1、會計學1昆明寫字樓市場調研昆明寫字樓市場調研2城市分析2城市區位環境昆明市位于中國西南地區云南省的省會城市城市人口至2008年底約為230萬，在全國排名23位昆明是中國西南地區的門戶城市西南地區的交通樞紐 城市分析 昆明，云南省會城市，是國家級歷史文化名城。作為云南省唯一的特大城市和西部地區第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經濟、文化、科技、交通中心，是我國重要的旅游、商貿城市、西部地區重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！ 此外，它還是中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，是中國唯一面向東盟的大都市。 昆明處于“中國-東盟”自由貿易區與泛珠三角區域合作的交匯點，是我國內地

2、通往東南亞、南亞的重要門戶；也是我國唯一溝通太平洋、印度洋、鏈接東亞、東南亞、南亞的重要前沿。隨著中國與東盟交通合作規劃設想的出臺，昆明已成為中國與東南亞各國交往最密切、交流成果最多、最具合作優勢的城市；也成為了東盟、尤其是次區域五國國際間的跨國經濟交流和技術交流的重要平臺。 昆明，正以強大的集結力量推動自身成為輻射“三亞、兩洋”的“泛亞經貿次級中心”！2區位變化：昆明是在中國與東南亞跨邊境約240萬平方公里區域上，唯一的、也是最具有中心都會特征的城市地區。隨著連接東南亞、南亞國際大通道的建設和中國東盟自由貿易區的開辟，昆明與周邊國家和地區貿易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國內交通的末端、經

3、濟輻射末端的狀況。昆明市發展現狀： 大環境下，昆明迎來新的發展機遇昆明 城市分析2城市功能定位：按照昆明社會經濟發展目標和昆明城市總體規劃，城市定位為：“歷史文化名城”、“春城”、“中國面向東南亞、南亞區域性國際性商貿旅游城市，中國最適于居住與創業的現代化開放城市和山水園林生態城市”。昆明市功能定位： 昆明城市商業需要更大的發展 城市分析2（一）商務體系承擔區域性和國際性集會展、辦公、娛樂于一體的商務中心區； （二）貿易體系具有面向省內外和境外的貿易功能，包括展覽中心、展銷中心、商品交易中心； （三）物流體系發展以倉儲、運輸、信息、服務于一體的綜合性物流中心； （四）購物體系體現多層次購物功能

4、，包括各級商業零售網點、特色商業區和農貿市場。昆明市發展方向： 第三產業為主的綜合性商業體系 城市分析2市中心基地城市環線火車站鐵路線城市主干道長途汽車站 城市分析交通分析2昆明藝術學院昆明工學院云南師范大學123云南民族學院云南大學昆明大學456昆明醫學院云南中醫學院78滇池大觀園西寺塔東寺塔金馬碧雞坊翠湖圓通寺1234567 城市分析城市歷史文化設施2建立現代化的城市商業控制指標體系。2010年規劃基本指標： 2010年規劃人口：223萬，其中戶籍人口180萬，非戶籍人口43萬。社會消費品零售總額計劃達到630億元，年平均增長10%； 人均擁有零售商業網點面積達到1平方米。至2003年9月

5、，昆明人均擁有商業營業面積約為0.9平方米，規劃結合昆明實際和發展，參考國內其它城市的指標，確定規劃人均擁有零售商業面積為1平方米，零售商業總面積為223萬平方米。 2010年昆明市規劃基本指標： 商業面積達到1/人 城市分析2昆明城市技術指標-人口經濟指標城市人口經濟指標20062007200820092010人口總人口（萬人）615.20619.33623.9628636增長率（ ）6.476.025.595.85.8市區人口（萬人）362.91366.02375.09383.08400.68增長率（ ）8.518.56 24.721.345.9社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元）

6、484.2569.42 700.74864.611060.19增長率（%）16.517.623.123.422.6城市零售總額（億元）427.51503.09614.87759.22933.08增長率（%）16.817.722.223.522.9GDPGDP（億元）1207.291393.691605.391808.652120.37增長率（%）13.612.514.212.814.0人均GDP（元）1973022578259212889433550增長率（%）15.215.3614.811.416.1收入人均收入（元）1076612083144821649618876增長率（%）12.012

7、.2313.313.014.4 城市分析2環境資源能源工業農業第三產業靜 脈產 業GDP環境NPOO末端治理可恢復可修復無害化其它保障措施： 政策需求 資金需求 機構需求 創新需求支撐體系： 信息平臺 物流系統 交易平臺 基礎設施資金能源生 態 影響 生態保育昆明市循環經濟發展20082020 總體規劃昆明市場環境分析 城市分析2昆明市場環境分析10月昆明樓市銷售情況分析 城市分析2昆明市場環境分析10月份，成交量在前三周呈現平穩上升趨勢，第四周成交套數最高 1105 套，成交面積從第二周開始下降，第三周成交面出現本月最低的 5288.44 ，第四周回升至本月最高位，由此看出本月成交面積呈現“

8、高、低、高”的額在本月前三周漲幅波動不大，反而在第四周出現大幅度上升，成交金額上升至本月最高的 76118.2 /萬元。從本月成交均價來看，對比第四周成交面積、成交套數在本月排名第一，反而第四周成交均價本月最低，由此可以看出本月前三周商品房成交大部分以小面積，高單價的商業項目為主，從第四周開始成交主要以大面積的住宅項目為主，在政策嚴厲的調控下，目前昆明房地產住宅剛性需求依然存在，大面積的住宅產品成為目前限購政策下消費者所青睞的產品。10月昆明樓市銷售情況分析 城市分析2昆明各競爭樓盤物業類型統計分析 在競爭物業類型方面，住宅占樓市總體量的26，商業占樓市總體量的35%，寫字樓占樓市總體量的21

9、%，別墅類占樓市總體量的10%，酒店式公寓占樓市總體量的4%，公寓占樓市總體量的4%。從以上數據可以看出，在當前住宅政策未見松動的情況下，開發商們開始加快商業樓盤的推盤進度，商業項目成為目前市場關注的焦點。 城市分析昆明市場環境分析2寫字樓市場研究2Part1 寫字樓市場概述2昆明寫字樓市場簡介 20世紀7080年代，昆明寫字樓建設起步。這一時期的產品以計劃經濟體制下的行政辦公樓為核心，單調、統一的模式奠定了第一代寫字樓產品的總體基調。 到了上世紀90年代，受世博會利好的影響，昆明寫字樓進入了急劇擴張的出貨期。作為以市場化產品為核心的第二階段發展期，如火如荼的盲目開發，孕育出大批良莠不齊的寫字

10、樓項目，供大于求的市場放量讓寫字樓產品在高度“興奮”后消化不良。 經過數年的沉寂后，市場對寫字樓產品的需求重新顯現。借西部大開發帶來的機遇，大湄公河次區域經濟交流合作的加強，昆明這個定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開啟了新城的建設。招商引資下，一家家外商獨資企業、中外合資企業、省外財團的入駐，一個個商業園區、工業園區的誕生，積聚數年的商務辦公需求終于爆發，高檔化、智能化、國際化、花園式的寫字樓產品應運而生，而這些元素也成為第三代寫字樓產品的特征。 近兩年來，星都國際總部基地、順城雙塔、俊發中心、怡泰領域時代、欣都龍城、中央商務一號、東方首座、南亞之門這些已建和待建項目的亮相，開始填補昆明寫

11、字樓市場高檔產品的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫字樓產品的崛起可謂來勢洶洶：城市綜合體配建的5A甲級、6E級智能寫字樓、CBD范圍內規劃的超高層寫字樓、以及新城區出現的商務花園寫字樓，配合著城市經濟發展的需求，商務樓宇建設駛入快車道。寫字樓市場概述2昆明寫字樓發展歷程-昆明商務市場趨于成熟化寫字樓市場概述2昆明寫字樓發展趨勢-由產品功能向人性化、環保化發展第一代寫字樓僅滿足基本使用功能護國大廈第二代寫字樓從純寫字樓向商住樓調整美亞大廈第三代寫字樓產品智能化運用紅塔大廈第四代寫字樓具有5A智能化和初步的環保理念南亞之門寫字樓市場概述2昆明寫字樓發展趨勢-昆明寫字樓分部一覽昆明寫字樓分布“三

12、橫三縱核心區”三橫（東西向）：-拓風路、金碧路一線-東風路、南屏街-人民路沿線-三縱：-北京路沿線-北塔路沿線-青年路沿線銀海SOHO廣福商業也中心凱旋大廈昆明目前寫字樓主要集中在傳統的三橫三縱范圍內；本案位于市中心核心商圈地帶，在傳統的寫字樓聚集區輻射范圍內，同時隨著昆明城市更新改造進程的推進，市中心土地稀缺價值凸顯，本案寫字樓機會將日趨凸顯.寫字樓市場概述2目前昆明寫字樓的三種經營模式-主要有高端租務、中高端銷售及低端租務市場昆明寫字樓未來將以高檔租務市場為主高檔租務：早期的華一廣場、志遠大廈及近期的俊發中心等，客戶多為中大型企業客戶,檔次高.中高檔銷售：以匯都國際二期、順城雙塔、世紀中心

13、等為代表，客戶組成比較復雜.中低端租務：散步廣，分布于各區域，供應量大，以中小企業為主.寫字樓市場概述2昆明在售及潛在寫字樓供應情況寫字樓售價出現倒掛現象，寫字樓價格與住宅相差無幾中心區：順城雙塔、世紀中心、東方首座等、南亞之門.北市區：北辰財富中心、俊發中心、金領地、志遠城市綜合體、和諧世紀；南市區：星都國際總部基地、中央金座、奧宸財富廣場、南亞風情第一城等.從售價上看，順城雙塔和俊發中心均價都在13000元/平米，而金領地均價僅7000元/平米，寫字樓售價出現倒掛現象.注：在成熟商務區寫字樓價格為住宅的2倍，相反則稱為倒掛.寫字樓市場概述2昆明在用寫字樓主要分布二手寫字樓沿主干道分布，主要

14、集中在北路、人民路、青年路、東風路沿線從調查的寫字樓分布看，二手寫字樓主要分布在北京路、人民路、東風路沿線.寫字樓市場概述2昆明寫字樓發展日益成熟，多元化發展，配套日益完善.未來寫字樓向5A智能化、人性化、環?；l展趨勢.商圈多元化帶動寫字樓多元化發展趨勢，除中心區外，南市區和北市 區是未來寫字樓主要聚集地.未來寫字樓發展將以高檔租務市場為主.一手寫字樓售價處于倒掛現象，寫字樓市場發展空間大.二手寫字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風路等主干道沿線.小結2Part2 寫字樓市場經營狀況分析2寫字樓市場經營狀況分析昆明寫字樓租金總述近年來寫字樓租金呈現良性上漲趨勢近年來寫字樓租金呈良性上漲

15、趨勢從昆明純寫字樓的市場平均租金水平來看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2009年昆明市平均租金水平為37.97元/月，上漲率為7.4%，2010年昆明市平均租金水平為39.76元/月，上漲率為8.3%，2011年昆明市平均租金水平為45.59元/月，上漲率為9.3%.寫字樓市場經營狀況分析2昆明寫字樓租金總述主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極化發展趨勢.高端寫字樓進入帶來租金兩級分化從昆明寫字樓租金分布圖可以看出目前寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米之間；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要為俊發中心、紅塔大廈、順城雙塔新興寫

16、字樓.由此可以看出，高端寫字樓的進入帶來租金兩極化趨勢明顯.寫字樓市場經營狀況分析2昆明寫字樓出租率近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯.近年來寫字樓出租率上漲明顯，空置率低從出租率來看，2008年市場出租率平均水平在82.64%，2009年市場出租率平均水平在86.64%，上漲率為4.8%；2010年市場出租率平均水平88.24%，2011年市場出租率平均水平89.32%.而部分檔次較高的寫字樓出租率在90%以上，甚至100%.寫字樓市場經營狀況分析2中心區：56%租金低于40元/從中心區租金結構圖看56%樓盤租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。北市區：

17、平均租金較高，50%樓盤于50元北市區寫字樓總量相對較少，但整體租金偏高，主要由于北市寫字樓發展相對緩慢，新興寫字樓拉升整體租金價格。南市區：在用寫字樓較少，檔次參差不齊南市二手寫字樓量較少，檔次參差不齊，隨著星都國際總部基地、南亞風情第一城、中央金座、奧宸財富廣場等寫字樓入市帶來新一輪租金提升不同區域下寫字樓租金分析中心區租金穩定，北市整體租金較高，南市區參差不齊.寫字樓市場經營狀況分析2不同區域下寫字樓租金分析中心區寫字樓租金穩定，集中在30-50元/平方米區位檔次售價（元/）寫字樓名稱 租金（/月）電梯數量電梯品牌車位數量物管費用（元/月/）市中心高只租不售志遠大廈40-604三菱 地上

18、30個，地下70個 5市中心高只租不售環球金融 60-754富士通 180個（立體車庫） 4.6市中心高只租不售紅塔大廈905OTIS90 包含租金內市中心高1.5萬-2。2萬順城雙塔90-11072002.3市中心高只租不售建工大廈 25-30 6三菱 1003市中心中1.5萬福林廣場 454三菱 2003市中心中1.1萬-1.8萬世紀廣場 40-603（每棟） 三菱 5502.5市中心中只租不售建業大廈 35404三菱 地上20個，地下150個 2市中心中只租不售三合商利寫字樓 45-554三菱 無 3市中心中只租不售國防大廈 454三菱 522市中心中1.1萬-1.3萬銀海國際公寓 30

19、8三菱 2252.8寫字樓市場經營狀況分析2區位檔次售價寫字樓名稱租金（/月）電梯數量電梯品牌車位數量物管費用（元/月/市中心中13000元/鴻城廣場 35-404施耐德 402.3市中心中10500元/集大廣場30-355三菱 200商業2.5，住宅1.8市中心中只租不售豐園大廈 302三菱 無 無 市中心中只租不售石油大廈 352OTIS 401.3市中心中只租不售東來大廈 2835 3三菱 502.1市中心中只租不售建設大廈 25-30 2蘇州江南 2002.2市中心中只租不售金泰大廈 35-408三菱 地下137/地上402.5市中心中只租不售柏聯廣場606立升400市中心中15000

20、元/匯都國際25-404富士 2001.5市中心中只租不售華爾貝大廈45-606三菱 2404.8市中心中只租不售華爾頓大廈25-308奧的斯1803市中心中11000元/傲城大廈60-65（含物管費）3迅達230市中心中23000元/世紀中心不同區域下寫字樓租金分析中心區寫字樓租金穩定，集中在30-50元/平方米寫字樓市場經營狀況分析2基礎指標信息基礎指標信息項目位置順城雙塔入住時間2009年8月總建筑面積50000平方米單層面積1240層數26層層高3.6米，凈層高3米電梯配置6部通力電梯，電梯速度2.5米/秒車位數1860個 適用內部配套設施內設會議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、銀

21、行、商鋪等開發商塞倫地產管理公司順城物業管理公司租金水平90-110元/出租率70%中心區典型樓盤分析順城雙塔，售價高達15000元，租金90-110元/平方米寫字樓市場經營狀況分析2基礎指標信息基礎指標信息項目位置志遠大廈入住時間2000年總建筑面積4.6萬單層面積1635層數28層層高凈層高3米電梯配置4部三菱電梯，電梯速度2.5米/秒車位數地上30，地下70內部配套設施7-28樓為寫字樓，7樓商務餐廳，1-6樓裙樓電玩、品牌衣服專賣、眼鏡店開發商志遠房地產開發有限公司管理公司志遠物業租金水平40-60元/出租率90% 中心區典型樓盤分析志遠大廈初步體現智能化，目前仍受市場追捧，入駐率超過

22、90%寫字樓市場經營狀況分析2基礎指標信息基礎指標信息項目位置北京路155號附1號入住時間2009年10月總建筑面積55000平方米寫字樓面積40000平方米單層面積1600平方米層數27層層高3.9米電梯配置11部日本原裝純進口三菱NexWay-S乘客電梯車位數57.6平米/個車位智能設施樓宇監控系統、火災報警系統、消防連動系統、衛星接收系統及閉路電視系統、保安監控系統、計算機管理系統開發商俊發地產管理公司第一太平戴維斯（顧問）租售策略只租不售租金水平140元/平方米月出租率95%典型樓盤分析：俊發中心為高端租務寫字樓，樹立北市區租金標桿，但目前入駐率并不理想。寫字樓市場經營狀況分析2硬件設

23、施方面新加坡SAA Architects擔綱建筑設計;5A甲級寫字樓、6E寫字樓立面采用low-e中空玻璃，現代感極強、昆明最漂亮的外立面效果；高速進口電梯（三菱）11部，11部電梯只為最40余家企業服務，高峰期等待時間不超過90秒；每人每時35立方米的新風系統；舒適的商務尺度讓客戶隨意自由的分隔空間；800平方米為最少分割面積，一層只容納兩家企業，純潔的辦公環境，避免中小企業紛雜；分層分戶中央空調系統，健康、節能、舒適、加濕、消毒，自動調控室內溫度，獨立計費，全空氣，變風量；無線上網系統；部分單元預留VIP獨立衛生間；寬帶光纖入樓；公共區域及各走道安裝攝像機，實現全方位監控；配置停車泊位不低

24、于350個；全覆蓋移動通訊系統；大樓門禁系統多個巡更系統。軟件設施方面第一太平戴維斯擔綱物業管理顧問提供一流水平的管理平臺，服務水準一流、專業；裙樓設置商務中心一個，提供快遞、打印、復印、票務等服務；裙樓設置不同規模會議室及會議系統,并具全數碼會議大廳，具同聲傳輸系統、投影顯示、視頻系統等會議功能；裙樓設健身中心一個，包括：健身房、力量室、溫水游泳池，提供干蒸、濕蒸房男女各一間及可供多人使用的男女淋浴房各一間；裙樓里設商務會所，為客戶提供私密交談空間。典型樓盤分析：俊發中心為高端租務寫字樓，樹立北市區租金標桿，但目前入駐率并不理想。寫字樓市場經營狀況分析2基礎指標信息基礎指標信息項目位置北京路

25、155號附1號入住時間2000年年底總建筑面積29,438平方米寫字樓面積17,280平方米層數地上25層、地下3層層高2.4米（凈）電梯配置4部美國全套進口奧的斯電梯，與樓層比為0.16車位數57.6平米/個車位智能設施樓宇監控系統、火災報警系統、消防連動系統、衛星接收系統及閉路電視系統、保安監控系統、計算機管理系統開發商紅塔集團和香港玉成貿易有限公司管理公司昆明紅塔大廈有限公司租售策略只租不售租金水平120元/平方米月（按套內面積計算，含空調費和物業費出租率95%入住企業：中國出口信用保險公司云南分公司、澳大利亞貿易委員會廣州代表處、華為技術有限公司、歐姆龍（中國）有限公司、摩托羅拉（中國

26、）電子有限公司分公司、荷蘭貿易促進委員會昆明代表處、港龍航空公司昆明辦事處、愛立信（中國）通信有限公司、越南駐昆明總領事館等典型樓盤分析紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現高租金高入駐率寫字樓市場經營狀況分析2典型樓盤分析紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現高租金高入駐率寫字樓市場經營狀況分析2不同管理模式下寫字樓租金分析兩種管理模式租金下并無明顯區別，主要由于目前客戶對物業管理敏感度不高，對顧問式物管缺乏認識目前市場上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發中心，星都國際總部基地；俊發中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優勢。主要由于目前市場上客戶對物業管理敏感度不高。另外除了俊發之外，其

27、它實現高租價寫字樓無一例外是直管模式。租金：90-110元/物管費：5.8元/入駐率：約75%租金：80-120元/物管費：10元/入駐率：不到25%寫字樓市場經營狀況分析2不同硬件配套下寫字樓租金分析寫字樓電梯配比與租金呈反比，電梯比在7500/1以下最佳電梯比與租金呈反比關系從圖表中可以看出，當電梯比小于5000：1時，其租金全部高于50元/平米。當其電梯比超過7000-7500：1時，其租金低于50元/平米。寫字樓市場經營狀況分析2不同硬件配套下寫字樓租金分析寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在200/1以下最佳車位比主要集中在200/1-400/1寫字樓車位比主要集中200/1-400/

28、1，車位比低于200/1大多為新建寫字樓，其租金相對也較高，當車位比高于400/1其租金相對較低。寫字樓市場經營狀況分析2影響寫字樓租金關鍵因素分析地段、交通條件、價位是首要因素，對開發商品牌及智能化關注度低，高檔寫字樓發展空間大從左表中可以看出，地段、交通條件、價格是客戶首要選擇因素，其次硬件設施、物業管理質量及人氣占比較高。相對而言，客戶對開發商品牌、智能化系統關注度較低。目前昆明市所有寫字樓的整體優勢主要在于地段、交通條件、配套設施和物業管理。同時也可以看到，這些選擇入住寫字樓的因素仍處于對寫字樓最初級的層次，因此，我們可以看到，在昆明開發高檔寫字樓巨大的發展空間和需求空間。寫字樓市場經

29、營狀況分析2昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極化發展趨勢.近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性長漲趨勢.中心區寫字樓市場租金較穩定集中在30-50元/平米，北市區整體租金較高普遍高于50元/平米，南市區參差不齊.寫字樓客戶對物業管理敏感度低.地段、交通條件、價格及硬件配套是影響寫字樓租金的關系因素；硬件配套中車位比在200/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另外寫字樓外立面、智能化、配套設施是影響租金的重要因素.小結2Part 3寫字樓租賃客戶分析2寫字樓租賃客戶分析從事行業：租賃客戶以IT行業為主，其次為文化廣告類及地產類行業分布以IT為主

30、，其次為文化廣告類上表反映出客戶以IT、廣告、貿易行業最多，其次是電子和建筑地產類,表明昆明受經濟大環境的影響下各行業投資呈穩步上升趨勢。寫字樓租賃客戶分析2寫字樓租賃客戶分析行業性質及規模：租賃客戶私營企業為主，55%企業為小型企業租用寫字樓客戶中，以私營企業占到絕大多數，占54的比例；其次是國營企業和合資企業，占到37的比例；對外資企業吸引力度不夠。另外，在客戶總量中，小型企業占有相當的比重，其次是中、大型企業，從客觀反映出進駐昆明的有規模、實力的大、中型企業相對于其他省會城市較少。寫字樓租賃客戶分析2寫字樓租賃客戶分析租賃客戶面積需求：41%租賃客戶面積需求在100平米以下，其次為100

31、-150平米占28%此次調查的樓盤中進駐企業的辦公面積基本都在150平方米以下，其租用面積主要以小型戶型為主流，以小型企業為主；介于150-250平米之間，占19比例，以中型企業為主；而辦公面積超過250平方米的企業比例相對較少，占總數量的12左右，這主要還是與目前昆明市的經濟大環境有關。寫字樓租賃客戶分析2寫字樓客戶關鍵敏感點分析大部分客戶選擇以租為主，寫字樓售價與租金最佳比例為7在未來的兩到三年，有超過90的客戶還是希望以租為主，他們認為寫字樓的價格仍然過高，寫字樓的售價和年租金之間的比例在7左右可以接受；低于7，客戶傾向于以租為主；高于7，達到8或10，客戶傾向于投資自己的寫字樓。即可客

32、觀說明昆明寫字樓未來的發展還是將從以銷售為主逐漸向以持有性物業為主。以位于昆明中心區域的新興寫字樓環球金融為例，其均價約為6800元M。年租金約為900元M，兩者比例在75左右，仍處于客戶希望以租為主的象限。由于環球金融從各種外部因素及內部環境看，可以將其歸類到昆明的甲級寫字樓，因此以環球金融在昆明寫字樓市場的地位，其售價與年租金間的比例仍處于以租為主的象限。超過90%的客戶希望以租賃為主寫字樓租賃客戶分析2從客戶性質看，大部分為中小型私企；租賃客戶以IT行業為主，其次為文化廣告類及地產類；購買寫字樓個人客戶中75%為投資，企業客戶以國企和私企為主；價格、地段、硬件設施檔次及物管是寫字樓客戶首

33、選幾大關鍵因素；購買客戶以常規投資者需求面積在200平米左右。小結2Part 4寫字樓客戶消費情況分析2寫字樓需求狀況消費行為分析分布合理的寫字樓一般都有低區、中區、和高區之分，部分寫字樓有超高區。我們針對不同類型的公司進行分析：針對性客戶群及需求面積區間創業型成長型拓展型成熟型一般選擇低區，面積在200以下一般選擇中區，面積在200-600之間一般選擇中區，面積在600-1000一般選擇高區或者超高區，面積在1000以上寫字樓客戶消費情況分析2消費者對寫字辦公物業的需求情況六成左右的單位未來喜歡選擇市中心區相對純一些的寫字樓。消費者對于新辦公環境的選擇，59%的喜歡市中心區的寫字樓，有63的

34、希望是“像華爾頓大廈一樣的純寫字樓” 。 寫字樓客戶消費情況分析2消費者對寫字辦公物業的需求情況消費者希望的寫字樓形式 寫字樓客戶消費情況分析2消費者對寫字辦公物業的滿意度情況49%的消費者認為目前辦公環境的使用滿意情況為一般，接近4分之一的消費者表示不滿意。消費者對于目前的辦公使用的滿意度評分為60.6，屬基本滿意狀況。其中，不滿意的原因主要是“目前的辦公面積太小”、“隨著人員的增多，越來越不夠用”；滿意的原因有“目前環境還不錯，不想換”、“已經夠用了”等等。認為寫字樓一般的消費者比例將近50。 寫字樓客戶消費情況分析246%的消費者對辦公寫字樓的附屬配套不滿意，不滿意的主要原因是電梯和車位

35、太少；消費者對于目前的辦公配套設施（如電梯、停車位、娛樂休閑配套等）表示不滿意的比例高達44，是最高的，還有2%的表示非常不滿意，經過測算，綜合滿意度評分為55.6，屬整體不滿意狀況。不滿意的集中原因不滿意的集中原因滿意的集中原因滿意的集中原因辦公的配套設施不齊全,停車不方便一般對物業管理比較滿意.本樓電梯太少,車位太少電梯故障泰多 ,商務配套不齊全消費者對寫字辦公物業的滿意度情況寫字樓客戶消費情況分析2目前使用寫字樓的用戶、都偏好在中心區或中心區附近辦公。喜歡在純寫字樓內辦公。對目前寫字樓的用戶對附屬配套設施不滿！小結2Part 5寫字樓市場需求特征251.60%17.40%31%項目寫字樓

36、購買意向不愿意愿意看情況21.40%32%25%21.60%0.00%5.00%10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00%60以下60-100100-150150-200項目寫字樓意向面積項目寫字樓需求特征購買意向：有17.4%的受訪群體愿意購買本項目寫字樓，31%受訪者表示視具體情況定。 總體而言，項目周邊區域消費者對本項目寫字樓的需求度約為48.4分。意向面積：需求群體對本項目寫字樓的意向面積主要集中在60-100 和150-200 區間，平均需求面積約為110.4 。寫字樓市場需求特征2項目寫字樓需求特征意向單價：大部分需求群體的意向單價在1000

37、1-15000元/。平均需求單價約為13000元/。25.70%51.30%18%5%0.00%20.00%40.00%60.00%10000元/以下10001元/-15000元/15001元/-20000元/20000元/以上項目寫字樓需求單價7.10%21.40%57.10%9.10%5.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%30元/以下 31-45元/46-60元/61-75元/ 80-100元/項目寫字樓需求租金意向租金：大部分需求群體的意向租金在45-60元/月，平均意向租金約為67.3元/月。寫字樓市場需求特征20.00%10.00

38、%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%品質形象交通大型品牌企業鄰居地段價格環境寫字樓市場影響因素項目寫字樓需求特征影響因素：大部分需求群體認為入住寫字樓的首要因素是寫字樓的品質，交通和未來是否有大型品牌企業入住也是考慮的重要因素。寫字樓市場需求特征2生產型公司總部國際貿易房地產開發咨詢科技等行業是昆明寫字樓的主要客戶；隨著昆明城市形象的提升，特別是昆明在面向東南亞地區重要的戰略位置以及西部大開發的深入，國內外企業將逐漸進駐。另外，作為云南省唯一的中心城市，州市企業在昆明設立總部的需求，昆明本地私營企成長的需要，都加大了對甲級高檔寫字樓的消費支撐。15%9%12%9%6%

39、11%25%7%5%1%昆明甲級寫字樓入住行業情況貿易(包括生產型企業總部）文化傳媒咨詢（包括中介經紀）設計創意通訊科技金融建設（包括房地產開發）政府部門其他寫字樓市場需求特征2p區域內居民對項目周邊區域認同度一般；p購買寫字樓意向面積呈現兩個極端，建議本案做大層平面，優化分割形式，利于銷售。p寫字樓平均需求面積在110左右，平均意向單價為1.3萬元/，預計到本案入市之時，物業價值還將有所增長。p對寫字樓的品質及大公司品牌效應是投資者較為關心的兩個因素。小結2Part 5昆明寫字樓供應情況2項目功能配比體量配比世紀廣場一期工程為B、C兩區，共22層，B、C區一至五層為裙樓，將五幢塔樓連接為一體

40、，B、C區均為地上20層。其中一至五層為商場，6層以上為住宅和公寓，地下二層，為車庫，設備機房，庫房和管理用房商住兩用，設計為住宅戶型，但基本為辦公為主。柏聯廣場16層大型商業，7層會所，地上8-15層A座寫字樓，B座住宅商業、住宅、寫字樓都有，不過住宅仍有大部分用作辦公佳華酒店廣場雙塔樓大型高層建筑綜合體，分為A座、B座和C座。A座為五星級酒店，37層，147米高；B座為5A級寫字樓，27層；C座為商業配套，7層。酒店、寫字樓和商業的結合。三者互相作用，功能及客戶互補。環球金融19層，全部為寫字樓純寫字樓，下商業上寫字樓北辰財富中心這個項目有住宅、商業及寫字樓。寫字樓部分1層商業，2層物管中

41、心，3-29層為辦公用住宅、商業、寫字樓結合，但功能區分。順城順城雙塔、住宅、商業、公寓公寓、商業、寫字樓之間功能區分但互惠性明顯。隨著寫字樓的發展，其功能配比發生較大變化，功能間逐漸豐富且配套互利性增強。寫字樓供應情況序號寫字樓名稱地址等級類型開發商建成時間租/售價格總層數建筑層高總建筑面積()電梯數量品牌車位數量車位租金物管公司物管費用其他配套情況1志遠大廈青年路389號高寫字樓云南志遠房地產2000年40-60元/28層3.34三菱地上30個，地下70個500元/月志遠物管5元/月/7樓設有員工餐廳2環球金融五華區武成路25號藝術劇院旁高寫字樓城建股份、永安地產2006年60-75元/1

42、9層3.5229554富士通180個（立體車庫）包月500元城建物管4.26元/智能化寫字樓3丹彤現代城白云路548號中寫字樓云南丹彤集團2002年30元/25層330003320120元/月白家盛物管2.6元/4頤高數碼廣場北京路延長線高寫字樓頤高集團2005年45元/21層4.2210004富士通150（地下）300元/月從眾物業3.5元/月/智能化寫字樓5福林廣場寶善街中商住昆明福林房地產2003年45元/28（6-26層）4.2552144三菱1685元/小時每輛，室外超時加5元/小時，室內超時加1元/小時福林創世物業管理3元/月/地上15層為群樓商場，四層為餐飲娛樂場所，五層為會所，

43、設新聞發布中心及大、中、小型會議室6世紀廣場南屏街88號中商住盤通屋業有限公司2000年35-40元/22層（4棟）3.51750003（每棟）三菱550500元/月世紀物業管理公司2.5/設有公共會議室（可容納6080人）、健身中心、羽毛球室、乒乓球室，群樓為商業廣場7弛宇大廈北京路605號低寫字樓立龍地產1998年3538元/23層3.5250002三菱38個無鵬盛物業2.0元/無8建設大廈北京路與金碧路交匯處低寫字樓城市建設綜合開發公司1995年2835元/21層3.5212203三菱50個無春苑物管有限公司2.1元/月三樓建設銀行食堂（不對外）/21樓設快餐店；建設銀行9集大廣場人民東

44、路延安醫院旁中商住云南融瑞房地產2000年30-35元/32層3235605三菱200300元/個月恒美佳物業商業2.5元/，住宅1.8元/群樓為沃爾瑪超市10銀海國際公寓北京路高商住銀海地產2003年30元/32層3446008三菱225個地下車位已全部出售（約20萬/個），地上150元/月銀海物管2.8元/月中信銀行、建設銀行；負一層設有餐廳及休息區11北辰財富中心北京路延長線高寫字樓城建股份2007年60元/29層3.3293224富士通580個滿半小時3元，以后每增加1小時加收1元城建物管3.5元/月設有商業廣場12銀座office北京路延長線中寫字樓住佳房地產2002年35元/；50

45、00元/11層32富士通約100個200元/個月住佳物業2元/月多媒體國際會議廳；商務中心配備高精度彩色激光打印、復印繪圖儀。代辦車票、機票、出國手續、代聘員工，提供MBA課程培訓、商務信息咨詢等服務；頂樓設有室內網球場、健身房、棋牌室、員工食堂；13紅塔大廈北京路155號附1號高寫字樓云南紅塔集團2000年90元/月/25層（地上）3層（地下）35OTIS90400元/月/個紅塔物業已含在房租中負一層為餐廳、一樓有商業餐廳；5A智能化設施14國際友聯大廈北京路延長線高寫字樓江東集團2007年53元/月29層4.25施奈德150150-200元/月江東物管2.6元/月三樓設公共會議廳6個（大型

46、：200人、中型：120人、小型：20人）；新聞發布中心一個（支持8國語言同聲翻譯）；多功能廳報告一個（可容納約300人），6樓為餐廳及貴賓室；5A智能化寫字樓15石油大廈青年路中寫字樓中國石化滇黔桂石油勘探局1992年30元/25層32三菱無石油物管無設有員工食堂16建工大廈東風東路（市政府對面）高寫字樓建工集團1995年25-30元/月29層36三菱100個不包月，4元（4小時內），超出每小時加收1元建工物管3元/月5樓設有公共會議室可容納約500人，設有乒乓球室，群樓部分設有建設銀行17建業大廈東風東路47號中寫字樓城市建設綜合開發公司、建安房地產2003年3540元/28層3.8320

47、004三菱地上20個，地下150個包月250元/個，包年2500元/個春苑物管2元/月無18金泰大廈東風東路低寫字樓云南鑫泰物業公司2002年30元/26層3.32蘇州江南200個地上175元/月,地下500元/月誠鑫物管2.2元/月無19三合商利寫字樓東風西路123號中寫字樓云南大朝房地產1999年45-55元/27層3.5340004三菱無無大潮物業3元/月商業銀行柜員機、休閑茶吧20國防大廈五一路與國防路交叉口附近中寫字樓恒安地產1999年45元/18層44三菱5219點以前5元/天，19點以后10元/天麥各斯姆物業2元/月健身中心，招商證券21東來大廈東站環城南路108號低寫字樓宇聯房

48、產2000年35元/；6000元/26層32OTIS40350元/個月東來物管1.3元/月員工餐廳，健身房，茶室，棋牌室22萬裕國際商務大廈關上二環南路與民航路交叉口高寫字樓2005年45元/；4600元/16層3.2139313三菱100個地上200元/個月，地下250元/個月萬裕物業2.6元/月16層設有會議廳、報告廳；設豪華會所提供完善的商務服務；娛樂設施有棋牌室及多功能廳23云南城投大廈老民航路與二環南路交匯處高寫字樓云南城投5500元/19層3.2200007三菱460個（地上200個，地下260個）9萬元/個城投物業未定智能化寫字樓，提供完善的商務服務，群樓部分為集中商業，設有網球

49、場、水療館、KTV等24華域大廈南屏街與護國路交叉口中寫字樓云南華域建設發展股份有限公司1996年35-45元/39層2.8560003三菱無無華域物管3元/月25鴻城廣場人民路與青年路交匯處中商住鴻城房地產2001年35-40元/月21層4.5460004施耐德40個500元/月/個鴻豐物業2.3元/月/7樓為金海馬健身中心，負一層為臺球城，1-4層裙樓為品牌服裝專賣26豐園大廈小西門中寫字樓城投公司1994年40元/月30層3.33三菱350個（立體停車場）380元/月/個瑞家物業2元/月/設有公共會議室（可容納500人），員工餐廳，9樓設網球場,28樓設乒乓球室27社科春城國際環城西路5

50、77號廣東發展銀行旁高寫字樓中浩房地產開發有限公司2007年38元/月19層3.356壹日牌和泰物業2.3元/月中國銀行小結：昆明商業將逐漸改變以市中心為核心的城市商業發展格局，形成組團式區域商業中心，市中心區商業功能逐步改變，各區域商業特征越發明顯。昆明市辦公物業的供給量、成交量和成交價格均呈現出逐年遞增的趨勢。昆明市辦公物業的成交均價近三年呈現上漲勢頭。寫字樓項目主要集中在市中心區，近期北市區的寫字樓物業發展勢頭強勁。寫字樓供應情況2昆明一環內高檔寫字樓不多，呈現供不應求的局面，部分核心地段辦公樓多為商住兩用；目前寫字樓售價約為1200025000元/平米不等，整體檔次參差不齊；一環內寫字樓租金價格60140元/平米/月，物管費2.56.8元/平米/月不等；物業形態基本為2030層的高層，外立面形象不佳