1、繁華盡攬，尊雅獨(dú)強(qiáng)華強(qiáng)廣場(chǎng)廣告策劃書(shū)策劃時(shí)間：2012年11月第一部分前言華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于蕪湖市長(zhǎng)江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一 中，地處市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠濱江商圈。是華強(qiáng)集團(tuán)2012年斥巨資重點(diǎn)打造的高端城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊配套成熟齊全，其中商業(yè)配套有僑鴻國(guó)際、沃爾瑪超市；醫(yī)療配 套有第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中、獅子山小學(xué)。可謂滿(mǎn)城精華，盡在眼、八 刖。項(xiàng)目整體為德國(guó)集簡(jiǎn)建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假風(fēng)格重金打造。清晰的 轉(zhuǎn)角、簡(jiǎn)潔的造型、精確的比例、功能的強(qiáng)調(diào)以及良好的施工品質(zhì)再通過(guò)天然 石材、熱帶植被、噴涌式水景的相互變換，讓建筑本身與景觀巧妙的融于一 體。

2、華強(qiáng)廣場(chǎng)建成后將成為集高檔小區(qū)、購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商 務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。擁享奢派城市生活，盡在華強(qiáng)廣場(chǎng)。第二部分市場(chǎng)分析一、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析自改革開(kāi)放至今，中國(guó)的住房政策從創(chuàng)建和發(fā)展城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)，提高居民 住房水平，改善城市居住環(huán)境等，經(jīng)歷了近 30多年的發(fā)展歷程。30多年中國(guó) 住房政策經(jīng)歷了由“國(guó)家保障”向“市場(chǎng)建設(shè)”轉(zhuǎn)移、再由“市場(chǎng)供應(yīng)”到“社會(huì)保障”加強(qiáng)的不斷完善的發(fā)展過(guò)程。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng) 濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，與往年不同

3、，2010年的房地產(chǎn)政策緊盯市場(chǎng)變化 持續(xù)出臺(tái)，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)到 2012年。調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房?jī)r(jià)控制目 標(biāo)”，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別 是購(gòu)房者（包括投資者）對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方 面，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購(gòu)房者的資 金成本和未來(lái)的交易成本，也將增加投資性購(gòu)房的獲利風(fēng)險(xiǎn)。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企 爭(zhēng)地的開(kāi)發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局， 中小城市的城市化提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開(kāi)了新通道

4、。在華東地區(qū)，由于一線城市上海房地產(chǎn)調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，部分需求將因 受限制轉(zhuǎn)至周邊城市置業(yè)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)華東地區(qū)其他二三線城市商品房市 場(chǎng)可能因此而增加購(gòu)房需求。同時(shí)，隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加 速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn) 發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。中投顧問(wèn)發(fā)布的2012年中國(guó)華東地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及 前景預(yù)測(cè)報(bào)告共十一章。首先介紹了我國(guó)二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展概況，接 著從政策環(huán)境、土地市場(chǎng)供需、市場(chǎng)運(yùn)行及發(fā)展前景幾個(gè)方面，具體透析了南 京、蘇州、杭州、寧波、濟(jì)南、青島、廈門(mén)等二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的投 資機(jī)會(huì)。隨后，報(bào)告對(duì)整

5、個(gè)二三線城市的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)做了分析。深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1979年，是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型 投資控股企業(yè)集團(tuán)。33年勵(lì)精圖治，形成了以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服 務(wù)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局。總資產(chǎn) 200多億，連續(xù)20年蟬聯(lián)中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、全國(guó)高出口創(chuàng)匯企業(yè)，作品屢獲國(guó) 際大獎(jiǎng)。1997年始，深圳華強(qiáng)集團(tuán)開(kāi)疆拓土，業(yè)務(wù)拓展涉及房地產(chǎn)，成績(jī)斐 然。2005年，以深圳華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的啟動(dòng)為標(biāo)志，集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始從單純 住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)、住宅混合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。經(jīng)十余年腳踏實(shí)地的開(kāi)發(fā)實(shí)踐，華強(qiáng)地 產(chǎn)以深圳為依托，謀篇全國(guó)，逐步布局各個(gè)大中城市，矢志成為全國(guó)

6、性地產(chǎn)品 牌。以國(guó)際化的視野，高起點(diǎn)、大手筆，逐漸涉入住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店 行業(yè) 在深圳、蕪湖、沈陽(yáng)、安陽(yáng)、濟(jì)南、南通等核心經(jīng)濟(jì)城市，持續(xù)揮就城市巔峰藍(lán)圖，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展。2004年，華強(qiáng)集團(tuán)首次來(lái)到蕪湖，成立蕪湖市華強(qiáng)旅游城投資開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)華強(qiáng)旅游城項(xiàng)目歷史上，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)和銷(xiāo)售呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性,2季度及四季度是高 峰,3季度是淡季.就華強(qiáng)廣場(chǎng)而言,它一期國(guó)際公館8#樓、9#樓已于9月16日耀世推出，推 出以來(lái)受到廣大購(gòu)房者的關(guān)注與青睞，僅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就取得了過(guò)2億的銷(xiāo)售額，目前108-174川中心正宅持續(xù)熱賣(mài)中.營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析總結(jié)：優(yōu)勢(shì)：華強(qiáng)廣場(chǎng)地處市中心地段，發(fā)展?jié)摿薮?/p>

7、，面朝城中步行街商圈，背靠 濱江商圈，周?chē)涮壮墒忑R全，其中商業(yè)配套有沃爾瑪，僑鴻國(guó)際；醫(yī)療配套有 第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中，獅子山小學(xué)等。建成后將成為集高檔小區(qū)，購(gòu)物，餐飲，文化，娛樂(lè)，商務(wù)，休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型 高端城市綜合體。小區(qū)采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)使用更加便利，一流的物業(yè)管理隨時(shí)為 您提供管家式服務(wù)本項(xiàng)目由深圳華強(qiáng)有限公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚劣勢(shì)：地處鬧市，居住環(huán)境較為嘈雜，且每平米房?jī)r(jià)較一般房產(chǎn)高。開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)位于市區(qū)繁華處，不能滿(mǎn)足對(duì)郊區(qū)等不同需求客源的需求從事房地產(chǎn)行業(yè)人較多，營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍新成立，需要一定時(shí)間磨合默契。公司硬件設(shè)施或其他 還不太完善公司機(jī)會(huì)與威脅

8、：金秋十月，蕪湖各大樓市相繼開(kāi)盤(pán)，華強(qiáng)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 很多，在價(jià)格上不占優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了它一重大威脅，同時(shí)，前面所說(shuō)的國(guó)家近年來(lái)的發(fā)展，為二三線城市的房產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展契機(jī)，保障住房政策影響開(kāi)始蓬勃發(fā) 展，建立保障性住房計(jì)劃將是地產(chǎn)商發(fā)展的新機(jī)遇。公司可以加大融資地產(chǎn)的 發(fā)展計(jì)劃房子是人們一直不會(huì)變得需求，所以購(gòu)房的需求也會(huì)一直存在而華強(qiáng)有力的地理位置，齊全的配套設(shè)施更為它的發(fā)展增彩添翼。另外，10.12，華強(qiáng)廣場(chǎng)聯(lián)合濱江公共服務(wù)中心，在蕪湖融匯中江廣場(chǎng)舉行公益捐贈(zèng)活動(dòng)，對(duì)蕪 湖濱江公共服務(wù)中心黨工委、社區(qū)健身隊(duì)、合唱團(tuán)進(jìn)行捐助，很好的進(jìn)行了自 我宣傳。二、消費(fèi)者分析購(gòu)房者信心現(xiàn)狀分析 據(jù)調(diào)查顯示，購(gòu)

9、房者對(duì)目前的房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境和房地 產(chǎn)供應(yīng)水平均顯得比較悲觀；相比較而言，購(gòu)房者對(duì)自身購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀的信心略 高于對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境和房地產(chǎn)供應(yīng)水平的信心，但仍處于信心度一般的水 平。據(jù)調(diào)查得知，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)力存在信心，目前的購(gòu)買(mǎi)迫切性信心度一般。 家庭收入直接決定購(gòu)買(mǎi)能力。1、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)有消費(fèi)者的本能性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者的心理性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者的社會(huì)性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者的個(gè)體性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。1）消費(fèi)者的本能性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：人類(lèi)為了維持和延續(xù)生命，有饑渴、冷暖、行 止、作息等生理本能引起的動(dòng)機(jī)叫作本能性動(dòng)機(jī)。它具體表現(xiàn)形式有維持生命 動(dòng)機(jī)、保護(hù)生命動(dòng)機(jī)、延續(xù)生命動(dòng)機(jī)等。這種為滿(mǎn)足生理需要

10、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)推動(dòng)下 的購(gòu)買(mǎi)行為，具有經(jīng)常性、重復(fù)性和習(xí)慣性的特點(diǎn)。2）消費(fèi)者的心理性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：心理性動(dòng)機(jī)是指由人們的認(rèn)識(shí)、情感、意志等 心理過(guò)程引起的行為動(dòng)機(jī)。人們心理活動(dòng)的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)情感、意志等心理活 動(dòng)過(guò)程的研究，可將心理性動(dòng)機(jī)歸納為感情動(dòng)機(jī)（感情動(dòng)機(jī)包括情緒動(dòng)機(jī)與情 感動(dòng)機(jī)兩類(lèi)），理智動(dòng)機(jī)和信任動(dòng)機(jī)三類(lèi)。3）消費(fèi)者的社會(huì)性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：人們的動(dòng)機(jī)和行為，不可避免地會(huì)受來(lái)自社會(huì)的 影響。這種后天的由社會(huì)因素引起的行為動(dòng)機(jī)叫作社會(huì)性動(dòng)機(jī)。社會(huì)性的行為 動(dòng)機(jī)主要受社會(huì)文化、社會(huì)風(fēng)俗、社會(huì)階層和社會(huì)群體等因素的影響。社會(huì)動(dòng) 機(jī)是后天形成的動(dòng)機(jī)，一般可分為基本的和高級(jí)的兩類(lèi)社會(huì)性心理動(dòng)機(jī)。由社 交、歸屬

11、、自主等意念引起的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，屬于基本的社會(huì)性心理動(dòng)機(jī)；由成就、威望、榮譽(yù)等意念引起的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)屬于高級(jí)的社會(huì)性心理動(dòng)機(jī)。它包含了 求名心理、求同心理、求新求美求異心理三種4）消費(fèi)者的個(gè)體性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：個(gè)人因素是引起消費(fèi)者不同的個(gè)體性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的 根源。這種由消費(fèi)者個(gè)體素質(zhì)引起的行為動(dòng)機(jī)，叫作個(gè)體性動(dòng)機(jī)。消費(fèi)者個(gè)體 素質(zhì)包括性別、年齡、性格、氣質(zhì)、興趣、愛(ài)好、能力、修養(yǎng)、文化等方面。個(gè)體性動(dòng)機(jī)比上述心理性動(dòng)機(jī)、社會(huì)性動(dòng)機(jī)更具有差異性，其購(gòu)買(mǎi)行為具有穩(wěn) 固性和普遍性的特點(diǎn)。在許多情況下，個(gè)體動(dòng)機(jī)與本能、心理、社交動(dòng)機(jī)交織 在一起，以個(gè)體動(dòng)機(jī)為核心發(fā)生作用，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為。它分為青年消費(fèi)者、老年消費(fèi)者等。2

12、、消費(fèi)者的購(gòu)房心理分析：孫子兵法里說(shuō)：攻心為上。所以要想更好地掌握客戶(hù)需求，進(jìn)而更好地 滿(mǎn)足客戶(hù)需求就必需對(duì)客戶(hù)的心理有足夠了解。年齡的不同，購(gòu)房的心理、決 策、目的都會(huì)完全不一樣。基于不同年齡段的人有著不同的居住需求和居家性 格。對(duì)于買(mǎi)房這件大事，大多數(shù)家庭也會(huì)在選房的過(guò)程中反復(fù)挑選比較，透析 客戶(hù)心理對(duì)掌握客戶(hù)心理規(guī)律，選擇適合客戶(hù)需求的房屋進(jìn)行推銷(xiāo)是大有裨益 的，往往會(huì)起到事半功倍的效果。購(gòu)房者的年齡一般分為：25歲以下；25歲至35歲；35歲至45歲；45歲至60歲；60歲以上。25歲以下這個(gè)年齡段多屬于單身貴族期（單身貴族消費(fèi)群），由于獨(dú)生 子女家庭的增多，這些年輕的購(gòu)房者可以得到雙

13、方父母兩個(gè)家庭力量的支持， 這讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間提前了許多。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)連年攀升，也使 得不少年輕人出現(xiàn)“價(jià)格恐慌癥”，提前釋放了自己的購(gòu)房需求。其基本特點(diǎn) 如下：1、購(gòu)房款往往需要父母等家庭其它成員的協(xié)助；2、能夠較快地接受新奇的事物，更容易受產(chǎn)品外觀、形狀、色彩和功能的影響；3、有自己的參考群體，包括同伴、家庭、親戚等經(jīng)常接觸的人，這一群體的消費(fèi)傾向、價(jià)值 評(píng)定、選擇標(biāo)準(zhǔn)是他們購(gòu)買(mǎi)的重要依據(jù)；4、由于逐步走向人生的獨(dú)立期，婚姻購(gòu)房、投資購(gòu)房是購(gòu)房的主要目的；5、購(gòu)房面積較小，往往是一房或小兩房，起到過(guò)渡作用；6、對(duì)地段要求很高，希望盡可能靠近市中心，不會(huì)因?yàn)?距離影響自己的生活質(zhì)

14、量；7、鄰里關(guān)系的相處能力不強(qiáng)，習(xí)慣以自我為中心 的生活方式； 適應(yīng)樓盤(pán)基本情況：位于市中心的精裝修單身公寓；智能化管 理；綠化較少；單層面多套房源；房型為 40至70平方米的小戶(hù)型，戶(hù)型層高 較高可做錯(cuò)層或復(fù)式；少額貸款或者不貸。25歲至35歲這個(gè)年齡的客戶(hù)正處于婚育期，工作已經(jīng)穩(wěn)定，有一定的購(gòu) 買(mǎi)力，更重要的是，這個(gè)群體熱衷于消費(fèi)，儲(chǔ)蓄觀念較弱，因此也是購(gòu)房的主力客戶(hù)群，特點(diǎn)如下：1、因?yàn)閷?duì)未來(lái)的工作收入有信心，所以盡可能地降低 首付款，貸款買(mǎi)房；2、對(duì)樓盤(pán)會(huì)有全面的了解和評(píng)定，包括區(qū)域位置、價(jià) 格、規(guī)模、環(huán)境、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、發(fā)展?jié)摿Φ鹊龋?、看房較為理性，往往會(huì)成為家庭主要提

15、問(wèn)者，具備一定的房產(chǎn)知識(shí)，且不太會(huì)受到銷(xiāo)售 員的影響；4、不太會(huì)聽(tīng)取父母對(duì)房子的看法或意見(jiàn)，但他們卻往往會(huì)將朋 友、同事的建議視如珍寶；5、婚房、改善住房條件、投資等是購(gòu)房的主要目 的；6、希望有獨(dú)立的生活，但在生活上還不能完全擺脫父母的照顧，往往會(huì) 希望和父母分開(kāi)住，但離的近些；7、購(gòu)房面積視購(gòu)房能力而定，一般為了下一代考慮，小三房是比較受歡迎的；8、熱衷于參加社區(qū)的青年活動(dòng)，如踏青、運(yùn)動(dòng)等，也喜歡在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表自己對(duì)社區(qū)的看法，展現(xiàn)自己家居的個(gè)性 面。適應(yīng)樓盤(pán)基本情況：目標(biāo)顧客所熟悉的發(fā)展中區(qū)域；小區(qū)有便捷的交通， 可直達(dá)市中心及上班所在地；考慮到孩子的教育，希望離好的學(xué)校更近一些； 小區(qū)有

16、較為成熟的生活及商業(yè)配套；板式小高層，具規(guī)模，有優(yōu)雅的環(huán)境，毛 坯戶(hù)型，90平方米左右的兩房或100平方米左右的三房，空間舒適，采光、通 風(fēng)較好，功能區(qū)間分明。35歲至45歲 中年客戶(hù)由于工作收入穩(wěn)定，家庭責(zé) 任感重，屬于最龐大的購(gòu)房群體，他們上有父母，下有子女，購(gòu)買(mǎi)目的主要以 改善居住條件為主，特點(diǎn)如下：1、多為貸款買(mǎi)房，首付款是家庭的多年積蓄，公積金和商業(yè)組合貸款，且往往會(huì)在之后幾年內(nèi)出現(xiàn)提早還貨的情況；2、理性地看待購(gòu)房，他們關(guān)注得房率，計(jì)較房?jī)r(jià)的起伏，雖然樓市火爆時(shí)會(huì)一 擁而上，可一旦市場(chǎng)產(chǎn)生動(dòng)蕩，第一批持幣觀望的就是他們，他們有自己的主 見(jiàn)且較為固執(zhí)，不易被別人說(shuō)動(dòng)；3、購(gòu)房目的有多

17、種：為自己購(gòu)房改善生活條 件，為老人購(gòu)房養(yǎng)老，為孩子購(gòu)房結(jié)婚，投資購(gòu)房拿固定收益等等；4、生活上希望照顧父母和孩子，購(gòu)房會(huì)考慮到較大的三房或三房以上的戶(hù)型；5、不太會(huì)遠(yuǎn)離自己原有的生活圈，習(xí)慣“老地方”的生活方式；6、非常注重超市、菜場(chǎng)、銀行等生活設(shè)施的位置；7、入住新房后，仍然會(huì)保持原來(lái)的生活和工作狀態(tài)，并且希望父母身體健康，孩子學(xué)業(yè)有成。適應(yīng)樓盤(pán)基本情況：樓盤(pán)位于大型成熟居住區(qū)，位置顯眼，出行方便；周邊生活設(shè)施齊全，超市、菜 場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、由E局等一應(yīng)俱全。同時(shí)也配備了成熟的商業(yè)配套，女口 餐飲、美容、健身、服裝等；以低密度、得房率高的多層為主的樓盤(pán)；一層帶 花園，五層帶躍層，每個(gè)

18、樓層保持均好性；主力戶(hù)型為120平方米左右的三房，毛坯，戶(hù)內(nèi)分割合理，浪費(fèi)面積小；完善的物業(yè)管理保證每幢樓宇的安全 和私密性。45歲至60歲步入中老年后，消費(fèi)心理會(huì)有所轉(zhuǎn)變，購(gòu)房行為也如此。屬 于該范圍的大多數(shù)客戶(hù)都是為了下一代而購(gòu)買(mǎi)商品房，特點(diǎn)如下：1、為了不讓下一代增加還款負(fù)擔(dān)，希望能夠一次性付款或盡可能地提高首付款；2、購(gòu)房心理比較偏執(zhí)，相信自己所看到的，對(duì)銷(xiāo)售員有警惕心理。3、對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格、質(zhì)量、品牌比較敏感，特別是價(jià)格，除了房?jī)r(jià)外，還包括稅費(fèi)、貸款利 息、物業(yè)管理費(fèi)等等，往往會(huì)盡可能地尋求打折的可能。4、希望和下一代住的近一些，方便照顧下一代及下下一代；5、希望離賣(mài)場(chǎng)、醫(yī)院、菜場(chǎng)等生

19、活設(shè)施近一些，方便自己的生活；6、希望自己有健康的身體投入到工作中，同時(shí)希望家庭和睦、平安。適應(yīng)樓盤(pán)基本情況：位于大型成熟居住區(qū)，基本設(shè)施齊全；多層中低層、小高層或高層樓盤(pán)；同等區(qū)域內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)格偏低的樓盤(pán)； 開(kāi)發(fā)商有一定品牌，建造過(guò)的樓盤(pán)品質(zhì)都不錯(cuò)；小區(qū)內(nèi)有一些健身器材，并能 定期舉行一些中老人的健康保健的活動(dòng)60歲以上 老年消費(fèi)一般主要是靠積蓄，退休后買(mǎi)房主要是以養(yǎng)老為主 了，特點(diǎn)如下：1、退休后買(mǎi)房以養(yǎng)老為主要目的，需要改善自己的生活狀態(tài) 和質(zhì)量；2、沒(méi)有貸款，一次性付款或分期付款購(gòu)房為主，也可能需要兒女資 金上的支助；3、購(gòu)房的區(qū)域一般會(huì)選擇在自己原有的生活圈或子女所住地附 近；4、購(gòu)房

20、心理比較謹(jǐn)慎，很擔(dān)心房?jī)r(jià)的變化或開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)承諾；5、購(gòu)房面積較小，兩人居住，子女偶爾來(lái)住住，兩室一廳足夠了6、希望擁有一個(gè)適合老年人居住的生活環(huán)境；7、生活設(shè)施齊全，離醫(yī)院、銀行的距離要比較 近。適應(yīng)樓盤(pán)基本情況：多層低層、小高層或高層；小區(qū)邊上就有醫(yī)院；戶(hù)型 面積不大，70至90平方米的一房一廳及二房一廳為主力戶(hù)型；一層帶花園可 以種花或小高層、高層電梯房出入方便；衛(wèi)生間按照老人身心特征布置，公共 樓道設(shè)有安全扶手；綠化覆蓋率較高，一步一景，并建有環(huán)型的健康步道和健 身小品；小區(qū)內(nèi)建有老年活動(dòng)室，物業(yè)定期舉辦老年人健康咨詢(xún)或集體活動(dòng)， 發(fā)展老年人的各項(xiàng)業(yè)務(wù)愛(ài)好；物業(yè)能提供專(zhuān)項(xiàng)為老年人服務(wù)的

21、項(xiàng)目，如送報(bào)、 訂奶、上門(mén)維修、打掃等買(mǎi)房需求是成敗關(guān)鍵，在目前住宅市場(chǎng)，各檔次樓盤(pán)層次清楚，但單一從 價(jià)位來(lái)判斷就是力不足，各個(gè)樓盤(pán)各有千秋，同時(shí)加上大力的促銷(xiāo)廣告，信息 已經(jīng)共享，客戶(hù)具有充分的選擇自由，可以貨比多家，只有那些最接近客戶(hù)需 求且具有最佳滿(mǎn)足性能價(jià)格比的住宅樓盤(pán)，才可能脫穎而出，被客戶(hù)選中，開(kāi) 發(fā)商的資金迅速回籠才能成為現(xiàn)實(shí)，這就要求對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為 做透徹的分析。對(duì)客戶(hù)需求的研究判斷，是住宅開(kāi)發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一、生活在郊區(qū)，工作在城市的消費(fèi)時(shí)尚目前的生活時(shí)尚未已由居住在市中心向居住在郊區(qū)生活化轉(zhuǎn)變，隨著生活節(jié)奏的加快，消費(fèi)者越來(lái)越傾向于空 氣清新安靜的郊

22、區(qū)生活，結(jié)合這種消費(fèi)心理出現(xiàn)了一批樓盤(pán)，如新花園，虹橋 花園，中新花園，凈苑花園等二、品牌信任度促使消費(fèi)隨著華強(qiáng)廣場(chǎng)的到來(lái)，其品牌形象已在全國(guó)落根，其房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)軍蕪湖著實(shí)刺激了蕪湖消費(fèi)者，蕪湖華強(qiáng)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就取得 了過(guò)2億的銷(xiāo)售額即是證明，花錢(qián)買(mǎi)個(gè)放心，買(mǎi)個(gè)價(jià)值。三、 傳統(tǒng)的消費(fèi)心理中國(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣為攢錢(qián)買(mǎi)房，買(mǎi)房是人生的一 件大事，大半生的積蓄也許就為能有一處安度晚年的處所，即使按揭貸款也很 難促使其進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)，只是消費(fèi)習(xí)慣的問(wèn)題。四、 家庭生命周期的變化對(duì)房地產(chǎn)的影響從男女雙方結(jié)合組成家庭開(kāi)始到一個(gè)孩子出生，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在平均為 34年，已大大延長(zhǎng)了家庭的生命周期， 從這個(gè)孩子長(zhǎng)大

23、結(jié)婚得經(jīng)過(guò)22年以上時(shí)間，改革開(kāi)放后，家庭生命周期子女離 此階段提前，這新的家庭開(kāi)始階段推遲并延長(zhǎng)購(gòu)房若趨向年輕化，年輕人新型 的住宅，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的消費(fèi)群體，35歲以下年齡組人群占據(jù)了總?cè)巳旱?3.8%,這代人觀念超前，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)輕松，形成花明天的錢(qián)，圓今天的夢(mèng)的住房消費(fèi)理念，這批年輕人需要設(shè)施合理，私密空間好，小戶(hù)型的住宅。五、 老年型住宅的需求大部分城市已步入老年化，子女的親情理念已發(fā)生轉(zhuǎn)變，使大多數(shù)老年人都 于階段，在潛在的住房市場(chǎng)消費(fèi)中，工作半輩有空的 這部分有支付能力的老年人是不可忽視的部分，這部分有處老年人十分傾向于 老齡化社區(qū)的要求，希望有諸多的老年人活動(dòng)場(chǎng)所，提供室外交

24、往場(chǎng)所，保健 站等生活服務(wù)設(shè)施。文字很多市民都賣(mài)了舊房買(mǎi)新房，隨著一部分公房進(jìn)入市場(chǎng)交易，二手房極大的滿(mǎn)足了想買(mǎi)房而又懼于樓價(jià)居高不下的樓盤(pán)紛紛把購(gòu)房方向轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，而這批人是有能力來(lái)進(jìn)行按揭消費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的。在房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中有這么幾種不良消費(fèi)心理如下：1、投資跟風(fēng)下定心理：房產(chǎn)投資是一個(gè)新課題，咱們雖然不是專(zhuān)業(yè)人士，但 是不管在什么投資市場(chǎng)中，跟風(fēng)這種行為都是不可取的。人云亦云，輕信別人 的所謂“專(zhuān)業(yè)分析”，這些心理都是投資行為中的大忌。片面相信一些宣傳材 料或者投資人士的話(huà)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)自己的客觀分析，很容易就被套進(jìn)“只會(huì)賺錢(qián) 不會(huì)賠”的圈圈里，而這正是是危險(xiǎn)的開(kāi)始機(jī)會(huì)處處存在，就看你能

25、不能發(fā) 現(xiàn)，真正的金子”不一定存在于鬧市中，冷靜地比較，分析風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該理性地 投資。2、貪小便宜心理：近幾年來(lái)，不斷有沒(méi)拿到五證的開(kāi)發(fā)商提前售房，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)、折扣、優(yōu)惠等。促銷(xiāo)方式來(lái)引誘消費(fèi)者，雖然沒(méi)有五證但是就抓住 那些貪小便宜的消費(fèi)者獲得的利潤(rùn)還是相當(dāng)可觀的。因此產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題不斷發(fā) 生，可還是不斷有人掉進(jìn)這個(gè)陷阱之中。國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房 銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，這些是保證一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目合法開(kāi)發(fā)建設(shè)的證明，也是我 們購(gòu)買(mǎi)合法房屋產(chǎn)權(quán)的保證。在正常市場(chǎng)程序中產(chǎn)生的項(xiàng)目，彼此之間是有可比性的。如果某處的樓盤(pán)比鄰近項(xiàng)目?jī)r(jià)格低很多，那么就

26、要提高警惕了，工 程手續(xù)和建筑質(zhì)量很可能是開(kāi)發(fā)商“降價(jià)”的原因。3、聽(tīng)見(jiàn)賣(mài)光就急心理：開(kāi)發(fā)商并不是一下子將全部房源拿到市場(chǎng)中，而是分 期分批地調(diào)配出手，對(duì)于一些比較受歡迎的戶(hù)型、面積，還會(huì)故意以“售完” 為噱頭，一方面顯示樓盤(pán)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)火爆，另一方面又可以將房子壓到最后提高 價(jià)格。所以，聽(tīng)見(jiàn)賣(mài)光就著急完全是受到了開(kāi)發(fā)商心理戰(zhàn)術(shù)的影響。購(gòu)房者著 急了，也就給了開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)。如果能夠冷靜一下，看看房子究竟銷(xiāo)售了多長(zhǎng)時(shí) 間，了解整個(gè)項(xiàng)目中的戶(hù)型比例，不難發(fā)現(xiàn)即使在一個(gè)項(xiàng)目中，某一套房子也 不會(huì)是你惟一的選擇。再者保持冷靜也就為自己保持了交易中的優(yōu)勢(shì)地位，在 以后的價(jià)格談判中可能會(huì)獲得更多的好處。消費(fèi)者的

27、購(gòu)房心理對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有著很大的重要性，在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，社會(huì) 主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，不斷的轉(zhuǎn)變舊有的體制，形成了適應(yīng)市場(chǎng)變化的新體 制。而消費(fèi)者作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要主體，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間有著密切的 聯(lián)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，就是通過(guò)交易過(guò)程滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)品德需求，也是把 房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金地流通過(guò)程，使房地產(chǎn)品盡快實(shí)現(xiàn)價(jià)值。消費(fèi)者的購(gòu)房心理對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有有特殊的重要性，消費(fèi)者的購(gòu)房心理就是各種信息經(jīng)過(guò)其大 腦的整合后，形成意識(shí)，并表現(xiàn)在行為上。不同年齡、不同性格、不同階層的 消費(fèi)群，他們的購(gòu)房消費(fèi)心理都是不一樣的。因而在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，就要注重 分析消費(fèi)者的購(gòu)房心理，這樣才能明確消費(fèi)者的需求，運(yùn)

28、用一定的營(yíng)銷(xiāo)策略技 巧，以達(dá)成交易。現(xiàn)如今，買(mǎi)房已成為一種投資，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這未嘗不是機(jī)遇。隨著經(jīng)濟(jì)社 會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)水平提高，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)上漲將成為趨勢(shì)， 特別是在城市的中心地段。蕪湖屬于二線城市，在未來(lái)具有發(fā)展?jié)撃埽蔀槿?國(guó)一線大都市，那時(shí)市中心的房?jī)r(jià)將遠(yuǎn)不止 8500 平米的均價(jià)，消費(fèi)者可以從 中獲得巨大利潤(rùn)。三、商品分析1、樓盤(pán)概況華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于蕪湖市長(zhǎng)江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地 處市中心地段，是華強(qiáng)集團(tuán)2012年斥巨資重點(diǎn)打造的高端城市中心體項(xiàng)目。華 強(qiáng)廣場(chǎng)總建筑面積53.3萬(wàn)卅，其中住宅建筑面積為19萬(wàn)卅，辦公10萬(wàn)卅，商業(yè) 8.9萬(wàn)卅。項(xiàng)目

29、周邊配套成熟齊全，其中商業(yè)配套有僑鴻國(guó)際、沃爾瑪超市；醫(yī)療配套有第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中、獅子山小學(xué)。可謂滿(mǎn)城精 華，盡在眼前。華強(qiáng)廣場(chǎng)住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶(hù)型緊湊、布局合理，同城區(qū)：鏡湖區(qū)地址：鏡湖區(qū)長(zhǎng)江路延伸段，保留小區(qū)及第十一中學(xué)以東，規(guī)劃道路以北 裝修情況：毛坯主力戶(hù)型：一居室45平米 三居室108-141平米 四居室174-205平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年 09 月 16日入住時(shí)間：待定購(gòu)房費(fèi)用：首付20-30萬(wàn)以上 月供4000-5000元以上售樓地址：鏡湖區(qū)長(zhǎng)江中路與銀湖南路交叉口（蕪紡廠原址） 產(chǎn)權(quán)年限：70年付款方式：銀行按揭貸款，一次性付款容積率：4.80

30、均價(jià)：8500元物業(yè)費(fèi)：待定開(kāi)發(fā)商：蕪湖市華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司建筑類(lèi)型：塔樓，超高層物業(yè)類(lèi)別：普通住宅，公寓,寫(xiě)字樓,商鋪建筑面積：526086平方米占地面積：79356平方米2、戶(hù)型分析華強(qiáng)廣場(chǎng)戶(hù)型圖A2戶(hù)型華強(qiáng)廣場(chǎng)戶(hù)型圖B1戶(hù)型3房2廳1廚1衛(wèi)戶(hù)型：B1戶(hù)型3房2廳1廚1衛(wèi)居室分布：3室2廳1衛(wèi) 建筑面積：108平方米 戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：戶(hù)型大氣方正，氣宇軒昂；精致布局，動(dòng)靜分離，合理運(yùn)用每一寸 空間，生活境界自成；客餐廳一體化設(shè)計(jì)，可功能互通，視覺(jué)空間大氣；客廳 連通陽(yáng)臺(tái)，光通風(fēng)佳，澄明空間融入更多自然寫(xiě)意；全南臥房，享受自然舒適 陽(yáng)光。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計(jì)算此戶(hù)型參考價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：8500/平

31、方米總價(jià)：918000元首期付款：275400元月均還款：4809.99元房貸總額：642600元貸款總額：642600元還款總額：1154397.6元支付利息款：511797.6元本計(jì)算結(jié)果僅供參考，最終價(jià)格以開(kāi)發(fā)商公示售價(jià)為準(zhǔn)。華強(qiáng)廣場(chǎng) 戶(hù)型圖B2戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)戶(hù)型：B2戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)居室分布：3室2廳2衛(wèi)建筑面積：131平方米戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：戶(hù)型方正實(shí)用，南北通透；客、餐廳一脈相連，視覺(jué)空間大氣；大 尺度南向景觀陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)光充沛，視野開(kāi)闊；主臥套房，連通南向陽(yáng)臺(tái)，采光通 風(fēng)，獨(dú)享私密寧?kù)o與景觀；獨(dú)立書(shū)房設(shè)計(jì)，是書(shū)房也是客房，百變空間更實(shí) 用。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計(jì)算此戶(hù)型參考價(jià)：?jiǎn)?/p>

32、價(jià)：8500/平方米總價(jià)：1113500元首期付款：334050元月均還款：5834.34元房貸總額：779450元貸款總額：779450元還款總額：1400241.6元支付利息款：620791.6元本計(jì)算結(jié)果僅供參考，最終價(jià)格以開(kāi)發(fā)商公示售價(jià)為準(zhǔn)。華強(qiáng)廣場(chǎng) 戶(hù)型圖B3戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)戶(hù)型：B3戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)居室分布：3室2廳2衛(wèi)建筑面積：141平方米戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：方正戶(hù)型，動(dòng)靜分離，功能緊湊；商品房市場(chǎng)生命周期成長(zhǎng)期。小戶(hù)型房屋的供給量很少，利潤(rùn)空間還很小。壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。標(biāo)志 廳堂，寬景餐廳，涵養(yǎng)宏偉氣度；南北雙向步入式景觀陽(yáng)臺(tái)，通透陽(yáng)光美景， 悠閑欣賞自然；客、餐廳一脈相連

33、可功能相通，會(huì)客宴賓，彰顯尊榮闊氣風(fēng) 范；南向主臥套房，獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，私享空間更顯生活?lèi)芤狻０窗唇?0年、基準(zhǔn)利率計(jì)算此戶(hù)型參考價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：8500/平方米總價(jià)：1198500元首期付款：359550元月均還款：6279.71元房貸總額：838950元貸款總額：838950元還款總額：1507130.4元支付利息款：668180.4元本計(jì)算結(jié)果僅供參考，最終價(jià)格以開(kāi)發(fā)商公示售價(jià)為準(zhǔn)。華強(qiáng)廣場(chǎng)戶(hù)型圖B4戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)戶(hù)型：B4戶(hù)型3房2廳1廚2衛(wèi)居室分布：3室2廳2衛(wèi)建筑面積：142平方米戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：戶(hù)型方正緊湊，南北通透，功能空間嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分；入戶(hù)玄關(guān)，超大收 納，優(yōu)化空間使用資源；客、餐連廳

34、，超大空間匹配主人品位；大尺度南向景 觀陽(yáng)臺(tái)，與客廳相連，最大尺度采光聚景。華強(qiáng)廣場(chǎng) 戶(hù)型圖B5戶(hù)型4房2廳1廚2衛(wèi)戶(hù)型：B5戶(hù)型4房2廳1廚2衛(wèi)居室分布：4室2廳2衛(wèi)建筑面積：174平方米戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：戶(hù)型四明方正，功能劃分更細(xì)；超大景觀陽(yáng)臺(tái)，創(chuàng)造全區(qū)域觀景平 臺(tái)，享受自然時(shí)刻到訪；入戶(hù)玄關(guān)，私密實(shí)用，巧妙優(yōu)化空間資源；客、餐廳 一脈相連，營(yíng)造良好空間視覺(jué)感，美觀大方；靜謐書(shū)房，獨(dú)立呈現(xiàn)；南向主臥 套房，專(zhuān)配主衛(wèi)、衣帽間，自成一體盡顯大家風(fēng)范。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計(jì)算此戶(hù)型參考價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：8500/平方米總價(jià)：1479000元首期付款：443700元月均還款：7749.42元房貸總額：10353

35、00元貸款總額：1035300元還款總額：1859860.8元支付利息款：824560.8元本計(jì)算結(jié)果僅供參考，最終價(jià)格以開(kāi)發(fā)商公示售價(jià)為準(zhǔn)。華強(qiáng)廣場(chǎng) 戶(hù)型圖B6戶(hù)型4房2廳1廚3衛(wèi)戶(hù)型：B6戶(hù)型4房2廳1廚3衛(wèi)居室分布：4室2廳3衛(wèi)建筑面積：205平方米戶(hù)型點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)核心位置，中央景觀樓王；超大面寬客、餐雙廳貫通，接 270°轉(zhuǎn)角寬景陽(yáng)臺(tái)；雙主臥套房，三臥室朝南，均帶飄窗，全明空間，美觀大 方；獨(dú)立書(shū)房，通透雅室，涵養(yǎng)人生境界。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計(jì)算此戶(hù)型參考價(jià):單價(jià)：8500/平方米總價(jià)：1742500元 首期付款：522750元月均還款：9130.07元房貸總額：1219

36、750元貸款總額：1219750元還款總額：2191216.8元支付利息款：971466.8元本計(jì)算結(jié)果僅供參考，最終價(jià)格以開(kāi)發(fā)商公示售價(jià)為準(zhǔn)3、優(yōu)勢(shì)華強(qiáng)廣場(chǎng)是蕪湖市中心更新再造的代表作，華強(qiáng)集團(tuán)以世界級(jí)運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，舉當(dāng) 代領(lǐng)銜實(shí)力，在深耕蕪湖8年之后，2012冠耀皖江，首創(chuàng)53萬(wàn)卅國(guó)際都會(huì)中 心體，打造蕪湖城市之心華強(qiáng)廣場(chǎng)以國(guó)際一流都會(huì)中心體為藍(lán)本，云集了世界一流都會(huì)中心之精華，有 著紐約洛克菲勒中心、東京六本木、上海新天地等中心體規(guī)劃靈感；也有倫敦 海德公園一號(hào)、新加坡吉寶灣、香港天璽等都會(huì)豪宅鍛造精髓；更獨(dú)具第五大 道、香榭里大道等城市街區(qū)生活氛圍是中國(guó)城市中心升級(jí)的國(guó)際解決方案 提供者。

37、地處市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠濱江商圈，周邊配套成熟齊全， 建成后將成為集高檔小區(qū)、購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多功能于 一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。4、劣勢(shì)地處鬧市，居住環(huán)境較為吵雜到售樓處就沒(méi)有直達(dá)公交車(chē)了，不是十分便利5、交通情況公交：1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、38路、 35路、38路、104路（晚）、106路（晚）到“第一中學(xué)”站位于中山路與長(zhǎng)江路交匯處的華強(qiáng)廣場(chǎng)，路況良好，且長(zhǎng)江路的高架橋出 口處就位于華強(qiáng)廣場(chǎng)，大大增加了車(chē)流量的通暢。華強(qiáng)廣場(chǎng)位于長(zhǎng)江路段，并在第十一中學(xué)東面，是蕪湖的市中心地段，周 邊配套成熟。6、周邊

38、配套類(lèi)目項(xiàng) 目名稱(chēng)配套說(shuō)明距離父通 出行公 交陶溝3路上行;3路下行;6路上行;6路下行;16路上 行;16路下行；36路上行；36路下行；39路上行；39 路下行;48路上行;48路下行;101路上行;101路下 行;102路上行;102路下行;109路上行;109路下 行;111路上行;111路下行224米教育 配套幼 兒 園金色 禧蕾 幼兒 園長(zhǎng)江中路78392米小 學(xué)育紅 小學(xué)安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)763米中 學(xué)蕪湖 市第 十一 中學(xué) 西門(mén)安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)759米生活 配套超 市六子 超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)389米吉貿(mào) 超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)425米公 園蕪湖 大劇 院安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)

39、123米其/、他新蕪 路郵 政所新蕪路12894米其他其/、李茹安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)275米配套他萍診 所7、商品房市場(chǎng)特點(diǎn)蕪湖市商品房處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有各自的開(kāi)發(fā)商。各個(gè)開(kāi)發(fā) 商都有其擅長(zhǎng)的戶(hù)型和項(xiàng)目8、商品房市場(chǎng)生命周期成長(zhǎng)期 房屋的供給量少，利潤(rùn)空間還很大。壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。9、產(chǎn)品分析總結(jié)SWO分析機(jī)會(huì)生命周期處于成長(zhǎng)期，市場(chǎng)空間大威脅房地產(chǎn)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)大優(yōu)勢(shì)房屋的需求量很大劣勢(shì)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于消費(fèi)者心理接受價(jià)格四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：在現(xiàn)今的蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套 設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)

40、用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購(gòu)。房地產(chǎn) 項(xiàng)目名 稱(chēng)中央城恒大華府華強(qiáng)廣場(chǎng)起價(jià)4900元/平米6300元/平米8500元/平米均價(jià)4900元/平米約6800元/平米8500元/平方米規(guī)劃戶(hù)8000 戶(hù)總共1858戶(hù)10000戶(hù)數(shù)建筑類(lèi)型板樓,塔樓,多層,小高層,高層板樓,塔樓,小咼層,高層多層,咼層,超咼層裝修情況毛坯精裝毛坯位置弋江區(qū)緯四路以城東新區(qū)赤鑄山路與鏡湖區(qū)長(zhǎng)江路延伸南，緯五路以鳩江北路交匯處東北段，保留小區(qū)及第十北，九華南路以西，中山南路以 東，花津南路39 號(hào)方向一中學(xué)以東，規(guī)劃道路以北建筑面積1600000平方米407537平方米526086平方米綠化率65%47.28%

41、65.2%容積率1.991.804.80社區(qū)配套周邊配套：周邊配套：周邊配套：學(xué)校：第十學(xué)校：蕪湖一學(xué)校：安師大二中學(xué)小區(qū)配備45中、科技學(xué)院、雙語(yǔ)學(xué)校附中、蕪湖市第11中學(xué)、獅子山小學(xué)萬(wàn)平米商業(yè)配套小區(qū)：東方紅商業(yè)：凱德廣-中央城財(cái)富郡、城市之光、柏莊場(chǎng)、蕪湖僑鴻國(guó)際購(gòu)街，涵蓋餐飲娛觀邸、三潭音悅、大物中心、蕪湖僑鴻皇樂(lè)、購(gòu)物休閑、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、大型超市、五星級(jí)酒觀花園通信：電信、移冠假日酒店、鳳凰美 食街、星光燦爛大劇 院、匯金廣場(chǎng)、徽商店、高檔寫(xiě)字樓、國(guó)際會(huì)展中 心等幼稚園：安 徽師范大學(xué)附屬 中央城幼兒園郵局：利民 路郵局銀行：交通 銀行超市：歐尚超市內(nèi)部配套：小區(qū)配有商 業(yè)、五星級(jí)酒店

42、百瑞大酒店車(chē)位數(shù)：地上停車(chē)位8000個(gè)車(chē)位配比：1： 1周邊商業(yè)：超市：歐尚超市動(dòng)大樓商業(yè)：長(zhǎng)江市場(chǎng)園、金融服務(wù)中心、 城市商業(yè)中心醫(yī)院：蕪湖市第一醫(yī)院政府：蕪湖市政府及相關(guān)行政設(shè)施生態(tài)：神山公園、太陽(yáng)埠、扁擔(dān) 河、西陽(yáng)河、方特夢(mèng) 幺J土國(guó)內(nèi)部配套：小區(qū)配置：47000平米超大私家內(nèi)湖、25000平米歐洲皇家風(fēng)情園林、11600平米恒大主題 劇場(chǎng)、5200平米超五 星級(jí)豪華會(huì)所、2700 平米國(guó)際雙語(yǔ)幼兒 園。車(chē)位配比：1:1.53周邊商業(yè)：財(cái)富廣場(chǎng)銀行：招商銀 行、建設(shè)銀行、光大 銀行小區(qū)：師大公 禺、勞動(dòng)新村、申園 街小區(qū)醫(yī)院：蕪湖市第一人民醫(yī)院通信：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信其它：沃爾瑪超市、供

43、電大廈內(nèi)部配套：幼兒園、居委會(huì) 等配套設(shè)施，可為賣(mài) 場(chǎng)經(jīng)商人士提供完善 的生活配套周邊商業(yè)：凱德廣場(chǎng)、蕪湖僑鴻 國(guó)際購(gòu)物中心、蕪湖 僑鴻皇冠假日酒店、 鳳凰美食街、星光燦 爛大劇院、匯金廣 場(chǎng)、徽商財(cái)富廣場(chǎng)小區(qū)配備45 萬(wàn)平米商業(yè)配套 -中央城財(cái)富 街，涵蓋餐飲娛 樂(lè)、購(gòu)物休閑、 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、大型 超市、五星級(jí)酒 店、高檔寫(xiě)字 樓、國(guó)際會(huì)展中 心等周邊學(xué)校：中小學(xué)：第 十二中學(xué)幼兒園：安 徽師范大學(xué)附屬 中央城幼兒園周邊交通：公交10路、 24路、26路、32 路、36路、37 路、44路、48 路、109（夜）路長(zhǎng)江市場(chǎng)園、金 融服務(wù)中心、城市商 業(yè)中心東方紅郡、城市 之光、柏莊觀邸、三 潭音

44、悅、兆通大觀花 園小區(qū)電信、移動(dòng)大樓蕪湖市政府及相 關(guān)行政設(shè)施周邊公園：神山公園、太陽(yáng)埠、扁擔(dān)河、西陽(yáng) 河、方特夢(mèng)幻王國(guó)周邊醫(yī)院：蕪湖市第一醫(yī)院周邊學(xué)校：學(xué)校：蕪湖一 中、科技學(xué)院、雙語(yǔ) 學(xué)校周邊交通：公交4路、7 路、15路、40路、 42路、45路招商銀行、建設(shè)銀 行、光大銀行師大公寓、勞動(dòng)新 村、申園街小區(qū)中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信沃爾瑪超市周邊公園：濱江公園、赭山 公園周邊醫(yī)院：蕪湖市第一人民 醫(yī)院周邊學(xué)校：安師大附中、蕪 湖市第11中學(xué)、獅子 山小學(xué)周邊交通：公交1路、2 路、12路、13路、14 路、18 路、25 路、28路、34路、 35路、38路、104（夜）路、106（夜） 路智能

45、化非智能智能化程度較低智能化程度較高車(chē)位狀 況地上車(chē)位800個(gè)1:1.53的超高車(chē)位1:1.3超高車(chē)位與恒大華府和中央城相比華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于蕪湖市長(zhǎng)江南路西側(cè)，吉和北 路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地處市中心地段，斥巨資重點(diǎn)打造的高端城市中心體項(xiàng)目。華強(qiáng)廣場(chǎng)總建筑面積53.3萬(wàn)卅，其中住宅建筑面積為19萬(wàn)卅，辦公10 萬(wàn)卅，商業(yè)8.9萬(wàn)卅。可謂是房種類(lèi)型多樣可以滿(mǎn)足各類(lèi)人群對(duì)理想房的追求。優(yōu)勢(shì)：從周邊配套這方面講其與恒大和中央城相比周邊配套成熟齊全，其主要表 現(xiàn)在1、學(xué)校 有安師大附中、蕪湖市第11中學(xué)、獅子山小學(xué)等。教育設(shè)施齊全且 完備可以滿(mǎn)足孩子在成長(zhǎng)的各個(gè)階段在父母的精心照顧下完成自己在各個(gè)階

46、段 具有較高質(zhì)量的學(xué)業(yè)，避免因求學(xué)問(wèn)題導(dǎo)致的父母與孩子的相思之苦。同時(shí)促 進(jìn)父母與孩子之間的交流。2、商 業(yè)：周?chē)膭P德廣場(chǎng)、蕪湖僑鴻國(guó)際購(gòu)物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒 店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場(chǎng)、徽商財(cái)富廣場(chǎng)等都是大型的且 知名度較高且成熟的的大型商場(chǎng)。中央城對(duì)面新開(kāi)發(fā)的商業(yè)街相比，華強(qiáng)廣場(chǎng) 周邊的商業(yè)場(chǎng)所提供商品質(zhì)量高，種類(lèi)齊全，且價(jià)格適宜。3、銀行：招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行等能滿(mǎn)足人們多樣化儲(chǔ)蓄心理和個(gè) 人多樣化理財(cái)偏好的需要。促進(jìn)個(gè)人、商業(yè)團(tuán)體消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的需要。4、醫(yī)療在醫(yī)療上臨近蕪湖市設(shè)備最齊全知名度最高的蕪湖市第一人民醫(yī)院， 就診方便。使居住其中的人深切感受到身

47、體健康得到巨大的保障。為自己的更 好的學(xué)習(xí)、工作和生活提供了強(qiáng)大的后盾。5、周邊交通：公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104（夜）路、106（夜）等公交路徑多樣涵蓋了不同一日之內(nèi)不同的 時(shí)間段。為住戶(hù)隨時(shí)隨地的出行提供了便利之行。6物業(yè)管理智能化；智能化程度高，引進(jìn)國(guó)外最先進(jìn)的技術(shù)將物業(yè)管理打造為 全智能的設(shè)備，讓住戶(hù)感受王公貴族的高貴生活，凸顯自身地位的高貴。7、住宅優(yōu)勢(shì) 華強(qiáng)廣場(chǎng)住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶(hù)型緊湊、布局 合理，同時(shí)擁有1: 1.3超高車(chē)位配比；商業(yè)8.9萬(wàn)川，5層裙樓；辦公10萬(wàn)叭 分A、B、C、D四棟，242

48、8層超高層，其中A幢為3.4萬(wàn)方純寫(xiě)字樓，BCD® 共計(jì)6.6萬(wàn)方商務(wù)公寓。商務(wù)公寓戶(hù)型方正、精致，層高 3米，以45卅戶(hù)型為 主，根據(jù)使用需要可自由組合大小，精裝銷(xiāo)售。可以滿(mǎn)足人們多樣化的需要。8、 商業(yè)區(qū)商業(yè)部分則是以4萬(wàn)方電子世界為主力的商業(yè)體。蕪湖華強(qiáng)廣場(chǎng) 是既沈陽(yáng)、青島、石家莊、重慶等地后，華強(qiáng)集團(tuán)旗下打造的“高端、時(shí)尚、精品”數(shù)字廣場(chǎng)一一華強(qiáng)電子世界進(jìn)軍全國(guó)的又一商業(yè)據(jù)點(diǎn)，是華東最大，長(zhǎng) 三角洲區(qū)域唯家電子世界賣(mài)場(chǎng)。此外，商業(yè)業(yè)態(tài)還包括高端百貨、動(dòng)漫城、影院、配套餐飲等。9、 風(fēng)格設(shè)計(jì)獨(dú)樹(shù)一幟項(xiàng)目整體為德國(guó)集簡(jiǎn)建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假風(fēng) 格重金打造。清晰的轉(zhuǎn)角、簡(jiǎn)潔的造

49、型、精確的比例、功能的強(qiáng)調(diào)以及良好的 施工品質(zhì)再通過(guò)天然石材、熱帶植被、噴涌式水景的相互變換，讓建筑本身與 景觀、巧妙的融于一體。10、在容積上華強(qiáng)廣場(chǎng)以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì) pk恒大華府和中央城。11、位于城市的正中心，地理位置優(yōu)越。12、綜合來(lái)看華強(qiáng)廣場(chǎng)建成后將成為集高檔小區(qū)、購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。劣勢(shì)：與恒大華府和中央城相比華強(qiáng)廣場(chǎng)的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在：1、房?jī)r(jià)偏高位居城市市中心。在價(jià)格優(yōu)勢(shì)弱。2、建筑類(lèi)型偏少。3、在車(chē)位狀況上，1:1.3超高車(chē)位遜色于恒大華府的1:1.534、因?yàn)樾缕鹬闶袌?chǎng)占有率低在市場(chǎng)占率低。五、企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告

50、分析1、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：鏡湖區(qū)：白金灣、世茂濱江花園、左岸生活、鏡湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、白金灣、名流印象等弋江區(qū)：柏莊跨界、中央城、華侖港灣、柏莊麗城、奧韻康城、偉星金域華府等鳩江區(qū)：恒大華府、柏莊觀邸、東紫園、東城豪庭、三潭音悅、金都檀宮等2、華強(qiáng)廣場(chǎng)與恒大華府的廣告分析與比較：1）投資規(guī)模比較： 華強(qiáng)廣場(chǎng)是華強(qiáng)集團(tuán)2012年斥巨資重點(diǎn)打造的高端城市綜合體項(xiàng)目，90年蕪紡廠原址構(gòu)建，總建筑面積 53.3萬(wàn)卅，其中住宅區(qū)建筑面積為19萬(wàn)卅；商 業(yè)8.9萬(wàn)叭 5層裙樓；辦公10萬(wàn)叭分A、B、C、D四棟，24 28層超高 層，其中A幢為3.4萬(wàn)方純寫(xiě)字樓，BCDS共計(jì)6.6萬(wàn)方商務(wù)公寓。華強(qiáng)廣場(chǎng)住宅含9棟超高

51、層，與商業(yè)分隔管理，戶(hù)型緊湊、布局合理，同時(shí)擁有1：1.3超高車(chē)位配比；商業(yè)8.9萬(wàn)川，5層裙樓；辦公10萬(wàn)川，分A、B、C、D 四棟，2428層超高層，其中A幢為3.4萬(wàn)方純寫(xiě)字樓，BCD幢共計(jì)6.6萬(wàn)方 商務(wù)公寓。商務(wù)公寓戶(hù)型方正、精致，層高 3米，以45卅戶(hù)型為主，根據(jù)使用 需要可自由組合大小，精裝銷(xiāo)售。 蕪湖恒大華府項(xiàng)目總建筑面積約 40萬(wàn)平米，規(guī)劃設(shè)計(jì)30棟住宅，含9棟 11F小高層和21棟15F高層。以17.73%超低建筑密度，105米樓間距、47.28% 綠化率、1： 1.53的車(chē)位比打造蕪湖的高端居住區(qū)。2）目標(biāo)市場(chǎng)策劃比較：市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是

52、應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔中未 被挖掘的潛在客戶(hù)。 華強(qiáng)廣場(chǎng)樓盤(pán)特色：教育社區(qū)、城市豪宅、投資地產(chǎn)。華強(qiáng)廣場(chǎng)客戶(hù)定位：產(chǎn)品居室三居室四居室面積45m2108-141m174205 m2核心客群1、鏡湖區(qū)個(gè)體戶(hù)、: 以及自身具有文化藝術(shù)氣 能力較強(qiáng)的階層。2、年 約在35到55歲。3、家 入中年期，人口簡(jiǎn)單，居 娛樂(lè)性與休閑性較。4對(duì) 有著咼檔次的要求，有“ 值”的消費(fèi)心理，他們追 但他們又是商人，有商人 性，既有“物有所值” 的虛榮心，喜歡攀比和玄 程度相對(duì)較底，但喜歡附 布望通過(guò)外在條件來(lái)追求 位。拆遷戶(hù)居民 質(zhì)的經(jīng)濟(jì) :齡：年齡大 :庭結(jié)構(gòu)已進(jìn) 住空間之 寸住宅小區(qū) 物有所 求品位， 的交易本 5有強(qiáng)烈

53、 耀，文化 庸風(fēng)雅， 文化品 蕪湖恒大華府客戶(hù)定位方案 ：產(chǎn)品二房、小三房、大三房四房（含小三房復(fù)式）面積80-95 m280-120120-140140-160段/90-110 mm2m2m2核心蕪湖首周邊區(qū)域老城區(qū)板蕪湖市中客群次置業(yè)客板塊外溢改善塊外溢自住剛冋端改善需求戶(hù)、市內(nèi)外性客戶(hù)；工業(yè)性改善性客客戶(hù)、企業(yè)高剛性投資客區(qū)企業(yè)移民和戶(hù)；周邊工業(yè)層管理者，私戶(hù)、恒大品個(gè)體私營(yíng)業(yè)區(qū)企業(yè)管理營(yíng)業(yè)主、公務(wù)牌跟隨者主、生意人者，市內(nèi)儲(chǔ)備員、事業(yè)成功養(yǎng)老客戶(hù)人士3）產(chǎn)品定位策略比較 安徽蕪湖華強(qiáng)廣場(chǎng)于蕪紡廠原址構(gòu)建，定位為“ 53萬(wàn)平方米國(guó)際都會(huì)中心 體”，“于中心之處再造中心”。涵蓋國(guó)際公館、國(guó)

54、際中心、國(guó)際公寓、高端 百貨、電子世界五大業(yè)態(tài)。項(xiàng)目整體為德國(guó)集簡(jiǎn)建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假 風(fēng)格重金打造。清晰的轉(zhuǎn)角、簡(jiǎn)潔的造型、精確的比例、功能的強(qiáng)調(diào)以及良好 的施工品質(zhì)再通過(guò)天然石材、熱帶植被、噴涌式水景的相互變換，讓建筑本身 與景觀巧妙的融于一體。華強(qiáng)廣場(chǎng)建成后將成為集高檔小區(qū)、購(gòu)物、餐飲、文 化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合 體。擁享奢派城市生活，盡在華強(qiáng)廣場(chǎng)。 安徽蕪湖恒大華府“恒大品牌，精品華府”。打造蕪湖全精裝修社區(qū)，鑄造高端社區(qū)，以歐陸新古典主義建筑風(fēng)情揉合現(xiàn)代元素，塑造皇室高貴與奢華， 并且達(dá)到國(guó)標(biāo)綠色建筑最高的三星標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造出豪宅生活不可

55、多得的靈動(dòng)意境，給住戶(hù)提供一個(gè)高品質(zhì)、高品味的生活空間，實(shí)力鑄就蕪湖全新的人居標(biāo) 桿。4）廣告訴求策略比較：“擁享奢派城市生活，盡在華強(qiáng)廣場(chǎng)”、“于中心處再造中心”。蕪湖華強(qiáng) 廣場(chǎng)的廣告訴求為高端、奢侈、高貴、繁華、方便。更多的是強(qiáng)調(diào)他奢侈、大 氣的建筑設(shè)施及方便的地理位置。“市府央?yún)^(qū)，御湖豪邸”，蕪湖恒大華府的你訴求點(diǎn)位奢華、意境。御湖美景、私家內(nèi)湖、皇家風(fēng)情園林，更多的是強(qiáng)調(diào)他奢華、高貴、優(yōu)雅的環(huán)境。5）廣告表現(xiàn)策略比較：華強(qiáng)廣場(chǎng)與恒大華府目前的廣告都比較少，且廣告形式相近，都采用了傳 單廣告、公交牌廣告、燈箱廣告、路牌廣告、報(bào)紙廣告、贈(zèng)品廣告等，而且也 都拍攝了自己的宣傳片。但是二者廣告的訴求重點(diǎn)及表現(xiàn)意境卻是有很大區(qū)別的（ 絲路出品-蕪湖華 強(qiáng)廣場(chǎng)、恒大華府30秒宣傳片比較）第三部分：廣告策略一、目標(biāo)策略1、廣告宣傳目的1）把項(xiàng)目宣傳與華強(qiáng)廣場(chǎng)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥?shù)立華強(qiáng)廣場(chǎng) 的品牌形象；2）樹(shù)立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象；3）把“華強(qiáng)廣場(chǎng)”塑造成品質(zhì)卓越的蕪湖區(qū)第一樓盤(pán)