1、防城港項目定位分析報告防城港項目定位分析報告東琥聯行二八年三月二十七日目錄第一章 防城港市房地產宏觀市場分析第一節 防城港市房地產基本情況第二節 2007年防城港市房地產市場分析第三節 防城港市房地產市場發展存在的主要問題第四節 防城港市房地產市場發展前景預測第二章 在建在售樓盤市場調查第一節 和德國際樓盤情況分析第二節 歐景藍灣樓盤情況分析第三節 麗景灣樓盤情況分析第四節 萬代·漁洲花園樓盤情況分析第五節 海景苑樓盤情況分析第六節 西灣·恒信花園樓盤情況分析第七節 夏威夷城市廣場樓盤情況分析第三章 區域市場分析第一節 區域環境概述第二節 本項目SWOT分析第四章 客戶群體

2、需求分析第一節 主導客戶群的定位分析第二節 主導客戶群購房動機分析第三節 主導客戶群對價格的承受能力分析第五章 項目定位分析第一節 影響項目定位的因素第二節 案名建議第三節 項目形象定位第四節 項目產品定位第五節 項目目標客戶定位第六章 產品功能定位第一節 整體規劃建議第二節 外觀設計建議第三節 戶型及配套設施設計建議第七章 綜述第一章 防城港市房地產宏觀市場分析第一節 防城港市房地產基本情況一、2007年防城港市房地產開發情況2007年防城港市持有房地產開發企業資質的房地產開發公司共有128家，其中新增加企業29家。批準預售的樓盤共47個，批準預售面積36.21萬，與2006年同期增長51.

3、2%。目前全市商品房平均價格已達1850元/，比06年同期平均上漲150多元/，漲幅約為7.98%。其中港口區住宅最高售價已達2800元/。二、2007年防城港市房屋權屬登記情況2007年防城港市共審核初始登記材料280宗，面積18.8萬；轉移登記1448宗，面積21.6萬；換證64宗，面積1.2萬；變更登記48宗，面積0.8萬；注銷登記1308宗，面積70.2萬；審核抵押登記材料2886宗，面積168萬，抵押權利價值10.6億元。第二節 2007年防城港市房地產市場分析一、投資繼續保持較快的增長速度。前年投資額僅為1.98億元，去年投資額已達5.48億元，同比增長近3倍。二、消費者購房需求旺

4、盛，商品住宅成交量總體上升。樓盤預售的成交量較高，去年持有預售證的樓盤銷售率均在80%以上，少數樓盤如同德國際商住樓、夏威夷城市廣場、陽光山水花園等樓盤在開盤幾天內的成交率達到了90%以上，銷售處于逐步上升態勢。三、商品房價格漲幅保持平衡上漲。商品房價格由于受經濟增長、土地價格、建筑材料價格上漲等因素的影響，商品房價格比去年增長7.98%，價格水平仍保持在合理范疇內。四、土地價格漲幅較快。如港口區西灣廣場北側近期拍賣的一地塊，成交價為82萬元/畝，比前年拍賣價增長了72萬元/畝。五、市場需求仍以100140的三房二廳戶型為主，此戶型占全部成交量的81.5%。相對90以下的小戶型銷量平淡，需求量

5、不是很大。第三節 防城港市房地產市場發展存在的主要問題一、住房供應結構不合理，市場仍需調控。住房供應結構偏向于商品房，07年全市開工建設的廉租住房僅為3000，經濟適用房沒有開發的計劃，從2004年后，防城港市再也沒有批準經濟適用住房的建設。市場上消費者能買到的新房全部是商品房。二、房地產開發企業素質不高。主要是數量多、規模小、實力不強、競爭力低，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業129家，平均注冊資本僅有200多萬元，三級企業僅有6家，沒有二級以上資質的企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力和競爭力。三、套型結構比例制約防城港市

6、房地產業的發展。國六條、國八條規定新建的商品房套型建筑面積90以下的要占70%以上，90以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面積90以上的商品房的市場需求占80%左右，套型結構比例沒有政策規定要求。四、物業管理有待加強。物業管理企業崗位人員素質低、管理水平不高，大部分單位的住宅區還是實行傳統的管理方式，雖然新建的住宅小區實行了新的物業管理，但物業管理企業與業主時常發生各種各樣的矛盾和糾紛。第四節 防城港市房地產市場發展前景預測根據預測，未來一段時間，防城港市的房地產市場主要有以下特點：一、住宅需求者不斷增加，對住宅的理論需求量較大，商品房價格會持續上漲。國民經濟增長客觀上要求住宅與房地產業保

7、持持續發展，防城港市正處于經濟快速發展期，各項經濟指標高速增長，成為我市推動房地產發展的重要因素。目前，防城港市人均GDP已經超過1000美元，人民生活水平不斷提高，居民消費開始快速增長，消費結構將加快轉變，改善型住房消費發展的潛力很大。同時，由于土地、建材價格上漲，住宅品質的提升使房地產開發成本加大，需求和成本將促使房價持續上漲。二、相關政策的支持，總體上將支撐房地產市場的持續發展。經過多年的培育，在一系列有利于住房消費的政策、金融、住房二級市場開放等因素的作用下，住房潛在需求正在加快轉化為有效需求，住房已成為居民消費熱點，房地產市場存在持續健康發展的客觀條件。當前，規范房屋拆遷行為、清理拖

8、欠工程款、清理整頓土地市場等重大舉措的推進，特別是區建設廳、國土資源廳出臺了關于加強獨立式城鎮居民私人建設管理的通知，總體上更有利了防城港市的房地產市場的發展。三、不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中低收入者對中檔住宅的需求，低收者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體為20%、60%、20%。 通過對房地產市場現狀和前景分析，可以得出的結論是：防城港市的房地產業正處于成長期。理由是：1、按照房地產業發展經驗，當人均GDP接近1000美元時，房地產業進入迅速發展的黃金時期，此時的房地產業正處于成長期；2、重大項目建設的推進與重大企

9、業的建成投產，以及市行政中心區的加快建設等推動全市的經濟快速發展；3、單位福利分房、集資建房停止，個人建房也受到制約，消費者只能向開發商購買商品住房。因此，我市的房地產業發展潛力較大，市場前景廣闊。抓住當前時機，采取適當的政策措施，引導房地產業的發展，使之成為防城港市新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。第二章 在建在售樓盤市場調查第一節 和德國際樓盤情況分析項目概況：開發商為防城港和德房地產開發有限公司，投資商為香港海德集團、廣西同德投資有限公司，營銷代理商為致中地和房地產投資咨詢有限公司，項目位于云南路與漁氵萬 路交匯處，毗鄰榮恒大酒店，占地面積約5畝，樓宇風格為單體風車型建筑，

10、共有4部電梯，每層共有20戶，底一層、二層為商業物業，均為框架建筑結構。推廣手法：和德國際樓盤通過強化道路引導系統強勢告知受眾該樓盤的主流信息，同時其定位為商務公寓及上層白領生活，致力打造商住一體化的樓盤形象特征。戶型情況：面積93.56106.2580.6283.9288.5357.0185.2185.39戶型2房2廳1衛2房2廳1衛2房2廳1衛2房2廳1衛2房2廳1衛1房2廳1衛2房2廳1衛2房2廳1衛體量比例5%5%5%5%5%5%5%5%面積78.5636.7136.5441.85121.89118.07152.352.98戶型2房2廳1衛1房1廳1衛1房1廳1衛1房1廳1衛3房2廳2

11、衛3房2廳2衛4房2廳2衛1房2廳1衛體量比例5%10%10%5%10%10%5%5%銷售情況：現階段該樓盤正處于意向來訪登記階段，預計在今年4月底或5月初將制訂相應出街表價體系，以供樓盤預約活動執行配套。樓盤主標：山海全景尚寓，地標峰層生活工程進度：地上二層封頂樓盤輔助介紹：該項目是繼同德·金港國際之后又一地標鉅作,和德地產本關"和心同德,建筑生活"的企業宗旨,實力打造國際樣本生活. 山海全景尚寓,地標峰層生活!品質、舒適、全景空間。財智階層的生活主場！和德國際，重新定義防城港尚層生活。登陸至高點，左攬仙山、右抱海灣、擁賞一生。第二節 歐景藍灣樓盤情況分析項目概

12、況：開發商為廣西信和房地產開發有限公司，項目位于防城港市行政中心區濱海大道南側海岸，毗鄰本項目即將開發的地塊及德城五星級酒店，占地面積約200畝，總建筑面積14萬，樓宇風格為歐式建筑群落，分兩期進行開發，容積率1.04，綠化率51.3%。該項目所開發的物業類型有28層高層、11.5層小高層公寓住宅，別墅，其中小高層公寓住宅已經訂罄。戶型情況：結合該樓盤現階段預約情況及工程進度，主要推售以下戶型戶型結構3房2廳1衛2房2廳1衛樓中樓5房3廳說明：現階段該樓盤的總體規劃處進一步調整確認過程面積124.896.4200210推廣手法：歐景藍灣樓盤通過強化行政中心區道路引導系統，強勢告知經過該區的受眾

13、該樓盤主流信息，同時通過多點分銷的形式，在人流密集的舊城區設立接待處，以便民的方式最大化爭取客源。銷售情況：現階段該樓盤正處于預約登記階段，且采用定房定價的營銷策略，目前該項目的銷售價格從2300起步，表價已經達到3900元/，折后單價約為3800元/，該價位物業約占物業總體量25%，其中28003300元/價格幅度的物業約占物業總體量的50%。樓盤主標：紅樹灣畔，上層尊邸工程進度：工地現場各項配套尚處起步階段，已有其中一棟樓宇完成10層以上封頂樓盤輔助介紹：該樓盤依山傍海，自然環境優渥天成，尊享近50000世闊紅樹林，1000米鉆石海岸生活，500米獨具匠心的海景長廊設計，充分體現項目高端品

14、質。是建于海畔與“海中森林”之稱的紅樹林之間的一個高檔海邊建筑群落，由獨棟小洋房、聯排小洋房、疊加小洋房、多層及小高層組成。第三節 麗景灣樓盤情況分析項目概況：開發商為防城港市華廈房地產開發有限公司，營銷代理商為博度溝通機構，項目位于防城港市港口區桃花灣廣場東側，緊鄰東盟海路交通大動脈興港大道，往南是近在咫尺的老城區成熟生活圈，往北可直抵廣西內陸各角落；便捷直抵首府南寧。該樓盤總占地約60畝，總建筑面積約7萬，項目總體戶型為500戶，樓型設計情況為全部一梯二戶，戶戶南北朝向，最寬樓間距46米，全明設計，景觀、通風、采光極佳。戶型設計，三房兩廳面積為110136左右，四房兩廳兩衛面積為140左右

15、。樓中樓（四房兩廳三衛）為185210左右。建筑結構為框架結構。戶型情況：面積135.66129184.9123.1187.54179.38戶型3房2廳2衛3房2廳2衛樓中樓3房2廳2衛3房2廳2衛樓中樓3房2廳2衛樓中樓3房2廳2衛銷售情況：該樓盤即將進入二期的預約工作階段，目前各項工作正處最終調整確認環節，其一期物業早在07年底以前已完成了銷售目的。樓盤主標：領袖上層生活，締造城市未來樓盤輔助介紹：華廈·麗景灣位于防城港市桃花灣廣場東側，依托得天獨厚的地理環境，集地形、地貌之美于一身，在這里，每一天都為大自然而撤底感動，袢和寧靜，是生活的無私賜予。第四節 萬代·漁洲花園

16、樓盤情況分析項目概況：開發商為防城港萬代房地產有限公司，項目位于港口區漁洲坪建政路（區財政局對面），占地38畝。毗鄰港口區區委政府大院、市高級中學、漁洲小學、漁洲幼兒園、漁洲市場、一路公共汽車站。戶型情況：面積1201109088戶型3房2廳2衛3房2廳1衛3房2廳1衛2房1廳1衛銷售情況：現階段該樓盤正處于意向來訪登記階段，預計在今年5月底將制訂相應營銷推廣策略，以供樓盤預約活動執行配套。第五節 海景苑樓盤情況分析項目概況：開發商為防城港金園房地產開發有限公司，項目位于興港大道中段，小區總占地面積約為20畝，總建筑面積約為32355.37，建筑密度為22.7%，綠化率高達40.7%，由1棟1

17、5層綜合寫字樓及4棟多層住宅組成。其中多層住宅套數為112套，寫字樓公寓套數約為120套。推廣手法：海景苑樓盤由于其樓盤開發規模較小，且該樓盤所處位置與國稅局僅一墻相隔，與大海直線距離僅相隔不過三百米，因此該樓盤定位其主導消費群體較多為國稅局內部在職工，推廣力度較弱。戶型情況：面積142.48126.09119.38119.27123.9126.8174.88162.9179.92戶型4房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛具體套數10105151010181818所占比例8.8%8.8%4.4%13.2%8.8%8.8%15

18、.8%15.8%15.8%銷售情況：現階段該樓盤正處于意向來訪登記階段，預計在今年5月底將制訂相應出街表價體系，以供樓盤預約活動執行配套。樓盤主標：悠悠山海間，我心自高遠工程進度：地基處理階段第六節 西灣·恒信花園樓盤情況分析項目概況：開發商為廣西防城港恒信房地產有限公司，項目位于港口區西灣廣場桃源路東段，占地面積約60畝，總建筑面積約8萬，樓宇建筑由多層住宅、小高層住宅、14層高層住宅、18層高層住宅組成，但其可供選擇的面積品種較少，除多層住宅為傳統建筑風格外，其余物業均采用時尚的外立面造型，通過提高容積率增加銷售面積。推廣手法：西灣·恒信花樓盤與和德國際、歐景藍灣均通過

19、強化道路引導系統強勢告知受眾該樓盤的主流信息，同時樓盤客戶定位多為二次置業或外來投資客群體，因此，其推廣過程中較偏重強調該樓盤所處的地理位置將是防城港市未來典范生活圈，與南寧東葛路尾、園湖路等城市規劃較貼近。戶型情況：面積128130138109142戶型3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛銷售情況：該樓盤共分三期開發，目前已完成一期銷售，即多層住宅物業的推售，進入到二期14層住宅物業銷售階段，且銷售率達到70%以上，三期18層樓宇尚未推出，其規劃設計仍存在一定變更調整問題。14層住宅物業共有4棟樓宇，18層住宅物業共有3棟樓宇。二期銷售均價在2950元/左右，且將于近

20、期內各套未售物業提價200元/。樓盤定位：濱海高尚社區工程進度：多層住宅大部分已完成交房，14層住宅物業有2棟樓宇已接近封頂，1棟達到2層蓋板進度，18層尚未開始任何動工。第七節 夏威夷城市廣場樓盤情況分析項目概況：開發商為廣西寧泰房地產置業有限公司，項目位于港口區西灣廣場桃源路東段，占地面積為129007，總建筑面積220630，容積率為1.97，建筑密度29.98%，開發套數1368戶，停車位為612個，樓宇建筑由多層住宅、高層住宅、別墅組成，其中一、二期住宅物業建筑結構為磚混結構。戶型情況：面積90120140別墅所占比例5%70%15%10%銷售情況：現階段該樓盤共分四期推售，已經完成

21、一、二期的物業銷售工作，均價為2000元/，三、四期高層住宅物業設計規劃尚未確定，根據現場調研信息獲取該樓盤將于四月底出臺三期相關推售物業情況及樓盤營銷策略。工程進度：一、二期樓宇物業80%以上達到現房標準，即將交付使用。第三章 區域市場分析第一節 區域環境概述一、地理位置及道路交通情況 本項目位于防城港市港口區中心地帶，東、南面可眺望浩瀚無垠的大海，西鄰防城港唯一的五星級大酒店德城五星級酒店，北倚供電大廈，該區域是防城港市委、市政府重點發展的經濟新區，且政府新行政綜合大樓已落成并已正式投入日常辦公使用，與本項目直線距離約1KM左右。周邊道路交通便捷暢通，成網狀布設在各規劃建筑周圍。二、規劃周

22、邊物業狀況 由于本區域是防城港市新規劃發展的經濟新區，地塊周邊市政配套處于起步建設階段，目前，除已在建的德城五星級酒店外，項目北面的供電大廈、樂天花園小區等項目均處于規劃當中，以及未來建設的農貿市場、學校、醫院等配套設施，相信在未來不久的時間內均可陸續上馬投資建設。第二節 項目SWOT分析一、S（優勢）1、位置優勢本項目所處的地段位置，受益于防城港市港口區CLD經濟發展輻射影響。2、政策利好國務院近日同意全面啟動防城港鋼鐵基地前期工作，一期工程總投資625億，建成后年產鋼材3千萬噸銷售收入340多億，作為配套，武鋼柳鋼（集團）聯合有限公司將于今年6月開建防城港企沙2萬噸級鋼鐵碼頭及配套航道工程

23、，計劃開建3個2萬噸級泊位，設計年吞吐能力220萬噸，支柱產業的形成將對本區域宏觀經濟產生質的推進飛躍。3、重點規劃的經濟新區 防城港市新建成的市政府落戶樓盤所在的區域，而往往區域價值的提升幅度較高程序取決于政府對城市建設的規劃重點，例如南寧的市委、市政府遷址于江南的五象新區，該區域的土地拍賣價迅速飚升到300萬以上/畝，而且圍繞這一區域利好信息，各類市政配套將得到較快逐步完善，最終形成一個全新的極具商業投資前景的經濟商圈。4、地塊方正實用，合理規整土地商業開發，歷來是以其地形方正規整為佳，不僅利于對建筑物得以良好前期規劃設計，同時對于目前這個寸土寸金的地段，更顯得難能可貴，本項目不僅雄踞防城

24、港市新行政中心區，同時可依托其完整的地形根據市場瞬息萬變的供求關系調整其規劃設計，多一分靈活，少一分被動。5、支柱產業強勢進駐，區域升值刻不容緩據國家發改委對外公布的消息，經報請國務院同意，國家發改委于2008年3月17日同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。根據國家發改委要求，廣西和武鋼要淘汰落后煉鐵能力541萬噸、煉鋼910萬噸，并于廣西防城港企沙半島興建特大型鋼鐵基地，占地面積與武鋼總部規模相當。一期工程計劃投資625億元，建設1000萬噸鋼廠，預計2020年投產。通過防城港市政府相關部門了解得知，該項目在施工高鋒期，將可達到10萬人同時施工，通

25、過進一步大幅度引進外來人口，拉動沉冗已久的消費經濟，加快地區貨幣流動速率，使防城港市從始成為中國各沿海城市中一顆璀璨的明珠。二、W（劣勢）1、區域市政規劃不明晰由于本樓盤所處的地段為經濟開發新區，政府對于該區域的規劃僅限于搭建粗放型構架，區域發展所必備的具體規劃尚待進一步完善。2、樓盤所處區位與城市中心距離較遠目前由于本項目所處區域的交通路網處于建設階段，而由該區域經東西大道通往舊城中心位置距離約為3公里路程，交通工具配套仍未有效建立起來，將會對缺乏交通工具的潛在目標客戶群起制約銷售影響。三、O（機會）區域宏觀商業價值突現1、毗鄰邊貿重鎮東興市由防城港至東興市車程時間僅需約4050分鐘，而東興

26、市歷來是我國與越南雙邊貿易的商業重鎮，依托廣西東盟自由貿易經濟區進一步深化推進，以及國家致力建設廣西北部灣經濟區的步伐不斷加快，廣西沿海基礎設施大會戰和重大項目建設的帶動下，防城港市的房地產業將保持健康發展勢頭，成為拉動本市經濟快速增長的一個重要行業。2、地段物業價值根據防城港市委市政府的規劃，預計不久的將來，本樓盤所處的區域聚集著一群商界精英、企業金領、單位高管等，項目擁有極其豐富的客戶群體，通過包裝、概念的炒作，肯定會吸引眾多本地或外地的投資者購買進駐。3、投資價值目前防城港市的房地產業尚處于初期起步階段，受各類利好政策面信息刺激，現有的地價、房價已逐步復蘇，并呈強勢上攻勢頭，對于極具戰略

27、投資眼光的目標客戶無疑是財富飚升的信心保證。4、受眾投資意識逐步釋放萌芽通過對防城港市現有在建在售樓盤的前期市場調研發現，目前各在建在售樓盤在開盤正式銷售以前已順利不同程度完成預約任務，而外來投資者對防城港市的樓盤投資占了較大比例，分析各樓盤在深挖本樓盤各項賣點的時候，同時也進一步加快吸引外商對防城港的熱錢投資。5、專業營銷團隊是為樓盤創造利潤最大化的信心保證 通過對目前現有在建在售樓盤的考察，發現雖較多樓盤在預約活動過程中，已取得不錯的預約業績，但通過深入了解，部分樓盤的意向客戶屬多點開花式在不同樓盤交納預約金，以求通過各項目在今年中旬的開盤銷售盛宴中獵取性價比最為理想的置業目標，而且較多樓

28、盤的營銷團隊在現場執行及理念引導過程略欠穿透力度及系統性，樓盤包裝未能真正將各項賣點形成條理性較強的整合推廣；因此，在即將到來的傳統房地產旺銷季節中，防城港的樓市將會呈現一出大魚吃小魚，強魚吃弱魚，快魚吃慢魚的景象；可以預見，擁有一支高執行力的專業營銷團隊不僅對該樓盤的銷售業績起到充分保障作用，同時聯袂各方面資源共同協作，亦有可能能為樓盤銷售得到利潤最大化。四、T（威脅）1、眾多房地產企業搶攤防城港市場 防城港近兩年受國家開發大西南的宏觀政策影響，其地區經濟得到了長足發展，同時引進了如武鋼柳鋼（集團）、核電站等國家特大大型支柱產業，地區蘊藏的各類商機，為眾多外來投資者提供了廣泛的想象空間，各路

29、熱錢紛紛準備流向防城港這個百廢待興的城市，而現階段本地的消費力及市場容量卻未能及時跟上資金注入的速度，以及政府部門對于地區發展重心加緊了調控力度，因此，可以預測各樓盤短期內會形成競爭趨向白日化。2、前衛消費與成熟配套消費競爭日趨激烈目前防城港市各在建在售樓盤所處區域中，以桃花灣廣場集中度較高，市舊城區內也有部分樓盤處于預約小訂階段，預計在今年中旬各樓盤將紛紛取得預售許可證搶占市場份額，對于部分并不過多追求生活品質的客戶群形成較好的利好刺激，且該部分樓盤的樓宇建筑風格有較大體量為多層住宅，更能針對一些收入中檔偏低的客戶群體，相對本項目所在的經濟新區其建筑風格多為小高層或高層商住物業，兩者區域性質

30、進行多層次比較分析，本樓盤的潛在目標客戶群將有一定份額被接近城市傳統商業中心的樓盤消耗。第四章 客戶群體需求分析第一節 主導客戶群的定位分析一、客戶類別細分1、客戶職業特征目標客戶群職業分類政府公務員外來投資客商企業白領或金領事業單位高管2、家庭構成結合本樓盤的各項特性，以及根據對本區域其他相關競爭樓盤的市場調研分析，預測本樓盤的目標客戶群以獨身家庭或兩口之家為購房主力軍，三口以上的家庭亦是本樓盤所要挖掘的中堅力量，因此，應考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設計各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導客戶群年齡定位通過對本項目直接競爭樓盤的摸底，結合現階段防城港市各類收入人群的抽樣調研，擬初

31、步分析得出上述數據，反映本樓盤的主力消費年齡層應是在3050歲幅度區間，而2030歲的年齡層次部分受其良好的工作環境影響也具備相應的投資置業能力。第二節 主導客戶群購房動機分析一、購房時間、動機及關注因素1、購房時間通過對各樓盤到訪的客戶進行抽樣調查，較多客戶對目前防城港市未來近幾年整體走勢持中檔偏好態度，同時隨著房改的深入，大部分居民已接受購置商品房的觀念，有足夠經濟能力，且關注防城港各階段動態的居民已計劃在近期內買房。2、購房目的防城港市受外來大量資金注入及國家利好政策刺激，現階段較多客戶對于房產投資目的主要由二次置業、投資、改善居住環境等因素組成，其中投資因素所占比例較為偏高。3、主導客

32、戶群購房偏好通過對現有在建在售樓盤進行前期市場調研數據得知，二次置業或改善居住環境的主導客戶群偏好戶型面積幅度在120140左右，投資型主導客戶群偏好戶型面積幅度在8090、100110左右，而總體來看，三房的戶型更能迎合現階段消費者的需求。第三節 主導客戶群對價格的承受能力分析一、單位價格需求通過與政府房產管理相關部門，以及對在建在售樓盤的樓盤進行調研過程中發現，防城港市商品房銷售價格在過去一年中，其價格由不足2000元/節節攀升至目前部分樓盤亮相表價達到近3900元/，而作為各樓盤價格紛紛上漲的最重要因素就是防城港市成功引入了武鋼柳鋼集團港口舶位及核電站的投資建設，有效推動了防城港市的經濟

33、發生實質性的飛速增長，雖各樓盤價格漲勢迅猛，但其銷售情況卻受影響程度不大，因此目前均價在25003000元/仍能符合客戶的經濟接受能力。二、首付承受能力目前防城港市購房者的觀點與幾年前相比，已經發生了很大變化，隨著人們生活水平和質量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經成為一種商品，人們購房不僅是滿足居住的需求，而更多的是同時滿足生活各個方面的需求，結合現階段各戶型面積銷售情況進行對比，購房者的首付能力9萬13萬這個幅度應是占較大比例，部分初期創業且有購房強烈需求的客戶其首付能力約為4萬6萬左右。第五章 項目定位分析第一節 影響項目定位的因素一、土地價值分析1、項目地塊規則2、利于充

34、分利用3、易于規劃與設計 二、需求分析1、總需求較樂觀2、高品質住宅需求大3、需求面積靈活 三、供給與競爭態勢1、區域內供給量較大2、土地儲備及開發潛力3、入市時機較為關鍵第二節 項目案名建議案名建議：濱海名流苑第三節 項目形象定位一、項目形象定位主標：防城港市海濱名流生活范本宣傳口號：名流匯萃，海派生活二、形象定位闡述人類對于大海自古有著濃郁的情結，本項目依托其得天獨厚的地理位置與大海咫尺相隔，憑窗遠眺無限海景盡收眼底，為各界成功人士提供了優雅悠閑的理想居所，同時周邊交通路網發達暢通，緊鄰目前防城港市唯一的五星級酒店，西近新建設落成的防城港市政府，不用驅車，閑庭信步亦可實現觀海、工作種種需求

35、，正是令眾多社會名流翹首以盼許久的良居美宅，成為詮釋人與大海和諧相處之下的具有現代時尚休閑居住氛圍的社區。開發一個具有高規劃設計品質，應體現其現代、和諧、大氣、自然的開發理念，追求街景交融、大海自然主題和現代時尚風格，同時使其面向防城港市中高檔消費群體，適應人們多樣化消費習慣。第四節 項目產品定位經過對目前防城港市各樓盤以及國家對本市宏觀政策綜合分析，本案擬提出以下建議：1、本項目的開發以適量的高層商住樓與中低高度的小高層住宅樓相結合。2、小區內營造一定的景觀環境。3、利用底層商業或商務用房充分發揮地塊東、西兩側臨街優勢。4、借助行政中心區的區位利好優勢使本樓盤有機隔合CBD和CLD兩大營銷概

36、念。第五節 項目目標客戶定位目標客戶群投資型買家首次置業的白領階層單身貴族企業單位高管中、小型公司注：本案認為項目在推廣入市過程中，應明確賦予產品一個包裝理念，但這一包裝理念應是在產品已具有鮮明特點之后，才能在項目一系列競爭點的基礎上，通過富有創意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產品之前，毫無理由且無產品支撐的空談。這一點如有機會，金滿盈公司將會在今后一個階段協同開發商及廣告公司共同完成。第六章 產品功能定位第一節 整體規劃建議1、本項目作為地標性建筑，總體布局強調完整大氣，體現小區出類拔萃的形象。2、盡可能地利用土地，力求經濟、便捷、利于管理和使用。3、配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。4、采取大尺度的手法處理，追求小區形象的統一感。5、鑒于小區東西兩面臨街，應盡可能考慮小區內環境的營造。6、提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。第二節 外觀設計建議1、在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區品質事半功倍的方法。建成后可成為區域內的