1、XX酒店及酒店公寓市場概況一、XX酒店發展現狀在“ 1+8”的大XX圈城市圈、“ 1+6”的中部崛起城市的城市發展背景中，XX 市經濟更加開放，開始走向國際化、專業化，商務活動日益頻繁、各級別種類展 會舉辦活躍。由此，xx酒店業也開始步入一個迅速擴張發展時期。針對不同的消費者，酒店開始進入產品細分化階段，酒店管理更專業化。目前，旅游飯店逐步走向國際化、特色化，全市星級酒店達140余家，其中6家五星級、13家四星級、64家三星級。而2005年在建與擬建的四星級及以上的酒 店就有8家（部分在建酒店基本情況如下表）。部分在建酒店基本情況項目名稱星級項目位置樓層總建筑面 積發展商錦江國際集團 酒店五江

2、漢區建設大道 707號建銀大廈A區3144351.55上海錦江國際酒店發展股份有 限公司（與錦江國際（集團）有限 公司共同投資XX市亢龍太子 花園酒店五江漢區建設大道XX市亢龍太子酒軒有限公司明珠豪生擬報五星漢口沿江大道XX明珠酒店四沿江大道182號4658105.06鄭州鐵路局XX分局五星漢口范湖首都機場集團新世界酒店白金五星航空路長江大酒 店對面香港新世界集團四星武昌水果湖萬麗大酒店擬建 五星武昌徐東2232000湖北省電力公司此外，XX不少大規模的綜合項目，如世貿濱江的“錦繡長江”、瑞安永清項目、xx體育中心、xxCBD等均設計有高星級酒店配套從目前XX市酒店現狀看，XX酒店有以下特點：

3、酒店XX三鎮經濟的“晴雨表”。三星級及以上酒店中，漢口有46家、武 昌有30余家，而漢陽僅幾家。而xx市的五星級酒店分布在漢口相對集中 的地段，四星級酒店也是最多的。武昌的授牌五星級僅五月花及東湖大 廈，均高于漢陽。酒店的數量也正反映了三鎮的經濟發展水平。酒店服務逐漸走高。依托于高端經濟流，駐豪華酒店作商務接待是身份 與實力的象征，也是有實力的企業對員工的一種高檔次的待遇。而如香 格里拉、雅高、萬豪、圣達特、最佳西方等一批全球著名跨國酒店集團 入駐，不僅在硬件設施服務上提高了檔次，在服務水平上走向更專業化 方向。商務行政型酒店為主。xx高檔商務飯店、度假型飯店、文化休閑型飯店 等特色飯店不斷涌

4、現，大致可以看出以商務目的酒店的比例是最高的。 高檔的商務區，金融環境發達，吸引了不少國際性的大企業駐扎于此。這些大企業的商務關系往來頻繁，給附近的酒店帶來了大量的商機。功能增強，朝多元化方向發展。 隨著經濟的發展，酒店的社會功能也在 不斷的演變。從最初的簡單歇腳居住的地方變成了集旅游、商務、會展 于一體的多功能廳”，并朝多元化的方向發展。如香格里拉大飯店里就 有像IBM、微軟、鳳凰衛視等跨國公司入駐其間辦公。經濟型酒店開始逐鹿xx。華中重鎮，九省通衢。2005年1月8日，美 國 速8”在華中地區的第一家連鎖加盟店xx揚子江速8酒店開 業，引來國外、國內眾多著名經濟型酒店品牌搶灘 xx。如今速

5、8有水果 湖店、吉慶街店投入使用，莫泰168武珞路店已開業。而速8青山店年 底納客，法國宜必思”錦江之星”如家快捷”也相繼進入XX o 市場參與者變寬。經濟型酒店的發展前景，也讓xx的一些餐飲巨頭“怦 然心動”。除連鎖加盟外，經濟型酒店讓 xx本土一些餐飲業延伸到酒 店，如“艷陽天”以1480萬元的高價競得位于漢口前進一路的襄陽飯 店，打造經濟型酒店“艷陽之星”；武昌楚灶王酒店開辦的一家經濟型 酒店也悄然開張。酒店環境開始營造家庭特色。 酒店環境除在大堂、過道等公共部位營造 尊貴、舒適、寬敞的氛圍外，公共空間開始向休閑化、自然化的情景模 擬環境改變，如營業近半年的最佳西方禧邦可大酒店外設兩部觀

6、光及扶 手電梯，內部種植高大樹木、做瀑布。此外，客房布局開始走向家庭化 特色，有獨立的廚房、吧臺設計，配備冰箱、電磁爐等家庭設施，并有 鞋柜、書房等空間。同時，酒店式公寓也浮出水面。房間的裝修努力營 造家的氛圍，家具簡單實用；衛浴設備要求高品質，符合潮流；房間設 施配置從細節入手，方便顧客。二、XX酒店帀場分析1、酒店分布酒店集中在各市級、副市級商業中心，位于火車站、長途客運站、市區政府機構集中地。武昌酒店比較集中司門口、付家坡一一火車站、洪山廣場、東湖沿線。（典型酒店及酒店公寓如下圖）nfJr-飛最佳西方禧 邦可大酒店香格里拉大飯店 新華諾富特大飯瑞雅大酒店晴川假日酒湖北麗江飯白玫瑰大酒最佳

7、西方五乜匕月花大酒店2、酒店規模丄言 陽光新天地 4 土淘沙大廈港澳美達天祿酒店摩登漢飯店洪山賓館揚子江速（水果湖店） 海怡錦江大 湖北飯店q M. 4湖賓大酒店酒店規模不一，五星級酒店中規模以 300間左右為主，規模比較大的為香格里拉大飯店。武昌酒店的規模中等，一般為100-200間客房，酒店規模如下圖3、價格水平星級酒店協議價一般為門市價的4-6折。長包房三星級為6000-8000 元/月，四星級一般為8000-10000 元/月，五星級為15000-30000 元/月，為協議價的7折左右。五星級客房協議價格一般為600-900元/天。4、經營狀況xx酒店需求量大。全市星級酒店客房約為 1

8、5000間左右，而2004年接待 海外旅游者31.45萬人，接待旅游者總數263.85萬人。全市的年均客房出租 率達70%左右；其中三星級酒店出租率普遍高，平均可達70%，在3-5月、9-12 月的旅游與商務旺季可達80%-90%。而五星級酒店的出租率約為 70%左右。而四星級及五星級酒店中有相當部分經營來自會議室、 多功能廳的消費使用。 如香格里拉大飯店6大多功能廳成為房地產產品推介會、產品展示的經常惠顧之 地，而東方大酒店五樓中庭皇家花園、咖啡廳是舉行大型新聞發布會、雞尾酒會及演唱會等社交活動之所。5、客戶群體酒店客戶較為固定，主要分為兩大類。一類為軍區、政府籌辦，依托政府、 機構經營的酒

9、店，如湖北飯店、洪山賓館、中南花園、新大地等酒店，主要以會 議客人為主。另一類為以市場為依托的酒店，如五月花酒店大酒店，為高端商務、 休閑、度假型酒店；白玫瑰酒店為典型四星商務酒店，商務渡假客戶為主。海怡 錦江大酒店是電信商務會議中心，客房數量較少，而商務回頭客較多。從固定客戶群體看，五星級酒店的客群比較綜合，有固定的外資企業和境外 旅游團隊客戶，此外為高規格會議客戶，一般居住為3-4天。而五星級長包客戶一般為有境外背景的企業和 xx大型企業。如香格里拉大飯店長包客戶中有相 當為歐美日的汽車及配件企業，有武鋼、神龍等大型企業。6、配套服務酒店物業一般昭示性良好。區域酒店物業外觀良好，酒店入口寬

10、敞、大堂高 大亮麗。三、XX酒店公寓市場分析小戶型面積開始向小房型過渡時， 其消化周期延長，投資比例下降、自用比 例上升。2004年漢飛青年城、鵬程國際分別以開盤2個月內銷售完畢，而2004 年末至今小戶型項目銷售周期延長。而在經濟活躍時期，一些市場空隙被發現。一些小戶型公寓賦予了酒店式公寓的概念，但事實上大都沒有達到酒店式公寓的標準，只是引用概念進行炒作。 而在xx酒店式公寓由公寓與其他酒店業、旅游業的結合，具有特有的魅力受到 投資者的追捧和青睞。1、在售/經營典型物業供應特征項目名稱物業類型區域特點兆瑞國際商務酒店公寓（投資型）毗鄰香格里拉五星級酒店；位于XX金融核 心區，周邊市府文化傳播

11、機構云集。寶豐時代商務公寓（商務為主）橋口核心陽光新天地復合型公寓（4-17層酒店公 寓）處于XX市的金融中心和商務中心圣淘沙大廈（A座）產權式酒店公寓處于XX市的金融中心和商務中心項目名稱套數建筑面積開盤時間租售價格銷售情況包租服務兆瑞國際3202005.3積累6500 （后期不交物 業管理費）來訪少6年內固定年投資回 報率為8%，按月支 付；12天免租入?。?6年后可續簽，亦可由 開發企業現行價買回 物業陽光新天 地286377322004.125500周邊一般 寫字樓35-40清盤6年內固定年投資回 報率為7.5% ，按月支 付；36天免租入??； 在6年內違約金為1.5力兀圣淘沙大 廈3

12、842004 上早 6000 現在7000項目前期 銷售較8年內固定年投資回 報率為8%，按月支好，后期 因單價原 因消化放 緩；尾盤付；在8年內違約金 為1萬元項目名稱配套面積經營管理兆瑞國際精裝修、配備全套酒店家 具、家電房間廚衛設計星級酒店服務34-78聘請兆瑞酒店管理公 司，進行統一的酒店 銷售與營運管理陽光新天地四星級酒店服務標準38-73 （主力 46 ）聘請xx新宜天地酒 店管理公司，進行統 一的酒店銷售與營運 管理圣淘沙大廈部分商務功能，送空調、冰 箱等家電及家具如餐桌、床 組、沙發等商務中心會議室、茶座50-60為主聘請廣州花園酒店管 理公司，進行統一的 酒店銷售與營運管理說

13、明：數據采集于11月綜合而言，純正的酒店式單身公寓一般具有如下特點：位置一一位于城市商業，商務中心，毗鄰五星級酒店，緊鄰城市主要交通線， 交通便利而暢通。戶型與功能一一戶型設計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。公寓面積較為經濟但大于酒店 客房的面積，裝修標準與同類酒店相當。提供高水準服務一一與普通公寓相比，酒店式公寓能夠為客人提供酒店的專 業服務，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。管理經營一一開發商委托酒店管理公司在樓盤入住后進行統一經營管理。-般采取固定收益率（7-8% ）、6年包租、免費居住12天一36天/年的權利規模一一

14、規模大于一般酒店，一般數量為 300間左右。租金水平一一項目以外地來漢長期辦公的商業客戶為主，租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價格。后期保障薄弱大幅度提升了公寓的銷售價格。酒店式公寓一般銷售價格為5800-6500元/川，高于同期小戶型公寓1000-1500 元/卅之間。2、出租市場需求酒店公寓經營在xx尚處于起步試營業階段，市場需要一定的培育期，市場 需求一般兼顧居住、辦公綜合需求。目前市場中，進入經營階段的酒店式公寓有 港澳中心與圣淘沙酒店大廈。其中港澳中心租金價格為388-758 元/天，長包房為公寓，酒店規模較小，客房出租情況良好。而圣淘沙酒店8月試營業、11月9日開業，目前已有醫藥

15、、健身器械一些長包客戶，處于探索市場階段。（兩個酒店公寓基本情況見附件）3、置業投資需求調查顯示，酒店公寓均提供回報率 7-8 %的售后包租服務。固定的回報率、 專業的經營，讓一批二三次置業者聚焦酒店公寓。 這部分投資者有部分為溫浙等 外地投資客。酒店公寓作為一種新的物業形態，借用專業的酒店管理及其資源，保障投資 者收益，成為近年小戶型的一種發展趨勢。但由于其投資性、高單價的產品特性， 使得其對客戶群體的要求較高，市場供應受到消費者、地段資源的影響大四、結論酒店迅速擴張發展，向低中兩端發展? 酒店對區位依賴性強，需要良好的商務、商業及便利交通支撐；? 酒店集中于城市內環線內，核心外圍存在市場空

16、缺；? 武昌高星級酒店缺少，光谷區域酒店物業少、市場需求強、酒店物業競爭小;? 高星級酒店功能增強，朝多元化方向發展；? 經濟型酒店開始逐鹿XX ；? 市場參與者變寬；? 酒店環境開始營造家庭特色；? 高星級酒店突破區域范圍，客戶以高規格會議型客戶及國際企業、XX大型企業為主。附表：營業中的酒店公寓1）港澳中心商務酒店酒店名稱：港澳中心商務酒店規模：五星公寓式酒店，房間數 150多間價格及折扣：標準間999套房 1999 3999 兩房兩廳 3699以上價格基礎上一般四到五折，貴賓卡2 3折。散客價協議價/長包價貴賓價協議價：對一些經常需要住酒店的企業單位個人給予一定折扣。貴賓價：許交一定費用

17、 1880辦理貴賓卡，持卡消費可享受更低折扣， 并能有一定的升級優惠。入住率及經營狀況淡季50以上%，平均70% 80%，經營狀況較好。贏利：根據不同酒店的情況，及餐飲部，住房部等各部門綜合收益來衡 量。一般好的盈利平均入住率在70%以上。主要客源情況私企為主，部分政府機關人員，年齡在30-50歲，外地為主，但貴賓卡客人以本地為主，約 500人。配套設施及服務內容服務內容：洗燙衣物，送餐，火車飛機票，喚醒服務，整理房間等等。風格特點公禺式特點，房間設計和布置體現居豕特點，房間大，舒適。 位置在步行街，購物，觀景，娛樂消費都很方便，外部配套好不足之處因為一樓為商場，大堂空間很小，且不是獨立空間，

18、公共部分不足 門口為單行道，行車不方便2）圣淘沙大廈 經營情況：規模：準四星公寓式酒店，房間數300多間價格及折扣：標準間880商務房938/968商務/行政套房1308/1850家庭公寓1094商務公寓1232協議價為4折，長包折扣少，長包家庭公寓為 8000元/月，商務公寓為10000元/月。入住率及經營狀況營業不久，以有辦公人員入住主要客源情況以散包為主，長包客戶一般為醫藥、健身器械等辦公兼顧住宿功能企業配套設施及服務內容商務中心、餐廳、整理房間等。風格特點公寓式特點，房間設計和布置體現居家特點。位置在萬松園步行街，購物，觀景，娛樂消費都很方便，外部配套好不足之處普通居住與酒店沒有完全分

19、開，人員較為混雜。（XX大家房地產顧問有限公司信息研究中心）美文欣賞1、走過春的田野，趟過夏的激流，來到秋天就是安靜祥和的世界。秋天，雖 沒有玫瑰的芳香，卻有秋菊的淡雅，沒有繁花似錦，卻有碩果累累。秋天，沒有 夏日的激情，卻有浪漫的溫情，沒有春的奔放，卻有收獲的喜悅。清風落葉舞秋 韻，枝頭碩果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壯麗的詩，秋天是動人的歌。2、人的一生就是一個儲蓄的過程，在奮斗的時候儲存了希望；在耕耘的時候 儲存了一粒種子；在旅行的時候儲存了風景；在微笑的時候儲存了快樂。聰明的 人善于儲蓄，在漫長而短暫的人生旅途中，學會儲蓄每一個閃光的瞬間，然后用 它們釀成一杯美好的回憶，在四季的變幻

20、與交替之間，散發濃香，珍藏一生！3、春天來了，我要把心靈放回縈繞柔腸的遠方。讓心靈長出北歸大雁的翅膀，乘著吹動彩云的熏風，捧著濕潤江南的霡霂，唱著蕩漾晨舟的漁歌，沾著充盈夜 窗的芬芳，回到久別的家鄉。我翻開解凍的泥土，挖出埋藏在這里的夢，讓她沐 浴燦爛的陽光，期待她慢慢長出枝蔓，結下向往已久的真愛的果實。4、好好享受生活吧，每個人都是幸福的。人生山一程，水一程，輕握一份懂 得，將牽掛折疊，將幸福盡收，帶著明媚，溫暖前行，只要心是溫潤的，再遙遠 的路也會走的安然，回眸處，愿陽光時時明媚，愿生活處處晴好。5、漂然月色，時光隨風遠逝，悄然又到雨季，花，依舊美；心，依舊靜。月 的柔情，夜懂；心的清澈，

21、雨懂；你的深情，我懂。人生沒有絕美，曾經習慣漂 浮的你我，曾幾何時，向往一種平實的安定，風雨共度，淡然在心，凡塵遠路， 彼此守護著心的旅程。滄桑不是自然，而是經歷；幸福不是狀態，而是感受。6、疏疏籬落，酒意消，惆悵多。闌珊燈火，映照舊閣。紅粉朱唇，腔板欲與 誰歌？畫臉粉色，凝眸著世間因果；未央歌舞，輪回著緣起緣落。舞袖舒廣青衣 薄，何似院落寂寞。風起，誰人輕叩我柴扉小門，執我之手，聽我戲說？7、經年，未染流殤漠漠清殤。流年為祭。琴瑟曲中倦紅妝，霓裳舞中殘嬌靨。冗長紅塵中，一曲淺吟輕誦描繪半世薄涼寂寞，清殤如水。寂寞琉璃，荒城繁心。 流逝的痕跡深深印骨。如煙流年中，一抹曼妙嬌羞舞盡半世清冷傲然，

22、花祭唯美。 邂逅的情劫,淡淡刻心。那些碎時.光,用來祭奠流年,可妊?8、緣分不是擦肩而過，而是彼此擁抱。你踮起腳尖，彼此的心就會貼得更近。 生活總不完美，總有辛酸的淚，總有失足的悔，總有幽深的怨，總有抱憾的恨。 生活亦很完美，總讓我們淚中帶笑，悔中頓悟怨中藏喜，恨中生愛。9、海浪在沙灘上一層一層地漫涌上來，又一層一層地徐徐退去。我與你一起 在海水中盡情的戲嬉，海浪翻滾，碧海藍天，一同感受海的胸懷，一同去領略海 的溫情。這無邊的海，就如同我們倆無盡的愛，重重的將我們包裹。10、寂寞的嚴冬里，到處是單調的枯黃色。四處一片蕭瑟，連往日明凈的小河也失去了光彩，黯然無神地躲在冰面下懨懨欲睡。 有母女倆，在散發著絲絲暖意 的陽光下，母親在為女兒梳頭。她溫和的把頭發理順。又輕柔的一縷縷編織著麻 花辮。她臉上寫滿笑意，似乎滿心的慈愛永遠裝不下，溢到嘴邊。流到眼角，紡 織進長長的。麻花辮。陽光親吻著長發，像散上了金粉，閃著飄忽的光輝。女兒 乖巧地依偎在母親懷里，不停地說著什么，不時把母親逗出會心的微笑，甜美的 親情融化了冬的寒冷，使蕭索的冬景旋