業公司實施，根據委托合同，物業服務中心機電管理員負責監督檢查，每月將監督結果報綜合部做為支付服務費的依據。b) 專業公司按深圳市電梯維保規定進行電梯維修和養護工作，將工作情況記錄于電梯故障維修記錄表中。c) 每月對電梯維保單位進行績效考評，填寫電梯維保月

36、考評表。5.0 相關文件及記錄電梯故障維修記錄表R/SB-30交接班記錄R/BA-14電梯維保月考評表R/BA-38給排水維修保養和運行管理規程W/SB-04給排水維修保養和運行管理規程1.0 目的 及時處理給排水設備故障，確保設備正常工作狀態。保證二次供水水質符合衛生檢驗標準。2.0 適用范圍 公司所管轄物業內給排水設備的維修保養及二次供水系統的管理。3.0 職責a) 物業服務中心機電管理員負責給排水設備的操作、檢查及維修保養工作。負責制訂水箱清洗、消毒計劃。負責水池的清洗、消毒的監督。b) 物業服務中心主任助理負責計劃的審批、檢查監督及外委修理的聯系工作。4.0 工作程序4.1 給排水設備

37、檢查、維修、保養工作a) 物業服務中心機電管理員負責給排水設備的維修保養,重大維修上報給綜合部。b) 物業服務中心機電管理員每年12月制定下年度的給排水設備設施檢查保養計劃表并按運行情況制訂中修、大修計劃。c) 物業服務中心機電管理員按給排水設備設施檢查保養計劃表要求進行檢查、保養、維修，并將維修保養情況記錄于給排水設備設施檢查保養記錄表。d) 給排水設備故障維修一般不超過四小時，若在一天內無法解決，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司分管領導處理。e) 需大面積停水進行維修保養時，應及時報主任及主管領導，填寫停 通知單。應提前24小時通知用戶。如屬突發停水事故，隨時做好受影響用戶的解

38、釋工作。f) 如因市政供水原因停水，應立即聯絡有關部門處理，并向用戶作出解釋。g) 排污井、雨水井等根據給排水設備設施檢查保養計劃表做好日常的維護，如因堵塞造成下水不暢、溢水等，物業服務中心機電管理員應及時處理。4.2 給水設備設施管理工作4.2.1 水泵房管理a) 非工作人員進入水泵房須經物業服務中心主任批準后，由機電管理員陪同，方可進入。b) 水泵房內機電設備由物業服務中心機電管理員負責操作，其他人員不得擅自操作。c) 控制柜上轉換開關，無特殊情況下應打在“自動”設置。d) 禁止吸煙，確保消防設施完好。e) 保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。f) 機電管理員負責水泵運行記錄表的填寫。g

39、) 供水泵出現故障時，物業服務中心機電管理員應馬上啟動備用泵，然后通知物業服務中心主任。4.2.2 二次供水設施的管理4.2.2.1 物業服務中心機電管理員負責水池二次供水管網及設施的日常管理。4.2.2.2 新建、擴建、改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫機構進行設計和竣工驗收。4.2.2.3 每年年底制訂下一年度的水池清洗、消毒計劃，每年清洗、消毒不少于一次。4.2.2.4 二次供水清洗、消毒人員須持有“健康證”、“防疫知識合格證”并經衛生防疫部門認可。4.2.2.5物業服務中心在水池清洗24小時前發出停水通知。4.2.2.6為確保用戶的正常供水、放水工作必須根據具體情況提前進行并

40、做好記錄。4.2.2.7工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、口罩等。4.2.2.8安全須知a) 電源：水池內照明須用安全電壓作工作照明，水泵須裝漏電保護開關b) 清洗水池過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如有不適，應立即中止工作，離開水池。c) 缺氧：水池如長期封閉無通氣孔，應在清洗前通風4小時以上，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧，否則須繼續通風直到沒問題為止。4.2.2.9清洗：清洗水池時，應先從水池頂部、四周墻壁、水池底部依次反復刷洗，完后用清水整體沖洗一至二遍，排出污水。4.2.2.10消毒：用1：100的滅菌凈水溶液進行消毒

41、，并將水池蓋好，封閉半小時后排出消毒水，再給水池內注入適量清水，反復清洗，清洗出消毒藥水。4.2.2.11注水：清洗工作徹底結束后，可向水池內注水，至指定的水位。4.2.2.12取樣送檢：水樣抽取及送檢工作由物業服務中心機電人員負責。水樣抽取地點應從底部水池和頂層水管各抽樣一支。取樣容器需使用檢驗機構提供的器具。取樣當天即送至衛生防疫站受檢，衛生檢測結果報告單由物業服務中心存檔。5.0 相關文件及記錄給排水設備設施檢查保養計劃表R/SB-10給排水設備設施檢查保養記錄表R/SB-11水泵運行記錄表R/SB-12水池（水箱）清洗及消毒記錄R/SB-13柴油發電機維修保養和運行管理規程W/SB-0

42、5柴油發電機維修保養和運行管理規程1.0 目的 確保柴油發電機處于良好工作狀態，以備應急之需。2.0 適用范圍 適用于公司所管柴油發電機的運行管理。3.0 職責a) 物業服務中心機電管理員負責柴油發電機組的操作、維修、保養及試運行。b) 物業服務中心機電主管負責柴油發電機組的綜合管理及上述工作的檢查監督。4.0 工作內容4.1 柴油發電機的運行管理工作a) 入機房，須經物業服務中心主任批準后，由物業服務中心機電管理員陪同，方可進入。b) 保持良好的通風、照明，嚴禁吸煙，確保消防設施完好。c) 操作由物業服務中心機電管理員負責。一般情況下，使發電機處于自動狀態。發電機房必須貯備一定容量的備用燃油

43、。d) 每月試運行兩次，每次20分鐘，在運行過程中，應隨時對發電機的運行狀態進行監控，發現問題及時處理，并將結果填寫在柴油發電機運行記錄中。e) 當市電停電時，機電管理員應立即趕到發電機房，若發電機處于自動控制狀態，發電機會自行啟動，若不能起動，按柴油發電機操作手冊對冷卻系統、潤滑系統、燃油系統、啟動系統進行檢查，經檢查無故障后迅速以手動方式啟動柴油發電機組。f) 發機房的清潔衛生，每周清潔一次，保證無積塵、油漬。4.2 柴油發電機的維修保養工作a) 物業服務中心機電管理員每年年底負責制定下一年度柴油發電機檢查保養計劃表，并根據運行情況制定中修、大修計劃。b) 物業服務中心機電管理員按柴油發電

44、機檢查保養計劃要求，定期對柴油發電機組進行保養，并記錄于柴油發電機檢查保養記錄表。c) 故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司分管領導處理。d) 對于重要部件更換及大修情況，應在設備臺帳做記錄。5.0 相關文件及記錄 設備臺帳R/SB-05柴油發電機檢查保養計劃表R/SB-06柴油發電機檢查保養記錄表R/SB-07柴油發電機房日巡檢記錄R/SB-08柴油發電機運行記錄表R/SB-09中央空調設備維修保養和運行管理規程W/SB-06中央空調設備維修保養和運行管理規程1.0 目的及時處理空調設備（設施）故障，確保中央空調系統技術性能處于良

45、好狀態，保證正常供冷。2.0 適用范圍 大廈內中央空調設備（設施）的維修保養和運行工作。3.0 職責a) 機電管理員負責空調設備（設施）的操作、監控記錄、異常報告、維修保養等綜合管理。并協助設備外委修理的聯系工作。b) 物業服務中心主任提供工作指導及檢查監督，并對設備外委修理內容審核、報批。4.0 工作程序4.1 維修保養工作a) 機電人員應嚴格遵守設備安全操作規范，按照中央空調設備檢查、保養計劃表，對空調設備進行一般維修保養。對于外委的重大維修保養，需到現場協助并做見證。b) 若須停機維修，且造成影響時，應提前報中心主任，通知用戶，做好解釋。c) 機電人員負責按實際運行情況制訂中央空調設備檢

46、查、保養計劃表。重要單體設備的維修保養情況應在設備臺帳中登記。d) 機電人員按上述計劃進行檢查維修保養并填寫相應表格。e) 故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部分故障，應將故障原因、解決方案、要求解決的時間書面上報物業服務中心。f) 項目按月對維修保養供方進行考核，填寫中央空調保養月度考評表。4.2 運行管理a) 運行時間：空調系統為全年工作日運行，規定供冷時間為每天8小時，超時另外計費，每日運行時間為8:0017:00，特殊情況按有關客戶的書面通知確定空調運行時間。注意根據實際氣象條件，適時調整機組，以達到節能目的。b) 操縱規定：空調機房內設備（設施）的操作、監控記錄、日

47、常巡檢由機電管理員負責。運行中的設備須掛牌標示。c) 運行檢查：值班機電管理員依據中央空調設備檢查、保養計劃表規定，按時按要求對運行中的設備進行檢查填寫空調系統巡檢記錄表，并在中央空調運行記錄表上記錄相關的運行數據。d) 機房管理：每周打掃一次空調機房，每月清潔一次機組，保持機房干凈整潔。非工作人員進入空調機房須經批準后由機電人員陪同方可進入。注意保持機房內部照明通風良好，消防設施完好。e) 運行數據資料歸檔： 機電管理員每月底將空調設備的運行數據（包括技術資料、維修保養資料）收集、整理保管歸檔，并對下月維修保養需要的配件、材料編制采購計劃或外委修理的聯系工作。f) 停機情況：因維修、保養等原

48、因停機，機電管理員經請示物業服務中心主任批準后，提前一天通知有關用戶。因突發事故停機，應在緊急處理的同時通知用戶，做好必要的解釋。4.0 相關文件和記錄中央空調設備檢查、保養計劃表R/SB-22中央空調運行記錄表R/SB-23空調系統巡檢記錄表R/SB-24中央空調保養月度考評表R/SB-39閉路監視、巡更系統維修保養和運行管理規程W/SB-07閉路監視、巡更系統維修保養和運行管理規程1.0 目的 確保閉路監視系統正常工作，能及時發現異常情況，滿足安防工作的需要。2.0 適用范圍 公司所轄設有閉路監視系統的物業。3.0 職責a) 巡邏員負責閉路監視設備的操作、監控記錄，發現異常情況及時通知機電

49、人員。b) 機電人員負責閉路監視設備的運行管理和維修保養工作。c) 物業服務中心主任負責對上述工作進行檢查、監督。4.0 工作程序：4.1 閉路監視設備的操作程序a) 當班巡邏員負責閉路監視設備的操作，包括設備外觀的清潔、錄像帶的更換、日常檢查及異常情況的報告，協助機電人員處理異常情況，并做好相關記錄。b) 錄像機、顯示器、畫面分割器、視頻切換器等電器應嚴格按照該設備的操作說明書進行操作。4.2 閉路監視設備的運行管理程序a) 機電人員負責閉路監視設備的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集整理和保管；編制有關的設備臺帳、設備卡；編制零星設備配件、材料的采購計劃及外委修理工作的聯系協調；根據設備運

50、行的具體情況制定維修保養計劃；按計劃完成設備的維修保養工作；及時處理異常情況；作好監控、對講、道閘、公共照明系統的檢查保養記錄表記錄。b) 物業服務中心主任負責對上述工作進行檢查、監督，并定期審核有關記錄表格。c) 閉路監視系統的攝像頭、線路等部件，未經設備責任人同意并報物業服務中心主任同意，任何人不得擅自更改。d) 閉路監視系統的錄像時間可根據物業的實際情況確定。大廈要求對所有監視點實行24小時全天候錄像，其余物業在平時應使錄像機處于自動待機狀態，發現異常情況，隨時可啟動錄像功能對相關區域進行錄像。e) 采用錄像帶錄像時應及時更換錄像帶，錄像帶至少保存一個星期；采用硬盤錄像時，硬盤上的資料也

51、應至少保存一周。4.3 閉路監視設備的維護保養程序4.3.1 機電人員制定監控、對講、道閘、公共照明系統檢查保養計劃表，定期對閉路監控設備進行日常維護保養，并作好監控、對講、道閘、公共照明系統的檢查保養記錄表記錄。4.3.2 閉路監視設備的維護保養內容：a) 調節并檢查監視器、錄像機、分割器、視頻轉換器等電器設備上的各旋（按）鈕功能；b) 檢查攝像頭。調整鏡頭并校焦，擦洗鏡片。檢查室外攝像頭的防雨、防塵罩密封情況。設有云臺的攝像頭檢查其功能； c) 檢查監控系統的所有連線與接觸情況； d) 檢查視頻線有無松動；e) 檢查電源情況，測試電壓是否穩定正常；f) 檢測機柜的溫度情況。注意通風狀況，有

52、強送排風機的要清理降溫風扇； g) 進行系統的清潔與防腐，鐵件部份的防銹處理。 5.0 相關文件及記錄 監控、對講、道閘、公共照明系統檢查保養計劃表 R/SB-31監控、對講、道閘、公共照明系統檢查保養記錄表 R/SB-32 工具的使用管理規程W/SB-08工具的使用管理規程1.0 目的 規范工具管理工作，確保工具的合理使用。防止因管理和使用不當造成工具損壞和人身傷害。2.0 適用范圍 適用于公司工具的使用、保管過程。3.0 職責a) 倉管員負責庫房工具的保管、發放b) 使用人負責工具的使用保管4.0 工作程序4.1 員工配發工具的領用a) 領用配發工具后，向倉管員辦理工具卡。b) 員工工作崗

53、位調動，在工作性質不變情況下，使用人將工具帶至新崗位，如離職，改變工種應將原有工具退還倉庫，倉管員根據工具卡進行清點，注銷手續，如有丟失，按公司規定折舊后價格100%賠償。c) 員工使用工具未到折舊年限正常損壞的，使用人申請填寫工具損壞處理單，部門負責人同意，行政人事部核準后，使用人到倉庫以舊換新，如使用工具不當造成人為損壞的，經部門負責人出具意見，行政人事部核實后按公司規定折舊后的價格100%賠償。4.2電動工具的安全管理必須按照工具使用說明書的要求及實際使用條件確定a工具的允許使用范圍、正確使用方法；b工具的存放和保養方法；工具使用前應著重檢查的項目和部位，以及使用中可能出現的危險和相應的防護措施；c操作者注意事項